房地产长效机制方案会是打包方案

作者:证券日报
来源:证券日报
2019-02-02
摘要:
  房地产长效机制,呼之欲出。日前,省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席在开班式上发表重要讲话,在应对经济领域可能出现的重大风险时,特别提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

  房地产长效机制,呼之欲出。日前,省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席在开班式上发表重要讲话,在应对经济领域可能出现的重大风险时,特别提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

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  稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,重点在哪里?在业界看来,长效机制不是凭空而出的,而是从过往调控政策的经验和教训中不断提炼出来的。从目前的情况看,房地产长效机制方案是包括土地、金融、财税、监管等诸多内容的打包方案。

  而从地方两会的情况来看,房地产调控依然是一个重要议题:多个省份的政府工作报告提出房地产调控以稳为主,强调完善住房保障体系。比如,上海市将加强房地产市场调控不动摇、不放松,房地产市场平稳健康发展,房价保持总体稳定。

  值得关注的是,上海市市长应勇1月31日在回答“上海房地产市场会不会有所松动”的提问时表示,当前根据国家要求,正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控不动摇、不放松,实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。“我们不希望看到上海房价太高。”

  业内人士认为,各地两会所透露出来的“稳字当头”和强化预期管理的信号,表明各地楼市调控的稳定性和连续性将会继续下去。

  诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷告诉《证券日报》记者,2019年1月份,市场分化现象依然较为严重,一方面是部分城市受政策及人口流入等利好影响,房价环比上涨,但可以看到平均涨幅收窄,表明市场更加理性;另一方面部分城市在政策高压下持续下行,下跌城市数量环比减少,但平均跌幅有所扩大。


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国税总局:1月1日起纳税人无须再办理年所得12万元以上自行纳税申报

  国家税务总局12366北京纳税服务中心近期接到纳税人来电咨询新个人所得税法实施首期申报相关问题,中心负责人就有关问题回答了记者提问。

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  问1:扣缴单位2019年1月扣缴的个人所得税,2月份如何办理扣缴申报?

  答:扣缴单位申报2019年1月支付所得所扣缴的个人所得税,具体的办理途径有两种:一是通过扣缴客户端网上办理纳税申报,这种方式申报较为方便快捷;二是到办税服务厅办理纳税申报。

  问2:个体工商户业主、个人独资企业投资者、合伙企业个人合伙人取得的经营所得按月征收个人所得税的,2月份该如何申报缴纳2019年1月份经营所得个人所得税?

  答:根据征收方式的不同,办理途径有所不同:

  (1)实行定期定额征收方式征收个人所得税的,仍按各地税务局此前规定的方式和渠道办理申报纳税。

  (2)实行查账征收、非定期定额核定征收个人所得税的,具体的办理途径有三种:

  一是通过各地电子税务局自然人办税服务平台(WEB端)办理纳税申报,可采用银联卡在线支付或个人三方协议等方式缴纳税款。纳税人办理纳税申报时,可先注册个人所得税APP,再通过扫描二维码或者用户名登录自然人办税服务平台(WEB端)办理申报缴税。

  二是通过办税服务厅办理纳税申报,可采用个人三方协议或POS机刷卡等方式缴纳税款。

  三是个人独资企业投资者、合伙企业个人合伙人可由被投资单位通过扣缴客户端代为办理申报,并通过个人三方协议或银行端查询等方式缴税。

  问3:除经营所得外,纳税人有其他应当办理自行申报情形的,该如何办理纳税申报?

