影响房屋采光的四大因素!

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-03-14
摘要:
  采光好的房子,不仅居住舒适,让业主心情舒畅,而且房屋内没有暗角,节省照明点灯的使用,非常环保。那么怎样判断采光的好坏呢?来看看下面四大因素。

  采光好的房子,不仅居住舒适,让业主心情舒畅,而且房屋内没有暗角,节省照明点灯的使用,非常环保。那么怎样判断采光的好坏呢?来看看下面四大因素。

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  一、楼间距

  楼间距是两栋相邻楼体外墙之间的距离,楼间距影响房屋的采光、通风、隐私、噪音、安全系数等等。

  计算楼间距可以用以下公式进行计算:

  塔楼:楼高比楼间距=1比1.2;

  板楼:楼高比楼间距=1比1.7。

  楼间距过近,即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。

  在看房时,如果是实体楼的样板间,可留意房屋早上阳光几点钟照进来,下午几点撤回。

  如果没有实体楼房的样板间,可向置业顾问咨询一下楼间距。

  按照《民用建筑设计通则》第3.1.3条规定:“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时。”

  二、朝向

  南向的房子采光好。对于一整套户型来说,功能厅的布局对整间房屋的采光都会产生影响。

  客厅、主卧最好朝南,因为客厅是一家人活动最多的地方,主卧是主人休息的地方,南朝向可以保证日常生活的采光。

  如果是塔楼,没有南北朝向的房,优先选择东南向,其次是南向,再次是西南向。

  同时还要注意整个区域的规划,有些房屋朝南,但街道规划不是正朝向的,所以房子即使朝南,也有可能被遮挡。

  三、楼层数

  楼间距相同的情况下,楼层越高采光越好,被遮挡的部分就越少,一天的日照时间越长。

  但楼层太高也不好,考虑到夏天阳光照射严重,高层住宅室内温度会比中低层室内温度高。

  四、进深和面宽

  进深是指一间独立的房间或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

  住宅进深常采用以下参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

  面宽就是住宅的宽度,又被称为开间,是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。住宅开间一般在3.0-3.9米之间,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

  对一个面积确定了的房间,进深小,面宽大,采光越好,居住起来越舒适。

  除了考虑以上因素,还要看看沙盘上,小区楼房前后有没有更高的建筑物,防止被遮挡,影响采光。询问一下窗墙比,落地窗比小窗户的房间采光好。


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一房两租房东该承担什么责任

  近日,互助县法院审理了一起因未解除原来的房屋租赁合同又将该房屋擅自租给他人的房屋租赁合同纠纷案件。通过法庭调解,当事人双方自愿达成一致协议,解除之前签订的房屋租赁合同,被告赔偿原告各项损失8000元并当庭履行完毕。

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  据了解,2016年1月1日,蒲某租赁吴某的房屋经营私房菜,合同期从2016年1月1日起至2021年1月1日止。合同约定租金为每年11000元,每年分两次付清,合同签订后原告支付被告租金5500元,押金5500元。2016年11月20日,吴某又将房屋租赁给他人,无奈之下蒲某遂搬出租赁的房屋,并起诉吴某要求解除双方签订的房屋租赁合同,由吴某赔偿装潢、营业等损失。

  审理法院认为,只要合同的双方当事人达成的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定,就是合法有效的合同,双方当事人要严格遵守并履行所约定的义务,否则就要承担法律责任。本案中,因涉案房屋已经租赁给他人,原被告签订的合同无法实际履行,故双方在解除之前签订的房屋租赁合同时,被告还要承担违约责任。


小米自建房半价卖员工合规吗

  “位于海淀区”“拥有100%大产权”“全部面向小米员工”“最低单价两万元”“周边的橡树湾均价在10万元左右”……低价能买海淀永丰的房子?靠着这几个热词,昨天下午,一篇名为《劲爆!雷军携手万科在京开发楼盘,半价卖员工!》的帖子,迅速在网上传开。

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  可谁知,这些房子不仅没有产权,而且还是按照政策禁止销售给个人的房源。小米公司员工怎么能“内购”政府禁止销售的房子呢?

