二手房价格两年降幅超10%

作者:新京报
来源:新京报
2019-03-21
摘要:
  北京二手住宅在2016年量价双双创下历史新高后,迎来2017年史上最严厉且最严密的楼市调控。截至目前,北京(楼盘)楼市调控已持续整整两周年。从调控结果来看,市场各项指标已达到调控预期,需求端处于观望状态,市场仍处于微冷状态。

  北京二手住宅在2016年量价双双创下历史新高后,迎来2017年史上最严厉且最严密的楼市调控。截至目前,北京(楼盘)楼市调控已持续整整两周年。从调控结果来看,市场各项指标已达到调控预期,需求端处于观望状态,市场仍处于微冷状态。业内称,后续不排除出现一些政策微调,促使市场热度回归正常水平,但对房价的严控目标应该不会发生变化。

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  政策消化,成交从深跌到回升

  新政实施首年,从月度网签量来看,“3·17政策”效果立竿见影。据麦田房产(博客,微博)统计显示,2017年3月住宅网签达到顶峰,为25539套,从2017年4月份开始下滑,7月跌至谷底,此后逐月缓慢回升至1万套左右。

  另据我爱我家研究院统计显示,新政实施首年,月均网签数量降至1万套以下,新政实施第二年,月均网签套数较新政首年上升33%,与近五年平均水平基本持平,但与2016年月均网签22703套,仍有较大距离,不足2016年月均水平六成。

  我爱我家研究院指出,新政两年后,市场对政策消化基本完成,交易量稳步回升至正常水平,但与火爆的2016年相比仍有较大差距,市场从过热到新政首年的过冷,再到如今回归到微冷状态。

  进入2019年,季节性因素叠加政策松动预期,市场又出现一波轻微回升。不过,据贝壳研究院RealData数据库显示,随着需求在春节后的集中释放,北京二手房成交量已于3月第一周回落,后期市场成交大概率出现正常下降。

  在价格方面,2017年“3·17政策”后,北京二手住宅成交价格曾在当年4月份惯性上涨了一个月。随后,二手住宅价格便进入了连续下跌状态。贝壳研究院RealData数据库显示,2017年北京二手房价格连续9个月下降,累计降幅13.5%。

  2018年春节后,在季节性回升及学区政策影响下,北京二手房均价自3月起经历了8个月回升,之后随着成交热度的下降又出现回落,全年均价同比下跌3.3%。

  进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。链家数据显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

  分城区来看,通州、石景山、大兴等城区的价格出现明显下跌,这些低总价区域的价格回落较多后,部分等待观望的首次置业需求补位入市。

  供应变化不大,需求回归理性

  在58安居客房产研究院资深分析师李震看来,“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加“交易成本”,且力度可谓史无前例,招招剑指投资投机性炒房。

  除了量价变化,“3·17政策”还带来了购房心态的变化。“之前,北京房价的快速上涨引发‘恐慌性追涨’情绪,通过两年来的限购限价政策,市场向理性回归、购房者预期趋于理性,前期的恐慌性情绪不再,投资需求被遏制,市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态。此外,与调控前业主频繁上调报价不同的是,调控后业主报价开始理性,成交周期也开始变长。”李震表示。

  北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋亦指出,目前市场已经基本适应了3·17调控政策,现在的客户都很理性,有需求才会出手购买。

  市场先行指标上,验证了上述说法。据我爱我家提供数据显示,与2016年相比,新政首年月均新增房源数量下降了18%,月均新增客源数量则下降36%。新政第二年,比新政首年进一步下降,月均新增房源量下降12%,月均新增客源量下降28%。

  在此基础上,目前新增房源量基本处于历年平均水平,而新增客源量则处于历史低位。由此可见,二手房供应端变化不大,但需求端明显收缩,购房决策较慢,市场观望气氛浓厚,成交周期较长。


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土地市场呈现“两低一高”

