房地产税一锤定音,买房还能上车吗?

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-03-14
摘要:
  在“房地产税”第三次进入政府工作报告后,3月8日,全国人大常务委员会工作报告中再次透露这一楼市重磅政策的最新时间节点。

  在“房地产税”第三次进入政府工作报告后,3月8日,全国人大常务委员会工作报告中再次透露这一楼市重磅政策的最新时间节点。

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  按照高层的最新提法:“2019年要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等,立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”

  这也意味着,在传言多年后,房地产税的脚步似乎终于渐行渐近。

  从立法到落地,还有多久?

  对于当前房地产税的进展程度,全国人大财经委副主任委员乌日图对媒体表示,房地产税法由预算工作委员会和财政部门组织起草,目前相关部门正在抓紧完善草案,重大问题的论证等工作,待条件成熟,提请全国人大常委会审议。

  在这次时间表敲定前,房地产税已经经历千呼万唤。在2014年政府工作报告中,房地产税被首次提及,当时的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”;随后在2018年的政府工作报告中,提出要“稳妥推进房地产税立法”;而在今年的政府工作报告中,房地产税立法则从“稳妥”变为“稳步”。

  与大家息息相关的房地产税究竟是什么?按照行业说法,这是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

  目前我国的房地产税收体系中已有多种专门针对不动产而设置的税种,上海(楼盘)易居房地产研究院曾发布研究报告介绍称,房地产“五税”分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节,是房地产税收体系中的主体税种。另外,企业所得税和增值税中也兼顾房地产类税收,因此与房地产相关的共有“七税”。

  那么,新立法的房地产税会包括哪些、与现行的土地出让金关系如何处理、又会如何解决与现有房地产税收体系重叠的部分成为关注点。

  对于房地产税立法之后的流程时间表,有媒体援引业内人士分析指出,房地产税完成立法工作、提交全国人大代表审议通过,大概率还需要2-3年时间,也就是在2021年左右完成。

  值得关注的是,涉及到国计民生的重大法律的审议过程都会慎之又慎。以《物权法》为例,自1993年就开始起草,历经多方征求意见,草案几经修改,由全国人大常委会审议了7次,从而创下我国立法史上的纪录。2007年3月16日在十届全国人大五次会议上,经过七次审议后的《物权法》草案,在广泛征求意见之后进行审议表决,终获通过。

  按照政策层落实房产税的总体思路,先确定房产税立法后,然后充分授权,再分步推进。所以,在行业分析人士看来,在房地产税立法稳步推进下,距离实际落地却还有几年光景。

  影响房价?影响的是预期

  房地产税立法的消息一出,港股房地产板块应声下跌。随着房地产税立法时限敲定,房价这一飙涨了十余年的高速列车会掉头么?答案可能低于期待者的预期。

  实际上,房地产税作为地方税,出台的根本指向并非房价,而是长远来看的地方财政收入源头。2018年两会时,时任财政部副部长史耀斌就推进房地产税立法答记者问时,曾对出台房地产税的目的有如此解释:“主要是为了规范收入分配,尤其是个人财富的积累,促进社会公平。同时,筹集财政收入,满足政府提供公共服务需求。”

  目前,土地财政依赖症仍是全国众多城市难以去除的顽症。上海易居房地产研究院发布的《地方政府对土地财政的依赖度报告》显示,以房地产“五税”加土地出让金的口径来计算,2018年,土地财政收入占地方财政收入的51.0%,较2017年上升3.3个百分点,创下历史新高,贡献了超过一半的地方财政总收入。

  但卖地总归不是地方维持财政收入的长久之计。官方数据显示,2018年地方政府国有土地使用权出让收入约6.5万亿元,同比增长23.8%。而在两会期间披露的今年的预算草案数据,今年地方政府土地使用权出让收入预计6.7万亿,增速仅3%。

  但不可否认的是,尽管房地产税并非指向调控房价,但在推进过程中,预期将受到很大影响。毕竟,在中国楼市十几年的跌宕起伏中,影响房价最大的变量就是购房者对于楼市走势的预期。

  早在2018年6月17日,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系已进入到全面运行阶段。也就是说,谁手里有几套房,管理部门都一清二楚。

  对于待进入楼市的投资需求而言,随着持有房产的税务成本增加,必将影响其对于投资收益率的预期,存在延缓入市的可能性,毕竟投资房产一路躺赢的时代已经过去了;另一方面,对于持有多套房产的投资者而言,在房地产税征收打压楼市的预期下,也存在售出房产对资产进行重新优化的可能性。

  买房还能上车吗?

