针对产业用房租金 深圳龙岗出12条措施

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-04-15
摘要:
  在深圳(楼盘)市龙岗区,每个片区的产业用房将有租赁指导价格。日前,深圳市龙岗区出台12条措施,出实招为实体经济企业减负,针对业内反映强烈的“二房东”以及由此衍生的产业用房租金快速上涨的问题

  在深圳(楼盘)市龙岗区,每个片区的产业用房将有租赁指导价格。日前,深圳市龙岗区出台12条措施,出实招为实体经济企业减负,针对业内反映强烈的“二房东”以及由此衍生的产业用房租金快速上涨的问题,打出了“组合拳”:除了推出产业用房租赁指导价制度,龙岗还将推出区属国有企业产业用房、社区集体产业用房租赁合同备案制度,发挥国有集体产业用房调剂市场价格的作用,加快创新型产业用房建设以增加产业空间供给等举措。

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  针对恶意炒作产业用房导致租金快速上涨的现象,日前龙岗区出台的《关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》(以下简称《措施》)推出了片区产业用房租赁指导价格制度,将开展分片区分类调查、评估租金价格水平,科学制定片区产业用房租赁指导价格,指导价每半年发布一次,对产业用房租金进行精准引导。

  围绕片区产业用房租赁指导价,龙岗区推出规范产业用房租赁市场系列举措,包括:要求国企运营的产业用房和社区集体产业用房的租赁价格不超过片区租金指导价;鼓励社会机构按产业用房租赁指导价格出租,租金标准高出指导价格15%的,不得参与区属国企物业、集体物业的运营管理等。

  同时,《措施》提出,龙岗将实行产业用房租赁合同备案制度,要求区属国企物业、集体物业对外租赁厂房合同中应明确禁止转租。针对“二房东”乱象中存在的擅自调改水电计量设备、虚增公摊面积、虚增用水用电量、提高中间层水电价格等欺诈行为,龙岗区将开展产业用房租赁违法违规行为整治行动,并建立全区统一的投诉举报平台和联合执法机制,进行严厉查处,对黑恶势力垄断市场等行为依法予以惩处。


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房地产税收征收核心仍是“公平性”问题

  近日,政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻吹风会上表示,房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。这是3月5日至15日,短短11天内官方6次提及房地产税。

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  税收的职能通常有三:财政职能、经济调节、监督职能,作为财产性税种,经济调节职能更符合房地产税收的定位。关于房地产税征收问题,民众的担心主要集中于两点:首先,房地税的征收是否能够在一定程度上调控房价。其次,房地产税的征收会不会增加普通居民的税负。

  房地产税收能否调节房价?从理论上来讲,征税可以通过影响供求关系最终实现调节价格的目的。根据消费选择理论和替代效应,房地产税的征收增加了当期消费或者该种商品消费的机会成本,因此在替代效应的影响下,消费者会减少当期需求,在供求的共同作用下降低当期市场价格。但从沪渝房产税试点的实践看,房地产税收在沪渝产生了截然相反的两种效应。重庆(楼盘)房价在市场房产税改革后,增长率出现了整体性的下滑。而上海(楼盘),其房价不仅没有下降反而出现一定程度的上升。

  这里我们需要指出两点是:一、房地产税收的现实实践表明,其政策效果受市场环境的影响,在制定具体税收实施政策上,需“因地制宜”,精细化税收政策的现实操作。二、作为财产性税收,调控房价是否应作为其职能定位,值得商榷。

  房产税是否会增加普通居民税收负担?房地产税作为财产税,课税对象为产权所有者,从理论上来说,购房者即是税负承担者。但考虑到税收公平性的原则,对于此类具有生存权利性质的财产征税,应该采取轻课税或不课税的原则。从这个角度出发,考虑到首套免税、人均扣减面积之外,累进与退税的方式是满足财富再分配的最优选择。

  但是税收的全民性也表明不论采取何种课税方式,都会在某种程度增加居民的负担。需要指出的是,虽然在现实征收过程中,税负可能会部分转嫁给开发商,即税负由厂商和消费者共同承担,但消费者需求价格并非完全弹性就决定了,普通居民在征税问题上并没有“豁免权”。

