房地产税讨论很多,对市场影响有限

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-03-22
摘要:
  从2003年十六届三中全会首次提到对自住房进行征税开始,关于房产税话题的讨论已历经十五年之久。从对自住房“要不要征收房产税”到“何时开始征收房产税”、“以什么形式征收房产税”、“征收房产税对房价的影响”

  从2003年十六届三中全会首次提到对自住房进行征税开始,关于房产税话题的讨论已历经十五年之久。从对自住房“要不要征收房产税”到“何时开始征收房产税”、“以什么形式征收房产税”、“征收房产税对房价的影响”,伴随着每年“两会”、相关行业论坛、经济研讨会等的举行,这些话题一次又一次成为焦点。

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  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,关于房产税舆论的核心观点之一是对自住房推出房产税可以“降房价”,然而从北京市近十年二手住宅成交量价情况来看,“看空”的舆论并未对北京市二手住宅交易市场的整体发展趋势造成显著影响。

  贝壳研究院通过从百度指数关键词搜索趋势中找出2017年以来“房产税”及“房地产税”热度较高的时期——2017年2月、2017年10-11月、2018年3月。从购房人线上浏览行为到带看成交行为等方面,具体分析了房产税的舆论热度与市场表现之间的关系。并得出以下结论:

  一,“房产税”讨论很多,但对市场影响有限

  贝壳研究院通过研究发现,房产税讨论带来的“看空”情绪对市场、购房人和业主的影响有限,市场上理性仍然占主流。

  1.大户型房屋成交未出现规律性的波动

  从链家二手住宅交易量来看,三次舆论热点期间2017年2月及2018年3月市场交易量处于较高水平,2017年10-11月市场交易量逐渐上升。关于“可能会对大户型房屋征税”的舆论,从舆论热点期间交易房源的面积结构来看,大户型房屋成交占比未出现规律性的波动。

  2.非唯一住房的成交占比并未呈现明显上升趋势

  房产税另一舆论热点无疑是持有多套住房该何去何从,但通过链家出售的房源来看,非唯一住宅的成交占比在舆论热点期间并未呈现明显上升趋势。

  3.线上有过“关注”行为的用户数量及线下发生带看的客户数量并未出现规律性的波动

  通常情况下,房产税的讨论会使“看空”情绪占据市场主流,但从数据来看,近三次舆论热点期间及之后的短时间内,线上通过链家网关注房源的用户数量及线下通过链家带看房源的客户数量都未出现规律性的波动。

  4.新增客源量相对平稳

  从数据来看,近三次舆论热点发生后,二手住宅交易市场新增房源量并未出现明显的上升迹象,新增客源量也处于相对稳定的状态。

  二,舆论影响集中反映在大户型价格的波动上

  分面积段来看,舆论热点过后,低面积房源单价波动较为稳定,120平米以上房源有明显的价格波动。可见,相较于小户型,大户型房源受市场情绪影响更大。

  三,长期来看,市场仍主要受供需关系影响

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,房产税的实施给房屋交易带来的具体影响尚未可知,但是开始征收必将增加部分居民的住房成本。我们选择了同样增加部分人群购房成本的“北京公积金新政”为例,来看下当持有或交易成本上升时,市场的变化情况。

  9月13日公积金新政公布后,影响最大的当属使用公积金贷款、组合贷的刚需人群。从交易量来看,新政的颁布促使部分刚需购房者提前完成交易流程,其中刚需购房人群主要关注的总价500万以内的一居室或两居室在当周的成交量明显增加。

  9月17日开始实施新政后,500万以下的一居室和二居室房源成交量明显下降。之后随着市场对新政的逐渐消化,十一黄金周后,相应的房源成交量逐步恢复正常。

  类比来看,房产税的起征将会在短期内改变市场交易结构,但长期仍主要受供需关系影响。未来房产税的实施需要政府部门做好对各项措施执行时间的把控,有节奏地逐步向市场推行,并给予市场一定时间对其进行消化,避免一刀切式的执行,引起房地产市场剧烈震荡。

  四,谨防房产税成本被变相转嫁增加刚需人群购房压力

  房产税的征收标准尚未可知,参考上海(楼盘)和重庆(楼盘)的试点征收办法,我们假设在有限的免除条件下,房产税征收的最终对象主要是手中持有多套住宅的人群,以及部分持有较大面积户型房屋的人群。那么房产税的开征可能带来多大的影响?

