申万:房地产税表述未变,目前出台时机尚未成熟

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-03-14
摘要:
  3月8日,在十三届全国人大二次会议上,栗战书在作关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告时表示,今年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议房地产税法等,都要加紧工作

  “一石激起千层浪”,全国两会再度提及今年要推进房地产税立法工作、引入房地产税法。

  3月8日,在十三届全国人大二次会议上,栗战书在作关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告时表示,今年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议房地产税法等,都要加紧工作,确保如期完成。稍早也在政府工作报告中做出部署,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。这是继2014年和2018年之后,政府工作报告第三次提及房地产税。

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  这样一条重磅消息戳动了全国人民的敏感神经,再度引发市场对于房地产税的热议,港股内房股一度在上周五当天集体大跌。

  对此,申万宏源(000166)证券分析师王胜、龚正欢、曹一凡团队表示,栗战书的表述与此前在两会报告中“稳步推进房地产税立法”是一致的。2018年9月十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税已被列入五年立法规划,即2018年3月至2023年3月间提请审议。

  不过,在上述申万宏源团队看来,目前出台房地产税法的时机并不成熟,当前这种环境里开征房地产税也并不能一剂能够解决国内房产市场问题的“良药”。

  出台时机尚未成熟

  王胜团队认为,在目前房价下行压力较大的背景下,出台征收房地产税的法案并不适宜,更好的时机应在房价下行风险可控、或房价上行的环境下:

  从海外经验来看,征收房地产税带来的经济后果是降低房价波动率,以及改变短期供需关系即提高税率会导致房价减小涨幅或下跌,而降低税率有助于恢复房地产市场交易热度。

  药不对症

  按照王胜团队的观点,出台房地产税并非一剂足以解决当前楼市问题的良药:

  征收房地产税理由主要为两种,一是用于社区公共服务的投入,二是作为社会财富再分配的调节机制。房地产税实际主要是对“地产”征税,我们看到的房价上涨实质是地价在上涨。土地升值主要来源于城市规划、经济发展以及外来劳动者的共同努力,与土地使用权拥有者自身的贡献并不完全挂钩。在流转环节征税往往有前转倾向,易于转嫁给买家负担,从而与再分配土地增值收益的目的南辕北辙,而持有环节税收具有资本化倾向。

  对于用房地产税来替代土地财政收入的说法,我们认为是不切实际的。房地产税的征收金额很难与土地出让金收入相提并论,两者相差一个数量级,全国范围来看总体上城市建设与公共资源投入的资金更多来源于土地出让而非房地产税。我国目前城市间发展阶段与基本面差异较大,开征房地产税侧重于社会财富再分配的理念可能性较高,而一线与强二线具有开征物业税的基础条件。因此从全国范围来看,我们认为税收应当更倾向财富的调节机制,即“窄税基、高税率”。

  需要提醒的是,房地产税法并不能简单等同于房地产税。

  按照我国相关法律议程,房地产税必须遵循“税收法定”原则。从动议到落地,其间还要历经立法、审议以及地方政府制定实施细则等法定程序。具体来说,房地产税的法案出台需经过七个阶段:法律草案起草-公开征求意见-国务院常委会议审议(每周一次)-全国人大常委会审议(每两月一次)-公开征求意见(30日)-专家评审-全国人大常委会或全国人大表决(房地产税法非基本法,由人大常委会表决即可)-法律公布。

  申万宏源王胜团队也介绍称,目前房地产税处于起草阶段,从公开征求意见、一审、二审到法律公布至少需要6个月。


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贾康:过度垄断是金融供给多样化不足主因——在第四届青岛“中国财富论坛”上的发言

  中央对金融工作的要求,就是金融要优化为实体经济的服务。实体经济发展的方向是中央所说的高质量发展和升级发展。我想和大家探讨一下,金融从供给角度怎样服务实体经济这样的发展。融资的需求,我观察可以以一个“多样化的需求”概念来表现它的特征,言下之意,相关的供给怎么样服务这些需求,也必须多样化。在这个思路上,要适应整个经济社会发展的大趋势。经济发展进入信息革命时代后,中国的信息化发展也进入“强起来”的新时代。要求是要升级,而这个升级体现的高质量要靠什么来实现呢?中央指导方针是强调抓住矛盾的主要方面,即供给侧,供给侧解决问题是重在结构优化,这个大的思路和逻辑,是相当清晰的。