  自从2017年北京(楼盘)发布“3·17”政策以来,土地市场整体呈现下滑趋势,土地成交量及成交额均有所回落。随着调控政策的持续深化,土地溢价率持续走低,流拍现象较为严重,房企拿地动力不足。

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  在北京土地市场全面进入调控时代之后,“限竞房”“共有产权房”成为地块成交的主要方式。在拿地企业中,万科、保利等龙头房企缺席,以中铁置业为代表的国企拿地积极。此外,土地供地方式迎来革新,集体性建设用地用做共有产权住房地块首次入市。

  土地成交额回落,流拍土地增多

  2017年,自楼市调控以来,北京市加大了土地供应力度,全年土地招拍挂市场共成交土地102宗;土地成交总额为2796.02亿元,同比增加228%;成交单价达20257元/平方米,创下近4年以来新高。

  但是,进入2018年,北京土地市场出现了较为明显的降温。2018年,北京共成交土地72宗,成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%,仅高于2016年成交水平,处于历史低位,土地出让金同比2017年下跌40%。

  2018年前三季度北京土地市场较冷,仅成交了44宗地,进入四季度以来北京推地速度加快,但由于前期土地放量极少,低迷依然是2018年北京土地市场的关键词。

  从北京土地历史成交的楼面均价及溢价率来看,土地成交楼面价从2016年以来开始走高,2017年达到高峰,2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看,北京土地成交溢价率从2016年开始持续波动下滑,2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%,为近5年最低,年内平均溢价率仅为13.72%。

  此外,2018年,土地流拍现象明显增多,全年流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。据诸葛找房数据监测,2018年北京市共出现8宗土地流拍,接近2017年的3倍。

  共有产权用地增多,“国企+民企”拿地成趋势

  自楼市调控以来,住宅用地供应量显著增加。2018年北京成交的72宗地块中,住宅用地成交52块,成交建筑面积624.48万平方米,占比为73%。

  值得注意的是,2016年11月起,北京新供住宅用地全部执行“控地价、限房价”新型供地方式,土地建成后的住宅销售价格无论在均价和最高销售价格方面都进行了限制。

  2017-2018年,“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式。以2018年为例,其成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平方米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平方米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  在加强住宅用地供应的同时,近两年,北京市加大租赁用房保障性住房的供应。

  在拿地方式上,联合拿地成为楼市调控以来龙头房企拿地的趋势。2017年,联合体拿地收入囊中的建设用地总面积占全年出让的建设用地总面积的一半以上。

  进入2018年,万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企逐渐减少,取而代之的是,具有国资背景的国企。

  在2018年北京企业的拿地排行榜中,中铁置业斥213.64亿元在北京拿得4宗地块,获得规划建筑面积53.95万平方米,成为榜首。中海地产以157.79亿元位居拿地排行榜第二名。北辰实业(601588)则以86.63亿元拿下2018年北京土拍成交总价最高的朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块位列第三。除此之外,北京城建(600266)、北京住总等市属国企也都有土地入账。


挣脱流量依赖的束缚

  这两年,对房地产投资、商品房销售额、销售面积作出预测的专家少了。不是说预测就完全没有意义。比如,房地产投资的趋势,对判断固定资产投资乃至于GDP的运行态势都是有重要参考价值的。再譬如,如果今年全国销售额能保持15万亿,至少说明市场容量还很大,让人陡增信心。

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  我们一个国家的商品房销售额、销售面积,整个欧盟加起来也比不上。这就是强大的流量经济。这些年一路奔跑过来,不免让人产生错觉,房地产是可以持续增长的,所有从业人员都抱持这样的期望,传达着这种期望。就如同,多年来房价一直行走在上升轨道,买房总是对的,不买房做什么呢?别的都不会了。

  市场足够大,大到谁都挣到钱,谁都离不开,这个行业是真正的牛。楼市的黄金时代,投资客占了相当大比例,而2016年10月以来的严厉调控,主要城市都把投资客阻挡在外,但全国销售总额、面积还是创造了历史纪录,上市公司也取得最好业绩。