  从链家目前的库存房源来看,截至3月10日,链家库存房源中,剔除无法识别是否唯一住房的房源后,非唯一住房占总房源的33.5%,唯一住房中有18.2%的房源面积在140平以上(占总量的12.1%)。在非唯一住房中,主力房源集中在120平米以下,占68.3%。如果按照之前的假设征收房产税,则主要受影响人群将是持有120平米以下的非唯一住房人群。

  从房屋总价角度来考虑,非唯一住房中有53.7%集中在600万以下,占总量的18%。从居室上看是以一居和两居为主(非唯一住房中的一居室和二居室占总量的19.5%)。而总价在600万以下的一居室或二居室往往也是“入门级”刚需人群的首选。因此如果对非唯一住房持有者进行征税,若房产税率足够高,可以抵消投资所带来的收益,那么手中持有多套房产的业主出售房源套现,将会给予刚需人群更多选择;但若房产税相对较低,那么投资者可能会将房产税的成本变相转嫁到购房者身上,如此一来,刚需购房者的购房压力更大。


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毛盛勇:房地产投资走势还需进一步观察

   国务院新闻公室定于2019年3月14日(星期四)上午10时举行新闻发布会,请国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇介绍2019年1-2月份国民经济运行情况,并答记者问。

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  以下为文字实录:

  记者:请问毛司长,今年1-2月份房地产投资同比增长达到11.6%,这个数字是过去一年来的最高值,大家对房地产市场的关注也比较高,对于市场回暖包括国家定调落实城市主体责任的态度也比较关注,请您解读一下现在房地产投资11.6%的增长。

  国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇:1-2月份,房地产投资有所加快,比上年全年加快2.1个百分点,增长达到11.6%。去年全年维持在10%左右这样比较高的水平。今年1-2月份为什么会加快?主要有两个原因,第一个原因是前期土地的购置费增长比较快。第二个原因是今年以来房地产企业施工进度有所加快,推高了房地产的投资。

  关于下一步的走势,存在一些支撑房地产投资平稳较快增长的因素,比如房价,目前表现比较平稳;房地产新开工面积或者施工面积还保持一定增长,这可能会对房地产投资有一定的支撑。另外也有一些制约因素,从1-2月份数据来看,土地购置面积是下降的,商品房销售面积也是下降的。房地产投资有一些支撑因素也有一些制约因素,下一步,一些地方还会继续优化和调整政策,所以,房地产投资走势还需要进一步观察。


在北京租房比买房更值?

  去年底,我就把自住的房子卖了(北京东四环 2000年的老楼),本想着在更好的地段(北京建国门长安街沿线,二环边,2007年的某楼盘,70年产权住宅房)换一套大一点的, 这样调整位置,主要还是为了防范房地产的暴跌风险。一旦楼市出现下跌,唯一抗风险的利器,只有地段。

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  但后来,让我改变了想法,这个楼盘总价并不高,属于那种400多万就能买100多平米的,而且对外租金很高,基本上400万的房子,月租金能上万。租售比能达到3%左右,按说这个价格跟四环外的同类型的房子已经没什么太大区别(四环外的租售比只有2%。

  换句话说我如果新买了这套房,把他租出去,再在四环外租房住,每个月我是赚钱的)。这就引出一个巨大的问题,为什么?我的判断原因有几个方面。

  第一,这种好地段的房子,和一般地段的房子,价格差不多,说明了如今市场是一个普涨局面,涨的已经不分地段了,只要是房子都会涨,只要有人卖,什么高价都敢买。

  第二,这栋楼的建筑质量还是很好的,但卖不上价的一个原因就是出货量很大,经常30-40套房在出售,可选空间很大。绝大多数都是不满2也不唯一,这说明了当初买这房子的投机客正在离场。而且持有房产的时间大多都不长,是资金出现问题,还是他们嗅到了什么东西,暂时不得而知。