  答:除取得经营所得外,纳税人有其他应当办理自行申报的情形,且需要申报缴纳2019年1月份取得应税所得的税款,可到当地办税服务厅办理纳税申报。

  问4:保险营销员、证券经纪人佣金收入如何预扣预缴个人所得税?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》(财税﹝2018﹞164号)文件规定,对保险营销员、证券经纪人取得的佣金收入,扣缴单位应当按照累计预扣法计算预扣个人所得税。结合个人所得税法及其实施条例有关规定,累计预扣法预扣预缴个人所得税的具体计算公式为:

  本期应预扣预缴税额=(累计预扣预缴应纳税所得额×预扣率-速算扣除数)-累计减免税额-累计已预扣预缴税额

  累计预扣预缴应纳税所得额=累计收入额-累计减除费用-累计其他扣除

  其中,收入额按照不含增值税的收入减除20%的费用后的余额计算;累计减除费用按照5000元/月乘以纳税人当年截至本月在本单位的从业月份数计算;其他扣除按照展业成本、附加税费和依法确定的其他扣除之和计算,其中展业成本按照收入额的25%计算。

  上述公式中的预扣率、速算扣除数,比照《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》(国家税务总局公告2018年第61号发布)所附的《个人所得税预扣率表一》执行。

  问5:纳税人在个人所得税APP、WEB网页端填写好专项附加扣除信息,并指定由扣缴单位办理专项附加扣除后,扣缴单位却没有获取到纳税人填报的专项附加扣除信息,该怎么处理?

  答:纳税人通过个人所得税APP、WEB网页端填报了专项附加扣除信息,并指定由扣缴单位办理专项附加扣除后,一般需要3天时间,扣缴单位才能通过扣缴客户端获取到该纳税人的专项附加扣除信息。若获取不到,可对照下列情形查找原因:

  (1)扣缴单位是否已通过扣缴客户端向税务机关报送了该纳税人的基础信息。如果未报送,则信息系统无法将该纳税人与扣缴单位进行关联匹配,单位也就自然获取不到该纳税人填报的信息。遇此情形,扣缴单位应先行向税务机关提交该纳税人的基础信息后,再通过扣缴端软件获取专项附加扣除信息。

  (2)扣缴单位向税务机关提交纳税人基础信息时,纳税人身份类型是否选择为【雇员】,如果选择错误,则扣缴单位获取不到该纳税人填报的专项附加扣除信息。遇此情形,需要将该纳税人【任职受雇从业类型】修改为【雇员】。

  (3)请纳税人核实在个人所得税APP、WEB网页端填报专项附加扣除信息时,所指定的扣缴单位是否正确,是否确实是自己的任职受雇单位。

  (4)距纳税人的填报时间是否超过3日。因系统归集、整理、推送信息需要一定时间,如纳税人填报时间不足3日,请耐心等待。

  问6:选择由扣缴单位申报办理专项附加扣除的纳税人,若专项附加扣除信息发生变化,应如何处理?

  答:若纳税人的专项附加扣除信息发生变化,纳税人可通过个人所得税APP、WEB网页端自行更新,并告知扣缴单位,请其在扣缴客户端软件中通过【下载更新】功能模块获取最新的专项附加扣除信息;也可以填写《个人所得税专项附加扣除信息表》提交给扣缴单位,扣缴单位在扣缴客户端软件中点击【修改】功能菜单,更新、导入纳税人最新的专项附加扣除信息。

  问7:纳税人在单位已经发放了1月份的工资,且扣缴单位1月份已扣缴的税款还没有申报的情况下,纳税人又填报或更新了专项附加扣除信息,会不会把2月份要申报的1月份的工资收入及相应的税款数据弄乱了?

  答:如果1月份的工资,其代扣税款已经计算确定、税后工资也已发放,扣缴单位要注意,切勿回到1月份申报表的填报界面再次点击【预填专项附加扣除】菜单按钮,以免因为获取了新的专项附加扣除信息,导致申报表重新进行税款计算,从而与之前计算的扣缴税款不一致,影响2月份申报办税的准确性。

  为防止误操作,建议扣缴单位使用扣缴端软件进行专项附加扣除可扣除额的计算后,将可扣除额的数据导出进行备份,若因后续误操作又重新生成了可扣除额,则可以通过重新导入前期的备份数据恢复到以前计算的扣除额状态。

  问8:扣缴单位前一个月扣缴的税款还未申报,如何在扣缴客户端软件中,按新税制计算下一个月应扣缴的税款?

