托关系拿公租房指标行得通吗

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-03-14
摘要:
  公租房,是专门针对社会低收入群体提供的一种保障性住房,因租金低而受到欢迎。连日来,从定安来海口打工的陈女士反映,3年前,她通过朋友介绍认识了一名自称认识与公租房指标有内部关系的朋友,只要交2.5万元便可帮忙拿到一套指标。

  公租房,是专门针对社会低收入群体提供的一种保障性住房,因租金低而受到欢迎。连日来,从定安来海口打工的陈女士反映,3年前,她通过朋友介绍认识了一名自称认识与公租房指标有内部关系的朋友,只要交2.5万元便可帮忙拿到一套指标。然而,让陈女士没想到,钱交了,她却等了近3年也没能住进新房。

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  反映:自称内部有人,一套指标2.5万

  2014年6月,陈女士通过姐姐介绍,认识了一名自称与公租房指标有内部关系的陌生女子,该女子承诺只要交2.5万元,就一定能帮忙拿到公租房指标。为了让陈女士打消疑虑,陌生女子承诺,如果事情没办成,钱一定会退回来。听对方这么说,陈女士就交了钱委托对方帮忙办理指标。

  陈女士回忆,这名所谓有内部关系的李女士是其姐姐店里的常客。李女士在得知她和丈夫两人长年在海口打工,经济并不宽裕便主动提出,称自己认识很多人,能帮忙拿到公租房指标,但要陈女士先交2.5万元进行疏通。而且,2014年年底或者2015年初,陈女士就能搬进海口市永秀花园小区的新房。

  交完钱,陈女士原本以为当年年底就能住进新房,却没想到,这一晃快三年时间过去了,事情依然没有办成。事后,陈女士多次联系李女士,但对方始终不肯露面。

  无奈之下,陈女士和丈夫只能将希望寄托在住房保障中心公示入住的通知,然而,通知下来一看傻了眼,单上并没有自己的名字。此时,陈女士才发觉被骗,试图想要追回那2.5万元钱,却一再遭到对方拒绝。

  提醒:找关系拿指标,根本行不通

  事发后,陈女士将情况反映到海口市秀英区住房保障中心等相关部门,后经协调,当事人李女士出面,但否认这笔钱用于找内部关系办理公租房指标,而称是“借款”,并承诺尽快退还。

  随后,南国都市报记者通过相关知情人士了解到,3月14日,李女士已经向陈女士退还这笔2.5万元,双方表示互不追究。

  事发后,对于是否能通过所谓内部关系办理公租房一事,海口市秀英区住房保障中心相关工作人员就相关情况作出回应。

  据介绍,早在2014年初,秀英区的公租房指标就已分完,2014年8月份再申请时,已无新的公租房房源。陈女士一家人只能继续排号等待,至于那些所谓的找关系拿指标的说法,是根本行不通的。

  据介绍,公租房申请要经过“三审三公示”,通过窗口受理,转街道做入户调查;提交区一级住房保障中心审核和公示;报市一级住房保障中心备案,复审合格的还将在市公共租赁住房信息网上进行公示和核查。


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北京的学区房为什么这么值钱?

  北京的楼市到底有多疯狂?最近两周,即使是一个对房价没有任何概念的中国人,肯定也对北京疯涨的房价有所耳闻,从《北京房价到底打败了多少经济学常识》,到《最近有点为北京感到难过》,再到《还留在北京的,都是没有退路的》……看这些文章的标题就能体会到北京房价是如何一次又一次打击人们的神经。

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  如果说北京房价永远让人捉摸不透,那么北京学区房的房价更是匪夷所思。2017年3月以来,有报道称北京学区房一周贵了四五十万;有报道称800万只能买到北京德胜门学区约40平的1居室;有夫妻为买学区房离婚,买完后妻子拒绝复合;还有人提出了“为什么学历不值钱,学区房却值钱”这样的天问。

  学区房为什么好?

