财政部公布2019年立法工作安排 未涉及房地产税法

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-04-15
摘要:
  同时,工作安排表示,积极开展会计法、注册会计师法、国有资产评估管理办法、财政违法行为处罚处分条例的修订以及行政事业性国有资产条例、国有金融资本管理条例的制定工作,适时上报国务院;开展财政票据管理办法的修订工作,适时发布实施。

  3月20日,中华人民共和国财政部公布2019年立法工作安排,值得一提的是,立法安排中未提及房地产税法。

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  据观点地产新媒体获悉,2019年财政部立法工作安排明确提出,力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法、城市维护建设税法、土地增值税法、关税法、管理条例(修订)的部内起草工作,及时上报国务院;力争年内修订事业单位国有资产管理暂行办法、注册会计师注册办法等部门规章。

  同时,工作安排表示,积极开展会计法、注册会计师法、国有资产评估管理办法、财政违法行为处罚处分条例的修订以及行政事业性国有资产条例、国有金融资本管理条例的制定工作,适时上报国务院;开展财政票据管理办法的修订工作,适时发布实施。

  另外,财政部提到,要对政府采购法(修订)、国家金库条例(修订)、政府非税收入管理条例、企业国有资产基础管理条例等法律行政法规,以及企业财务通则(修订)、财政预算绩效管理办法等部门规章进行立法研究,争取尽早形成立法成果。

  值得一提的是,财政部公布的2019年立法工作安排并未提及房地产税法。

  对此,证券日报援引业内人士话语表示,2019年财政部立法安排中未提及房地产税法,主要是因为房地产税立法相对重大,已转全国人大。

  另据观点地产新媒体此前报道,3月15日,《政府工作报告》起草组的成员、国务院研究室副主任郭玮在国新举行的《政府工作报告》修订情况吹风会表示,“关于房地产税立法,中央经济工作会议也提到了这个问题,现在已经列入人大立法规划。”

  彼时,郭玮表示,“我想这可能是一个比较复杂,也是一个比较艰巨的任务,确实需要大量的工作,有关部门已经在有条不紊地推进”。


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上海将出让长宁区商地与杨浦区宅地 总起价57亿元

  3月21日,上海(楼盘)土地市场发布公告称,将公开出让两宗地块,包括杨浦区招挂复合1宗宅地、长宁区挂牌1宗商地。两地块总出让面积4.64万平方米(约70亩),建筑面积13.1万平方米,总起价达57.41亿元。

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  其中,长宁区天山路街道地块起价约16.22亿元,楼面起价30266元/平方米,预计5月2日出让。地块靠近娄山关路,仙霞路,土地用途为办公楼,出让面积1.53万平方米,容积率3.5,建筑面积5.36万平方米。

  据了解,该地块需要配建一个文化艺术配套设施,由长宁区文化局实施监管。产业招商落地率不低于70%,还要自持办公物业不少于20年。

  此外,杨浦区江浦社区B2-03地块起价约41.19亿元,楼面起价53000元/平方米,预计4月29日出让。地块东至规划打虎山路,南至飞虹路,北至辽源西路,出让面积3.11万平方米,容积率2.5,建筑面积7.77万平方米,绿地率35%,地上建筑限高60米,将最少建设800套住宅。

  公告还规定,需配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上,计3886.25平方米以上。受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%(计11658.75平方米以上)的住宅物业,以上自持面积须用于租赁。

  据观点地产新媒体了解,该地块曾于2018年6月29日挂牌,后因故撤销出让。本次重新入市,楼面起价下调了6207元/平方米。


楼市变局前夜?石家庄、济南出手,还有哪些城市会跟进

  日前,石家庄发布了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,在西安(楼盘)的基础上再进一步,取消了“稳定住所、稳定就业”的迁入限制,真正实现了零门槛落户,来了就是石家庄人。

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  石家庄的存在感向来不高,经济首位度也即GDP全省占比只有18%左右,零门槛落户对增强人口吸引力意义非凡。

  过去西部城事围绕抢人话题,从城市竞争的角度谈过很多。其实从楼市层面看,考虑到社保年限之外,各地的限购政策往往以户籍为主要门槛,抢人对户籍壁垒的变相突破,多少能起到楼市托底的作用。

  比如一年多以来,喜提百万新增户籍人口的西安,房价涨幅就位居全国前列。

  无独有偶,同样这两天济南取消限价的消息广为流传。当地回应称,限购政策仍在施行,会坚持房地产市场调控不动摇。但不管怎么说,口子已经打开。

  那么一个调控尺度整体更加宽松的环境正在到来吗?还会有哪些城市跟进,直接或者变相进行楼市松绑?

