房地产长效机制方案稳妥实施 专家:今年房价趋缓大格局不变

作者:新京报
来源:新京报
2019-03-21
摘要:
  杨成长 全国政协委员、申万宏源(000166)证券研究所首席经济学家 出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。

  杨成长 全国政协委员、申万宏源(000166)证券研究所首席经济学家 出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。

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  莫天全 全国政协委员、董事长 土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。 受访者供图

  今年的《政府工作报告》中提出,要更好地解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。由此来看,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。

  3月12日,住建部部长王蒙徽表示,将坚决落实党中央、国务院的部署,稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。

  实际上,去年年末召开的中央经济工作会议也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  “房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。”全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长在两会期间接受新京报记者采访表示。

  对于房地产税出台时间,全国政协委员、董事长莫天全告诉记者,“房地产税何时能实施,还要看时机,五年是一个足够长的时间。”

  政策信号明确房地产长效机制方案走向稳妥实施阶段

  据新华社报道,省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班1月21日在中央党校开班,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席指出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

  据了解,房地产市场长效机制最初提出始于2014年。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出,“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”

  2015年,中共中央政治局4月30日召开的会议中也指出,建立房地产健康发展的长效机制。

  自2016年12月的中央经济工作会议提出“房住不炒”、综合利用五大手段,加快建立房地产长效机制以来,“长效机制”作为热门词汇迅速走红。

  随后在2017年的政府工作报告、中央政治局会议、十九大报告中都对房地产“长效机制”有所提及。

  去年年末召开的中央经济工作会议也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制。

  历时六年的探索,房地产长效机制的相关表述也在悄然发生变化,从“健全”、“加快建立”到“构建”,再到“稳妥实施”,并首次在房地产长效机制后面加上“方案”二字,可见房地产长效机制已经取得突破性进展。

  对于最近提出的“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。”国都期货研报观点认为,从字面上看,至少有三层意思,首先,房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案,下一步应该就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影。其次,正式宣布房地产长效机制进入了“实施”阶段,政策信号再度明确。最后,“稳妥”二字很重要,在2019面对内外挑战等诸多不利因素下,“六稳”,尤其是稳预期成为重中之重,房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。

  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池对新京报记者表示,构建房地产市场健康发展长效机制的关键是建立多主体供应、多渠道保障的租购并举的住房制度,对不同收入家庭提供不同的住房,大力发展租赁市场,实现租购并举的住房制度。

  稳房价基调不变房地产信贷全面宽松可能性不大

  经过近两年密集调控,在房地产长效机制稳步推进的过程中,房地产市场已经逐步稳定,政策达到了一定的效果。国家统计局数据显示,一二线城市二手房价1月环比均跌0.1%。

  依据今年的政府工作报告要求,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。

  目前,在“房住不炒”的大前提下,从“因城施策”到“一城一策”,“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据新京报记者不完全统计,截至目前,至少已有福建、河南、杭州(楼盘)、宁波(楼盘)等地表示,将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案,此外,长沙(楼盘)等地也均开展“一城一策”试点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,现在强调“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。

  此外,进入2019年,在地方经济发展放缓和财政收入双重压力之下,我国房地产信贷政策是否有所转向?银保监会统信部主任刘春航2月28日表示,“从银保监会的角度,房地产的信贷政策没有变化。”

  实际上,在2月25日国新新闻发布会上,银保监会副主王兆星就表示,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。

  2019年人民银行金融市场工作会议也提出,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

  银河证券研报观点认为,银保监会和央行的表述代表了,后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。

  据银保监会公布的数据,2019年1月份,银行业金融机构境内口径新增贷款3.4万亿元,同比多增8236亿元。新增贷款结构更加平衡,对实体经济信贷供给力度加大。其中,8474亿元投向房地产及个人住房按揭贷款,占比下降10.5个百分点。

  中金公司观点认为,从当前政策大基调来看,“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线,其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。“除非出现基本面的严重加速恶化,中央层面的房地产政策放松(尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等)可能性不大。”

  ■访谈

  杨成长:我不认为推出房地产税是要打压房价

  新京报:2019年政府工作报告中提到“稳步推进房地产税立法”,对比2018年政府工作报告中提“稳妥推进房地产税立法。”是否意味房地产税立法要提速了?