  另外,楼里还有很多是抵押房,和公司持有的房产,这更印证了我的判断,这种地段的房产,当时一定是被用来炒作的。而我不愿意当接盘

  其实,如果我选择换房,并不用额外多拿出钱来,只需要把卖房的钱扔进去,在把公积金拿出来还贷款就可以了。所以不但没有压力,反而每月都能有房租差可以收入好几千,所以这只是个选择问题,并没有任何买得起还是买不起的问题。不买房了,我可以把资金投入到其他的投资品种当中去(比如股票和债权,货币基金也好)一年的收益跑过租金,一点问题都没有。

  甚至如果做得稳一点,一年10%的收益率也不是什么太大问题。那么按照这个比例算下来,完全可以7年翻一倍,而楼市还能再翻倍吗?恐怕很难了吧?(如今的房价收入比已经接近40,一对夫妻不吃不喝40年才能买的起房子,要再涨一倍,恐怕就要80年才能买的起了,到时候恐怕爹都不够坑了吧!)

  (去年底的房价收入比,今年北京估计已经接近40倍,深圳已经接近50倍)

  再来说说,我为什么租房?一开始我也觉得租房很不好,感觉很漂泊,但后来细算算帐发现,租房完全是赚钱的。因为现在租售比普遍都在2%左右,换句话说你把买房的钱存在银行吃定期,一年的利息足以支付房租了。

  而如果你去买房,每月贷款的利息大约在5%左右,相当于支出2倍的房租。再说的细一点,你买一套房,每月付出的钱,可以租一套2-3倍面积的同样的房子。所以这个帐算下来,很显然租房是十分划算的。

  但是租房有两个痛点,第一是周期短,房东可能会赶你走,第二是不断涨租。那么我们其实完全可以克服的。比如我,选择北京东四环租一套130平米的房子(没有家具家电),租金只有6000元。为什么这么便宜,因为我按年付,而且跟房东讲,我长租十年,给你刷墙给你配家电家具,房东很高兴。我自己住着也很舒服,毕竟东西都是自己的。

  这样算下来,一共也就支出10万块钱左右。如果我要反悔,年付的房租不要了,家电家具也不要了。如果他要反悔,则赔偿我的房租和家电家具支出。双方就这么谈妥了。所以我觉得10年的租约还是有保证的,即使真的走到毁约那天,损失也并不大。而且一套装修和家具的周期也就是7-8年,所以10年之后家具家电基本也就都该换了。

  至于涨房租,你可以跟房租商量不涨价。如果要真的涨,其实也不要紧。按照每年涨租5%计算,到第10个年头的时候大概房租是现在的1.55倍,算下来也就9300块钱而已。现在你觉得挺多,但其实完全可以接受。

  因为你的购房款总数也同样以每年5%的速度在增加,假如是400万的购房款,10年后已经变成了600万。而600万即使按照定期存款利息2%计算,至少有12000元。利息付房租完全是没有问题的。至于10年以后怎么办,可以找地方再租十年,越是高档住宅,租金越贵的住宅,房东越爱长租。反而是那些低端的或者合租房,这么谈长租很难。

  所以算明白了这些,你就会发现,租房已经越来越合适了,甚至完全不用出钱,可以白住。有些人心里担心的其实是,未来房价越来越高,那不就亏了。但房地产已经暴涨了15年,还能再继续暴涨十年吗?

  其实算算账就明白了,房地产已经没有任何内生价值,你买房只是希望有个傻子从你手上以更高的价格接走而已。这已经是彻彻底底的博傻阶段。既然是博傻,8赔1平1赚,就变成了必然,那么到底谁会赚呢?反正我已经把房子卖了,不再买了,这赚钱的里面,肯定有我一个了。


遇上一份房合同两个交房日期怎么办

  核心提示|近日,不少购买郑州金沙湖高尔夫观邸的购房者向记者反映,该小区逾期交房,而且在购房合同和补充协议上竟有两个不同时间。三年前,在金沙湖高尔夫观邸买房的江先生(化名)万万没想到,原本的豪宅梦,非但没有带来三年间房价大幅上涨的喜悦,反而是麻烦不断。