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  按照这样一个视角,我先说一下目标导向。金融应该按照最高决策层指明的出发点、宗旨和归宿,明确地落实于必须支持帮助实体经济的高质量发展和升级换代。说金融是经济的核心,强调金融的意义和重要性质。怎么理解?我愿比喻为:金融是经济的心血管系统,它在心血管这个意义上具有不可或缺的、带有核心意义的作用,但是这个心血管系统一定要服务于整个生命肌体的健康发展,这是它的目标和归宿。这是目标导向。

  接着讨论问题导向,出了什么问题?中央对于整个中国发展中的矛盾问题有一个非常清晰的提炼,即我们现在遇到的社会主要矛盾,是人民美好生活的愿望、需求和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。从问题导向来说,具体联系到金融,目前的主要矛盾是实体经济发展的多样化需求,遇到了金融供给方面的不平衡与不充分。不充分在理论上讲永远存在,任何一个供给对需求的适应充其量都只是相对充分的。现在关键的问题是不充分是由不平衡带出来的。不平衡是结构问题,那么问题导向下,金融体系的结构问题是什么?第一,直接金融和间接金融显然不平衡。我们很难说做到像美国直接金融占很大比重那样的局面,但我们的直接金融的比率的确太低了,显然要提高。直接金融中间,虽然股市出了这么多问题,但债市的问题也不可忽视,中国的股市和债市之间也仍然存在不平衡,真正意义的企业债,发育程度仍然非常低。在我们已经形成的债市上面,大量是政府背景的所谓市政债,变相为地方政府服务的公司债,而不是货真价实的企业债。在间接金融内部,又是多年的不平衡,就是大企业、国有企业融资比较容易得到满足,而大量的中以下的小微企业,就苦苦得不到应有的融资支持。一边说中国现在不缺钱,大量金主手里有钱,一边很难看到大银行、大的金融机构真正支持小微企业的发展,这就是供给结构不平衡的问题。

  这个供给体系当然应该多样化。多样化的需求为什么不能够在我们的供给方面形成能够服务于它的供给体系?我的基本看法就是,需求是“无缝连接”的多种形式,供给侧却由于种种原因,就是不能无缝连接,就是不能够对应产生多样化的供给体系,这里面最主要原因,第一位的原因,我们得承认存在过度垄断,要素流动受到了过多壁垒的阻隔。我几年前曾经听到金融界、央行重要人士发表意见时,对这个说法是不服气的,说我们已经有一千多家银行金融机构(现在更多了),天天在竞争,还说我们垄断,不服气。应当说,金融必然带有垄断特征,所以对金融主体要发牌照,不能按照完全竞争的意义去理解。但是我强调的是存在过度垄断,现在看到的竞争,是不是没有消除过度的垄断?

  为什么金融服务领域的“多样性不足”迟迟不能改变?按经济学揭示的基本逻辑,出现一段时间的短缺特征以后,应该有要素流入来解决不平衡的问题,但是为什么迟迟不能够如此改变?企业和老百姓(603883)的需求在上升,但供给迟迟追不上需求,一定是碰到了要素流动里的不良阻碍因素,这就是对于“过度垄断”的印证。农村区域、小微企业区域,有效制度供给更是不足,一定是这样的病因。另外一个印证:我看到统计资料,在上市公司中,按照盈利最高水平的排列,美国前十位中,第一位是高科技的微软,第二位才是银行;中国前十位,清一色全是银行。在不同行业盈利水平的的排位来说,美国第一位是高科技,第二位银行业,然后是平滑下降的过程,各行业利润率是不平衡的,但看着是曲线式降下来的。中国不一样,第一位是银行,鹤立鸡群,盈利水平非常高,其它的从第二位起立刻断崖式掉下来了。所以我论证:多样化不足,供给迟迟不能进入多样化状态的第一个问题,是过度垄断,受到了壁垒式垄断。

  要解决这个问题,除了商业性金融之外,还必须发展可持续的政策性金融。这个问题早已确立,但是迟迟没有优化方案。已经探讨多年的以财政为后盾的贴息、信用担保、产业引导基金及PPP、普惠金融、小微金融、绿色金融等,都带有浓重政策色彩,这个政策支持体系怎么样才能健康地可持续?这又是一个重要问题。

