北京新政后集体建设用地率先入市 限竞房成市场主流

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-04-15
摘要:
  “3·17新政”实施两年,北京土地市场变化明显。记者发现,“新政”实施后,北京土地市场迎来了一系列变革:近郊土地供应增加、限竞房用地成为主流、集体建设用地入市等。

  “3·17新政”实施两年,北京土地市场变化明显。

  记者发现,“新政”实施后,北京土地市场迎来了一系列变革:近郊土地供应增加、限竞房用地成为主流、集体建设用地入市等。

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  值得关注的是,位于大兴区的瀛海镇,在“3·17新政”后相继推出限竞房用地、共有产权房用地、集体建设用地等,成为北京土地市场变化的缩影。

  土地市场先增后降

  2017年至今,瀛海镇共推出住宅用地7宗,其中2017年一年中推出3宗,分别为1宗自住型商品住房用地和2宗限竞房用地。分别由保利中海联合体以16.8亿元、远洋+首创+世茂以47.9亿元竞得。这使得限竞房用地在上市初期就显现出上扬的势头。

  2017年,整个北京市土地市场火爆异常,全市土地招拍挂市场共成交102宗;土地成交总价为2796.02亿元,同比增加228%;规划建筑规模1380.26万平方米,同比增加135%。

  “3·17新政”的目的在于稳定市场,那么遏制房价上涨的一个途径便是增加供给,土地市场的放量是增加供给的直接手段。

  但是市场在2018年进入了明显的下行阶段。2018年北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2017年的2795.6亿元下降约40%,成交总建设用地面积447.94万平方米,下降约30%。

  纵然2018年大兴区出让土地建设用地面积达88.21万平方米,成为当年北京出让土地最多的城区,但是瀛海镇全年没有1宗住宅用地出让,和整个土地市场的下行节奏保持一致。

  限竞房成市场主流

  瀛海镇是北京限竞房的首批入市之地。

  2018年6月9日,由中海、保利、金地联合开发的北京市第一个限竞房项目瀛海府开盘,均价52449元/平方米,最高售价不超过55071元/平方米,主力户型为88平方米3居,据《每日经济新闻》先前的报道,该盘当天上午就被认购完毕。

  2018年无疑是北京楼市的限竞房元年,限竞房供应占据了北京楼市的半壁江山。在2018年成交的63宗地块中,40宗为限竞房地块,占比约63.5%。

  入市之初,由于明显低于市场均价,限竞房一度受到市场追捧。此后因顺销期降价、同质化严重已成为常态。

  中原地产首席分析师张大伟《向每日经济新闻》记者表示,最近因为全国两会期间短暂供应减少,而从2019年3月下半月开始到4月份,预计供应量将出现井喷。

  集体建设用地率先入市

  2018年末,瀛海镇再一次占据“头条”,该镇计划推出3宗集体建设用地共约20万平方米,全部将用于共有产权房及配建设施,这在北京乃至全国都尚属首次。

  该批共有产权房销售均价为2.9万元/平方米(含全装修费用),价格约为附近商品房的三分之一,共4000余套房源。出让文件显示,本次挂牌出让的地块,与国有建设用地同责同权;土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织,村集体转让期限内的使用权属于地块的拆迁、腾退方――大兴区级集体土地联营公司北京兴福集体资产管理有限公司。

  事实上,推动集体建设用地入市是近年来一直以来的政策引导。2018年12月23日,我国《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。也就是说,我国非农建设用地将不再“必须国有”。本年度《政府工作报告》中也提及要“推广集体经营性建设用地入市”。

  但是遗憾的是,《每日经济新闻》记者与北京兴福集体资产管理有限公司确认,瀛海镇这3宗土地均未交易成功,后续要进一步等待官方消息。

  今年2月25日,瀛海镇再一次推出限竞房用地,被中海以44.4亿元、21.64%的溢价率购得。与此同时,北京市2月土地出让金达到230亿元,居全国之首。


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对房产中介发布虚假房源“没人管”要追问到底

  记者近日在山东济南等地调查发现,房产中介发布虚假房源的现象普遍存在。一套照片成为多套房源共用的“实景”、相同房源价格相差数十万元、10个房源半数是假的……为何要这么做,中介说“先用‘条件好’‘价格低’的假房源把客户吸引过来,获得客户的电话和微信后,可以精准推销位置、价格相近的房源。”为了推销房源,有的中介还伪造房屋交易价格,诱导客户尽快成交。记者调查发现,这些现象,在很多城市、在许多房产信息平台上存在(3月21日《中国青年报》)。