  既然,房地产税收对房价的调节作用有待商榷,那么在居民高杠杆购房上基础上征税,其结果只能是居民购房杠杆率的加大。

  一直以来,房地产投资投机是房价上涨和房地产领域金融风险的来源,不论是之前的宏观调控还是此次的房地产征税,事实上都有挤出投资需求的目的。但事实上,我国房地产税收体重中一直存在“重流转轻持有”的问题,这使得投资投机者既可以通过保有,减少损失,又可以通过脱手,转嫁成本风险。这样的税收倾向,事实上明显是“亲富”,治标不治本使得市场无法盘活存量,有效满足住房需求。

  而此次房地产税的征收,若想达到“扶贫”,盘活存量的目的,“广开言路”尤为重要。除了需要研究解决重复征税的问题,如何保障中低收入者群体的基本生存权力,同时挤出投资投机需求盘活存量,以促进住房市场健康发展也尤为重要。

  窃以为,房地产税收的征收核心问题仍旧是“公平性”问题,制定出适合我国国情的累进和退税税制,是保障房地产税健康、可持续发展效应的中心环节。需要注意的是,由于不同地区市场环境的区别,中央在给予地方政府“因地制宜”权力的同时,也需要注意权责统一,避免当地政府“以权谋私”。

  房地产税的根本动机是为了帮助房地产行业健康发展,更好地满足人民的居住性需求,既不能过度打压开发商和市场情绪,也不能给消费者过重的经济负担,更不能如蜻蜓点水浅尝辄止,这个度还需要决策者仔细斟酌


“我想再买套房,你觉得咋样?”

  看到这样的地价和房价对比,看得朋友心痒痒,认定在这里买房未来肯定要涨,地价都这么贵了。

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  “你说我要不要再买一套?”

  这个问题,相信也是很多人想问的。

  哪怕首套房的房贷还没有还清,但看着地价上去了,看着之前买房致富的人,心里能平静如水的人是少之又少。

  01

  要不要再买一套?这个问题不只是简答的有钱没钱就能回答的。因为绝大部分人买房都是要加杠杆的。

  先说最近让一些人蠢蠢欲动的土地拍卖行情。

  重庆不是个例,近期,济南(楼盘)、合肥(楼盘)等城市都出现了溢价率超100%的土地。

  这是个什么概念呢,就好比小明说:“我有一小块地,卖10万有没有人要啊?”来了两三个人一阵竞价后,小李以20万买下了这块地,这就是溢价率100%。

  地价贵了,这块地上建起来的房子,价格似乎就不能便宜了,否则开发商就要做亏本的生意了。

  重庆、济南、合肥等地情况,有媒体喊出了二线城市土地拍卖市场迎来了“小阳春”。

  其实房价要往下走的幅度太明显,这几方肯定是着急的:卖地的、卖房的和已经买房的。所以地价的回升,也可以说是某种意义上的稳房价的手段。

  不过这一招也不是每个地方都适用。

  比如,因为棚改化货币安置的政策调整,棚改的缩水甚至一些地方的熄火,三四五六线城市的楼市被普遍看空,就是想这招,也难有房企接招。

  02

  那是否地价回暖,房价也会跟着就往上涨?长期来看,大概率会如此。

  面粉涨价了,面包自然要卖得贵点了。但现在投资房子未必会带给你预期的收益。

  且不说担心房产税的问题,毕竟立法是需要时间的,再加之2011年就试点的上海(楼盘)、重庆,搞了8年之久,但实际上对楼市的影响微乎其微。

  2019年年初,有降准,当时释放了1.5万亿活水,似乎又让人看到了楼市要火的迹象。然而坚持楼市调控不放松又一再被提及,想再现曾经的辉煌,并非易事。

  因为从1998年房改以来,这20年来,是我们快速城市化的一个阶段,也是我国经济高速发展的一个阶段,这样的红利期不会再重现。更重要的是,现在人人都知道买房致富这个投资逻辑了。

  被巴菲特视为恩师的格雷厄姆在《聪明的投资者》中,也多次强调:

  股市上任何赚钱方法,只要它容易理解并且被许多人采纳,那么这种方法本身就会因太简单、太容易而无法持久。

  其实,这一句话用在其他投资领域亦是如此。

  当所有人都认为重仓房子是赚钱的,未来它的稀缺性就会大打折扣。

  03

  最后要说的是,买房,你未必清楚自己在做什么样的投资。

  以一对普通的工薪阶层夫妇为例,假设他们上有老下有小,目前首套房的房贷压力不大,所以想再投资一套房子,在此之前,还有不少功课需要做。

  比如,他们是否留足了家庭的应急资金,以应对生病等突发情况;这样抵御风险能力很差的家庭,他们是否做好了基本的保险配置,对冲风险;他们是否有其他投资渠道,分散风险等等。

