买房千万别忽视梯户比 当心等电梯等发疯

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-04-15
摘要:
  梯户比,简单的说就是单元楼电梯数和每一层住户数的比例。比如我们所说的两梯四户,即这一单元有2个电梯,这一单元每一层有4户人家。 ​

  梯户比,简单的说就是单元楼电梯数和每一层住户数的比例。比如我们所说的两梯四户,即这一单元有2个电梯,这一单元每一层有4户人家。

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  电梯的配比涉及到公摊面积、得房率以及运营成本。梯户比高,则公摊高,得房率低,房屋性价比也就大大降低;而且还会涉及到设备的运营成本以及后期维修费用。所以开发商不会主动去加大电梯的配比,相比而言,实际销售中得房率比梯户比更能够吸引刚需客户。而在改善类大户型房源中,开发商会比较重视梯户比带来的舒适性,多数控制在两梯两户,或者一梯两户。梯户比越高,居住舒适度当然越好。梯户比越低,这栋楼越拥挤,上班高峰期出行等电梯的时间就会比较长。

  关于电梯的配比,相关的建筑规范有明确的规定:十二层及十二层以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台,其中应设置一台可容纳担架的电梯。市场中常见的有一梯两户,两梯三户、四户,三梯四户、五户、六户等。一个单元,其每一层的户数越多,则部分户型就达不到通风采光的要求。比如两梯四户的房子,边户通透,中间户也能做到明厨明卫;两梯五户甚至六户的房子,有些户型会存在暗间的可能。来看看不同的梯户配比,分别有哪些优缺点。

  一梯一户

  即这一个单元只有一个电梯,这一层楼只有一户人家。这样的户型一般面积都比较大,采光通风效果好,私密性佳,居住的舒适度高。缺点就是总价高,公摊面积大。

  一梯两户

  一般多层和小高层,都采用一梯两户的设计。可以做到户户通透,明厨明卫。居住私密性、舒适度仅次于一梯一户。

  注意:只有一个电梯的房子,如果电梯维修,则业主要面临爬楼的风险。因此,要留意电梯品牌、物业服务好坏等。

  两梯四户

  两梯四户在楼盘设计中比较常见,但两梯四户和一梯两户,梯户比虽一样,但有一定区别。首先是每一层的住户数不一样,所以私密性也不同。另外,一梯两户的房子可以做到户户通透,两梯四户的房子,中间的两户并不通透。

  一梯三户、一梯四户、两梯五户、两梯六户

  随着户数不断增加,总会遭遇其中的个别户型暗卫、暗厨、暗卧的情况发生,采光和通风无法保证,而且户数增加也意味着住户人数的增加,私密性舒适性会降低,尤其是增加人们出行时间成本。当然,相应的公摊也会低不少,总体价格上来说也更适合工薪阶层居住。

  梯户比主要影响得房率高低、户型通透性,以及出行的时间成本。购房者在实际看房时,还应当注意整栋楼的住户。12层的房子,两梯四户是没有什么问题;但一些超高层住宅,比如45层的房子,两梯四户,就未免有些拥挤了,尤其是在上班高峰期的时候。另外,注意电梯的可载人数、空间大小是否方便担架的放入等。在看房时,结合自己的经济能力以及楼层、户数多寡,选择合适的梯户比。


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  遭遇1 千人“团购”,开盘房源仅百余套

  今年10月,市民唐兰(化名)在乾源国际广场看房,并通过置业顾问参加了现场团购。工作人员告诉她,只要交6000元的团购费就可以获得该楼盘的认筹选房资格,并能在开盘时享受到“总房款减30000元”的优惠。“当时办卡(认筹)的人特别多,至少有上千人。”唐兰说,受现场气氛影响,她交了6000元,获得一个开盘时选房的机会。

  但唐兰发现,项目开盘当天,只推出了100多套房源。“差不多要十几个人抢一套。”还没轮到她选房,开盘房源就已经没了。包括她在内的好几百人,无奈之下只好找置业顾问退款。但原先交了6000元,扣了60元手续费。