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  媒体曝光的以上行为,法律早已不是空白。2010年,当时的住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》(简称《办法》)明确规定,从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则,遵守职业规范,恪守职业道德。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“捏造散布涨价信息”“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息”“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易”“泄露委托人的个人信息,谋取不正当利益”。

  而不少房产经纪人却满不在乎。“没人管,大家都这样,大不了撤下来。”这倒是道出了行业混乱的根源。

  因为“没人管”,发布虚假房源成了行业“明目张胆”的操作套路,丝毫不带羞耻感的从业操守,连“潜规则”的遮羞布也懒得遮,反倒让依法从业本分经营的房产中介陷入困境;因为“没人管”,逼着买房人、租房人在多次被“钓鱼”后,练就了火眼金睛,依然真假难辨;因为“没人管”,让有房可居这一基本民生需求,变得难上加难。

  要对“没人管”追问到底。

  谁该管?《办法》明确,县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工,分别负责房地产经纪活动的监督和管理。同时,行业组织有自律管理责任。

  该怎么管?行业组织通过自律和向职能部门反映建议来管理,那么职能部门呢?《办法》清楚地指出,建设(房地产)主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式,采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施,对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。《办法》还给了职能部门监管的“牙齿”,包括记入信用档案、责令改正、没收违法所得、罚款、取消网上签约资格、停业整顿等行政处罚手段。可惜,有的地方压根不用,“老虎不发威,就被当病猫”。

  为什么不管?既然谁该管是清楚的,该怎么管也告诉了,那,为什么不管的问题,就应该好好质问这些部门。“管”是法律赋予的不可推卸的职责,那么“不管”就不该白白“不管”。《办法》规定,职能部门及其工作人员在房地产经纪监督管理工作中,玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  谁该为乱象负责,公众等待这个


南京二手房交易量五连涨

  今年楼市“金三”的新房上市量出现井喷,二手市场也不遑多让。网上房地产的官方数据显示,南京(楼盘)二手房交易量已经实现单周五连涨,日均200套的成交量达到去年同期水平,市场呈现较为明显的“小阳春”行情。

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  来自网上房地产的统计数据显示,上周南京共成交二手房1478套,比前一周的1280套多卖了198套,涨幅为15.5%,日均成交量突破200套。扬子晚报记者注意到,今年春节后,南京二手房的成交量稳步提升,从节后首周的不足800套,逐渐提高至1045套、1200套、1280套,上周继续增至1478套后,目前的交易量已经达到去年同期水平。业内人士指出,以南京楼市的市场规模而言,二手房年均7万-8万套的成交量算是旺销水平,折算日均也在200套左右,可以说,当下的南京二手市场已经处于“小阳春”行情中。

  我爱我家南京公司研究人员告诉扬子晚报记者,从南京各区的交易量上看,排名变化并不大,鼓楼区由于丰富的学区资源等因素依然排名居首,秦淮和建邺两地位居其次。在房主的挂牌价上,来自365淘房的数据则显示,上周南京全市二手房挂牌均价为29585元/㎡,比前一周的29546元/㎡小幅上涨了39元/㎡,挂牌价最高的依然是建邺区,上周挂牌均价为40417元/㎡,河西的五矿、佳兆业、银城等房企旗下的楼盘价格坚挺;此外,鼓楼区的二手房报价也达到“4”字头,以40129/㎡的挂牌均价位列全市第二,玄武区则以35996元/㎡的报价排名第三位。

  挂牌价虽然小幅上扬,不过各个板块的涨幅却冷热不均。扬子晚报记者了解到,河西、江北等热门板块的报价变化不大,而原本房价水平较低的片区,如板桥、江宁大学城等地,房主的报价则有3%-10%的增长。在365淘房上的一套板桥金地自在城第八街区的二手房,面积为88平方米,一个月前的报价为218万,单价为24773元/㎡,如今房主已经将房价抬升至226万,单价涨至25682元/㎡,至于涨价原因,中介公司表示房主认为区域利好即将兑现,所以多报了8万元。此外,江宁大学城的多个小区之前报价2万出头,如今集体涨至25000元/㎡左右,卖房人对市场的信心可见一斑。


北京上海合肥之后,大湾区又获一张“王牌”