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  “豪宅”闹维权

  优越的地理位置、无法复制的精美建筑、稀缺的美景,使其从某种意义上来说,堪称郑州市区内所有项目之最,这便是金沙湖高尔夫观邸。但近期,这样的豪宅却因为业主的维权而陷入了纠纷。金沙湖高尔夫观邸业主江先生说,他在2014年买了该小区房子。“正式签订的购房合同上的交房日期为2017年10月31日。但除了签订购房合同外,正式购房合同后还有一份补充协议,而补充协议上面写了2016年12月31日可以把房子给业主进行装修。”江先生说,根据他的理解,开发商应该是在房屋验收合格后交付给业主,这个所谓的装修时间就应该是实际的交房时间。记者在江先生提供的相关购房合同补充协议上看到,上面写着“1.该商品房应于2016年12月31日前竣工,并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”。江先生说:“现在已经距离竣工时间过去了2个多月,尽管房子已经封顶,但还是没有完工。我们多次找开发商沟通,但是到现在也没有给出一个答复。”由于这是江先生购买的首套房,目前他还是租房住。近日,江先生在记者的陪同下到售楼部寻求解决办法,但一直没有见到项目负责人。

  专家解答:开发商系违约

  一位业内人士告诉记者,房屋必须符合竣工验收要求条件,才能交给业主使用。“(购房合同补充协议)上面约定的这个时间,是约定了商品房经验收合格的时间。开发商应按照合同承诺的时间,加快工程进度,抓紧时间把符合竣工条件的房屋交付给业主使用。”该业内人士说。另外,对于业主提出的赔偿,需要业主和开发商双方协商,对于业主提出的正当合理诉求,作为行业主管部门应支持并协助业主维权,但也提醒广大业主要合理维权,不要采取过激举动。

  河南恪法律师事务所李国栋律师表示:出卖人与买受人签订的商品房买卖合同,系双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同,虽然有附加协议,但附加协议等同于正式购房合同同等效力。故双方当事人应依约全面履行自己的义务。本案中买受人依约履行了支付房款的义务,而出卖人却未依约履行交付房屋的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,出卖人应当承担支付违约金、继续履行合同、赔偿损失的违约责任。本案中的买受人有两种维权方案:第一,可以要求出卖人按照合同约定的违约金计算方式主张出卖人支付违约金、继续履行合同的权利;第二,可以解除合同,并要求出卖人按照合同约定的违约金计算方式主张出卖人支付违约金、返还支付的房款的权利。


小产权房再便宜也不能购买

  2017年春节前后,“小产权房”再次成为业内关注的热点。由于各种原因,小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于住房市场体系之外,形成庞大的住房黑市。在北京通州、昌平区等也存在有不少的小产权房。在房价高企、限购政策频出的一线城市,这种不限购、价格低廉的小产权房仍旧受到人们的热捧,购买者也大多抱有一种政府对已经落成的建筑不会拆除的侥幸心理。但业内专家表示,小产权房再便宜也不能购买。

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  无法厘清的海量数目

  在房价高企的当下,全国很多买不起的市民纷纷跑去买小产权房,有些市民是稀里糊涂跟风购买的,并不知道小产权房的风险。随着不动产统一登记政策的实施,有的小产权房业主对小产权房转正又心存侥幸,纷纷咨询能否办理不动产证,得到了政府的否定回答。放眼全国,小产权房不仅不能,还有可能面临被拆的风险。

  去年10月8日,深圳市龙华区规土监察大队拆除两栋违建小产权房,涉及住户近千人。据相关媒体报道,2016年7月16日,龙华区就拆除了面积约2.3万平方米的水斗新围大工地的统建楼。深圳市规土委主任王幼鹏在接受媒体采访时表示,“十三五”期间深圳要消化存量违建2亿平方米。