  记者调查后发现,这些房源属于此前“限房价、竞地价”地块试点推出后、开发商万科100%自持的房源,所谓的“内购”只是一场乌龙。按计划,本市将继续供应“限房价、竞地价”地块,为了让中低价房源能够上市,100%自持的上限也有所变化。

  “半价内购房”激起千层浪

  事情的起因,源于上周在群里流传开的一张截屏。截屏内容显示,一位小米员工正咨询要不要买公司每平方米5.5万元的“内购房”。

  “是万科的房子,但是没有产权。”这名员工说。其他报道则显示,小米公司将和万科合作开发房产,已经面向全体员工启动认购登记。小区位于海淀永丰,有以面积70至90平方米两居室为主的普通住宅,均价大约为5.5万元/平方米;也有178平方米的叠拼,总价约为950万元到1000万元。有业内人士计算,如果按照同品质相比,这每平方米5.5万元的价格“相当于半价”。

  员工小贾告诉记者,公司确实在征求意见,问员工是否需要“内购房”。“就能住人,没说学区,不给产权不能上市,这不就是小产权房吗?”小贾说。

  能享受到这种福利的人自有盘算,“围观”的网友中,很多人期待有同样的运气。

  “人家公司福利真是杠杠的。”同样在海淀园区工作的王先生每天都有四个小时耗在上下班路上,在海淀工作、在海淀居住是他最大的梦想。

  一面是嫌没有产权,一面是羡慕低价,陆陆续续传递出的消息,也将“小米内购房”推上了风口浪尖。

  开发商自持地言明“不准卖”

  通过对话流露出的信息,小米的“内购房”源自万科。可万科的房子又是怎么来的呢?

  记者发现,这些“内购房”,就是去年北京试点推出的“限房价、竞地价”项目之一。去年“9·30新政”之后,本市推出了“限房价、竞地价”地块。按照政府部门要求,这些试点项目设定竞拍价格上限的同时设定销售均价和最高价格,当竞价达到上限之后就开始竞自持面积。而万科作为第一批拍地成功的开发商之一,正是以100%自持为代价拿下的地。

  所谓自持,其核心就是“不准卖”,在70年内只能用于出租。但不准万科卖的房子,怎会变成小米的“内购房”呢?

  这源于万科为了运营这些地块,频频向海淀区高新技术企业伸出橄榄枝。就在拿地之后的一个周末,刚从深圳总部出差回京的万科集团高级副总裁刘肖就发布了他的计划——“合作建房”,即找到海淀高新技术企业合作建房,通过“合作建房、共享权益”来共同运营房源。

  “万科能缓解一部分资金压力,又能给企业当做解决中高层员工居住问题的福利。”一位房地产界资深分析师说,这种合作模式被业界认为是一件两全其美的好事。

  “乌龙”源于执行用词纰漏

  2016年11月,市住建委发布了关于“限房价”自持商品房租赁管理有关问题通知的征求意见稿,其中称,企业自持商品住房应全部用于对外租赁、不得销售。

  既然是出租房,为何又会被误传成“内购”?截至记者发稿时,小米对此事保持沉默。但记者了解到,万科和小米并没有签订任何合同,所谓“内购”只是小米在“内测”。

  “我判断,这次只是因为小米在征求意见时用错了词而发生的乌龙事件。”北京房地产业协会秘书长陈志说。他表示,政府拿出位于海淀、大兴、门头沟一批好地块用于供应中低价房源,将有效引导房地产市场健康发展。

  据统计,截至2016年底,海淀区从业人口约为170万人。仅在包括中关村核心区、永丰基地、航天城等产业区域在内的海淀北部地区工作人口已近百万人。“对于这种区域,提供租赁房也能很好解决居住需求,只要更关注执行细节。”他说。

  作为补充中低价新建商品房的新生事物,记者了解到,本市将继续试点供应“限房价、竞地价”房源,相关部门也会对竞价细节进行微调。除了首批约4000套由开发商100%自持的租赁房将陆续供应市场,还有一批市民可以买的“限竞房”,有望在今年年底前后销售。

  “房子是用来住的。这些房源,无论是租赁,还是销售,都将改善北京市的住房供应情况。”陈志说。


北京买二套房将增多少成本?

  北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政,从3月18日开始执行,对比以往的政策,在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上,都有所变化。一时间,房贷记录、首套房的认定标准、购房资格成为大家热议的关键词。信报记者采访了业内人士,就大家关心的问题给予答疑解惑。

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  算账 买二套房将增多少成本?

  据链家研究院院长杨现领分析:二套首付比例提高,首次超过8成。在“认房认贷”标准下,市场上大部分交易都为二套,且“非普”占比不低,这种情况下按照8成首付原则,加上评估价的影响,预计实际首付将接近9成,大大降低了杠杆。以800万元换房标的(非普)为例,新政前如果先卖再买,首付款需要416万,新政后672万,首付款要增加256万。

  在贷款年限上,不管首套二套都纳入调控范围,最长可贷款25年(之前首套是30年、二套是25年),以100万贷款为例,月供每月增加466元。

  延展 环一线城市限购圈加速形成

  据不完全统计,自2月28日以来,过半月已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。这其中既有北京、广州这样的一线城市,又有河北涿州、浙江嘉善这样的受外溢效应影响的环一线三四线城市,以及南京、杭州、青岛等热点二线城市。新一轮调控“加码升级”。

  截至目前,环京区域限购城市升至9城,除崇礼区、涞水县和涿州市外,还包括河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县及天津市下属的武清区。