  近日,《关于2018年国民经济和社会发展计划执行情况与2019年国民经济和社会发展计划草案的报告》正式发布。根据报告,今年要推进、实施70个重大工程和项目。其中提到:支持北京(楼盘)怀柔、上海(楼盘)张江、安徽合肥(楼盘)3个综合性国家科学中心建设。

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  什么是综合性国家科学中心?简单来说,它是国家科技领域竞争的重要平台,也是国家创新体系建设的基础平台。

  2016年底,在综合性国家科学中心规划文件公布后,包括南京(楼盘)、武汉(楼盘)、西安(楼盘)、成都、杭州(楼盘)等众多城市在内,都曾提出申请。上海张江、安徽合肥、北京怀柔的建设方案,相继于2016年、2017年获国家发改委和科技部联合批复。但谁是第四个,一直悬而未定。

  城叔注意到,70个重大工程和项目还包括:研究和大力支持建设粤港澳大湾区国际科技创新中心并布局建设综合性国家科学中心。这从某种程度上来说,可视为“官宣”认证。

  今年1月,中科院2019年度工作会议新闻发布会上也传出消息:中科院、广东省将共同争取建设珠三角综合性国家科学中心,以进一步打造粤港澳大湾区国际科技创新中心。

  各地瞄准新“赛道”

  对许多人来说,“综合性国家科学中心”这个概念可能比较陌生。不同于“科技中心”,“科学中心”更强调基础研究。今年的政府工作报告就提出,加大基础研究和应用基础研究支持力度,强化原始创新,加强关键核心技术攻关。

  2016年12月23日印发的《国家重大科技基础设施建设中长期规划(2012-2030年)》(国发[2013]8号)(下称《规划》),是建设综合性国家科学中心的正式文件。

  对于为何建设综合性国家科学中心,《规划》明确:“从国内看,重大科技基础设施已成为支撑我国经济社会发展不可或缺的创新资源。掌握国家战略必争领域的关键核心技术,抢占科技创新的战略制高点,破解经济社会发展的科技难题,越来越需要重大科技基础设施的支撑。”

  如果说科学研究如同一条河流,那么基础研究是“上游”,决定着“中游”的技术创新和“下游”的技术推广及产业化。

  面对当前重大科技基础设施学科布局不平衡、整体数量和原创设施偏少、科学效益和经济社会效益发挥不够充分等问题,《规划》要求,初步建成若干综合性国家科学中心。

  “发令枪”一响,各地跃跃欲试准备“抢跑”。

  2017年全国“两会”期间,来自湖北的多名科教系统全国政协委员联名上交提案,呼吁国家从多个方面支持武汉建立综合性国家科学中心。

  2018年,也是在全国“两会”上,南京市长蓝绍敏在江苏代表团媒体开放日上“恳请国家支持南京建设综合性科学中心”,推进与上海张江、合肥两大综合性国家科学中心联动,打造“沪宁合综合性国家科学中心示范带”,形成原始创新“高峰”。

  同年,深圳(楼盘)市委六届九次全会提出:要规划建设国家综合性科学、技术中心。

  对此,中国科学技术发展战略研究院产业科技发展研究所所长刘峰此前受访时表示,各地谋求转型上的积极性,值得鼓励。不过,建设综合性科学中心,“肯定不是以实现短期经济效益为目的的,还是要以追求科学规律和真理为导向,是一个城市的长远规划,必然会对城市产生重大影响”。

  大湾区凭什么上位?

  可以说,综合性国家科学中心是体现国家整体科技力量、地方科技水平的重要标志,将代表国家在更高层次上参与全球科技竞争与合作。

  打造国际科技创新中心,是粤港澳大湾区建设的重点内容。珠三角争取建设综合性国家科学中心,算是“铺垫”动作。

  重大科技基础设施是综合性国家科学中心的一项重要支撑。中国科学院国家空间科学中心原主任吴季统计100多年来的诺贝尔物理学奖成果发现:约1950年以前,只有1项来自大科学装置;1970年以后,就有超过40%来自大科学装置,比如天文望远镜或者科学卫星、加速器等;到1990年以后,这一比例高达48%。

  目前,我国已建成大科学装置22个,国家“十三五”规划新建大科学装置16个。时至今日,上海、合肥、北京均是大科学装置高密度布局城市,已建成13个,规划新建7个,占全国38个国家大科学装置52%。

  看珠三角地区,去年8月23日,位于东莞(楼盘)的中国散裂中子源(CSNS)通过国家验收、投运,这标志着我国成为世界上第4个拥有散裂中子源的国家。此外,江门(楼盘)中微子实验站正按计划推进建设,新型地球物理综合科学考察船、惠州(楼盘)强流重离子加速器装置已于2018年底开工建设,加速器驱动嬗变研究装置也将于近期开工建设。