  杨成长:房地产税立法要根据房地产市场发展情况来决定,如果能保持平稳增长,我认为起码不会提速,没必要。

  新京报:房地产税如果要出台,需要满足哪些条件?房地产税为何迟迟没有出台?

  杨成长:最起码不动产的登记必须要联网,这是必备条件。此外,也要根据房地产市场的发展需要来确定。目前,我国也有房地产的税和相关制度,出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。

  出台房地产税主要有几方面的功能。一方面,提高房地产的使用效率。目前,我国房地产每年的供给量达到16亿平米,房屋的人均居住面积达到40平方米,总量比较合适,但房屋空置率较高,这是社会资源的严重浪费。出台房地产税后,闲置的房屋必须要产生效益,才能盘活资源。

  其次,不少人认为房子越大越好,出现单纯追求房产面积的不正常销售心理。实际上,从欧美、日本的发展情况来看,实用性、舒适性更重要,所以说,在日本房地产价格主要取决于房子内部设施、设备的完备程度,而不是大小,这种导向会造成严重浪费。

  另外,由于公共资源匹配不均衡,我国出现学区房,或过分强调所谓房子地段的情况,通过房地产税可对这种情况进行调节。

  过去,我国已经出台了大量的房产相关税收,所以在各方面条件不成熟、不具备的情况之下,匆忙推出房地产税是不合适的,所以房地产税出台并不是越快越好,力度越大越好。

  另外,大家也不必对房地产税的出台过度担心,房地产税一定会有非常大的弹性和空间,把决定权交给地方政府,与目前“一城一策”相衔接。

  新京报:你觉得房地产市场未来走势如何?

  杨成长:房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。

  对于普通投资者来说,房地产投资作为过去几十年来长期首选资产的意识可能需要改变。房地产真实收益应是租金回报率,而目前我国平均租金回报率还不到2%,也就是说,过去房地产投资主要是靠房屋价格上涨来赚取价格收益,从未来看,房地产投资应该要靠真实收益。从这个角度来说,居民应该要适度地调整资产结构,加大股权投资、债券投资等,适度降低房产方面的投资比例。同时加大对人才、技术、信息等要素的投资,现在经济发展对这些要素依赖程度越来越高。

  新京报:北上广深四个一线城市房价的上升空间还大吗?

  杨成长:我个人觉得不大。这其中有两个原因,一方面北上广深市中心人口的导入速度在放慢,有的城市甚至出现净流出,房屋需求大幅增加的情况不可能出现。其次,80、90甚至00年代的年轻人,观念与上一代人不同。他们都认识到了,房子是用来住的,所有权并不重要,使用才重要。未来,共享模式的房产也可能会出现。这时,房子所有权的重要性就会压价,从这个角度来说,恐怕中国房地产市场价格大幅波动期已经过去了。

  新京报:近年来,很多城市出台了人才引进政策,你认为“抢人大战”到底是为了房地产市场,还是真的为了抢人才?

  杨成长:抢人大战的动因倒不是为了房地产,当然,由于人才的大量导入,可能会导致部分地区房地产出现波动。但是抢人大战意味着政府充分意识到,人才是第一生产要素,而不是土地、房子,这导向是好的。另一方面,抢人大战也意味着人才这一要素,缺乏市场的流通定价机制,才会出现流动秩序以及定价的混乱。所以,要强化这方面的市场建设。

  不过,从长期来看,房地产市场确实与人口导入有很大关系。人才往中部地区、中部都市圈聚集,像郑州(楼盘)、合肥(楼盘)、武汉(楼盘)这样一些都市圈,人口导入速度正在加速,房价也有所上涨,这是比较合理的。


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二手房价格两年降幅超10%

  北京二手住宅在2016年量价双双创下历史新高后,迎来2017年史上最严厉且最严密的楼市调控。截至目前,北京(楼盘)楼市调控已持续整整两周年。从调控结果来看,市场各项指标已达到调控预期,需求端处于观望状态,市场仍处于微冷状态。业内称,后续不排除出现一些政策微调,促使市场热度回归正常水平,但对房价的严控目标应该不会发生变化。