  既然房地产税落地尚需时日,对于购房者来说,最大问题就是,现在可以上车了么?

  今年两会透露的楼市调控风向,除了稳步推进房地产税立法外,还有一个关注点,就在于“落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”——这一说法延续了去年12月的中央经济工作会议上提出的“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”主基调。

  回顾中国十余年的楼市调控史,在经历了全国性的楼市调控“一刀切”后,已经开始走到因城施策阶段。“落实城市主体责任”被认为是2019年楼市调控的最大特点,赋予了地方政府制定楼市政策更多的自主权。

  实际上,“一城一策”的思路也将出现在未来房地产税的执行上。申万宏源(000166)发布报告解读称,对所有存量房按市场评估值进行征税,在技术上已没有障碍,因城施策是大概率事件,各地政府可能有权制定不同的时间表来推进房地产税的开征,并在税率设定(如美国各州的税率在0.28%-0.35%不等)和豁免面积的把握上享有一定自由度。

  此前,中国楼市已经经历了长达两年多的楼市严调。数据显示,仅在2018年,全国房地产调控次数就高达405次,比2017年同期上涨接近80%。密集调控下的观望期内,楼市下行压力明显。克而瑞研究中心数据显示,2月全国29个重点城市整体成交960万平方米,环比锐减53%,相比2018年降幅达28%。

  在成交量低迷情况下,部分地方政府在松绑楼市的需求上可谓迫切。2018年12月,菏泽、广州(楼盘)、珠海(楼盘)等地调控政策松绑。1月3日,青岛(楼盘)市暂停了实行仅半年的“售房摇号”规则,楼市调控的“五限”(限购、限价、限售、限贷、限商)门槛开始被打破。有声音认为,地方政府迫于稳定当地财政及经济运行速度压力,预计2019年会有更多的城市调整此前趋严的楼市政策。

  对于刚需来说,也许2019年随时都是最好时机,但对于投资需求来说,上车门槛过高,黄金年代早已一去不回头。


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申万:房地产税表述未变,目前出台时机尚未成熟

  “一石激起千层浪”,全国两会再度提及今年要推进房地产税立法工作、引入房地产税法。

  3月8日,在十三届全国人大二次会议上,栗战书在作关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告时表示,今年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议房地产税法等,都要加紧工作,确保如期完成。稍早也在政府工作报告中做出部署,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。这是继2014年和2018年之后,政府工作报告第三次提及房地产税。

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  这样一条重磅消息戳动了全国人民的敏感神经,再度引发市场对于房地产税的热议,港股内房股一度在上周五当天集体大跌。

  对此,申万宏源(000166)证券分析师王胜、龚正欢、曹一凡团队表示,栗战书的表述与此前在两会报告中“稳步推进房地产税立法”是一致的。2018年9月十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税已被列入五年立法规划,即2018年3月至2023年3月间提请审议。

  不过,在上述申万宏源团队看来,目前出台房地产税法的时机并不成熟,当前这种环境里开征房地产税也并不能一剂能够解决国内房产市场问题的“良药”。

  出台时机尚未成熟

  王胜团队认为,在目前房价下行压力较大的背景下,出台征收房地产税的法案并不适宜,更好的时机应在房价下行风险可控、或房价上行的环境下:

  从海外经验来看,征收房地产税带来的经济后果是降低房价波动率,以及改变短期供需关系即提高税率会导致房价减小涨幅或下跌,而降低税率有助于恢复房地产市场交易热度。

  药不对症

  按照王胜团队的观点,出台房地产税并非一剂足以解决当前楼市问题的良药:

  征收房地产税理由主要为两种,一是用于社区公共服务的投入,二是作为社会财富再分配的调节机制。房地产税实际主要是对“地产”征税,我们看到的房价上涨实质是地价在上涨。土地升值主要来源于城市规划、经济发展以及外来劳动者的共同努力,与土地使用权拥有者自身的贡献并不完全挂钩。在流转环节征税往往有前转倾向,易于转嫁给买家负担,从而与再分配土地增值收益的目的南辕北辙,而持有环节税收具有资本化倾向。