  我们先要试着回答一个问题,学区房到底好在哪里?人们最容易想到的是,父母买学区房是为了给孩子一个前途无忧的学校,一个能碾压别人的未来。2015年9月,北京清华同衡规划设计研究院对此做过测算,北京的重点小学主要分布在东城(25所)、西城(29所)、海淀(33所)和朝阳(27所)。

  可以读重点小学的学区房小区,大概只占到全北京所有小区的10%多一点。除了朝阳区之外,西城、东城和海淀的重点小学学区房价格,都要比相邻的一般学区房高出20%左右。换言之,家长愿意为优质学区房支付20%的溢价。家长不愿意在朝阳多花钱的原因可能只是,朝阳重点小学没和其他学校拉开差距。

  家长又不傻,溢价体现了家长对优质教育资源的渴望。根据21世纪教育研究院,2009年海淀区的中关村第三小学,光是教育事业费支出就有6186万元,而调查到的另外96所普通小学的均值仅为987万元,根本不是一个量级。

  再比如中关村第一小学,中级及以上职务教师数达到163人,相比之下96所普通小学平均就只有可怜巴巴的27人。虽然公开数据极其匮乏,市面上少有对小学教学资源的最新研究,但是可以肯定近几年北京学校差距没有得到多少改观。

  家长不怕当接盘,还因为他们预计到北京学区房溢价是可以收回来的,溢价不是泼出去的水。为了孩子上学购买了更贵的学区房,还没等孩子上学,房价已经涨到能抵消溢价、甚至抵消孩子抚养成本的地步,天底下只有中国有这样的好事。

  学区房有群众基础

  可以说,北京学区房不涨价是没有道理的。北京市卫生信息中心的数据告诉我们,北京经历过三次生育高潮,分别为上世纪60年代初、整个80年代以及本世纪初延续到今天这一时间段(2003年-2015年)。

  你会发现,2003年-2015年这一波生育高潮,其实对应的就是80年代那一波出生人口高峰——“80后”们刚好进入了生育年龄,他们对北京出生人口增长的贡献功不可没。再加上本世纪头10年能幸运成为北京人的外地年轻人还不少,各种因素作用在一起,推高了北京市每年的出生人口。

  出生人口的增长带来的当然是几年后上学人数的增长。由于北京市儿童普遍的入学年龄是6周岁,意味着2003年出生的北京孩子,2009年就得入学,家长就得为孩子考虑哪个学校更好。同样地,2011年出生的北京孩子,其家长可能在2017年之前就已经为孩子买好了学区房,做好了打算。

  2003年的京籍出生人口区区不过44859人,是1950年以来最低的。接着经历了十年不可思议的增长,京籍出生人口到达了2014年的顶点:152929人。2010年-2014年这5年间,京籍出生人口总数超过了60万。既然北京好学校就那么几个,这些新生儿的家长当然对有限的学区房垂涎欲滴,他们就是最近几年学区房涨价的群众基础。

  北京不愁后继无人

  那么学区房到底会涨多久?我们不可能预测房价,我们只能试着预测人口,人口比较容易预测。

  假如北京维持现有户籍制度不变,随着这一波生育高潮的结束,出生人口只会减少不会增长。要知道,城市化是最好的避孕药之一,北京今天的总和生育率位居全国各大城市倒数。2015年的京籍出生人口已经出现了下降,又回落到126648人。2016年的统计数据还未发布,恐怕再也不会达到2014年的顶点了。

  虽然放开了二胎政策,但是2016年全国出生人口仅为1786万,低于预期的2000万爆发式增长,生育率断崖是板上钉钉的事情,北京也不能幸免。虽然北京卫计委自信满满地宣布,2016年北京新生儿数量将再创新高,但最后的生育高峰马上要走到头了。

  不过别忘了,户籍和上学这种东西不过就是政府一句话的事。京籍新生儿不够了,非京籍可以来补。最近几年为了严控城市人口,北京使出了无数狠招,包括教育控人、以房控人、以业控人,但北京无论怎样都赶不走外地人。

  北京是一个巨大的吸铁石。2009年-2014年,北京常住人口(包括户籍、非户籍)净流入达到396万,总数达到2151万人。2015年北京市常住外来人口中,离开户口登记地五年及以上的人占到了47.1%,意味着有将近半数的外地人在北京住了下来,至少5年都没逃离北京。

  没逃离北京的原因很简单,对大多数外地人来说,家乡已经没有希望了。2015年,北京常住外来人口主要来自五个省:河北、河南、山东、黑龙江、安徽,合计占到57.6%。感兴趣的读者,可以自行查阅这些省份的人均可支配收入等指标,看完就能明白什么叫“用脚投票”。

  尽管天价学区房扎堆的西城区、东城区的常住人口,在2015年出现了负增长,但这基本上是政府控人的直接结果。未来东西城的京籍新生儿越来越少,为了稳住学区房的高价,什么事情干不出来呢。

