南京二手房交易量五连涨

作者:扬子晚报
来源:扬子晚报
2019-04-15
摘要:
  今年楼市“金三”的新房上市量出现井喷,二手市场也不遑多让。网上房地产的官方数据显示,南京(楼盘)二手房交易量已经实现单周五连涨,日均200套的成交量达到去年同期水平,市场呈现较为明显的“小阳春”行情。

  今年楼市“金三”的新房上市量出现井喷,二手市场也不遑多让。网上房地产的官方数据显示,南京(楼盘)二手房交易量已经实现单周五连涨,日均200套的成交量达到去年同期水平,市场呈现较为明显的“小阳春”行情。

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  来自网上房地产的统计数据显示,上周南京共成交二手房1478套,比前一周的1280套多卖了198套,涨幅为15.5%,日均成交量突破200套。扬子晚报记者注意到,今年春节后,南京二手房的成交量稳步提升,从节后首周的不足800套,逐渐提高至1045套、1200套、1280套,上周继续增至1478套后,目前的交易量已经达到去年同期水平。业内人士指出,以南京楼市的市场规模而言,二手房年均7万-8万套的成交量算是旺销水平,折算日均也在200套左右,可以说,当下的南京二手市场已经处于“小阳春”行情中。

  我爱我家南京公司研究人员告诉扬子晚报记者,从南京各区的交易量上看,排名变化并不大,鼓楼区由于丰富的学区资源等因素依然排名居首,秦淮和建邺两地位居其次。在房主的挂牌价上,来自365淘房的数据则显示,上周南京全市二手房挂牌均价为29585元/㎡,比前一周的29546元/㎡小幅上涨了39元/㎡,挂牌价最高的依然是建邺区,上周挂牌均价为40417元/㎡,河西的五矿、佳兆业、银城等房企旗下的楼盘价格坚挺;此外,鼓楼区的二手房报价也达到“4”字头,以40129/㎡的挂牌均价位列全市第二,玄武区则以35996元/㎡的报价排名第三位。

  挂牌价虽然小幅上扬,不过各个板块的涨幅却冷热不均。扬子晚报记者了解到,河西、江北等热门板块的报价变化不大,而原本房价水平较低的片区,如板桥、江宁大学城等地,房主的报价则有3%-10%的增长。在365淘房上的一套板桥金地自在城第八街区的二手房,面积为88平方米,一个月前的报价为218万,单价为24773元/㎡,如今房主已经将房价抬升至226万,单价涨至25682元/㎡,至于涨价原因,中介公司表示房主认为区域利好即将兑现,所以多报了8万元。此外,江宁大学城的多个小区之前报价2万出头,如今集体涨至25000元/㎡左右,卖房人对市场的信心可见一斑。


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北京上海合肥之后,大湾区又获一张“王牌”

  近日,《关于2018年国民经济和社会发展计划执行情况与2019年国民经济和社会发展计划草案的报告》正式发布。根据报告,今年要推进、实施70个重大工程和项目。其中提到:支持北京(楼盘)怀柔、上海(楼盘)张江、安徽合肥(楼盘)3个综合性国家科学中心建设。

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  什么是综合性国家科学中心?简单来说,它是国家科技领域竞争的重要平台,也是国家创新体系建设的基础平台。

  2016年底,在综合性国家科学中心规划文件公布后,包括南京(楼盘)、武汉(楼盘)、西安(楼盘)、成都、杭州(楼盘)等众多城市在内,都曾提出申请。上海张江、安徽合肥、北京怀柔的建设方案,相继于2016年、2017年获国家发改委和科技部联合批复。但谁是第四个,一直悬而未定。

  城叔注意到,70个重大工程和项目还包括:研究和大力支持建设粤港澳大湾区国际科技创新中心并布局建设综合性国家科学中心。这从某种程度上来说,可视为“官宣”认证。

  今年1月,中科院2019年度工作会议新闻发布会上也传出消息:中科院、广东省将共同争取建设珠三角综合性国家科学中心,以进一步打造粤港澳大湾区国际科技创新中心。

  各地瞄准新“赛道”

  对许多人来说,“综合性国家科学中心”这个概念可能比较陌生。不同于“科技中心”,“科学中心”更强调基础研究。今年的政府工作报告就提出,加大基础研究和应用基础研究支持力度,强化原始创新,加强关键核心技术攻关。