  对于用房地产税来替代土地财政收入的说法,我们认为是不切实际的。房地产税的征收金额很难与土地出让金收入相提并论,两者相差一个数量级,全国范围来看总体上城市建设与公共资源投入的资金更多来源于土地出让而非房地产税。我国目前城市间发展阶段与基本面差异较大,开征房地产税侧重于社会财富再分配的理念可能性较高,而一线与强二线具有开征物业税的基础条件。因此从全国范围来看,我们认为税收应当更倾向财富的调节机制,即“窄税基、高税率”。

  需要提醒的是,房地产税法并不能简单等同于房地产税。

  按照我国相关法律议程,房地产税必须遵循“税收法定”原则。从动议到落地,其间还要历经立法、审议以及地方政府制定实施细则等法定程序。具体来说,房地产税的法案出台需经过七个阶段:法律草案起草-公开征求意见-国务院常委会议审议(每周一次)-全国人大常委会审议(每两月一次)-公开征求意见(30日)-专家评审-全国人大常委会或全国人大表决(房地产税法非基本法,由人大常委会表决即可)-法律公布。

  申万宏源王胜团队也介绍称,目前房地产税处于起草阶段,从公开征求意见、一审、二审到法律公布至少需要6个月。


贾康:过度垄断是金融供给多样化不足主因——在第四届青岛“中国财富论坛”上的发言

  中央对金融工作的要求,就是金融要优化为实体经济的服务。实体经济发展的方向是中央所说的高质量发展和升级发展。我想和大家探讨一下,金融从供给角度怎样服务实体经济这样的发展。融资的需求,我观察可以以一个“多样化的需求”概念来表现它的特征,言下之意,相关的供给怎么样服务这些需求,也必须多样化。在这个思路上,要适应整个经济社会发展的大趋势。经济发展进入信息革命时代后,中国的信息化发展也进入“强起来”的新时代。要求是要升级,而这个升级体现的高质量要靠什么来实现呢?中央指导方针是强调抓住矛盾的主要方面,即供给侧,供给侧解决问题是重在结构优化,这个大的思路和逻辑,是相当清晰的。

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  按照这样一个视角,我先说一下目标导向。金融应该按照最高决策层指明的出发点、宗旨和归宿,明确地落实于必须支持帮助实体经济的高质量发展和升级换代。说金融是经济的核心,强调金融的意义和重要性质。怎么理解?我愿比喻为:金融是经济的心血管系统,它在心血管这个意义上具有不可或缺的、带有核心意义的作用,但是这个心血管系统一定要服务于整个生命肌体的健康发展,这是它的目标和归宿。这是目标导向。

  接着讨论问题导向,出了什么问题?中央对于整个中国发展中的矛盾问题有一个非常清晰的提炼,即我们现在遇到的社会主要矛盾,是人民美好生活的愿望、需求和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。从问题导向来说,具体联系到金融,目前的主要矛盾是实体经济发展的多样化需求,遇到了金融供给方面的不平衡与不充分。不充分在理论上讲永远存在,任何一个供给对需求的适应充其量都只是相对充分的。现在关键的问题是不充分是由不平衡带出来的。不平衡是结构问题,那么问题导向下,金融体系的结构问题是什么?第一,直接金融和间接金融显然不平衡。我们很难说做到像美国直接金融占很大比重那样的局面,但我们的直接金融的比率的确太低了,显然要提高。直接金融中间,虽然股市出了这么多问题,但债市的问题也不可忽视,中国的股市和债市之间也仍然存在不平衡,真正意义的企业债,发育程度仍然非常低。在我们已经形成的债市上面,大量是政府背景的所谓市政债,变相为地方政府服务的公司债,而不是货真价实的企业债。在间接金融内部,又是多年的不平衡,就是大企业、国有企业融资比较容易得到满足,而大量的中以下的小微企业,就苦苦得不到应有的融资支持。一边说中国现在不缺钱,大量金主手里有钱,一边很难看到大银行、大的金融机构真正支持小微企业的发展,这就是供给结构不平衡的问题。