  对开盘房源及收取的手续费,楼盘销售人员回应,相关事宜都在认购协议书里有约定。唐兰向记者出示了一份《团购服务协议书》中,有“退款所产生的手续费由乙方自行承担”的条款。但记者发现,该协议书和收据的落款都是长沙某房地产经纪有限公司。

  对此,湖南睿邦律师事务所执行主任刘明表示,从合同法的角度讲,该协议书仅提供团购服务,并非认购合同,上述约定无明显违规之处,开发商的开盘行为也不受该协议约束。“如果大家在签字前能认真看清条款,提早对各种疑问做个补充说明,也不至于现在维权这么被动了。”刘明说。

  遭遇2 收了诚意金,又让业主写“退房申请”

  和唐兰只取得选房资格不同,市民黄丽(化名)在2016年8月交了5000元团购服务费,获得了富兴·旺角7栋三楼一套住宅的认购资格,并签订了协议书,交了2万元诚意金,与售楼人员约定将剩余的钱款在一定时间内交齐。不过,因筹款出现困难,黄丽迟迟没能交剩余房款。“销售人员当时说,可以等我凑齐钱再办理相关手续。”

  11月初,黄丽突然接到销售顾问的电话,要求她立即把购房尾款交齐,否则将算她违约,房源收回且所交的钱款将全部不予退回。因筹款仍然困难,黄丽只能在销售顾问要求下,手写了一份退房申请,才领回此前交的25000元。“我还是很想买,但当时被逼得没办法。”黄丽很沮丧。她告诉记者,如果现在想买同样的房子,要多付不少钱。

  诚意金没有发挥作用,认购资格也没了。刘明律师认为,黄丽和销售人员之前的所有约定都应以书面的形式确定下来,否则消费者容易处于被动地位。

  律师支招 条款仔细读,记得附加书面约定

  律师提醒,若开发商提供的合同文本对购房者权益含糊不清,购房者可根据相关法律法规对该合同进行修改。购房者不管是签订认购协议还是签订正式购房合同,都应该认真阅读各项条款,并对不明白的内容及时提出,要求对方予以解读,有异议的可以和销售方进行沟通,协商一致后以“补充条款”的形式附加在合同之后,一经双方签字或盖章,同样具备法律效力。


限购调整来势汹汹 买了一半的房子怎么办

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  1、限购是否导致合同无效?

  答:限购是政府部门调控房产的措施,属于政策,不是法律,也不是行政法规。根据《合同法》有关规定:判断合同是否有效,只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。可见,房产限购并不会导致合同无效,包括定金合同、买卖合同和房产中介的居间合同!但双方可以基于限购政策解除合同。

  2、定金和已交纳购房款能否退还?

  答:所谓定金,是为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物,是一种担保。能否退还定金,关键要看是否存在违约行为!

  限购政策,是买卖双方无法预见的情形,超出了签订合同前的预期,属于不可归责于当事人双方的事由!按照《合同法》有关规定,买卖双方都可以要求解除合同,双方都不构成违约!卖方要如数退还给买方已交纳的定金和购房款。至于赔偿损失的请求,一般都不支持!

  3、如卖方选择解除合同,要适用定金罚则进行双倍返还吗?

  答:定金罚则,是约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金。

  适用定金罚则的前提是存在违约行为!如前所述,因限购解除合同,双方均不存在过错,都不构成违约,也就不能适用定金罚则,如数退还即可。

  4、限购解除合同后,通过中介购买房产的中介费能否退?