  01

  房住不炒压力下,土地财政明显降温

  在分析石家庄和济南的信号意义前,先得了解下基本政策背景。

  住建部部署的2019年十大工作任务中,第一条就是“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”,三稳的表述在两会多次被提及,所以总的来说,房住不炒的大方向不会有基本变化。

  为了落实房住不炒,各地普遍收紧了调控尺度,限购、限售、限价、限贷,不一而足,率先取消限售令的菏泽,迫于压力不得不收回成命。这次乌龙,基本说明了大的市场风向。

  整体来看,楼市的确降温了不少,各地的成交量普遍下跌,最典型的是环京房价猛跌,燕郊中介一条街一度人去楼空。

  以2月的数据为例,国家统计局对70个大中城市商品住宅销售价格变动统计显示,一线和三线城市新建、二手房只是环比微涨,而31个二线城市的二手房售价则出现了环比下跌。

  这一势态还会持续多久,现在还很难判断,不过在房住不炒的硬红线之下,地方的预期明显降低了。

  最直接的证据是,各省份相继公布了2018年的土地财政收益状况,以及2019年的财政预算,有超过半数的地区主动调低了以土地出让金为主体的政府基金收入。

  其中,青海、四川(楼盘)、重庆(楼盘)、浙江、吉林、山西、江苏六地,2019年的政府基金收入,要比2018年的实际收入低10%以上,青海、四川、重庆甚至调低了超过30%。

  比如四川,2018年的收入是3821.9亿;2019年目标收入是2350亿,降幅38.5%。少数调高收入预期的地方,如云南、陕西等,本来就不是调控的重点地区,2018年政府基金收入在1400亿上下。

  土地财政是地方重要的收入来源,也是房价的主要推手,调低预期,说明真实感受到了中央调控的尺度和决心。

  02

  稳房价和稳土地收入的平衡术

  既然土地财政普遍负增长,可以明显看出房住不炒和三稳的调控压力,传导给了地方,又如何解释从石家庄到济南为楼市变相或直接松绑的最新动作?

  其实对地方来说,卖地收入预期减少,但对土地财政的路径依赖未必减轻了。把土地挂出来拍卖,远远要比产业孵化和培育见效更快。

  像浙江、江西和安徽,土地出让收入和一般公共预算收入的比值,要超过90%,卖地是核心收入来源。

  关于这点,西部城事此前曾对各地的房产投资强度进行了梳理。

  以2018年前三季度数据为例,最高的海南(楼盘),房地产投资占GDP比重达到34%。其它在15%以上的,还有安徽、重庆、云南、浙江、贵州(楼盘)、福建、广西(楼盘)、陕西、广东。

  将它和2019年各地土地收入进行对比,可以发现,只有海南、云南和陕西调高了目标收入,其他房产依赖度高的省份普遍调低,依赖卖地,而又对卖地收入没有信心。

  可以说,在调控政策收紧的关口,地方落实三稳的压力,以及对房产依赖度的事实,会形成两股相互作用的博弈力量。

  这种压力不会被全盘消化,地方会寻找各种排解的出口,尽量在稳房价和保收入之间寻求平衡。典型如海南,不久前重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

  而且,具体到不同的地区,所感受到的尺度又不一样。尺度越小,变通余地越大。

  东南沿海的发达地区,尤其是两地,土地出让收入在7000亿以上下,位居全国第一档,自然会被重点关照。事实上这两地2019年的目标收入确实都比上一年降低了10%以上。

  像此次出手的石家庄所在的河北省,房产投资依赖不是最高的一档,2018年前十一月的房产投资力度,更是出现了罕见地同比下降。一旦眼下楼市降温,通过零门槛落户,既能够达到抢人的效果,还能够消灭库存。