  这样的市场,是流量经济的市场,时间久了,就会形成依赖,我个人把它叫做流量依赖。

  流量经济有没有周期性呢?恐怕是有的。楼市是有人口红利的,快速城镇化阶段,给房地产带来了历史性的发展机遇。从1998年到2008年,长达20年的楼市红利,全世界主要经济体都是罕见的。也因此,我们的头部企业,年销售额能达到七八千亿,到1万亿也不是神话。

  流量经济的一个特点是,雨露均沾。大河涨水,小河也满。住房市场化以来,虽然也有极少数几家房企倒下,但一般是犯了致命错误或过于贪婪所致。君未见,中国房企种群惊人,大到7000亿级,小到二三十亿,活得都挺好。

  这种情况下,没有人愿意在产品创新上进行大的投入。反正生产出来的产品,要么是一抢而光(房子像大白菜),要么是做几轮营销推广就卖掉百分之八九十。谁还费劲去做产品创新?市场对极个别扎实做产品的,也没有给予应有的正向激励。

  反而是,原本有的产品做得不错的企业,在流量面前,也经不起诱惑。比如星河湾地产,客观地说,它的住宅产品称得上是优秀。但当它全面扩张后,立即出现了质量问题。这种慢周转、以产品见长的企业,根本不适合追求规模。

  流量经济的另一个特点是,描摩商业模式。所谓商业模式,就是讲故事。创始企业,讲给投资人听;要IPO了,讲给资本市场听。这个风口那个风口,全是这套模式。说到底,就是要找到基数庞大的消费人群的流量,粉丝,或者终端。

  这么多年,我国的房地产开发企业是没有资格谈商业模式的。无非就是买地,建房子,卖房子。当年万通想尝试美国模式,发现根本没有复制的可能。后来有几家企业探索房地产基金模式,小步浅尝而已。越秀房托一直做得很辛苦。

  流量依赖不止是房地产。我国经济从高速增长转为高质量发展阶段,GDP略为下行,本是正常现象。但一些专家出的主意还是离不开人口,二胎放开不够,还要建议鼓励生育,奖励生育。本质上还是回到人口红利的老路,是一种流量经济模式。但高质量发展绝不等于回归人口红利模式。

  流量模式在互联网和科技行业也大行其道。摩拜、ofo和拼多多都是。网约单车确实是站到了流量的大风口,可惜盈利遥遥无期,支撑不住的已经关门。拼多多创造了三年即上市的神奇速度,而且GMV成数倍增长,但它平台上的产品暂时无法摆脱低质甚至低劣的标签。

  前几天我以某知名品牌手机为例,认为过去几年智能手机市场的快速增长,也是流量经济的表现。但这种周期红利已经敲响了黄昏的钟声。其实我主要不是在批评它的产品,而是善意地提醒,过去的成功未必是通向未来的栈桥,不要留恋过去的红利,而要寻找新的周期。当然,真正过硬的创新产品,是可以穿越周期的。

  流量经济不存在好不好的问题,敏锐地发现商业机会赢得投资回报,合理合法。但任何事物自有其规律,经济有周期,流量红利也有周期。如同有些药物会形成生理依赖,20年房地产发展的巨大红利,令产业链的诸多主体也聚合出了物理依赖。但没人(机构)会承认自己有依赖症,遑论治疗,虽然理性人都明白梦想不等于现实。

  没有人愿意痛快地走出舒适区。倘若印钞能抬起GDP,印就是了。今年政府工作报告没有直接写“房住不炒”字样,于是就有人意淫调控要放松。其内心就是想回到量价齐飞的时代,企业拿块地闭着眼睛就挣钱,投资者买套房就坐等丰厚的净收益。以至于两会期间住建部部长王蒙徽不得不出来重申五个坚持。