  背景链接 楼市新政“史上最严”

  对比以往的政策,3月17日印发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(简称《通知》)在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上,都有所变化。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,目前北京的楼市政策可谓“史上最严”:一是恢复到了2014年930新政以前的首套房认房又认贷;二是二套房首付比例上调为60%以上,非普通住宅80%首付比例迄今最高;三是住房贷款的最长期限缩短为25年。企业购买需满3年才能再次交易则是堵漏之举。

  解惑 新政三大问题受关注

  问题1 是否“处女贷” 全国都可查

  “认房又认贷”的政策让“处女贷”成为热词,也突出第一次贷款记录的珍贵。业内人士说,这样就能管住假离婚的购房者,管住通过迁移户口或补缴社保的跨地域购房者。那么,在外地贷款买过住房但房贷已经还完,在北京没有住房,接下来贷款买住房的话,是否可以算作首套房?

  据北京市住建委相关负责人介绍,央行的征信系统是全国性的,在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录,在北京也都可以联网查到,在本次的新政要求下,即使在北京无住房,但只要有过住房贷款记录,即使还清了,如果在北京购买住房,也将按非首套房贷政策执行。

  本人名下没有住房也没有贷款记录,但配偶在外地贷款买过住房,本人在北京贷款买住房也不算首套房,新政规定以家庭为单位,包括本人及配偶。

  问题2 非普通自住房 首付达8成

  新政规定:二套普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。值得一提的是,在北京市场上,关于普通住宅的认定标准非常严格。北京普通住房认定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际销售价格确定;单价或者总价未超过政府指导价。根据2014年最新调整的普通住房认定标准:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米、总价281万元。只要单价和总价两个标准符合一个,就算普通住宅。

  现在北京市场上哪儿找这么低价格的“普通住宅”。也就是说实际上,如果购买二套新房首付,大部分人都要按照80%首付支付。

  问题3 自住房和商业用房不受影响

  在外地贷款买过住房,在北京没有住房,是否还能购买自住型商品房?据了解,新政的主要内容是针对住房的差别化信贷,以往政策中要求的购房资格,不受这次政策影响。只要符合现行政策要求的自住型商品房购买资格,依然可以申购。商业办公类非住宅不在本次政策执行的范围内。


新政后清华博士买得起房了吗

  1、在残忍的回答“不能”之前,我先讲个故事。我和朋友打了个赌:明年如果房价涨上涨幅度达不到10%,我请他吃30元的吉野家双拼套餐。反之,他请我。之所以要提前说这事儿,是后来觉得这很像个隐喻:我们每个人都谈着几百万上千万的问题,可唯一能决定的只有30块钱的一顿饭而已。

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  2、好了,残忍的回答标题的问题:不能。

  3、历史已经证明并将再次证明,每一次新出台的限购,都是当时“史上最严限购”。但 每一次限购之后,房价依然会继续上涨。

  4、现在使用限购手段,无论是提高首付比例,还是停发25年期以上贷款,都仍然是为了打击炒房。这是过去几年里,各种限购措施出台的最主要目的。现实中,炒房者确实不少,但之前几次限购,应该可以一定程度上阻击这些炒房客。而且,限购门槛越来越高,还能够炒房的群体也相应越来越少。换句话说,限购的作用其实是递减的。但房价依然不断上涨,可见,投入楼市里的很多人,是新人,是刚需。

  5、不断上调的限购门槛,同时还误伤了刚需一族。比如这一次新限购措施要求,居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%。这意味着,只要名下住房曾办理过贷款,即便已卖出、已过户,再次购房仍按二套执行。这样一来,那些买了开间、一居室的年轻人,结婚之后想换两居,或者老人来了想换三居的,都将受到很大波及。

  6、而且,不断限购不断上涨的现实,也极大削弱了限购政策的信誉度——提问:你觉得限购之后,房价真的会下降吗?或者会停止上涨吗?

  7、楼市上涨的根本问题解决不了,限购不会起作用。除非回到政府定价时代,否则只能任由市场规律起作用:供需决定价格高低。二三线城市,供可能大于需,但这些地方政府为了土地财政,会减少土地供应,维持房价。但在北上广深的特大城市和一线城市,土地供应量远远赶不上需求速度。

  8、限购只是抽刀断水,却不能把水转到其他地方。需求只是被暂时压制,却永远不会消失。货币超发、投资渠道狭窄(可怜的、似乎永远低迷下去的股市)、北京资源过度集中造成的机会集中等等,是制造楼市需求的最大动力。无数刚需还在涌进来,还会继续推高房价。没有好的投资渠道,美股、海外买房等海外投资渠道受阻的情况下,有钱人也会继续把钱投入楼市。

  9、买房的最佳时刻——至少在北京——永远是你凑够了首付,能够买得起的时刻。


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