  另外像济南之前吞并了莱芜,城市可开发的空间进一步扩展,人口吸引力增强,此次又率先取消了限价,某种程度上也可以理解为,为眼下的强省会政策预热。

  所以,房住不炒依然是主基调,但在这个大前提之下,地方并不是没有空间,毕竟所谓楼市三稳,是要稳涨,也是要稳跌。

  而且,调控尺度也不是铁板一块,和“三稳”一起被反复提及的,还有一个便是“一城一策”。

  在过去一段时间,在制定调控政策时,往往是地市看省会、省会看北京(楼盘),一城一策意味着像菏泽那样的“出头鸟”会更多,济南也不会是近期最后一个松绑的城市。

  总的来说,房产调控将迎来一个暂时的宽松期。

  03

  还有哪些城市会跟进

  在房住不炒的红线之外,一城一策而不是一紧俱紧,留了个微小的口子,此前下发的培养都市圈的意见提到,除了个别特大城市外都得开放落户限制,同样赋予了地方更大的主动权。

  如石家庄的例子显示,户籍是房产调控的主要工具,抢人大战发展到零门槛落户,地方完全可以变相绕开限购政策,为楼市注入活水。

  所以冲在前面的石家庄、济南,不排除会被各地复制。那么,会有哪些地区跟进呢?

  北上广深四大一线城市不用说,它们是资源的中心,哪怕有一城一策,也仍是各地制定调控政策的对标对象,户籍门槛一如既往地严格,说明调控之手不会轻易松动。

  更加先进的产业结构和多元化的税源,也决定了它们对房产没有如此强烈的依赖性。

  以2018年的土地收入为例,排在第一不是北京、上海(楼盘),而是杭州(楼盘),为2442.9亿元。排第五的武汉(楼盘)和第四的广州(楼盘),也只有不到百亿的微弱差距。

  过去一段时间,二线城市是抢人政策的主体,都市圈时代又迎来了新的发展红利,所以对房地产依旧会有比较高的预期。

  有些地区其实已经有动作了。比如成都,3月15日住房公积金新政实施,公积金贷款对象扩大,不再需要成都户籍。

  不过包括成都在内的强二线城市,哪怕松绑,顾虑依然很多,尺度不会太大,在时序上也不会打响第一枪,观望的可能性更高。

  石家庄、济南的经济总量,在全国十五名开外,所以主动跟进的,更可能是相对弱一些的二线城市,尤其是省会。

  原因很简单,一方面,这类城市的开发潜力依旧较大,有卖地的基础;另一方面,强省会战略流行,不管是抢人,还是城市空间扩展,会在供需两端制造出更火热的景象。

  比如西安,已经尝到了抢人对房地产和经济溢价效应的甜头,落户门槛一降再降,免不了有复制石家庄的冲动。

  还有郑州(楼盘),和西安一样,房产投资的GDP占比超过30%,这两天当地取消限购的传闻甚嚣尘上,虽然官方进行了辟谣,但楼市领域的动静一向不是空穴来风,至少传言可以反映市场预期。

  三线城市更不用说,本身没有多少调控压力。所以总的来说,弱二线和三四线城市,只要不是大幅度松绑,在稳住房价基本面的前提下,顺水推舟,取消限价在内的部分调控手段,或者通过零门槛落户为限购政策开口子,在接下来都不用感到意外。


针对产业用房租金 深圳龙岗出12条措施

  在深圳(楼盘)市龙岗区,每个片区的产业用房将有租赁指导价格。日前,深圳市龙岗区出台12条措施,出实招为实体经济企业减负,针对业内反映强烈的“二房东”以及由此衍生的产业用房租金快速上涨的问题,打出了“组合拳”:除了推出产业用房租赁指导价制度,龙岗还将推出区属国有企业产业用房、社区集体产业用房租赁合同备案制度,发挥国有集体产业用房调剂市场价格的作用,加快创新型产业用房建设以增加产业空间供给等举措。

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  针对恶意炒作产业用房导致租金快速上涨的现象,日前龙岗区出台的《关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》(以下简称《措施》)推出了片区产业用房租赁指导价格制度,将开展分片区分类调查、评估租金价格水平,科学制定片区产业用房租赁指导价格,指导价每半年发布一次,对产业用房租金进行精准引导。

  围绕片区产业用房租赁指导价,龙岗区推出规范产业用房租赁市场系列举措,包括:要求国企运营的产业用房和社区集体产业用房的租赁价格不超过片区租金指导价;鼓励社会机构按产业用房租赁指导价格出租,租金标准高出指导价格15%的,不得参与区属国企物业、集体物业的运营管理等。