  每一轮教改都是涨价

  说了这么多人口,但人口绝不是决定天价学区房的唯一因素。普通人可能不知道北京的入学政策在2014年发生过重大调整,但家长们一定对此如雷贯耳。2014年,北京进行教育改革,试图堵住共建生、特长生、赞助费等各种五花八门的进入好学校的灰色渠道。看似“好心”的教育公平改革,却造就了今天的天价学区房市场。

  《南方周末》报道,北京教改之后,孩子上小学,只能按照就近和免试原则提交入学申请。而且家长住哪里,决定孩子能上什么学校。对京籍学生来说,以前只要户籍在西城区就可以申请就近入学,现在除了户籍在西城,还要实际住在西城才行。

  有些“牛小”因为学位有限,不得不把孩子分成三六九等。比如2015年西城区黄城根小学的入学顺位表显示,第一顺序是“本片区户口+法定监护人房屋产权”,第四顺序才是“本片区户口+非直系房屋产权”。言外之意就是,户口很重要,但父母有房更重要,这增加了对学区房的需求。

  而且,从2016年开始,名校云集的海淀、西城区发明了一个政策,叫做“六年一学位”。一套房产在六年内,只能给一个家庭的一个孩子提供入学名额。这种学区房“用过”一次之后,要等六年才能再次成为“学区房”,相当于减少了整体学区房的供给。

  更何况,北京国土局数据显示,2016年北京市的土地供应已经达到了近年来的最低点。尤其是东城区、西城区,最近几年几乎没有批准任何新建住宅用地的指标,也就不会有任何新建商品房。一对父母要买学区房,只能买二手的学区房。是谁造成了学区房供给的血崩,一目了然。

  2016年3月,北京西城区文昌胡同,一学区房由460万起价,最终530万成交。/视觉中国

  2016年3月,北京西城区文昌胡同,一学区房由460万起价,最终530万成交。/视觉中国

  有人或许要问,既然新房子不让建,为什么当初不能多建两所学校,特别是好学校?实际上,今天北京的小学数量是远远低于过去的。1991年,北京小学数量曾经达到3482所,到了2015年,数量锐减到1040所;而1991年小学在校生人数超过100万,2015年的小学在校生人数超过了85万。

  今天的北京和30年前相比,无论是人口还是经济早已今非昔比,但北京宁愿撤点并校,也不愿多提供教育机会,任凭家长抢夺有限的资源。这也正是天价学区房的扑朔迷离之处,你最好不要试图去揣测背后的逻辑,也不要揣测政府下一步会怎么做。


三四线楼市的火爆会延续多久?

  年初流行一个段子:每到春节,北上广的Mary、Vivian和David陆续回家,变成了翠花、大妮和二狗子。不过,故事到这儿并未结束,北上广的筒子们发现当地房价已经超越了大家想象时,转而回到家乡购置房产,或者转向大都市圈周边的三线城市安家置业。

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  进入2017年以来,三四线城市火爆的楼市吸引了更多目光。方正证券根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中,2017年1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%,保持快速增长。虽然低于2016年12月的42.8%,但与一二线城市相比,增速明显。曾在2015年提出“一线城市房价翻一倍”的方正证券经济学家任泽平将这一现象解释为“去库存和挤出效应”。华泰证券分析师谢皓宇则指出,人口和库存问题的解决将给三线城市带来“大周期”。

  逃离北上广

  随着人口控制和疏解的政策出台,北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据,从2010年至2015年,北京常住人口增幅放缓,上海则在2015年出现负增长。

  这意味着,“逃离北上广”正在成为一种现象和大趋势。现居湖南长沙的王琳此前曾在北京一家企业担任会计长达5年时间,2016年她选择回到家乡开始新生活。“北京的房价实在太让人绝望了,我工作一年也买不起一平米,这样的生活实在没有意义。”在北京,王琳的月薪是税后1.5万元。“回到长沙以后,工资低了很多,不过至少一个半月的工资就够买一平米了。”王琳向中新经纬客户端表示。

  2017年元旦刚过,王琳就在长沙北辰三角洲附近买下一套2019年年初交房的期房,单价为每平米11000元。“2015年的时候才八千,我应该早点回来的。”王琳说。

  王琳的选择只是一个缩影。由于大城市生活成本的提高,无力承担的人口被迫挤出,回到原户籍所在地,谢皓宇将其称之为“中国版的逆城市化现象”。

  他同时预测,一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移,未来劳动力需求将减少,挤出的人口将返乡。“一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区,以及河南、河北等地,这些地方是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差,在一线城市积累的财富足够在家乡置业,于是增大了返乡的诱惑力。”上述分析师指出。

  “像蝗虫一样的投机客”