  国家统计局局长宁吉喆说,2017年我国中等收入人群就超过4亿,2018年还在增长。这是全世界所有经济体、所有大企业都流口水的数字。这也正是流量经济的基石。然而,房地产也好,电商平台也好,网约单车也好,智能手机也好,你得承认,在我们眼睛看不到的地方,有一种“周期律”的东西在潜行。比如手机,当年的诺基亚、黑莓多神气,但说没就没了,说萎就萎了,更别说你现在的产品力还不如人家呢


楼市步入新周期: 房地产销售四年来首次负增长

  楼市开局不利。

  3月14日,国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

  数据显示,1-2月,全国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%;商品房销售额12803亿元,增长2.8%,双双创下2015年6月以来的新低。

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  中原地产首席分析师张大伟指出,楼市告别43个月长周期牛市,房地产进入新周期。。

  但作为楼市轮动效应开始的“风向标”区域,一线城市的楼市在2019年迎来回暖迹象,长期严调控下,需求“复苏”带来的“小阳春”能否最终变为“盛夏”,在当前的“稳地价稳房价稳预期”基调下,被认为可能性不大。

  3月14日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,同时,加快长效机制的建设,广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。随着长效机制的不断完善,房地产市场将来会保持平稳健康发展。

  大周期结束?

  “感觉就像是在官宣2015年来的这轮周期正式结束了”,3月14日,一位东北地区的地产商向21世纪经济报道记者感叹。

  国家统计局的数据显示,投资层面,1-2月全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,土地成交价款690亿元,下降13.1%。照此计算的土地购置均价4466元/平方米,同比上涨31.9%。

  销售层面,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。照此计算的前两月全国商品房成交均价为9079元/平方米,同比上涨6.7%,涨幅比去年全年收窄4个百分点。

  21世纪经济报道记者注意到,其中多个数据,创下近年来的历史新低。

  其中,房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%,这是2009年3月以来的最大跌幅;商品房销售面积同比下降3.6%,是全国商品房销售面积43个月以来首次出现负增长。此外,商品房销售额12803亿元,增长2.8%,这一增速同样是2015年6月以来的新低。

  有分析人士表示,从现有情况来看,2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年四季度至今,市场上涨乏力,楼市的拐点已经出现。

  对此,有前10强房企高管告诉21世纪经济报道记者,销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重,因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面,房价已至高位,购买力提升和需求释放需要时间。

  实际上,在热点城市受到调控严格限制的背景下,三四线城市在棚改等政策利好下的楼市火热,被认为是2018年全国商品房销售面积和金额创下历史新高的重要拉动力。

  不过,进入2019年后的一些数据和现象则表明,三四线城市楼市同样开始走弱。

  易居研究院发布报告显示,2019年1-2月,其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中,18个三四线城市累计同比下降21%。

  同时,被认为是市场下行重要标志的楼市“止跌令”,2019年以来也屡有消息传出。3月6日,江西省赣州(楼盘)市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件。文件要求,房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

  而中部某四线城市的售楼处工作人员赵海洋(化名)对此也深有感触。他告诉21世纪经济报道记者,他所在的项目,去年一期项目在售时,大年初一有三个打工返乡客户想要买房,因为只有导购值班没能成交。今年二期项目开盘,公司在大年初一到初三安排了收银员和出纳值班,结果“没人来看房”。

  一线“小阳春”调查

  而作为楼市风向标的北京等一线城市,市场则出现了“小阳春”的传闻。

  中原地产研究中心的数据显示,2019年前两月,北京普通住宅和别墅成交套数超过3800套,而去年同期则只有1600余套。

  另外,市场预期的复苏被认为格外重要。3月14日,北三环附近一家中介门店的经纪人告诉记者,2017年他所在的门店二手房带看量一度跌到每人每月5-7组新增带看,2018年以来处在持续恢复状态,今年以来达到了20组左右。