  重大科研平台则是吸引和汇聚顶尖科学家,开展重大科技创新活动的重要载体。2018年,东莞松山湖材料实验室揭牌,佛山(楼盘)先进制造科学与技术广东省实验室正式定名为“季华实验室”……关于广东省实验室建设的重磅消息不断传出。加上之前已经启动的广州(楼盘)再生医学与健康广东省实验室、深圳网络空间科学与技术广东省实验室,首批4家广东省实验室建设正如火如荼,国家实验室“预备队”正式开跑。

  一大批科研人才也正向珠三角地区聚集。广东省大力实施“珠江人才计划”“扬帆计划”“广东特支计划”等,吸引一大批优秀创新人才团队落户。依托香港、广州、深圳等城市知名院校,培育一批院士科学家团队。

  如何驱动经济发展?

  那么,建设综合性国家科学中心,对于城市而言又意味着什么?

  《“十三五”国家科技创新规划》中提到:依托北京、上海、安徽等大科学装置集中的地区建设国家综合性科学中心,形成一批具有全国乃至全球影响力的科学技术重要发源地和新兴产业策源地,在优势产业、优势领域形成全球竞争力。

  中科院合肥物质科学研究院院长、安徽大学校长匡光力此前介绍,综合性国家科学中心承载着推动国家创新发展的重要使命,是重大原创科学成果和颠覆性技术的摇篮,同时也是基础科学研究、科技成果转化和高技术产业发展的集聚地。

  换言之,基础研究突破、前沿科学研究,终究要转化为产业技术,驱动经济社会发展。

  合肥就曾提出,围绕综合性国家科学中心建设,有核心层、中间层、外围层和联动层四个层级的建设。其中“外围层”是科学中心建设的重要外延,主要是面向地方经济社会发展重大需求,围绕产业链部署创新链,突破一批关键共性技术,形成较强国际竞争力的产业集群。

  而珠三角地区有着独特的产业结构:除大量高新技术产业外,还存在许多不同的传统制造业,这为智能制造、人工智能、新材料、云计算、工业互联网等先进技术与传统制造业结合奠定了基础。

  去年10月,在浦江创新论坛上,广东省科技厅副厅长杨军透露,面对粤港澳大湾区难得的历史机遇,广东正按照国家统一部署,积极开展粤港澳大湾区国际科技创新中心建设,同时也将广东省综合性国家科学中心和广深科技(000021)创新走廊建设与整个大湾区的国际科技创新中心建设进行统筹部署,协同推进。


财政部公布2019年立法工作安排 未涉及房地产税法

  3月20日,中华人民共和国财政部公布2019年立法工作安排,值得一提的是,立法安排中未提及房地产税法。

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  据观点地产新媒体获悉,2019年财政部立法工作安排明确提出,力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法、城市维护建设税法、土地增值税法、关税法、管理条例(修订)的部内起草工作,及时上报国务院;力争年内修订事业单位国有资产管理暂行办法、注册会计师注册办法等部门规章。

  同时,工作安排表示,积极开展会计法、注册会计师法、国有资产评估管理办法、财政违法行为处罚处分条例的修订以及行政事业性国有资产条例、国有金融资本管理条例的制定工作,适时上报国务院;开展财政票据管理办法的修订工作,适时发布实施。

  另外,财政部提到,要对政府采购法(修订)、国家金库条例(修订)、政府非税收入管理条例、企业国有资产基础管理条例等法律行政法规,以及企业财务通则(修订)、财政预算绩效管理办法等部门规章进行立法研究,争取尽早形成立法成果。

  值得一提的是,财政部公布的2019年立法工作安排并未提及房地产税法。

  对此,证券日报援引业内人士话语表示,2019年财政部立法安排中未提及房地产税法,主要是因为房地产税立法相对重大,已转全国人大。

  另据观点地产新媒体此前报道,3月15日,《政府工作报告》起草组的成员、国务院研究室副主任郭玮在国新举行的《政府工作报告》修订情况吹风会表示,“关于房地产税立法,中央经济工作会议也提到了这个问题,现在已经列入人大立法规划。”

  彼时,郭玮表示,“我想这可能是一个比较复杂,也是一个比较艰巨的任务,确实需要大量的工作,有关部门已经在有条不紊地推进”。


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