  答:因政策出台属于不可归责于买卖双方的事由,导致房屋买卖合同无法继续履行,中介公司不能以已经促成双方签订房屋买卖合同其居间行为已经完成为由要求支付中介费,但买方应支付中介公司为居间活动花费的合理费用。


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  主卧带卫生间的优缺点

  优点:

  1、主卧带卫生间比较方便,有更多自己的私密空间,即使是三代同堂而居,小夫妻也有自己的一个独立的空间。

  2、家庭人口多时,使用卫生间不用排队,不显拥挤。

  缺点:

  1、卫生间是水汽聚集的地方,比较潮湿,且气味比较大,容易飘散至卧室。

  2、隔音效果不好的话,上一层住户在卫生间冲马桶、洗澡等流水声,会影响到业主的休息。

  3、如果想将主卧的卫生间改造为衣帽间、小书房等,比较困难,不易改造。

  选卫生间要注意什么

  1、是否为明卫,即卫生间是否有窗户,易于通风换气。家里的卫生间,无论在哪个位置,都要避免暗卫。主卧的卫生间如果带窗户,那么潮湿、有气味等问题,就可以解决了。

  2、看卫生间的位置,公共卫生间的门不宜对着入户门,要注意卫生间的私密性。主卧的卫生间不宜对着床,因为每天卫生间洗澡所产生的大量水气会直接随着气流冲向卧室,而床上用品又极其容易吸收水气。

  3、看卫生间的格局和面积大小。很多人喜欢干湿分离、三分离的卫生间。这样就要注意看卫生间的面积和格局,是否易于布置成自己喜欢的样子。

  4、另外,还要留意地漏的数量和位置。沐浴区内需要有一个地漏用于排水,这之外的区域也要有一个地漏。注意地漏的位置是否合理,是否易于淋浴区位置的摆放,同时又要保证卫生间空间的利用率。如下图所示:

  5、留意卫生间的私密性,是否容易被其他的住户偷窥。有些卫生间的窗户设计在户型的外边,如下图所示,每一层有6户人家,为了做到明卫,卫生间的窗户就设置在了走廊处,即房子的外面。

  小小的卫生间,有着大大的功能。在买房的时候,不能忽视了卫生间,该注意的事项,还是要注意的。


户型采光好不好究竟咋看?挑三个时段看就行

  户型好不好,采光是一定要看的,因为如果采光不好,屋内光线昏暗,需长时间使用灯光照明,居住成本自然也就高了。而且,如果屋内得不到充足的光照,湿气无法祛除,对居住者的身体健康也会产生不良的影响,那么采光究竟该怎么看呢?

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  户型采光要分不同时间段看

  如果你看房的时候是抽同一个时间段去的或者仅仅只去看了一次房,那你是没法知道房子的整体采光效果的,采光效果必须分不同时间段进行考察,具体如下:

  1、 早晨

  早晨是一天中阳光最弱的时候,如果这个时候去看房发现采光没有什么问题,那就可以不用担心了。如果过了十一点,采光效果还是不理想的话,这个房子就基本不要考虑了。

  2、 中午

  中午向来是一天中最热的时间段,尤其是夏天,所以很多人都不愿意中午去看房,但说实在的,如果想全面考察采光效果,中午是必须要去一趟的。如果是南向或者南北向的房子,中午阳光从南射入,这时就一定要去看看北向的房间亮度和亮度持续时长。

  3、 下午

  下午看房主要看什么呢?其实就是看户型的楼位分布,因为采光效果是会受到周边楼栋的影响的。一般来说,到了下午,分布在西边的户型比东边的户型更加亮堂,但也可能会产生西晒的问题,这要根据个人的偏好而定了。

  户型采光与季节同样具有联系

  比起其他季节,冬季其实更适合看房,因为夏季的日照时间是6个小时左右,而冬季仅为4个小时左右,即使房屋夏季采光好也不代表冬季也好。

  如果是冬季看房,最好的时间是冬至前后,为什么呢?

  首先,冬至昼短夜长,阳光角度最斜,易发生挡光现象,此时去看房,可以轻易看出采光情况。其次,购房者可以直观感受到楼间距,从而确定欲购房屋的朝向和楼层高度是否合适。

  提醒大家一点,看采光的时候别忘了看房屋在几点能够有光照,什么时候结束阳光照射,持续时长具体是几个小时,而不是仅仅看一眼屋内是否亮堂就够了。


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