  答:第一步,先计算前一个月应扣缴的税款,具体操作如下:

  (1)完成各项信息的采集。在扣缴客户端采集本单位员工的基本信息、专项附加扣除信息,向税务机关提交,并获取到“提交成功”的反馈信息。

  (2)填写该月应发放的工资数据。在扣缴客户端软件【综合所得申报】模块,选择【正常工资薪金所得】菜单并点击【填写】按钮后,可以直接手动添加工资数据,也可通过模板导入该月应发放的工资收入数据。

  (3)计算专项附加扣除金额。填写完该月应发放的工资收入数据后,在填写工资收入的页面点击【预填专项附加扣除】按钮,系统自动计算专项附加扣除金额。

  (4)计算该月应扣缴的税款。点击【综合所得申报】页面上方的【税款计算】按钮,系统自动计算该月累计应扣缴的税款金额,该月发放工资、扣缴税款的申报表填写完毕。

  第二步,再计算下一个月应扣缴的税款,具体操作如下:

  (5)在系统中选择正确的税款属期。在扣缴客户端软件的首页,将税款所属期正确选择至“下一个月”。比如,如果第一步计算的是2月份应扣缴的税款,此时需将税款所属期选择为3月份。

  (6)确定累计应税所得的数据来源。在扣缴客户端软件系统设置界面,点击【申报管理】—【累计所得数据来源】,选择【本地文件获取】。

  (7)填写该月应发放的工资收入数据。在扣缴客户端软件【综合所得申报】模块,选择【正常工资薪金所得】菜单并点击【填写】按钮后,可以直接手动添加工资数据,也可通过模板导入该月应发放的工资收入数据。接着,点击【预填专项附加扣除】,计算该月专项附加扣除金额。

  (8)计算该月应扣缴的税款。点击【综合所得申报】—【税款计算】,该月份税款就会自动计算出来。由于前一个月已经预缴了部分税款,所以【应补退税额】即是这个月实际发放工资时应代扣的税款,计算结果可以点击【导出】以Excel表格形式保存在本地使用(员工数量超过65536时,应使用csv格式保存)。

  问9:2018年度年所得12万元以上的个人,还用办理自行申报吗?

  答:根据新修改的个人所得税法,2019年1月1日起,纳税人无须再办理年所得12万元以上自行纳税申报。但对2018年度从两处及以上取得工资薪金所得、日常缴纳税款不足等情形的纳税人,可于2019年6月30日前,参照原年所得12万元以上纳税申报有关规定办理相关未尽涉税事宜。

  问10:2018年度取得的境外所得如何办理纳税申报?

  答:纳税人如果2018年度从中国境外取得所得的,在办理境外所得纳税申报时,继续按照《国家税务总局关于境外所得征收个人所得税若干问题的通知》(国税发〔1994〕44号)等文件规定计算应纳税额,并于2019年3月1日至6月30日前向主管税务机关办理纳税申报,报送《关于发布个人所得税申报表的公告》(国家税务总局公告2013年第21号)所附的《个人所得税自行纳税申报表(B表)》。纳税申报内容、地点等相关事宜不变。


购买法拍房 风险需防范

  近来,法拍房成为房地产市场关注的焦点,因其价格一般只有市场价的七成左右,吸引了不少购房者的目光。各地甚至还不时传出断供房源增多,法院折价甩卖的消息。到底什么是法拍房?