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  政策消化,成交从深跌到回升

  新政实施首年,从月度网签量来看,“3·17政策”效果立竿见影。据麦田房产(博客,微博)统计显示,2017年3月住宅网签达到顶峰,为25539套,从2017年4月份开始下滑,7月跌至谷底,此后逐月缓慢回升至1万套左右。

  另据我爱我家研究院统计显示,新政实施首年,月均网签数量降至1万套以下,新政实施第二年,月均网签套数较新政首年上升33%,与近五年平均水平基本持平,但与2016年月均网签22703套,仍有较大距离,不足2016年月均水平六成。

  我爱我家研究院指出,新政两年后,市场对政策消化基本完成,交易量稳步回升至正常水平,但与火爆的2016年相比仍有较大差距,市场从过热到新政首年的过冷,再到如今回归到微冷状态。

  进入2019年,季节性因素叠加政策松动预期,市场又出现一波轻微回升。不过,据贝壳研究院RealData数据库显示,随着需求在春节后的集中释放,北京二手房成交量已于3月第一周回落,后期市场成交大概率出现正常下降。

  在价格方面,2017年“3·17政策”后,北京二手住宅成交价格曾在当年4月份惯性上涨了一个月。随后,二手住宅价格便进入了连续下跌状态。贝壳研究院RealData数据库显示,2017年北京二手房价格连续9个月下降,累计降幅13.5%。

  2018年春节后,在季节性回升及学区政策影响下,北京二手房均价自3月起经历了8个月回升,之后随着成交热度的下降又出现回落,全年均价同比下跌3.3%。

  进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。链家数据显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

  分城区来看,通州、石景山、大兴等城区的价格出现明显下跌,这些低总价区域的价格回落较多后,部分等待观望的首次置业需求补位入市。

  供应变化不大,需求回归理性

  在58安居客房产研究院资深分析师李震看来,“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加“交易成本”,且力度可谓史无前例,招招剑指投资投机性炒房。

  除了量价变化,“3·17政策”还带来了购房心态的变化。“之前,北京房价的快速上涨引发‘恐慌性追涨’情绪,通过两年来的限购限价政策,市场向理性回归、购房者预期趋于理性,前期的恐慌性情绪不再,投资需求被遏制,市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态。此外,与调控前业主频繁上调报价不同的是,调控后业主报价开始理性,成交周期也开始变长。”李震表示。

  北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋亦指出,目前市场已经基本适应了3·17调控政策,现在的客户都很理性,有需求才会出手购买。

  市场先行指标上,验证了上述说法。据我爱我家提供数据显示,与2016年相比,新政首年月均新增房源数量下降了18%,月均新增客源数量则下降36%。新政第二年,比新政首年进一步下降,月均新增房源量下降12%,月均新增客源量下降28%。

  在此基础上,目前新增房源量基本处于历年平均水平,而新增客源量则处于历史低位。由此可见,二手房供应端变化不大,但需求端明显收缩,购房决策较慢,市场观望气氛浓厚,成交周期较长。


土地市场呈现“两低一高”

  自从2017年北京(楼盘)发布“3·17”政策以来,土地市场整体呈现下滑趋势,土地成交量及成交额均有所回落。随着调控政策的持续深化,土地溢价率持续走低,流拍现象较为严重,房企拿地动力不足。

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  在北京土地市场全面进入调控时代之后,“限竞房”“共有产权房”成为地块成交的主要方式。在拿地企业中,万科、保利等龙头房企缺席,以中铁置业为代表的国企拿地积极。此外,土地供地方式迎来革新,集体性建设用地用做共有产权住房地块首次入市。

  土地成交额回落,流拍土地增多

  2017年,自楼市调控以来,北京市加大了土地供应力度,全年土地招拍挂市场共成交土地102宗;土地成交总额为2796.02亿元,同比增加228%;成交单价达20257元/平方米,创下近4年以来新高。