  同时,《措施》提出,龙岗将实行产业用房租赁合同备案制度,要求区属国企物业、集体物业对外租赁厂房合同中应明确禁止转租。针对“二房东”乱象中存在的擅自调改水电计量设备、虚增公摊面积、虚增用水用电量、提高中间层水电价格等欺诈行为,龙岗区将开展产业用房租赁违法违规行为整治行动,并建立全区统一的投诉举报平台和联合执法机制,进行严厉查处,对黑恶势力垄断市场等行为依法予以惩处。


房地产税收征收核心仍是“公平性”问题

  近日,政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻吹风会上表示,房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。这是3月5日至15日,短短11天内官方6次提及房地产税。

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  税收的职能通常有三:财政职能、经济调节、监督职能,作为财产性税种,经济调节职能更符合房地产税收的定位。关于房地产税征收问题,民众的担心主要集中于两点:首先,房地税的征收是否能够在一定程度上调控房价。其次,房地产税的征收会不会增加普通居民的税负。

  房地产税收能否调节房价?从理论上来讲,征税可以通过影响供求关系最终实现调节价格的目的。根据消费选择理论和替代效应,房地产税的征收增加了当期消费或者该种商品消费的机会成本,因此在替代效应的影响下,消费者会减少当期需求,在供求的共同作用下降低当期市场价格。但从沪渝房产税试点的实践看,房地产税收在沪渝产生了截然相反的两种效应。重庆(楼盘)房价在市场房产税改革后,增长率出现了整体性的下滑。而上海(楼盘),其房价不仅没有下降反而出现一定程度的上升。

  这里我们需要指出两点是:一、房地产税收的现实实践表明,其政策效果受市场环境的影响,在制定具体税收实施政策上,需“因地制宜”,精细化税收政策的现实操作。二、作为财产性税收,调控房价是否应作为其职能定位,值得商榷。

  房产税是否会增加普通居民税收负担?房地产税作为财产税,课税对象为产权所有者,从理论上来说,购房者即是税负承担者。但考虑到税收公平性的原则,对于此类具有生存权利性质的财产征税,应该采取轻课税或不课税的原则。从这个角度出发,考虑到首套免税、人均扣减面积之外,累进与退税的方式是满足财富再分配的最优选择。

  但是税收的全民性也表明不论采取何种课税方式,都会在某种程度增加居民的负担。需要指出的是,虽然在现实征收过程中,税负可能会部分转嫁给开发商,即税负由厂商和消费者共同承担,但消费者需求价格并非完全弹性就决定了,普通居民在征税问题上并没有“豁免权”。

  既然,房地产税收对房价的调节作用有待商榷,那么在居民高杠杆购房上基础上征税,其结果只能是居民购房杠杆率的加大。

  一直以来,房地产投资投机是房价上涨和房地产领域金融风险的来源,不论是之前的宏观调控还是此次的房地产征税,事实上都有挤出投资需求的目的。但事实上,我国房地产税收体重中一直存在“重流转轻持有”的问题,这使得投资投机者既可以通过保有,减少损失,又可以通过脱手,转嫁成本风险。这样的税收倾向,事实上明显是“亲富”,治标不治本使得市场无法盘活存量,有效满足住房需求。

  而此次房地产税的征收,若想达到“扶贫”,盘活存量的目的,“广开言路”尤为重要。除了需要研究解决重复征税的问题,如何保障中低收入者群体的基本生存权力,同时挤出投资投机需求盘活存量,以促进住房市场健康发展也尤为重要。

  窃以为,房地产税收的征收核心问题仍旧是“公平性”问题,制定出适合我国国情的累进和退税税制,是保障房地产税健康、可持续发展效应的中心环节。需要注意的是,由于不同地区市场环境的区别,中央在给予地方政府“因地制宜”权力的同时,也需要注意权责统一,避免当地政府“以权谋私”。

  房地产税的根本动机是为了帮助房地产行业健康发展,更好地满足人民的居住性需求,既不能过度打压开发商和市场情绪,也不能给消费者过重的经济负担,更不能如蜻蜓点水浅尝辄止,这个度还需要决策者仔细斟酌


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