  这个供给体系当然应该多样化。多样化的需求为什么不能够在我们的供给方面形成能够服务于它的供给体系?我的基本看法就是,需求是“无缝连接”的多种形式,供给侧却由于种种原因,就是不能无缝连接,就是不能够对应产生多样化的供给体系,这里面最主要原因,第一位的原因,我们得承认存在过度垄断,要素流动受到了过多壁垒的阻隔。我几年前曾经听到金融界、央行重要人士发表意见时,对这个说法是不服气的,说我们已经有一千多家银行金融机构(现在更多了),天天在竞争,还说我们垄断,不服气。应当说,金融必然带有垄断特征,所以对金融主体要发牌照,不能按照完全竞争的意义去理解。但是我强调的是存在过度垄断,现在看到的竞争,是不是没有消除过度的垄断?

  为什么金融服务领域的“多样性不足”迟迟不能改变?按经济学揭示的基本逻辑,出现一段时间的短缺特征以后,应该有要素流入来解决不平衡的问题,但是为什么迟迟不能够如此改变?企业和老百姓(603883)的需求在上升,但供给迟迟追不上需求,一定是碰到了要素流动里的不良阻碍因素,这就是对于“过度垄断”的印证。农村区域、小微企业区域,有效制度供给更是不足,一定是这样的病因。另外一个印证:我看到统计资料,在上市公司中,按照盈利最高水平的排列,美国前十位中,第一位是高科技的微软,第二位才是银行;中国前十位,清一色全是银行。在不同行业盈利水平的的排位来说,美国第一位是高科技,第二位银行业,然后是平滑下降的过程,各行业利润率是不平衡的,但看着是曲线式降下来的。中国不一样,第一位是银行,鹤立鸡群,盈利水平非常高,其它的从第二位起立刻断崖式掉下来了。所以我论证:多样化不足,供给迟迟不能进入多样化状态的第一个问题,是过度垄断,受到了壁垒式垄断。

  要解决这个问题,除了商业性金融之外,还必须发展可持续的政策性金融。这个问题早已确立,但是迟迟没有优化方案。已经探讨多年的以财政为后盾的贴息、信用担保、产业引导基金及PPP、普惠金融、小微金融、绿色金融等,都带有浓重政策色彩,这个政策支持体系怎么样才能健康地可持续?这又是一个重要问题。

  我的总结是:我们现在的金融供给,碰到了多样化不足的明显问题,这个问题的解决不能光讲认识和觉悟问题,一定涉及整个金融体系的制度建设,是金融多样化改革需要从根本上解决的问题。包括金融机构的多样化,也要求商业性金融和政策性金融在战略层面上形成产品多样化的制度条件,实行战略性系统化的配套,让政策性金融克服必然存在的挑战。这样一来,合在一起的无缝连接的金融供给体系,才能够支持中国实体经济里的各个组成部分,在市场中充分发挥作用,成长在升级发展轨道上。

之前“失联”的客户又来看房了 中介门店全员出动人手依然不够

  刚刚过去的周末,杭州(楼盘)人见到了久违的太阳,随着气温逐渐攀升,春天的脚步也越来越近。

  回暖的不只是天气。上周末,杭州二手房中介小钟带了四组客户看了十多套房,这几乎是去年年底行情低谷期一周的量,“很久没这么忙了。之前‘失联’的客户也再次找上门来,现在感觉挺对的,要抓住这波行情,多签几单。”

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  快报记者来到湖墅路附近的二手房中介门店,链家内仅有一个中介“驻守”。隔壁的我爱我家大门紧闭,门口贴了张招聘启事。拨打门店中介的电话,中介表示,“天气好,都出去陪客户看房了。”记者王潇潇

  去年一个月卖不出一套今年一周就有成单

  最近,全国一二线城市房地产市场普遍充斥着回暖的声音,作为热点城市的杭州,在3月也开出了多个“万人摇”的楼盘,这让人觉得,杭州楼市似乎又重回去年上半年的盛况。

  楼市的这阵“暖风”不只刮到了新房市场,二手房市场也蠢蠢欲动。难得的好天气作为“助推器”,上周末不少购房者出门看房,各大二手房中介也开始忙碌了起来。

  杭州某二手房中介小钟在过去的两天时间里约了四组客户,陆续看了十多套房子。昨天中午,记者联系他的时候,他正骑电瓶车陪客户前往下一个目的地,只能见缝插针在晚饭的空当里给记者回复了一个电话。