  我的总结是:我们现在的金融供给,碰到了多样化不足的明显问题,这个问题的解决不能光讲认识和觉悟问题,一定涉及整个金融体系的制度建设,是金融多样化改革需要从根本上解决的问题。包括金融机构的多样化,也要求商业性金融和政策性金融在战略层面上形成产品多样化的制度条件,实行战略性系统化的配套,让政策性金融克服必然存在的挑战。这样一来,合在一起的无缝连接的金融供给体系,才能够支持中国实体经济里的各个组成部分,在市场中充分发挥作用,成长在升级发展轨道上。

之前“失联”的客户又来看房了 中介门店全员出动人手依然不够

  刚刚过去的周末,杭州(楼盘)人见到了久违的太阳,随着气温逐渐攀升,春天的脚步也越来越近。

  回暖的不只是天气。上周末,杭州二手房中介小钟带了四组客户看了十多套房,这几乎是去年年底行情低谷期一周的量,“很久没这么忙了。之前‘失联’的客户也再次找上门来,现在感觉挺对的,要抓住这波行情,多签几单。”

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  快报记者来到湖墅路附近的二手房中介门店,链家内仅有一个中介“驻守”。隔壁的我爱我家大门紧闭,门口贴了张招聘启事。拨打门店中介的电话,中介表示,“天气好,都出去陪客户看房了。”记者王潇潇

  去年一个月卖不出一套今年一周就有成单

  最近,全国一二线城市房地产市场普遍充斥着回暖的声音,作为热点城市的杭州,在3月也开出了多个“万人摇”的楼盘,这让人觉得,杭州楼市似乎又重回去年上半年的盛况。

  楼市的这阵“暖风”不只刮到了新房市场,二手房市场也蠢蠢欲动。难得的好天气作为“助推器”,上周末不少购房者出门看房,各大二手房中介也开始忙碌了起来。

  杭州某二手房中介小钟在过去的两天时间里约了四组客户,陆续看了十多套房子。昨天中午,记者联系他的时候,他正骑电瓶车陪客户前往下一个目的地,只能见缝插针在晚饭的空当里给记者回复了一个电话。

  从电话里能听出来,小钟心情不错,“这周已经成单了。”小钟说。

  去年,购房者观望情绪浓厚,二手房中介的日子不好过。小钟说,去年下半年压力非常大,看房的人不断减少,成单量更是稀缺,成交周期不断拉长,有时候一个月零成交。

  在小钟的微信朋友圈里,就能明显感觉到二手房市场的冷暖变化。去年下半年,关于二手房信息越来越少,取而代之的是写字楼、商铺、车库,甚至海外房产投资广告。今年2月,他似乎又回归到了“主业”。

  “施家花园119平方米3房,售价500万元,南北通透,满两年,业主急售。”“武林路小区,安吉路学区房,精装,总价185万元,又到了抢房源的时候,看房联系我。”

  “去年不少‘失联’‘沉寂’了的客户突然冒了出来,我就抓紧在这个节点,多推荐房源,牢牢盯紧有意向的购房者。”小钟说。

  杭州我爱我家品牌总监周包军认为,去年下半年楼市属于“超跌”行情,从成交量和市场情绪来看,都处于谷底。在市场结构调整过程中,有些即便是有购房需求的人群,也会在这段时间采取保守措施,再等一等、看一看。加上去年下半年,房贷利率处于较高的水平,加重了购房者的观望情绪。但是无论如何,购房需求还是在的,这轮属于下探后的回调,是正常现象。

  “要说楼市回暖可能为时尚早,事实上,每年楼市都会在年后迎来一波行情,相比于去年下半年,市场活跃度有所提升,但是跟去年同期相比,要说回暖,很牵强。”他说。

  部分银行下调首套房贷利率

  最低为基准上浮5%

  最近,杭州多家银行下调首套房贷利率上浮比例,部分银行最低仅在基准利率基础上上浮5%。

  快报记者走访多家银行了解到,目前首套房贷利率较基准上浮10%较为普遍,像建设银行(601939)、广发银行、交通银行(601328)、汇丰银行等最低能申请到上浮5%-8%。

  最早下调的是汇丰银行。去年12月开始,汇丰银行针对新房和二手房首套房贷利率为基准利率上浮5%,二套房上浮10%。但是外资行普遍有较高的门槛,能申请到最低利率的客户通常资质好,对普通购房者来说可能并不适用。

  除了汇丰银行,交通银行近期也对上浮比例进行了调整。“目前首套房贷利率最低上浮5%,随不同支行贷款额度及客户资质情况调整,实际利率以客户的征信、资质等个人信息为基准,由银行审批决定。”