  但是,进入2018年,北京土地市场出现了较为明显的降温。2018年,北京共成交土地72宗,成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%,仅高于2016年成交水平,处于历史低位,土地出让金同比2017年下跌40%。

  2018年前三季度北京土地市场较冷,仅成交了44宗地,进入四季度以来北京推地速度加快,但由于前期土地放量极少,低迷依然是2018年北京土地市场的关键词。

  从北京土地历史成交的楼面均价及溢价率来看,土地成交楼面价从2016年以来开始走高,2017年达到高峰,2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看,北京土地成交溢价率从2016年开始持续波动下滑,2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%,为近5年最低,年内平均溢价率仅为13.72%。

  此外,2018年,土地流拍现象明显增多,全年流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。据诸葛找房数据监测,2018年北京市共出现8宗土地流拍,接近2017年的3倍。

  共有产权用地增多,“国企+民企”拿地成趋势

  自楼市调控以来,住宅用地供应量显著增加。2018年北京成交的72宗地块中,住宅用地成交52块,成交建筑面积624.48万平方米,占比为73%。

  值得注意的是,2016年11月起,北京新供住宅用地全部执行“控地价、限房价”新型供地方式,土地建成后的住宅销售价格无论在均价和最高销售价格方面都进行了限制。

  2017-2018年,“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式。以2018年为例,其成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平方米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平方米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  在加强住宅用地供应的同时,近两年,北京市加大租赁用房保障性住房的供应。

  在拿地方式上,联合拿地成为楼市调控以来龙头房企拿地的趋势。2017年,联合体拿地收入囊中的建设用地总面积占全年出让的建设用地总面积的一半以上。

  进入2018年,万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企逐渐减少,取而代之的是,具有国资背景的国企。

  在2018年北京企业的拿地排行榜中,中铁置业斥213.64亿元在北京拿得4宗地块,获得规划建筑面积53.95万平方米,成为榜首。中海地产以157.79亿元位居拿地排行榜第二名。北辰实业(601588)则以86.63亿元拿下2018年北京土拍成交总价最高的朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块位列第三。除此之外,北京城建(600266)、北京住总等市属国企也都有土地入账。


挣脱流量依赖的束缚

  这两年,对房地产投资、商品房销售额、销售面积作出预测的专家少了。不是说预测就完全没有意义。比如,房地产投资的趋势,对判断固定资产投资乃至于GDP的运行态势都是有重要参考价值的。再譬如,如果今年全国销售额能保持15万亿,至少说明市场容量还很大,让人陡增信心。

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  我们一个国家的商品房销售额、销售面积,整个欧盟加起来也比不上。这就是强大的流量经济。这些年一路奔跑过来,不免让人产生错觉,房地产是可以持续增长的,所有从业人员都抱持这样的期望,传达着这种期望。就如同,多年来房价一直行走在上升轨道,买房总是对的,不买房做什么呢?别的都不会了。

  市场足够大,大到谁都挣到钱,谁都离不开,这个行业是真正的牛。楼市的黄金时代,投资客占了相当大比例,而2016年10月以来的严厉调控,主要城市都把投资客阻挡在外,但全国销售总额、面积还是创造了历史纪录,上市公司也取得最好业绩。

  这样的市场,是流量经济的市场,时间久了,就会形成依赖,我个人把它叫做流量依赖。

  流量经济有没有周期性呢?恐怕是有的。楼市是有人口红利的,快速城镇化阶段,给房地产带来了历史性的发展机遇。从1998年到2008年,长达20年的楼市红利,全世界主要经济体都是罕见的。也因此,我们的头部企业,年销售额能达到七八千亿,到1万亿也不是神话。

  流量经济的一个特点是,雨露均沾。大河涨水,小河也满。住房市场化以来,虽然也有极少数几家房企倒下,但一般是犯了致命错误或过于贪婪所致。君未见,中国房企种群惊人,大到7000亿级,小到二三十亿,活得都挺好。

  这种情况下,没有人愿意在产品创新上进行大的投入。反正生产出来的产品,要么是一抢而光(房子像大白菜),要么是做几轮营销推广就卖掉百分之八九十。谁还费劲去做产品创新?市场对极个别扎实做产品的,也没有给予应有的正向激励。