买房,绝不是一个没用风险的投资,相反,它是一个高风险的投资。


  原因很简单,这个世界上,还没有一种资产品是只涨不跌的。

  而房子是一个总价很高的投资标的,变现也不容易,流动性也不强,这些特点都表明它的投资风险很高。

  即便大家普遍预期看涨的城市、地段,在你着急用钱的时候,想要在理想价格短期变现,通常是很难的。

  对于这点,经历过楼市牛熊周期,且房价很高的香港,当地人是深有体会。这也是为何在香港,很多人去贷款买房后,都会配置相应额度的寿险及健康险,以对冲风险。

  当你去做一项投资的时候,一定要反复提醒自己记住一句老话:

  凡事尽最大努力,做最坏打算。

  只有这样,你才能可能从长期的投资中吸取一点教训,获得还算满意的收益。


钱多钱少,都爱买房?

  日前,有个在地产公司工作的朋友提了个建议:“我们四个人,工资稳定,又都有闲钱,放银行里跑不过通胀,要不众筹买套房,一起投资吧。”缘由是,其所在的地产公司有新开楼盘,总价给内部员工94折,另外200万的三年免息贷款。

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  四个在深圳打拼多年的白领,有收入有存款,一起买套房很容易吧,何况遇上这么大的内部优惠,听起来很心动。于是,四个人正儿八经地、极其兴奋地聚在一起讨论这个稳赚的项目。这个楼盘在深圳光明,离中心区有点远,这个不是问题,大家对深圳的楼市还是充满信心的。楼盘市场价4.8万/平方米,最小户型100多平,一套最小的房子,总价大约500万,根据内部员工优惠价,总价折后大约470万。四个人都有自住房,作为二套房投资这套,四成首付至少188万,每个人得拿出近50万来众筹。余下300万贷款,其中享受公司200万的三年免息贷款,三年内月供约5.6万,每个人月供1.4万。算到这里,就有人惊呼了:“拿出50万的存款已经要老命了,还月供1.4万?工资还没这么高呢,怎么供啊?”“还没有加上剩下100万的商业贷款呢。”最后的结论是:放弃,四个极有优越感的白领居然合力都买不起深圳边远的一套房子。其中一位身为公司的高管,提出:“深圳的房价那么高,我们一起都买不起一套房,到底有多少人能买得起?”

  这就是现实,然而,现实的另一面就有人买得起,不仅买得起,钱还有多余的,同样也琢磨着投资什么。同行小陈跟我说,她的一位老读者,经常问她该买哪里的房子。前段时间,华润悦府开盘,这名女士毫不犹豫地扫入一套,2000多万的现金一次性支付,“我还有2000多万的存款呢,你给点建议,是再买一套悦府的房子,还是深圳湾一号的?两者的投资价值哪个更好?”小陈给不出答案,最后这名女士再入手一套深圳湾一号。“钱不能闲着,会贬值。”这是她迫切投资的原因。

  这似乎是很多人的选择:有闲钱,无论钱多钱少,除了买房、炒股票,不知道能够干什么?普通老百姓(603883)没有社会阅历,没有很多的社会关系,没有更多的渠道,有钱人是钱滚钱,但是作为普通人炒股他看不懂,只能买房。“国人的投资渠道太少了。”这是很多人经常挂在嘴边的话,还赢得了不少附和之声。真的是投资渠道太少吗?事实上,为了改善这种状况,政府创造了A股、B股、中小板、创业板、新三板,现在又来了科创板。除了股票,还有基金、债券、P2P、P2B、银行理财、房地产、信托……这么多投资渠道,为什么不选?因为不懂,除了房地产只是有资金门槛,这里的每一个渠道都需要对其有相当的了解,于是就有了上面两个案例。

  有没有一种投资叫做“无风险高收益的投资渠道”?这是很多人向往的。很多人会津津乐道地举出不少“例子”,比如:2006、2007年的股市,2003年以后的楼市,2013年以前的黄金,甚至至今仍然受到很多人追捧的融资类信托产品……这些所谓的“投资渠道”的“存在”,很多普通投资者也一直在苦苦寻觅“无风险高收益的投资渠道”,所以现在有人说投资渠道越来越少。事实上,这所谓的“投资渠道”是有悖投资逻辑的,“没有风险的高收益”只不过是大家一厢情愿的美好愿望而已。对于普通投资者而言,首先需要了解到风险和收益之间的关系,大家都知道低风险低收益、高收益高风险的道理。投资的逻辑是:有时你的投资获得了低收益,你所投资的标的却未必一定是低风险的;而你投资了高风险的投资标的则也未必获得高收益;但低风险必然意味着较低的收益,高收益必然意味着较高的风险!