  而建设银行、广发银行、工商银行(601398)等,早在2月底就下调了首套房贷利率至基准上浮8%。

  从上浮10%调到上浮5%,对于刚需们来说,还是能省下一笔钱。

  以贷款200万元为例,等额本息30年还款,如果贷款人申请到基准利率上浮10%的贷款利率,则每月需还款11200元,本息合计还款约403.9万元;而如果申请到基准利率上浮5%的贷款利率,则每个月需还款10921元,还款总额为393.1万元。相当于每个月少还近300元,利息总额少了10.8万元。如果贷款金额更高,能省下的会更多。

  未来房贷利率是否会继续宽松?不少分析认为,鉴于去年下半年以来信贷政策持续宽松,明显利好银行的资金充裕程度和流动性,为房贷利率下调提供了先备条件。后续预计房贷利率还会继续呈放松态势,后期更多银行跟进的可能性增大。

  至今房贷利率的下降是否能够提振楼市回暖,分析多数认为,房贷利率微调,背后依然是高房价的基调,对楼市的影响微不足道。

  “在市场资金宽松的大背景下,房贷利率下降是大趋势,而且从去年下半年就开始了。不过决定房地产市场是否能回暖的关键主要还是看首付比例和首套房贷款的认定标准。”中原地产首席分析师张大伟表示。


真相!碧桂园、恒大、万科都在干这3件事。你还不跟上吗?

  前几天,恒大9折卖房的消息刷屏,让不少正准备大干一场的地产人瑟瑟发抖。当然,很快就有眼尖的人发现,恒大去年促销是88折,今年9折,还涨价了!果真如此吗?非也!今年如果算上恒房通的优惠,是85折,比去年的优惠力度更大!

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  事实上,不止恒大这样,碧桂园、万科等都在这么干——想尽各种办法,加快销售和回笼资金,调整城市布局和组织架构,既活好当下,又为未来冲刺积蓄力量。

  进入2019年,不少一二线城市的成交有所回暖。春节以后,各地土地溢价率和成交大涨的消息就不时刷屏朋友圈……不过,很遗憾,上述消息大都是个案。2019年,对大多数房企来说,依然会是不容易的一年。想活好或逆袭,不妨看看标杆。

  01

  通过促销等快速去化

  抢收当下的钱

  继1月份销售额同比大幅下滑以后,1~2月,大多数TOP10房企的销售额仍不及去年同期。

  事实上,早在年初,众多机构就预测,2019年商品住宅成交面积会较去年下滑5%-10%。此外,各房企在2019年还面临偿债高峰的巨大考验(2018年9月~2019年10月,偿还规模约3800亿元)。恒大在进入2019年之后,已发行了第一笔美元债,用来为现有债务进行再融资。Wind数据显示,截至到2月18日,2019年以来,房企境内外发债规模已达1546.45亿元(其中国内816.51亿元,海外729.94亿元),创历史纪录。

  前有狼(销售增速持续遇冷),后有虎(偿债高峰的压力),迅速销售、回款,以保持稳定的现金流,是今年绝大多数开发商重中之重的任务。作为对市场温度最为敏感的碧万恒,自然早早就着手应对了!

  比如前面提到的,为冲刺2019年第一季度销售业绩,恒大集团启动了“全员营销月”的计划。许家印亲自主持会议,总结各单位全员营销阶段排名及相关工作落实情况,会议现场还会随机抽取单位一把手做经验分享或检讨总结。

  员工推荐成功购房有奖励,排名靠前的部门领导也有奖励,但排名靠后的部门领导,对不起,罚款!

  万科早在去年,就开始一边高喊“活下去”,一边拼命销售抓回款。郁亮内部讲话中的那句“今年回款不到6300亿,所有业务都喊停”至今都让人振聋发聩。去年10月份,厦门(楼盘)万科白鹭郡因降价促销还上了热搜,引发了厦门房价下跌的激烈讨论。

  碧桂园同样如此,在去年“十一黄金周期间”,展开了大量的优惠、折扣活动,促进销售。

  楼市横盘时期,适当的降价,对于促进销售还是很有帮助的。比如去年10月1日,万科白鹭郡2号楼正式开盘,最低售价为278万/套,800余客户到现场,206套房源全部售罄……

  虽然“降价”跟精装改毛坯有关,但是活动期间比平时还是优惠不少。总的来说还是降了的。

  今年,泰禾降价促销的斩获也颇丰。

  因预判到今年楼市,一场低价快跑的营销战迟早会来,所以泰禾选择“错峰抢收”(指在春节前制定的“壹号抢收计划”),占据先机。

  在北京(楼盘),泰禾一口气推出了4个豪宅盘,拿出了少量特价房(原价2500万元,卖价1600万元),赚足了眼球,春节过后首周就卖出了15亿元!