  2016年12月23日印发的《国家重大科技基础设施建设中长期规划(2012-2030年)》(国发[2013]8号)(下称《规划》),是建设综合性国家科学中心的正式文件。

  对于为何建设综合性国家科学中心,《规划》明确:“从国内看,重大科技基础设施已成为支撑我国经济社会发展不可或缺的创新资源。掌握国家战略必争领域的关键核心技术,抢占科技创新的战略制高点,破解经济社会发展的科技难题,越来越需要重大科技基础设施的支撑。”

  如果说科学研究如同一条河流,那么基础研究是“上游”,决定着“中游”的技术创新和“下游”的技术推广及产业化。

  面对当前重大科技基础设施学科布局不平衡、整体数量和原创设施偏少、科学效益和经济社会效益发挥不够充分等问题,《规划》要求,初步建成若干综合性国家科学中心。

  “发令枪”一响,各地跃跃欲试准备“抢跑”。

  2017年全国“两会”期间,来自湖北的多名科教系统全国政协委员联名上交提案,呼吁国家从多个方面支持武汉建立综合性国家科学中心。

  2018年,也是在全国“两会”上,南京市长蓝绍敏在江苏代表团媒体开放日上“恳请国家支持南京建设综合性科学中心”,推进与上海张江、合肥两大综合性国家科学中心联动,打造“沪宁合综合性国家科学中心示范带”,形成原始创新“高峰”。

  同年,深圳(楼盘)市委六届九次全会提出:要规划建设国家综合性科学、技术中心。

  对此,中国科学技术发展战略研究院产业科技发展研究所所长刘峰此前受访时表示,各地谋求转型上的积极性,值得鼓励。不过,建设综合性科学中心,“肯定不是以实现短期经济效益为目的的,还是要以追求科学规律和真理为导向,是一个城市的长远规划,必然会对城市产生重大影响”。

  大湾区凭什么上位?

  可以说,综合性国家科学中心是体现国家整体科技力量、地方科技水平的重要标志,将代表国家在更高层次上参与全球科技竞争与合作。

  打造国际科技创新中心,是粤港澳大湾区建设的重点内容。珠三角争取建设综合性国家科学中心,算是“铺垫”动作。

  重大科技基础设施是综合性国家科学中心的一项重要支撑。中国科学院国家空间科学中心原主任吴季统计100多年来的诺贝尔物理学奖成果发现:约1950年以前,只有1项来自大科学装置;1970年以后,就有超过40%来自大科学装置,比如天文望远镜或者科学卫星、加速器等;到1990年以后,这一比例高达48%。

  目前,我国已建成大科学装置22个,国家“十三五”规划新建大科学装置16个。时至今日,上海、合肥、北京均是大科学装置高密度布局城市,已建成13个,规划新建7个,占全国38个国家大科学装置52%。

  看珠三角地区,去年8月23日,位于东莞(楼盘)的中国散裂中子源(CSNS)通过国家验收、投运,这标志着我国成为世界上第4个拥有散裂中子源的国家。此外,江门(楼盘)中微子实验站正按计划推进建设,新型地球物理综合科学考察船、惠州(楼盘)强流重离子加速器装置已于2018年底开工建设,加速器驱动嬗变研究装置也将于近期开工建设。

  重大科研平台则是吸引和汇聚顶尖科学家,开展重大科技创新活动的重要载体。2018年,东莞松山湖材料实验室揭牌,佛山(楼盘)先进制造科学与技术广东省实验室正式定名为“季华实验室”……关于广东省实验室建设的重磅消息不断传出。加上之前已经启动的广州(楼盘)再生医学与健康广东省实验室、深圳网络空间科学与技术广东省实验室,首批4家广东省实验室建设正如火如荼,国家实验室“预备队”正式开跑。

  一大批科研人才也正向珠三角地区聚集。广东省大力实施“珠江人才计划”“扬帆计划”“广东特支计划”等,吸引一大批优秀创新人才团队落户。依托香港、广州、深圳等城市知名院校,培育一批院士科学家团队。

  如何驱动经济发展?

  那么,建设综合性国家科学中心,对于城市而言又意味着什么?