  不过,从价格来看,尽管有部分新房项目传出提价通知,但在北京市场占主体的存量房市场,价格变动还不明显。记者使用“诸葛看房”APP搜索朝阳区东坝附近房源,除一套房源外,前十套房源的挂牌价显示其近期内均未有调价历史。

  3月14日,一位预备在亚运村附近买房的购房者也告诉记者,他所关注的区域,有多套600万总价左右的房源在近一两个月来成交,但价格与之前基本持平。

  而链家数据则显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平,较2017年3月的高点下跌11.3%,但相比2018年全年均价同比下跌3.3%,已经止跌企稳。

  这一轮一线城市在市场压抑过久后,需求释放带来的回温,到底是否会成为新一轮周期来临前的“前奏”,还需要验证。

  贝壳研究院近日发布报告称,北京317调控后新增带看量大幅减少,在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前,约为2017年同期的60%左右,且今年带看量已于3月第一周出现回落,预计后期市场活跃度有所下降。

  也有观点认为,这还需要看后续政策的调整。以北京为例,张大伟表示,首先,北京2018年的开工项目将在未来形成供应量井喷;其次,北京市场此前在2018年也出现过小阳春,但很快恢复平稳。“小阳春能不能持续的最关键因素是信贷杆杠的变化”,他说。

  而上述前十房企高管则告诉21世纪经济报道记者,各地的政策放松只是微调,“楼市不会再有火热的盛夏,大力度、大规模的刺激政策不会再有效也不会再来;楼市也不会再有寒冷的冬天,房价相对稳定,市场信心会有所恢复。”


前两个月房地产投资同比增长11.6%

  3月14日,国家统计局公布2019年1月份至2月份房地产投资数据,显示全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。

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  “今年以来,受房地产企业施工进度加快影响,从而推高1月份至2月份房地产投资。”民生银行(600016)研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,从细分数据上表现为房屋新开工面积、房屋施工面积表现较好,分别同比增长6.0%、6.8%,这意味着房企积极主动开发以争取预售许可证,进而支撑起1月份至2月份房地产开发投资良好局面。

  “受前期土地购置费增长较快,以及建材等价格上涨影响,推动1月份至2月份房地产投资较快增长。”富国基金(博客,微博)高级策略分析师陈杰昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,尽管1月份至2月房地产投资增速较去年全年有所提升,但商品房销售面积增速转负,商品房销售额增速大幅下滑,或将制约房地产商拿地热情。

  郭晓蓓指出,房屋新开工数据表明房企没有懈怠的迹象,依然愿意积极进行新开工。另外,受去年年底房企融资节奏加快,助力增强流动性资金,有力支撑新开工数据。不过,从1月份至2月份数据来看,房地产开发企业到位资金同比增速明显放缓,也使得房地产投资未来走势还有待进一步观察。

  陈杰表示,1月份至2月份土地购置面积增速、土地成交价款增速均明显下降,随着现有土地不断得到开发施工,未来房地产建设安装投资也有下行压力。

  此外,数据显示,2019年1月份至2月份全国固定资产投资(不含农户)44849亿元,同比增长6.1%,增速比2018年全年提高0.2个百分点。

  从固定资产投资来看,补短板投资持续发力,基础设施投资增速继续回升。陈杰表示,1月份至2月份在基建补短板、地方债发行提前、地方政府专项债大幅扩容等因素带动下,基建投资增速上行幅度较大,使得政策托底效果有所显现,从而提振市场信心。

  郭晓蓓也指出,2018年下半年以来,国家加大补短板政策支持力度,加快地方专项债发行进度。2019年年初以来,截至2月底已发行地方专项债3078亿元,这不仅在时间节点上比往年有了较大提前,而且债券利息有所降低,债券期限也有所延长。

  陈杰还表示,去年12月份国家发改委密集批复一批基础设施建设项目,随着国家层面补短板稳投资政策不断向纵深推进,各地区也结合本地实际,积极出台相应政策,推动重大投资项目落地实施。


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