  2月28日,观点指数、亿翰智库、克而瑞三家研究机构同时发布了2019年1-2月国内房企销售金额TOP100榜单。虽然各个榜单因为统计口径的不同,具体的销售总数略有差异,但在三大榜单里,泰禾都位居前20强。

  这其中“壹号抢收计划”功不可没。

  即便今年的销售额比去年略下滑,但十几万亿的蛋糕依然足够大,关键是谁能抢到份额。可能有人觉得,限价已经够难受的了,再让利有点受不了,但你不干有人干。当年的格力在空调企业里面并不是强的,很多企业都比它大,但董明珠是搞销售的,做渠道、抓销售,在血海中活下来了,之后不断扩大规模。

  早早已经开启抢收计划,并赢得开门红,无疑可以占据时间和空间优势——既吸纳了年内第一批购房需求,又有利于用已经获得的资金,进行今年的下一步战略部署,投资拿地,进行滚动式开发,提高资金的周转效率。

  02

  调整城市布局

  向一二线倾斜

  瞄准未来的钱

  如上所说,标杆房企们加快销售、回笼资金,不仅是为了活好当下,更是要为未来的逆袭做准备。事实上,他们的城市布局也在同步调整。

  一、万科新拓项目80%位于一二线

  万科的“活下去”,固然是用来鞭策自己的,但同时更多的是喊给别人听的,因为如果万科都活不下去了的话,那没有几家房企能过下去。

  事实上,高喊活下去的万科一直在大肆买买买。

  中原地产统计数据显示,万科在1-2月合计拿地283.36亿(与万科公告数据不同是因为统计口径差异),成为拿地金额最高的房企,超第二名近百亿!

  虽然拿地依然大手笔,但在城市布局方面,万科也在迅速的收敛聚焦——只进入七八十个城市,而非两三百个城市。因为万科希望进去之后,能够融入这个城市,长期发展,不是割韭菜,割完就走

  对此,郁亮举例说:我们在吉林建滑雪场,顺便在附近的吉林市拿了块地。第一年就卖了20个亿,但第二年就卖了5个亿。其实5个亿才是正常水平,所以我们要做取舍。

  在三四线热度逐渐回归理性后,万科今年的新进入项目里,一二线城市的占比超过80%。万科发布的公告显示,前两个月万科新增16个房地产项目,分别位于北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、福州(楼盘)、成都等15个城市,绝大多数位于一二线。

  二、恒大明确表示不准备去四线

  去年上半年(年报还没出来),恒大的营业额、核心业务利润、净利润均创下行业最高纪录,稳居地产行业“利润王”。

  恒大认为,利润之所以有大幅增长,离不开公司超前的战略储备。当时,恒大已进入全国228个城市,项目总数822个(平均每个项目的建面达37万平米,都是大项目),总土储达3.05亿平方米,成本为1683元/平米,龙头房企中最低。其中 ,一二线城市土地占比68%,三线占比32%。

  在中期业绩发布会上,恒大总裁夏海均表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不准备去。

  目前,恒大拿地的速度减缓,这与其战略有关。此前,无论是许家印还是夏海均透露,未来恒大的土地储备将会维持在3亿平方米左右区间,每年降5%左右,使负债率达到一定降低。

  三、碧桂园早就已经向一二线倾斜

  碧桂园是三四线之王。去年年中业绩会上,莫斌表示,三四线依然是碧桂园的主战场,但相对会均衡布局一二三四线,所有拿地都是以不超过当地政府的限价去反推土地成本。

  事实上,早在2017年其战略的天平已经在向一二线城市倾斜。2017年,碧桂园新增881块土地,按面积计算,位于一二线与位于三四线比重为31:69;按投入资金计算,砸下的1281亿权益土地金中,有64%的资金投向了一二线城市。