  显然,国内投资者理财理念有待提升,收益永远伴随风险,所谓的多种投资渠道,无非细化各个收益阶段而已。国内也曾有过诸多渠道,但随着投资者喜好选择,在现阶段也就人们知道的那些种类。未来随着投资者理念升级,渠道必然会更多。


千禧一代将接替婴儿潮一代背后:美国房地产市场正发生巨变

  在分析师眼里,美国的房地产市场正变得与以往明显不同。

  摩根士丹利在最新研报中认为,随着婴儿潮一代渐次老去,他们会陆续出售房产,这会使得房屋供应在未来十年增加三分之二以上。但这种人口更迭并不意味着必然利好房地产市场,因为千禧一代对租房的需求正日益增加。

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  根据他们的测算,那些出生在1981至2012年之间的千禧一代和Z世代们对于买房的需求增长空间有限,未来十年间可能只会增加7%左右——这显然大幅低于上述逾三分之二的房产供应增幅。

  美国人口调查局的数据显示,就在今年,千禧一代将正式接替婴儿潮一代,成为美国成年人数量最庞大的群体——也就是潜在的房屋需求主力。

  美国皮尤研究中心预计,在今年的某个时候,千禧一代的数量将超越婴儿潮一代,成为全美人口数量最多的群体,可能达到7300万。这其中,人口死亡和移民的贡献比较大,婴儿潮一代人口预计将减少到7200万,这一代的人口峰值出现在1999年,当时曾接近7900万人。

  不过,摩根士丹利认为,相比于买房,千禧一代和更年轻的Z世代对于租房的需求更大。“随着婴儿潮一代卖掉房屋,房产供应量的激增似乎抑制单户家庭的净需求。这使得租房需求激增,而持有需求受到挑战。”

  更重要的原因恐怕在于年轻一代人的观念不同于父辈了。早在2017年,美国统计局发布的分析报告就显示,千禧一代呈现“晚熟”趋势,纷纷推迟进入以结婚、生育和购房为标志的成年期。约三分之一美国年轻人仍和父母住在一起,需要父母经济资助。

  摩根史丹利(002588)的上述预测已经在现实中找到了一些印证,或者说迹象。

  华尔街见闻此前提及,在金融危机后,很多美国家庭去杠杆化, 主要做法就是将拥有自有房屋置换成租房。

  今年1月,由于房屋销售市场疲软,许多潜在购房者转而租房,租房市场火爆,这是2012年以来从未出现过的情况。曼哈顿的租金上涨到3204美元,年增长率为2.6%,是自2016年初以来最快的年增长率。

  “许多人都愿意放弃那些不具有经济吸引力的交易,转而继续租房。当今年春天的新库存浪潮冲击市场时,会有更多二手房卖家不得不选择再降价出售。”StreetEasy资深经济学家Grant Long坦言。

  面对当前困境,Grant Long明确给出了“降价”的建议:“纽约楼市面临着房屋供给过剩、买家拥有较大的议价能力的状况。未来几个月的房屋供应量还将大幅增加,卖家必须愿意"降价"。”

  供应端已经出现较为明显的疲弱势头。根据美国商务部公布的数据,今年2月美国新房开工数量环比下滑8.7%,远低于去年同期水平,降至116.2万户,低于市场预期,同比降幅也达到9.9%,这显示美国房地产市场依旧低迷。

  同时,作为未来经济活动的一项重要指标,2月份美国新房建设许可数量同比下降1.6%,至129.6万户,显示房屋开发商对未来房地产市场预期并不乐观。

  卖家售楼也并不顺利。美国房地产信息网站StreetEasy发布的市场报告显示,去年春季超半数挂牌出售的纽约房源至今卖不出去,70%成交价格不及卖家预期。

  相比之下,婴儿潮一代则创造了长达60之久的房地产大牛市。自二战结束至次贷危机前夕,也就是1946-2006年,美国住房新开工保持在100万套/年以上,年均153万套;名义房价指数持续正增长,累计上涨24倍、年均增速5.4%,实际房价指数累计上涨121%;住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。


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