  《“十三五”国家科技创新规划》中提到:依托北京、上海、安徽等大科学装置集中的地区建设国家综合性科学中心,形成一批具有全国乃至全球影响力的科学技术重要发源地和新兴产业策源地,在优势产业、优势领域形成全球竞争力。

  中科院合肥物质科学研究院院长、安徽大学校长匡光力此前介绍,综合性国家科学中心承载着推动国家创新发展的重要使命,是重大原创科学成果和颠覆性技术的摇篮,同时也是基础科学研究、科技成果转化和高技术产业发展的集聚地。

  换言之,基础研究突破、前沿科学研究,终究要转化为产业技术,驱动经济社会发展。

  合肥就曾提出,围绕综合性国家科学中心建设,有核心层、中间层、外围层和联动层四个层级的建设。其中“外围层”是科学中心建设的重要外延,主要是面向地方经济社会发展重大需求,围绕产业链部署创新链,突破一批关键共性技术,形成较强国际竞争力的产业集群。

  而珠三角地区有着独特的产业结构:除大量高新技术产业外,还存在许多不同的传统制造业,这为智能制造、人工智能、新材料、云计算、工业互联网等先进技术与传统制造业结合奠定了基础。

  去年10月,在浦江创新论坛上,广东省科技厅副厅长杨军透露,面对粤港澳大湾区难得的历史机遇,广东正按照国家统一部署,积极开展粤港澳大湾区国际科技创新中心建设,同时也将广东省综合性国家科学中心和广深科技(000021)创新走廊建设与整个大湾区的国际科技创新中心建设进行统筹部署,协同推进。


财政部公布2019年立法工作安排 未涉及房地产税法

  3月20日,中华人民共和国财政部公布2019年立法工作安排,值得一提的是,立法安排中未提及房地产税法。

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  据观点地产新媒体获悉,2019年财政部立法工作安排明确提出,力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法、城市维护建设税法、土地增值税法、关税法、管理条例(修订)的部内起草工作,及时上报国务院;力争年内修订事业单位国有资产管理暂行办法、注册会计师注册办法等部门规章。

  同时,工作安排表示,积极开展会计法、注册会计师法、国有资产评估管理办法、财政违法行为处罚处分条例的修订以及行政事业性国有资产条例、国有金融资本管理条例的制定工作,适时上报国务院;开展财政票据管理办法的修订工作,适时发布实施。

  另外,财政部提到,要对政府采购法(修订)、国家金库条例(修订)、政府非税收入管理条例、企业国有资产基础管理条例等法律行政法规,以及企业财务通则(修订)、财政预算绩效管理办法等部门规章进行立法研究,争取尽早形成立法成果。

  值得一提的是,财政部公布的2019年立法工作安排并未提及房地产税法。

  对此,证券日报援引业内人士话语表示,2019年财政部立法安排中未提及房地产税法,主要是因为房地产税立法相对重大,已转全国人大。

  另据观点地产新媒体此前报道,3月15日,《政府工作报告》起草组的成员、国务院研究室副主任郭玮在国新举行的《政府工作报告》修订情况吹风会表示,“关于房地产税立法,中央经济工作会议也提到了这个问题,现在已经列入人大立法规划。”

  彼时,郭玮表示,“我想这可能是一个比较复杂,也是一个比较艰巨的任务,确实需要大量的工作,有关部门已经在有条不紊地推进”。


上海将出让长宁区商地与杨浦区宅地 总起价57亿元

  3月21日,上海(楼盘)土地市场发布公告称,将公开出让两宗地块,包括杨浦区招挂复合1宗宅地、长宁区挂牌1宗商地。两地块总出让面积4.64万平方米(约70亩),建筑面积13.1万平方米,总起价达57.41亿元。

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  其中,长宁区天山路街道地块起价约16.22亿元,楼面起价30266元/平方米,预计5月2日出让。地块靠近娄山关路,仙霞路,土地用途为办公楼,出让面积1.53万平方米,容积率3.5,建筑面积5.36万平方米。

  据了解,该地块需要配建一个文化艺术配套设施,由长宁区文化局实施监管。产业招商落地率不低于70%,还要自持办公物业不少于20年。

  此外,杨浦区江浦社区B2-03地块起价约41.19亿元,楼面起价53000元/平方米,预计4月29日出让。地块东至规划打虎山路,南至飞虹路,北至辽源西路,出让面积3.11万平方米,容积率2.5,建筑面积7.77万平方米,绿地率35%,地上建筑限高60米,将最少建设800套住宅。