  此外,去年碧桂园叫停了三四五线城市‘全覆盖’。

  今年1~2月份,融创是TOP10里少数业绩超越去年的房企。这跟其布局紧密相关。融创布局集中于核心城市,2018年中期一二线土储货值占比达85%,在三四线转冷,一二线略微回暖的大势下,受益十分明显。同时,融创的实践也说明“高端精品”和“快周转”是可以共存的。

  2016年和2017年,新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着2018年以来拿地的项目,其平均利润空间会有所扩大。其中,二线城市的情况又明显要好于一线城市。碧桂园、恒大、万科等向一二线倾斜,是瞄准了未来收益。

  03

  架构调整,激发组织活力

  兼顾当下业绩与未来挑战

  与恒大9折买房刷屏的,还有碧桂园裁人的谣言。

  对此,在3月1日年后的第一次集团管理会议上,碧桂园创始人、董事会主席杨国强回应称——“肯定不是裁员,我们把大家招进来不容易,不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。”

  “公司接下来会有很多新的业务,包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。今年我们还要增加人,相信到今年年尾,集团员工总量会比年初还要多。”

  当然,杨国强也指出,企业的业态变了,很多人都要转过去,所有人都要与时俱进,迎接挑战。

  裁人是假,组织架构的优化调整和大练兵才是真。

  早在今年1月4号,杨国强对碧桂园总部进行了成立以来最大一次规模的高管调动,率先对集团各中心的负责人进行梳理、更换,包括投资策划中心、研发设计中心、成本管理中心、运营中心、集团办公室及数字化管理中心等。涉及到的高管都要进行内部轮岗。

  2月20日,碧桂园集团再次专门召开“集团各职能中心架构调整会议”,涉及集团办公室、成本管理中心、采购中心、数字化管理中心等9部门。

  对此,碧桂园集团的回应是:

  在当前的市场环境下,精干高效的总部、卓越的人才团队将成为制胜的关键,我们希望通过持续推进权责下放、精简业务流程及加强内部人才培养,全面提升公司综合竞争力。

  为此,我们将对总部组织架构进行优化调整,聚焦“总部精干高效”、“成熟区域大区化试点”、“成熟城市公司区域化”三个方面,通过组织优化、人员向区域下沉,从而优化人才结构,为未来的发展奠定组织基础和人才基础。

  碧桂园常务副总裁程光煜也表示,“我们从来不做裁员的安排,只是集团职能下放的过程中,人员也可能伴随去区域。”

  据了解,此次涉及调整的人员,原则上职级和薪酬保持不变。所以,其实这是杨国强通过“大将轮调、骨干上前线”的方式进行“大练兵”,让新鲜血液传输到集团上下,以激活员工斗志和企业活力,既解决当下的业绩问题,又能迎接未来的新挑战。

  2019年的市场会更加充满挑战,只有一线的竞争策略要非常灵活才能应对,加大区域的授权有助于加快决策、提升竞争力。

  其实万科早就在干这事了。

  去年,万科撤销了总部全部部门设置,成立三大中心:事业发展中心、管理中心、支持中心。

  如此改革,是基于万科集团战略和事业合伙人机制的要求,激发组织活力,激发每一位员工持续创造真实价值。

  首先,通过裁撤部门、合并职能线的方式改革之后万科总部只有154个人,架构精简,管理更扁平化。

  其次,改革之前,万科总部有12个部门,各部门平行,条块分割,关注点更多在于部门职能全面存在,而不是一切服务于业务顺利展开,相互博弈的时刻不少。三大中心的设置意在打破过去的条块分割,形成合力——新成立的事业发展中心包含投资、运营、营销、设计等业务,简单说,就是搞生产;管理中心包括财务、人力、信息化等,做后勤支援……这比较像是美军的思路,打破部门藩篱,打破科层组织,围绕房地产开发流程重新调整了组织架构。

  ……

  此外,绿城等房企,也在去年对组织架构进行了调整:一是把在总部机关的人放到一线;二是进行组织架构上的扁平化;三是轻重并举原则。

  被精简的人员被调往一线的地方公司或者其他部门,一些业务骨干还活得了上升空间,成了城市公司的相应业务线的部门负责人。伴随着总部的精简,区域获得了更大的权限,从而能够根据市场实际情况,调整自身的经营策略。

  这种由上而下的组织结构大调整,目的是让企业脱胎换骨,有一个质的飞跃——既突围当下的困境,实现公司业绩的持续增长,又能为迎接未来的挑战做好准备,进而增大企业转型成功率。这在旭辉、世茂等房企身上也轮番上演过。