  从电话里能听出来,小钟心情不错,“这周已经成单了。”小钟说。

  去年,购房者观望情绪浓厚,二手房中介的日子不好过。小钟说,去年下半年压力非常大,看房的人不断减少,成单量更是稀缺,成交周期不断拉长,有时候一个月零成交。

  在小钟的微信朋友圈里,就能明显感觉到二手房市场的冷暖变化。去年下半年,关于二手房信息越来越少,取而代之的是写字楼、商铺、车库,甚至海外房产投资广告。今年2月,他似乎又回归到了“主业”。

  “施家花园119平方米3房,售价500万元,南北通透,满两年,业主急售。”“武林路小区,安吉路学区房,精装,总价185万元,又到了抢房源的时候,看房联系我。”

  “去年不少‘失联’‘沉寂’了的客户突然冒了出来,我就抓紧在这个节点,多推荐房源,牢牢盯紧有意向的购房者。”小钟说。

  杭州我爱我家品牌总监周包军认为,去年下半年楼市属于“超跌”行情,从成交量和市场情绪来看,都处于谷底。在市场结构调整过程中,有些即便是有购房需求的人群,也会在这段时间采取保守措施,再等一等、看一看。加上去年下半年,房贷利率处于较高的水平,加重了购房者的观望情绪。但是无论如何,购房需求还是在的,这轮属于下探后的回调,是正常现象。

  “要说楼市回暖可能为时尚早,事实上,每年楼市都会在年后迎来一波行情,相比于去年下半年,市场活跃度有所提升,但是跟去年同期相比,要说回暖,很牵强。”他说。

  部分银行下调首套房贷利率

  最低为基准上浮5%

  最近,杭州多家银行下调首套房贷利率上浮比例,部分银行最低仅在基准利率基础上上浮5%。

  快报记者走访多家银行了解到,目前首套房贷利率较基准上浮10%较为普遍,像建设银行(601939)、广发银行、交通银行(601328)、汇丰银行等最低能申请到上浮5%-8%。

  最早下调的是汇丰银行。去年12月开始,汇丰银行针对新房和二手房首套房贷利率为基准利率上浮5%,二套房上浮10%。但是外资行普遍有较高的门槛,能申请到最低利率的客户通常资质好,对普通购房者来说可能并不适用。

  除了汇丰银行,交通银行近期也对上浮比例进行了调整。“目前首套房贷利率最低上浮5%,随不同支行贷款额度及客户资质情况调整,实际利率以客户的征信、资质等个人信息为基准,由银行审批决定。”

  而建设银行、广发银行、工商银行(601398)等,早在2月底就下调了首套房贷利率至基准上浮8%。

  从上浮10%调到上浮5%,对于刚需们来说,还是能省下一笔钱。

  以贷款200万元为例,等额本息30年还款,如果贷款人申请到基准利率上浮10%的贷款利率,则每月需还款11200元,本息合计还款约403.9万元;而如果申请到基准利率上浮5%的贷款利率,则每个月需还款10921元,还款总额为393.1万元。相当于每个月少还近300元,利息总额少了10.8万元。如果贷款金额更高,能省下的会更多。

  未来房贷利率是否会继续宽松?不少分析认为,鉴于去年下半年以来信贷政策持续宽松,明显利好银行的资金充裕程度和流动性,为房贷利率下调提供了先备条件。后续预计房贷利率还会继续呈放松态势,后期更多银行跟进的可能性增大。

  至今房贷利率的下降是否能够提振楼市回暖,分析多数认为,房贷利率微调,背后依然是高房价的基调,对楼市的影响微不足道。

  “在市场资金宽松的大背景下,房贷利率下降是大趋势,而且从去年下半年就开始了。不过决定房地产市场是否能回暖的关键主要还是看首付比例和首套房贷款的认定标准。”中原地产首席分析师张大伟表示。


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