  公告还规定,需配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上,计3886.25平方米以上。受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%(计11658.75平方米以上)的住宅物业,以上自持面积须用于租赁。

  据观点地产新媒体了解,该地块曾于2018年6月29日挂牌,后因故撤销出让。本次重新入市,楼面起价下调了6207元/平方米。


楼市变局前夜?石家庄、济南出手,还有哪些城市会跟进

  日前,石家庄发布了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,在西安(楼盘)的基础上再进一步,取消了“稳定住所、稳定就业”的迁入限制,真正实现了零门槛落户,来了就是石家庄人。

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  石家庄的存在感向来不高,经济首位度也即GDP全省占比只有18%左右,零门槛落户对增强人口吸引力意义非凡。

  过去西部城事围绕抢人话题,从城市竞争的角度谈过很多。其实从楼市层面看,考虑到社保年限之外,各地的限购政策往往以户籍为主要门槛,抢人对户籍壁垒的变相突破,多少能起到楼市托底的作用。

  比如一年多以来,喜提百万新增户籍人口的西安,房价涨幅就位居全国前列。

  无独有偶,同样这两天济南取消限价的消息广为流传。当地回应称,限购政策仍在施行,会坚持房地产市场调控不动摇。但不管怎么说,口子已经打开。

  那么一个调控尺度整体更加宽松的环境正在到来吗?还会有哪些城市跟进,直接或者变相进行楼市松绑?

  01

  房住不炒压力下,土地财政明显降温

  在分析石家庄和济南的信号意义前,先得了解下基本政策背景。

  住建部部署的2019年十大工作任务中,第一条就是“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”,三稳的表述在两会多次被提及,所以总的来说,房住不炒的大方向不会有基本变化。

  为了落实房住不炒,各地普遍收紧了调控尺度,限购、限售、限价、限贷,不一而足,率先取消限售令的菏泽,迫于压力不得不收回成命。这次乌龙,基本说明了大的市场风向。

  整体来看,楼市的确降温了不少,各地的成交量普遍下跌,最典型的是环京房价猛跌,燕郊中介一条街一度人去楼空。

  以2月的数据为例,国家统计局对70个大中城市商品住宅销售价格变动统计显示,一线和三线城市新建、二手房只是环比微涨,而31个二线城市的二手房售价则出现了环比下跌。

  这一势态还会持续多久,现在还很难判断,不过在房住不炒的硬红线之下,地方的预期明显降低了。

  最直接的证据是,各省份相继公布了2018年的土地财政收益状况,以及2019年的财政预算,有超过半数的地区主动调低了以土地出让金为主体的政府基金收入。

  其中,青海、四川(楼盘)、重庆(楼盘)、浙江、吉林、山西、江苏六地,2019年的政府基金收入,要比2018年的实际收入低10%以上,青海、四川、重庆甚至调低了超过30%。

  比如四川,2018年的收入是3821.9亿;2019年目标收入是2350亿,降幅38.5%。少数调高收入预期的地方,如云南、陕西等,本来就不是调控的重点地区,2018年政府基金收入在1400亿上下。

  土地财政是地方重要的收入来源,也是房价的主要推手,调低预期,说明真实感受到了中央调控的尺度和决心。

  02

  稳房价和稳土地收入的平衡术

  既然土地财政普遍负增长,可以明显看出房住不炒和三稳的调控压力,传导给了地方,又如何解释从石家庄到济南为楼市变相或直接松绑的最新动作?

  其实对地方来说,卖地收入预期减少,但对土地财政的路径依赖未必减轻了。把土地挂出来拍卖,远远要比产业孵化和培育见效更快。

  像浙江、江西和安徽,土地出让收入和一般公共预算收入的比值,要超过90%,卖地是核心收入来源。

  关于这点,西部城事此前曾对各地的房产投资强度进行了梳理。

  以2018年前三季度数据为例,最高的海南(楼盘),房地产投资占GDP比重达到34%。其它在15%以上的,还有安徽、重庆、云南、浙江、贵州(楼盘)、福建、广西(楼盘)、陕西、广东。