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  据介绍,法拍房是法院拍卖房产的简称。通常有以下几种情况可能产生法拍房,一是商业贷款产生,购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款。二是民间借贷产生,如张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,李四不能直接取得抵押房产,只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。三是司法没收产生,如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产可依法拍卖,变现后的钱款收归国库。四是无主财产,即无人认领的房产。

  家住四川成都的刘先生和几个有买房意向的亲朋好友组了一个微信群,这两天热议的话题就是法拍房。“法拍房比周边同等品质的房子便宜不少,值得买。”“但是,购买法拍房可能存在很多风险。”在微信群里刘先生和好友一起讨论着购买法拍房的好处和风险。

  购买法拍房到底有哪些风险需要防范?对此,记者采访了专业律师。广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示,购买法拍房,首先要看房屋是否属于“交吉拍卖”。所谓交吉,是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离,不搬离的,由法院负责腾空房屋交付给买受人,买受人能够及时收房入住。若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话,则意味着房屋可能有合法租户,或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用,法院拍卖后,不负责腾空房屋交付给买受人,房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。所以,竞拍不交吉房屋,可能出现竞拍成功后,买受人无法收房使用的风险。

  其次,房屋过户税费的问题。法拍房过户的全部税费都由买受人承担,买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费,法拍房种类非常多,如继承性质的房屋、商业性质的房屋等,有的房屋过户涉及的税费非常高,买受人竞拍前一定要有充分准备,计算好成本。

  同时,还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费,包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等,买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。

  此外,落户问题。对于法拍房,法院只负责房屋产权过户,但不负责买受人落户,至于原业主是否占用了户口、学位,买受人能否落户,都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是,在执行限购的城市,还要符合限购政策。


中指院:2019年首月中国百城新房价格稳中微涨

  中国指数研究院研发中心总经理白彦军2月1日在京指出,2019年1月份,中国多地房地产市场供应规模现“小低潮”,百城新房价格稳中微涨,总体而言,今年楼市开局平稳。

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  中指院当日发布的数据显示,2019年,受监测的100个中国城市新建住宅平均价格为每平方米14710元人民币,环比上涨0.22%。百城中,有31个城市房价环比下跌,66个城市房价上涨,3个城市房价与上月持平。

  白彦军表示,自去年11月份,房价下跌城市数量突破两位数后,近月来,百城中房价下跌城市数量一直保持在30个左右。他认为,这种回落不是市场不好的表现,而是降温后,市场的自我修复,这说明中国主要城市房地产市场在稳步调整甚至是企稳。1月全月,百城房价涨幅仅0.22%,也说明市场处于稳定的状态,白彦军说。

  在去年年底的房企集中推盘热潮之后,1月份,房地产企业推盘规模有所下降。白彦军指出,1月份,在受监测的10余个城市中,房企推盘规模环比下降30%左右,有些城市供应下降70%,楼市供应出现“小低潮”。白彦军认为,这一方面是受春节假期临近的影响,另一方面则是房企在开年首月大多在做全年计划,营销策略相对平稳。

  供应减少的同时,市场需求也相对平淡,新楼盘去化率维持在40%-60%左右。中指院指出,1月份,各线城市成交量均呈现回调态势。

  展望未来,白彦军认为,今年,“稳”字是房地产政策关键词,这意味着现有政策框架会保持平稳态势。在此前提下,各地会更多因城施策,针对现有制度进行优化,更好地保障理性的需求进入市场,这是有利于市场平稳的。

  各地也释放出因城施策的信号。近期,湖北、河南、浙江、福建、安徽、长沙、成都等地均提出将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。海口、青岛等地坚持因地制宜优化楼市调控政策。海南、苏州、南京等地则继续强化市场监管。此外北京、上海、天津、佛山等地提出进一步推动住房租赁市场发展。

  白彦军认为,2019年楼市整体交易量或不及2018年的高位水平,但是会保持在16亿平方米基础上。三四线城市房地产市场特别是东部城市将会承压,一线城市如北京等,共有产权房等中低价格项目会继续放量,但房价会大体保持稳定格局。


北京市将建城市管理大数据平台

  30日,《关于加强城市精细化管理工作的意见》发布,这也是本市今年下发的第一号文件。意见提出,本市将通过建设大数据平台、健全网格化管理体系、推行“个人诚信分”工程等一系列举措加强城市精细化管理,到2020年,基本形成城市精细化管理体系框架;到2022年,城市精细化管理体系初步形成。(《意见》全文见三版)