  不过,中原地产分析师张大伟认为,人口流动并不是此轮三四线城市楼市**的主要原因,投资需求的推动才是主因。

  “打一个不恰当的比方,房地产投资者就跟蝗虫一样,把一个区域的价格炒高以后,紧接着就去下一个区域。”张大伟向中新经纬客户端表示。

  张大伟认为,三四线楼市**的原因有两方面:一方面,一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求,这些需求开始向三四线城市转移;另一方面,由于资产荒,资金面比较宽松,投资者没有更好的渠道,而三四线城市在限购限贷方面比较宽松,再加上三四线城市价格值比较低,盘子总量小,容易被炒高。

  当然,并非所有的三四线楼市都迎来了春天。在任泽平看来,销售**的三四线城市主要分为三类:其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之基数小的影响。其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量**,受益于消费升级、旅游度假需求增加,以及去库存政策刺激和基数小的影响。

  而这几类城市也恰是投机客重点布局的区域。以北京周边的燕郊为例,中国社科院城市与竞争力研究中心房地产大数据项目组发布的大数据房价指数报告显示,2016年,廊坊(燕郊)房价的同比涨幅在100%以上,居全国首位。燕郊一位不愿具名的中介告诉中新经纬客户端,即使燕郊房价已经处于历史高位,但燕郊二手房市场成交仍然火热,每天看房的人络绎不绝,其中大部分人是在北京已经购置了房产的客户。

  去库存,去库存,还是去库存!

  三四线的火爆还会延续多久?“如果说信贷有所收紧,三四线城市的这个行情会很快结束。如果信贷不收紧,会一个又一个城市地继续蔓延下去。”张大伟表示。

  近期有市场人士分析指出,一些城市或将效仿合肥出台限购政策。合肥在2016年经历房价大涨,随之出台调控政策。不过张大伟认为,2017年三四线城市不会收紧,还是以去库存为主。

  任泽平等多名分析师近期研究指出,2016年三四线城市的楼市去库存已经超预期。任泽平研究报告中的数据显示,三四线城市商品房销售面积增速为21.6%,上升16.6个百分点。

  申万宏源的调研结果显示,三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少,配合宽松政策,销售回暖,住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例,目前住宅去库存化周期在9个月左右。

  任泽平团队认为,三四线城市政策持续友好,将推动三四线楼市销售热度持续,2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。


二手房购房资格审查是个什么流程

  二手房购房资格审查具体步骤如下:

  1、网上预签

  购房人需认真阅读相关限购政策,可先行在市房地产市场信息网“二手房个人网上合同登记备案”栏目,输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合同》,亦可在房产管理部门窗口进行网上预签。

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  2、资料核查

  购房人持规定的资料原件向窗口接受购房资格核查,领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。

  3、网上查询结果

  可通过市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目,输入《核查回执单》编号、购房人姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。经核查48小时后,到房管局凭回执单领取《结果通知单》,打印并签署已备案的纸质合同,同时打印《承诺书》。符合条件者才能到房管局打印并签署备案的纸质合同,完成交易手续。

  购房资格查询需要提交的资料;

  1、购房人及家庭成员身份证或军官证等身份证明材料;

  2、婚姻证明。婚姻证明又分为结婚证、未婚证明以及离婚未再婚证明;

  3、户口簿;

  4、《购房家庭住房情况申报表》的原件、复印件。

  5、非本市户籍居民家庭,还应提交自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明。

  购房资格查询是否收费;

  有部分开发商及代理商在卖房时,要收取50元甚至更多的“查询费”。但是这些机构不得以任何形式,向购房人收取购房资格核查费用。如银行因贷款需要而要查询个人房产情况,应按照各银行与房管局的协议执行,与个人无关。

  购房人在购房前最好先结合自身情况对照政策,确定自己是否具有购房资格,避免产生不必要的损失。在签订购房合同前,应如实申报住房情况。在完成以上步骤后,提醒群众在最终签订商品房买卖合同时,应并提交相关资料,依据《合同法》的规定,将有关事项约定清楚,以维护自身的合法权益。


买到无产权房子最好解决方式是什么?

  要说最近什么话题最火爆,自然是房子。

  花40来万元在杭州西溪湿地边上买一套LOFT,总价四五十万元,自住出租两宜。这个楼盘叫杭州西溪9号漾LOFT,紧邻文二西路,直面西溪国家湿地公园,与西溪宾馆仅一路之隔,零距离接触国家湿地公园。当年在销售宣传中有称“绝版无再生,西溪0距离”。

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  可很多买了这个房子的业主却高兴不起来,本该去年年底就交付的房子,莫名其妙交付不了。现在房子拿不到了,杭州房价经历了去年这一波上涨,要想再跟开发商谈赔偿,也谈不拢。

  这到底是怎么回事?