  反而是,原本有的产品做得不错的企业,在流量面前,也经不起诱惑。比如星河湾地产,客观地说,它的住宅产品称得上是优秀。但当它全面扩张后,立即出现了质量问题。这种慢周转、以产品见长的企业,根本不适合追求规模。

  流量经济的另一个特点是,描摩商业模式。所谓商业模式,就是讲故事。创始企业,讲给投资人听;要IPO了,讲给资本市场听。这个风口那个风口,全是这套模式。说到底,就是要找到基数庞大的消费人群的流量,粉丝,或者终端。

  这么多年,我国的房地产开发企业是没有资格谈商业模式的。无非就是买地,建房子,卖房子。当年万通想尝试美国模式,发现根本没有复制的可能。后来有几家企业探索房地产基金模式,小步浅尝而已。越秀房托一直做得很辛苦。

  流量依赖不止是房地产。我国经济从高速增长转为高质量发展阶段,GDP略为下行,本是正常现象。但一些专家出的主意还是离不开人口,二胎放开不够,还要建议鼓励生育,奖励生育。本质上还是回到人口红利的老路,是一种流量经济模式。但高质量发展绝不等于回归人口红利模式。

  流量模式在互联网和科技行业也大行其道。摩拜、ofo和拼多多都是。网约单车确实是站到了流量的大风口,可惜盈利遥遥无期,支撑不住的已经关门。拼多多创造了三年即上市的神奇速度,而且GMV成数倍增长,但它平台上的产品暂时无法摆脱低质甚至低劣的标签。

  前几天我以某知名品牌手机为例,认为过去几年智能手机市场的快速增长,也是流量经济的表现。但这种周期红利已经敲响了黄昏的钟声。其实我主要不是在批评它的产品,而是善意地提醒,过去的成功未必是通向未来的栈桥,不要留恋过去的红利,而要寻找新的周期。当然,真正过硬的创新产品,是可以穿越周期的。

  流量经济不存在好不好的问题,敏锐地发现商业机会赢得投资回报,合理合法。但任何事物自有其规律,经济有周期,流量红利也有周期。如同有些药物会形成生理依赖,20年房地产发展的巨大红利,令产业链的诸多主体也聚合出了物理依赖。但没人(机构)会承认自己有依赖症,遑论治疗,虽然理性人都明白梦想不等于现实。

  没有人愿意痛快地走出舒适区。倘若印钞能抬起GDP,印就是了。今年政府工作报告没有直接写“房住不炒”字样,于是就有人意淫调控要放松。其内心就是想回到量价齐飞的时代,企业拿块地闭着眼睛就挣钱,投资者买套房就坐等丰厚的净收益。以至于两会期间住建部部长王蒙徽不得不出来重申五个坚持。

  国家统计局局长宁吉喆说,2017年我国中等收入人群就超过4亿,2018年还在增长。这是全世界所有经济体、所有大企业都流口水的数字。这也正是流量经济的基石。然而,房地产也好,电商平台也好,网约单车也好,智能手机也好,你得承认,在我们眼睛看不到的地方,有一种“周期律”的东西在潜行。比如手机,当年的诺基亚、黑莓多神气,但说没就没了,说萎就萎了,更别说你现在的产品力还不如人家呢


楼市步入新周期: 房地产销售四年来首次负增长

  楼市开局不利。

  3月14日,国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

  数据显示,1-2月,全国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%;商品房销售额12803亿元,增长2.8%,双双创下2015年6月以来的新低。

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  中原地产首席分析师张大伟指出,楼市告别43个月长周期牛市,房地产进入新周期。。

  但作为楼市轮动效应开始的“风向标”区域,一线城市的楼市在2019年迎来回暖迹象,长期严调控下,需求“复苏”带来的“小阳春”能否最终变为“盛夏”,在当前的“稳地价稳房价稳预期”基调下,被认为可能性不大。

  3月14日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,同时,加快长效机制的建设,广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。随着长效机制的不断完善,房地产市场将来会保持平稳健康发展。

  大周期结束?