  将它和2019年各地土地收入进行对比,可以发现,只有海南、云南和陕西调高了目标收入,其他房产依赖度高的省份普遍调低,依赖卖地,而又对卖地收入没有信心。

  可以说,在调控政策收紧的关口,地方落实三稳的压力,以及对房产依赖度的事实,会形成两股相互作用的博弈力量。

  这种压力不会被全盘消化,地方会寻找各种排解的出口,尽量在稳房价和保收入之间寻求平衡。典型如海南,不久前重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

  而且,具体到不同的地区,所感受到的尺度又不一样。尺度越小,变通余地越大。

  东南沿海的发达地区,尤其是两地,土地出让收入在7000亿以上下,位居全国第一档,自然会被重点关照。事实上这两地2019年的目标收入确实都比上一年降低了10%以上。

  像此次出手的石家庄所在的河北省,房产投资依赖不是最高的一档,2018年前十一月的房产投资力度,更是出现了罕见地同比下降。一旦眼下楼市降温,通过零门槛落户,既能够达到抢人的效果,还能够消灭库存。

  另外像济南之前吞并了莱芜,城市可开发的空间进一步扩展,人口吸引力增强,此次又率先取消了限价,某种程度上也可以理解为,为眼下的强省会政策预热。

  所以,房住不炒依然是主基调,但在这个大前提之下,地方并不是没有空间,毕竟所谓楼市三稳,是要稳涨,也是要稳跌。

  而且,调控尺度也不是铁板一块,和“三稳”一起被反复提及的,还有一个便是“一城一策”。

  在过去一段时间,在制定调控政策时,往往是地市看省会、省会看北京(楼盘),一城一策意味着像菏泽那样的“出头鸟”会更多,济南也不会是近期最后一个松绑的城市。

  总的来说,房产调控将迎来一个暂时的宽松期。

  03

  还有哪些城市会跟进

  在房住不炒的红线之外,一城一策而不是一紧俱紧,留了个微小的口子,此前下发的培养都市圈的意见提到,除了个别特大城市外都得开放落户限制,同样赋予了地方更大的主动权。

  如石家庄的例子显示,户籍是房产调控的主要工具,抢人大战发展到零门槛落户,地方完全可以变相绕开限购政策,为楼市注入活水。

  所以冲在前面的石家庄、济南,不排除会被各地复制。那么,会有哪些地区跟进呢?

  北上广深四大一线城市不用说,它们是资源的中心,哪怕有一城一策,也仍是各地制定调控政策的对标对象,户籍门槛一如既往地严格,说明调控之手不会轻易松动。

  更加先进的产业结构和多元化的税源,也决定了它们对房产没有如此强烈的依赖性。

  以2018年的土地收入为例,排在第一不是北京、上海(楼盘),而是杭州(楼盘),为2442.9亿元。排第五的武汉(楼盘)和第四的广州(楼盘),也只有不到百亿的微弱差距。

  过去一段时间,二线城市是抢人政策的主体,都市圈时代又迎来了新的发展红利,所以对房地产依旧会有比较高的预期。

  有些地区其实已经有动作了。比如成都,3月15日住房公积金新政实施,公积金贷款对象扩大,不再需要成都户籍。

  不过包括成都在内的强二线城市,哪怕松绑,顾虑依然很多,尺度不会太大,在时序上也不会打响第一枪,观望的可能性更高。

  石家庄、济南的经济总量,在全国十五名开外,所以主动跟进的,更可能是相对弱一些的二线城市,尤其是省会。

  原因很简单,一方面,这类城市的开发潜力依旧较大,有卖地的基础;另一方面,强省会战略流行,不管是抢人,还是城市空间扩展,会在供需两端制造出更火热的景象。

  比如西安,已经尝到了抢人对房地产和经济溢价效应的甜头,落户门槛一降再降,免不了有复制石家庄的冲动。

  还有郑州(楼盘),和西安一样,房产投资的GDP占比超过30%,这两天当地取消限购的传闻甚嚣尘上,虽然官方进行了辟谣,但楼市领域的动静一向不是空穴来风,至少传言可以反映市场预期。

  三线城市更不用说,本身没有多少调控压力。所以总的来说,弱二线和三四线城市,只要不是大幅度松绑,在稳住房价基本面的前提下,顺水推舟,取消限价在内的部分调控手段,或者通过零门槛落户为限购政策开口子,在接下来都不用感到意外。


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