  纠结

  40来万元买一套公寓

  至今仍交付不了

  杭州西溪9号漾LOFT楼盘很小,一共两栋房子。开发商是杭州东耀置业有限公司,由蒋村街道龙章股份经济合作社和杭州东泽实业投资有限责任公司共同出资成立。

  说得更明白一点,这个楼盘是蒋村龙章出地,东泽出钱,双方各自占股51%和49%。纠纷就此也埋下伏笔:两栋楼,一号楼是属于龙章的,其土地性质是农村留用地,因此只有大证,等于整栋楼一个产权证,每套房屋没有单独产权证,即我们俗称的“小产权房”:二号楼属于东泽,有完整产权,即每户都有产权,销售的时候采用的是网签。

  目前出问题的是一号楼。

  2016年初,漾LOFT一号楼销售,每平方米1.1万元,40平方米的LOFT户型,上下两层,大约有将近60多平方米可以利用。根据当时开发商提供的效果图,一楼客厅,二楼卧室。业主赵先生看了蛮喜欢,果断出手,全额付清。他想用于出租,这个地段这样的户型,月租金3000元以上没问题。

  合同约定,2016年12月31日交付。

  和赵先生一样的业主有60余位。有的付清了全款,有的仅仅付了几万元的认购金。可是问题来了,房子至今没有交付。

  原因

  20年租用权的房子

  开发商卖40年使用权

  为什么过了交付期,房子还是拿不到手呢?

  龙章股份经济合作社负责人周先生解释:“当初我们拿地,他们(指东泽公司)出钱,我们占股51%,他们占股49%。然后我们和东泽约定,把我们的51%即一号楼返租给他们,租期20年,我们每年拿到租金就行。没想到东泽半途变卦。”

  周先生说,原本和东泽签订的合约是20年,20年后再重新招租,当然同等条件下东泽有优先招租权。“现在东泽却直接把房子一套套卖掉了,而且一卖就是40年。那我们村民的利益怎么保障?”

  一号楼一共有200多套房屋,去年六七月份龙章合作社发现不对时紧急叫停,这时已经出售了60来套。龙章与东泽之间的信任也因此被打破。去年年底双方签订了一个补充协议,龙章收回租赁。

  周先生的解释,在赵先生他们与开发商签订的合同上也有体现。钱江晚报记者看到,合同抬头不是“购房合同”,而是“合同书”,里面写着业主购买的是“40年使用权”。

  跟赵先生一样买走的60多套房子,该怎么办?龙章要求东泽把购房款打到龙章账户上,并冻结属于东泽的二号楼的销售,以此来督促东泽解决善后事宜。

  解决

  怎么赔偿谈不拢

  开发商建议走法律途径

  今年1月20日,业主们其实收到过开发商发来的函,说是房子交付不了,请业主过去协商解决。

  钱江晚报记者联系了东泽方面负责善后事宜的王先生,大致了解了业主与开发商的整个谈判过程:

  年初时,开发商提出几个方案,一是凡是认购一号楼的,可以将一号楼的购房款挪到二号楼来,同时二号楼房价享受88折优惠;二是退房款,再协商一个赔偿金额。

  但是,协商是艰难的。因为二号楼是有完全产权的,又将在今年开盘,目前销售部透露,房价至少在每平米2.2万元以上。即便打88折,一号楼业主也认为这和一号楼当初1.1万元相差太大了。

  至于退钱赔偿,有业主提出来,赔偿额起码要房款的40%;还有别的业主说,不行不行,比如我们40万元全额付清的,至少要赔20万元;还有业主说,自己只付了数万元的购房款,难道也仅仅享受40%的赔偿款?几万元打发谁啊……

  就这样,最后开发商说要么你们走司法途径吧。这下业主火了。

  按照开发商王先生的说法,走司法途径这句话,倒不是撂摊子,“我们公司内部也讨论过无数次,但是销售过程中,有的是全款付清,有的是付认购金,认购金有的是5万元,有的是1.5万元,怎么个赔法?无论我们出什么方案,可能都有业主会不满意,所以我们想索性让法院来判好了。这样又有司法效力,又比较公正,反正我们来赔。”

  王先生说,这件事情,无论是法律上还是道德上,他们都是过错方,接下来就是承担违约责任的问题。


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