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  建设城市管理大数据平台

  据市城管委副巡视员谢国民介绍,《关于加强城市精细化管理工作的意见》核心内容围绕“五化两加强”的城市精细化管理工作思路提出相关工作安排。“五化”即推动城市管理向法治化、标准化、智能化、专业化、社会化发展,“两加强”则是加强城市日常运行管理、提高综合保障能力和加强体制机制保障、提高统筹协调能力。

  谢国民表示,本市将整合城市保障、城市运行、公共安全等相关平台和业务系统数据,加强城市管理大数据平台建设,制定政府数据开放共享管理办法,逐步形成城市管理领域大数据共建共享机制。完善数据信息采集手段,强化交通运行、环境监测、基础设施维护等城市运行数据资源的滚动采集、实时录入、动态分析。

  网格化城市管理体系将按照“统一标准、统一流程、同一平台、统一数据、统一管理”原则,集约建设市、区、街道(乡镇)三级网格化城市管理云平台,加快组建与城市管理相适应的城管监督员队伍,探索将管理范围拓展至农村公共管理区域,逐步实现网格全覆盖。

  本市还将采用卫星监测和遥感技术,开展大型垃圾渣土堆放点、重要交通沿线环境状况、违章占压石油天然气长输管线的监测和治理。

  另外在城市副中心将试点建设一批智慧城市示范项目,建设集电子政务、远程会议、绿色办公、安全感知、城市管理于一体的智慧政务区。

  街区更新引入规划师、设计师

  本市将加强城市管理专业化队伍建设,提升城市管理专业化服务水平。除了建立城市管理队伍培训体系和专业等级制度,开展培训外,还将通过公开招录、选调(聘)等方式,引进一批具有国际视野的城市管理专业人才,同时鼓励市属高等学校设置城市管理专业或开设城市管理课程,培养懂城市、会管理的专业人才。在街区更新提升、美丽乡村建设中落实责任规划师、设计师制度和专家团审核制度,提升设计水平。

  统筹布局城市家具、户外广告、牌匾标识设计;城市道路清扫保洁实行分级管理,逐步提高“冲扫洗收”组合作业覆盖率,提升道路机械化作业能力;实施公厕升级改造,提高女性厕位比例,推动经营性单位的厕所向社会开放并纳入管理体系;以“干湿分开”为重点,扩大生活垃圾分类制度覆盖范围等。

  同时,完善中心城区路网结构,逐一排查整治交通堵点,规范交通秩序;推进路侧停车电子收费,鼓励单位内部停车资源向社会开放,推动胡同停车居民自治;加强共享单车、分时租赁、网约车等运营监管,引导行业规范有序发展。

  推行“个人诚信分”工程

  本市将充分发挥市民群众、社会单位、社会组织、专业机构的多主体作用,开展社会公众共商共议,加强社会诚信建设,推动建立全社会参与城市精细化管理的“共治”格局。

  进一步细分治理单元,城市社区形成“居委会—小区—楼门”治理网络,农村地区形成“村委会—村民小组”治理网络。借鉴老旧小区综合整治“菜单式”管理模式,推动建立自下而上的社区治理议题、项目形成机制。健全城市管理公众评价机制,完善公众意见采纳情况反馈机制。推广“回天有我”“周末大扫除”等活动经验,激发市民自觉参与社区治理潜力和活力。落实街巷长巡查、发现、报告职责,发挥小巷管家作用,健全长效管理机制。建立完善铁路沿线“双段长”制度,实现铁路沿线的有效管理。

  本市将建立全市统一的公共信用信息服务平台,探索推行“个人诚信分”工程,在教育、就业、创业、社会保障等领域,为守信者提供重点支持和优先便利的同时加大失信行为惩戒,鼓励引导企事业单位、社会组织对失信主体采取差别化服务。


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