  “感觉就像是在官宣2015年来的这轮周期正式结束了”,3月14日,一位东北地区的地产商向21世纪经济报道记者感叹。

  国家统计局的数据显示,投资层面,1-2月全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,土地成交价款690亿元,下降13.1%。照此计算的土地购置均价4466元/平方米,同比上涨31.9%。

  销售层面,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。照此计算的前两月全国商品房成交均价为9079元/平方米,同比上涨6.7%,涨幅比去年全年收窄4个百分点。

  21世纪经济报道记者注意到,其中多个数据,创下近年来的历史新低。

  其中,房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%,这是2009年3月以来的最大跌幅;商品房销售面积同比下降3.6%,是全国商品房销售面积43个月以来首次出现负增长。此外,商品房销售额12803亿元,增长2.8%,这一增速同样是2015年6月以来的新低。

  有分析人士表示,从现有情况来看,2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年四季度至今,市场上涨乏力,楼市的拐点已经出现。

  对此,有前10强房企高管告诉21世纪经济报道记者,销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重,因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面,房价已至高位,购买力提升和需求释放需要时间。

  实际上,在热点城市受到调控严格限制的背景下,三四线城市在棚改等政策利好下的楼市火热,被认为是2018年全国商品房销售面积和金额创下历史新高的重要拉动力。

  不过,进入2019年后的一些数据和现象则表明,三四线城市楼市同样开始走弱。

  易居研究院发布报告显示,2019年1-2月,其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中,18个三四线城市累计同比下降21%。

  同时,被认为是市场下行重要标志的楼市“止跌令”,2019年以来也屡有消息传出。3月6日,江西省赣州(楼盘)市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件。文件要求,房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

  而中部某四线城市的售楼处工作人员赵海洋(化名)对此也深有感触。他告诉21世纪经济报道记者,他所在的项目,去年一期项目在售时,大年初一有三个打工返乡客户想要买房,因为只有导购值班没能成交。今年二期项目开盘,公司在大年初一到初三安排了收银员和出纳值班,结果“没人来看房”。

  一线“小阳春”调查

  而作为楼市风向标的北京等一线城市,市场则出现了“小阳春”的传闻。

  中原地产研究中心的数据显示,2019年前两月,北京普通住宅和别墅成交套数超过3800套,而去年同期则只有1600余套。

  另外,市场预期的复苏被认为格外重要。3月14日,北三环附近一家中介门店的经纪人告诉记者,2017年他所在的门店二手房带看量一度跌到每人每月5-7组新增带看,2018年以来处在持续恢复状态,今年以来达到了20组左右。

  不过,从价格来看,尽管有部分新房项目传出提价通知,但在北京市场占主体的存量房市场,价格变动还不明显。记者使用“诸葛看房”APP搜索朝阳区东坝附近房源,除一套房源外,前十套房源的挂牌价显示其近期内均未有调价历史。

  3月14日,一位预备在亚运村附近买房的购房者也告诉记者,他所关注的区域,有多套600万总价左右的房源在近一两个月来成交,但价格与之前基本持平。

  而链家数据则显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平,较2017年3月的高点下跌11.3%,但相比2018年全年均价同比下跌3.3%,已经止跌企稳。

  这一轮一线城市在市场压抑过久后,需求释放带来的回温,到底是否会成为新一轮周期来临前的“前奏”,还需要验证。

  贝壳研究院近日发布报告称,北京317调控后新增带看量大幅减少,在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前,约为2017年同期的60%左右,且今年带看量已于3月第一周出现回落,预计后期市场活跃度有所下降。

  也有观点认为,这还需要看后续政策的调整。以北京为例,张大伟表示,首先,北京2018年的开工项目将在未来形成供应量井喷;其次,北京市场此前在2018年也出现过小阳春,但很快恢复平稳。“小阳春能不能持续的最关键因素是信贷杆杠的变化”,他说。

  而上述前十房企高管则告诉21世纪经济报道记者,各地的政策放松只是微调,“楼市不会再有火热的盛夏,大力度、大规模的刺激政策不会再有效也不会再来;楼市也不会再有寒冷的冬天,房价相对稳定,市场信心会有所恢复。”


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