不论是否房价干预,一二三线城市的消费习惯已经细碎的没有规律

  房价和消费,总有千丝万缕的关系,说不清道不明,但总是紧密的裹挟在一起

  01

  大润发华东地区门店的数据显示,2019年1-2月三四线城市车厘子的整体销量,同比增长37%,同时,来自天猫的数据也表明,三四线城市人群购买车厘子的人群,增幅远高于一线城市

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  根据生鲜电商每日优鲜公布的《2019生鲜年货消费报告》,2019年春节,车厘子的销量同比暴涨了32倍多,稳居水果销售榜冠军,一跃成为水果界的新“网红”

  不仅如此,三四线城市的消费潜力,还体现在其他进口水果上

  以水果零售品牌百果园在四线城市——河南信阳(楼盘)的7家门店数据来看,春节期间,门店销售额同比增长107.1%,平均客单价高达105元。其中,最受欢迎的水果,除了智利车厘子,还有来自东南亚的榴莲,而且,当地消费者还偏好购买整只榴莲

  我们总是认为戴森的产品这么贵,认为只有一二线城市才能买的起

  但根据数据,相比于2017年,戴森在六线城市增长率高达117.5%,而同期的一线市场的增长速度已经放缓至20.95%,戴森在六线城市的增长比率是最高的,并且沿着123456线的顺序反比例增长

  而苹果手机销量增长最快的三个地方分别是:江苏淮安(楼盘)、海南(楼盘)澄迈县、广东河源(楼盘)市,一线城市的换机速度已经大幅降低

  这一切的指向其实都在说明一个问题,整个中国社会的消费正在发生一些以前没有过的变化

  尼尔森发布的《2018年中国家庭精明消费报告》指出了当下中国消费市场的变迁:

  一二线城市趋向理性消费,三四五线城市则开始享受消费升级,其中,三四线城市海淘越来越疯狂,不少往昔只能在一二线城市看到的进口品牌,在下沉市场获得了很好的销量

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  万事万物都是相互影响且处于有因有果的关系

  车厘子在三四五线城市的意外走红,也绝对不是偶然

  目前对于一二线城市而言,收入与房价之间的比值被不断的拉大,使得一二线城市的人们已经不再具备很强的消费能力了

  很多人因为在一二线城市拥有了一套房产,每个月就要承担稳定的还款。这些人就这样成为了“高负债中产”,因为过去几年的房产膨胀,很多人因此成为了千万富翁,但受制于按揭等压力,有资产却并不宽裕

  这部分人月薪过万,是家乡人眼里的潜力股和模范生,在朋友圈里过着看起来好像还不错的生活,可实际上,却是连车厘子都舍不得多吃,毕竟每个月还有那么多贷款要还

  相比之下,三线及以下城市一方面迎来了较快的中产化,另一方面,却享受着相对来说较低的负债率

  很多人在老家,虽然工资不高但也基本够花,因为家庭负担轻,基本没什么开销,把大量的时间都用在了消费享受上

  换句话说,三四五六线市场的消费者信心是非常强的,信心和实际拥有的财富之间不是那么的成正比例

  对于下沉的三四线城市和农村居民来说,他们对于自己的收入预期和当下是比较满意的,而一线城市因为对个人经济状况和工作预期存在的较大不安全感,抑制了很多的消费

  也就是说,当我们谈论一个人的消费能力的时候,很多时候可能并不跟他的收入成正比,往往还需要考虑很多制约的因素存在

  03

  与此同时,“口红经济”的效应也正在悄然浮出水面

  口红经济其实就是当经济处于下滑的时候,人们对收入和未来的预期也会发生降低,那就首先削减的就是大宗商品的消费,比如买房、买车之类的,这样一来,反而比平时有更多的闲钱去购买一些非必要且相对来说比较便宜的的物品,从而刺激这些物品的消费上升

  2018年4季度GDP的增速为6.4%,创下了1992年以来的最低水平,汽车消费也呈逐月下降的状态,在我看来,车厘子、猫抓杯的热销,正是“口红经济”的卷土重来

  如果想要用更直观的语言来解释下口红经济,大概就是日子都已经过的这么艰难了,总是要找点既廉价又能调剂生活情趣的小物价,哪怕是一支口红、一盒车厘子或是一个猫爪杯

  04

  车厘子春节期间在下线城市的热销,消费人群迁移的力量同样也不可忽视

  根据微信发布的2019年春节数据报告,支付领域出现了典型的“候鸟型消费”的情形,就是在春节期间在非常驻地进行的微信支付消费,消费迁移路线多为从一二线城市向三级及以下城市转移