  官方统计数据一直无法厘清全国小产权房的具体数目。不过在北京东六环,毗邻燕郊的通州区内,一直存在着一个大型的小产权房社区——太玉园。

  太玉园地处通州区张家湾镇,南北走向的张采路将小区分为东西两部分,加起来整个小区占地有两千多亩。据不完全统计,东西两区的业主累计已经超过两万人。

  李午(化名)说,当初选择在太玉园买房子,最主要的原因是价格便宜。“说实话,这里的配套设施很完善,挨着地铁线,交通也方便;门口有菜市场有超市;小区物业费甚至只要钱。”李午至今仍对这里的环境很满意,尽管当年只是无奈之选,但他没有后悔。

  而据资料显示:通州是北京小产权房重灾区之一,去年8月,通州区国土资源局联合永顺镇政府开展了打击涉嫌“小产权房”专项行动,相关人员在永顺镇新建村村民自住楼、邓家窑村村民自住楼、李庄村村民自住楼等八个涉嫌“小产权房”建设及销售重点区域悬挂横幅标语,并向现场群众宣传购买“小产权房”存在的危害及风险,告知市民“小产权房”是非法建设、无产权房,没有法律保障,引导公众购买具有合法产权住房。

  有关人士表示,随着城市副中心建设的大力开展及商品性住宅房屋限购政策,通州辖区内涉嫌“小产权房”项目问题日益严峻,此番联合打击遏制“小产权房”行动,是推动“小产权房”清理整治工作的有力保障。

  小产权房转正难

  和其他地方小产权房业主一样,希望房子顺利“转正”一直是李午的愿望。2006年,两居室的小产权房入手后,当地的村委会曾颁发过一个“产权证明”,这成为他拥有这套房子的唯一凭证。

  公开消息显示,在最近一次查处行动中,太玉园被罚款两亿元,但一切照旧。甚至,当地的张家湾村又建设了一批新的扩建工程。这些新建房子和现有的太玉园一样,同样是“小产权”。

  而早在2015年,住建部就明确提出要将治理违法建筑作为重点突破的工作之一,违反城乡规划和土地用途的小产权房正在此列。国土资源部执法监察局负责人之前也表示,各地要按照要求坚决做到“三个一批”,即坚决拆除一批“小产权房”,坚决查处一批典型案件,严肃追究一批有关责任人员的责任。虽然政府职能部门已多次对小产权房喊话,但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议,不过就目前的趋势来看,小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。

  李午一点也不担心房子问题,表示:“我这房子现在租出去一个月也能有三千的收入,又不用还月供,没必要卖掉。”他和大多数小产权房的业主一样,在等待中继续博弈。

  没产权证 业主难维权

  据介绍,小产权房的拆除工作也分为两种。一种是通过合法报建的,但是无法办理房产证,这类小产权房在面临拆迁等问题时,购房业主可以利用当初购房时的买卖合同来主张经济权益,但由于没有房产证,所以权属发生纠纷就难以主张自己的权益。

  另一种则是违法建筑,违法建筑在拆除时政府是不用向购房的业主进行赔偿的,业主的损失只能向当时的开发公司主张,而且需要业主证明自己当初在购房时对小产权房一事毫不知情。

  不过在实际操作中,由于小产权房价格远远低于商品房的价格,因此业主在购买时理应知晓房屋的相关性质,在这种情形下,业主想要维权就会格外的困难。

  像通州太玉园、张家湾等这样的小产权房社区,国内很多城市都存在。专家认为,太玉园是在村镇集体用地上直接建造房屋出售给购房者。而在其他一些地方,基层政府在土地市场“先上车、后补票”是小产权房形成的主要原因。例如,将原本非住宅属性的土地以住宅性质卖给开发商,地方财政可以多得几倍的土地收入,后期一旦无法完成土地性质变更的“补票”行为,这些业主的房屋将永远成为“小产权房”。

  针对这种畸形供求关系下产生的住房市场,业内专家认为,小产权房往往是绕过正常土地市场进行土地买卖,然后在五证不全的情况下进行销售。因此,尽管解决历史遗留的小产权房存在难度,但是杜绝增量并不困难,从土地出让到房屋销售中间的多个环节都可以做到有效监管和规避。


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