  越下沉的城市,受“候鸟型消费”影响越大。三线及以下城市,“候鸟人口”均贡献了超过30%的微信支付交易笔数,其中在六线城市,“候鸟人口”贡献了43%的微信支付交易笔数

  换句话说,城市能级越低,外出打工的人也就越多,也就意味着春节回来的人也就越多,这部分人在城市里赚到钱了,回乡后的消费能力是很强大的

  当他们走亲访友的时候,为了彰显自己混的不错,往往也会表现出比较强的消费意愿,愿意去购买一些价格略贵的产品,反正一年也就回一趟家,当然要展现出最好的一面,以此来证明自己混的还不错,亲戚朋友过来,摆上一大盆红通通的车厘子,低调而又能说明问题“候鸟型消费”在一定程度上其实承载了衣锦还乡的荣耀感

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  还有一个基本事实就是,新生代的消费力量已经崛起了

  目前中国80后有2.28亿人,90后有1.74亿人,2000后有1.47亿人,中国正处在一个强烈的消费主义和利己主义的思潮中,也就是说,舍得花钱,敢于花钱,也敢于负债

  根据融360发布的消费调查数据,90后在借贷市场上的占比高达49.31%,在这批早早就负债的年轻人中,每4个人中就有1个人使用花呗,每3个买手机的就有2个使用分期付款,每2个人中就有一个没存款

  过去三十多年改革开放的滚滚浪潮,已经彻底改变了中国人的消费观念,特别是对于95后出生的孩子

  他们大多数都是独生子女,几乎从未挨过饿受过冻,普遍缺乏对苦难的深刻记忆,对于省钱对于把一分钱掰开当两分花其实是没有任何概念的

  他们不同的消费观念也将影响整个消费市场,相对于价格,他们更加在意水果的品质以及新鲜程度,车厘子的价格是70元还是60元其实并不重要,最重要的是自己喜欢就好

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  电商的发展,迅速拉平了整个城市间的代际差

  中国有2856个县,960万平方公里,这种幅员辽阔的国土面积直接导致我们城市与城市之间的存在明显的差异性的,也就是城市代际差、地域差会很大

  像法国、韩国、日本等国土面积较小的国家,他们市场的层次度、纵深度就会比我们差很多,与此同时,整个国家发展的基本面相对来说就会比较均衡

  但得益于像淘宝、京东、拼东东这样的电商网站的崛起,城市间的代际差正在被迅速的收窄,各线城市之间在快消、化妆品、母婴等品类上的消费观已经趋同

  2018年一季度,四线城市的电商渗透率同比提高了19%,同期,一二线城市的电商渗透率只提高了1%,这也让生鲜电商在三四线城市,以更快的速度发展。

  更为重要的是,由于物流行业的发展,哪怕是内陆地区或是三线及以下城市的居民,通过电商平台,也能在最短的时间内获得新鲜度极高的水果,这对于车厘子等对于时间要求度比较高的水果,无疑产生了巨大的推力

  另外我们能感受的是,由于工作压力不大,整个三线和四线城市的消费者平均每天在手机上花费的时间也是远高于一线城市的,受到的刺激点和诱惑点变多了,同样也容易产生更多的消费

  对于车厘子而言,挑剔的中国吃货还对车厘子的甜度、脆度,甚至果型提出了不同要求,也因此涌现出了甜心、黄金车厘子、纯冰等特定品种的车厘子

  然而,和一二线城市相比,三四线城市依然有着一个消费上的“时间差”,目前那里最畅销的,还是常规的智利红色车厘子

  但这种情况正在发生改变,得益于电商等渠道的下沉以及手机网络的普及,如今这个“时间差”正在缩小,三四线城市的消费习惯,正在越来越迅速地向一二线城市靠拢

  07

  都在说车厘子自由可以在某种程度上代表了生活和财富的自由

  是不是真的是这样我确实不知道,因为在我看来这完全取决于每个人的消费观、消费能力还有地域属性

  但有一点我可以肯定的是,从车厘子中,我仿佛看到了整个城市消费的巨大变迁

  以上为正文,来自R先生


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