有贷款的房子可以过户吗?如何办理

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-05-04
摘要:
如今贷款买房已经是很常见的一种购买房屋的方式了,有的人在房子贷款还没有还清的时候又另有想法,或是换个大一点的房子,或是换个地方住等多种原因想要卖掉房子的时候,大家对房子有贷款可以过户吗?房子有贷款过户流程的相关事宜都不是很清楚,也都想了解一下,那大家一起来看看以下内容吧。

如今贷款买房已经是很常见的一种购买房屋的方式了,有的人在房子贷款还没有还清的时候又另有想法,或是换个大一点的房子,或是换个地方住等多种原因想要卖掉房子的时候,大家对房子有贷款可以过户吗?房子有贷款过户流程的相关事宜都不是很清楚,也都想了解一下,那大家一起来看看以下内容吧。


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有贷款的房子可以过户吗?

可以,但是必须是以买卖的形式办理。根据《城市房地产转让管理规定》,应当按照下列程序办理:


1、签订书面转让合同;


2、签订合同后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明,转让合同等有关文件向房地产所在地的房管部门提出申请,并申报成交价格;


3、房管部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内做出是否受理申请的书面答复;


4、房管部门核审申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;房地产转让当事人,按照规定缴纳有关税费;


5、房地产管理部门核发过户单;


6、当事人凭过户单办理产权过户手续,领取房地产权属证书。


有贷款的房子如何办理过户?

方法一:卖方个人还清银行的贷款,取消抵押,然后才能办理产权过户手续。双方首先达成产权变更协议,然后在公证处进行公证,待卖方付清银行贷款后,买方才可以从银行取出房产证,解除抵押登记手续。买卖双方在根据公证协议书办理产权变更登记,完成过户。


方法二:买卖双方协商,向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。这种方法要征求银行的同意。


1、若银行能够同意产权变更,借款人由卖方变更为买方,银行会出具证明,在房屋已设抵押权情况下办理变更登记。此时,买卖双方可以向银行借出房产证,然后携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等相关房产交易的材料到房屋所在地的房地产管理部门进行产权变更登记手续,顺利完成房产过户。


2、若银行不同意变更,买卖双方需要按照方法一进行过户。先向银行赎楼,即先将欠银行的钱还清,如果业主自己资金不够,可请担保公司为你赎楼,赎楼后可过户。

方法三:赎楼。卖方找担保公司担保然后把余款付清,取出房产证,然后办理过户登记,之后再由卖方偿还担保公司的借款。


方法四:我国法律不支持签协议过户。若是买卖双方觉得这种方法不好,可以找靠谱的中介公司办理。买卖双方需要先支付一定手续费让中介垫资进行解贷,卖方拿到房产证,将房产过户到对方名下,买方再进行按揭还中介公司资金。


以上就是有贷款的房子可以过户吗?有贷款的房子如何办理过户的全部内容,贷款没有还清的情况下,房产证都是押在银行的,不可能过户的。如果你们协商好了房子归你,准备由你还清剩下的贷款,可以咨询一下能否把你的名字加上。

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独生子女就能继承父母的全部财产吗?

管如今国家二孩政策执行了很久,但很多在大城市奋斗的小白领夫妻仍选择只要一个小孩,毕竟大城市的养娃压力不是一点点大。在他们内心都有一个观念:孩子只有一个,将来我的就是他的,物质条件好得多,又不用担心财产分割。但事实真的如此吗?独生子女就能继承父母的全部财产吗?


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在很多人看来,这似乎是一个肯定的答案,其实不然。


一个房产继承案例让你了解一切

桃子父母在结婚18年后,卖掉小套二在红牌楼全款买了套110平米的房子,换房不久,桃子父亲就先于爷爷奶奶去世了。在桃子父亲去世之后,桃子母亲没有更换房产证,一直居住在此套房子里。


三年之后,其母亲也去世,后祖父、祖母、外祖父相继去世。当大学毕业后的独女桃子准备继承房产之时,却发现自己只能继承房子的一半多一点。


惊!这是怎么回事?


事件分析


家庭成员:桃子、父亲、母亲、祖父、祖母、姑姑、外祖父、外祖母、舅舅


离世顺序:父亲—母亲—祖父---祖母---外祖父


根据我国《中华人民共和国继承法》:财产继承需按照继承顺序继承。第一继承人包括配偶、子女、父母。第二顺序继承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。并且在有第一顺序继承人的时候,第二顺序继承人不得继承。


红牌楼房产归小王父亲、母亲共有,各占1/2。


桃子父亲去世:父亲房产份额(房产的1/2)按照第一顺序继承人进行均分,即母亲、祖父、祖母、桃子各分得1/8。


桃子母亲去世:母亲房产份额为1/2+1/8=5/8,按照第一顺序继承人均分,即桃子、外祖父、外祖母继承,每人5/24。


桃子祖父去世:祖父房产份额为1/8,均分给祖母、姑姑及桃子(代位继承),每人1/24。


桃子祖母去世:祖母房产份额为1/8+1/24=1/6,由桃子(代位继承)、姑姑继承,每人1/12。


桃子外祖父去世:外祖父房产份额5/24,分给外祖母、舅舅、桃子(代位继承),每人5/72。


到此为止,桃子所拿到的房产份额为1/8+5/24+1/24+1/12+5/72=19/36。


所以桃子到最后只能拿到一半多一点的房产份额。


面临这种情况,桃子还能全部继承房产吗?

根据《中华人民共和国继承法》第25条规定:“继承开始后继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的视为接受继承。”


所以,如果独生女桃子想要继承这套房子的全部产权,需要在在遗产处理前,让除桃子之外的所有继承人签订放弃继承声明,并进行公证,之后带好公证书以及所需证件到不动产登记中心办理过户手续。


看到这儿,小编就提醒各位,很多人会觉得立遗嘱不吉利,其实不然。年迈父母如果在身体尚健时能立遗嘱,可以给未来子女省去很多麻烦。如果子女已经继承了遗产,最好尽早办理公证、过户手续,以免房产被二次继承后产生更多继承人。

安置房和商品房如何区分 安置房可以贷款吗

在房地产交易市场上,房屋的类型有很多,通常我们购买的房屋基本都是商品房,不过在现在的市场上,关于安置房的买卖也多了起来,但有些朋友,对于这两者间的区别却不是特别的清楚。其实,安置房和商品房还是有一定的差别。


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什么是安置房?

安置房是指政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,被拆迁户无房可居时政府对其进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行的拆迁,而为拆迁人或承租人居住所安置的房屋。


根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两类:

其一,因市政建设或者是土地开发所需要,为了安置被拆迁户住房问题而修建的。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套的商品房,房屋产权是属于个人所有的,但是一般这类房屋,在取得所有权的五年之内是不能上市交易的。


其二,因房产开发等因素而修建的,动迁公司通过其他途径代为安置人购买的商品房。这类安置房和普通的商品房没有太大的差别,也是属于私有房产,对上市交易也没有限制。


安置房和商品房有什么区别?

1、产权

安置房相对于商品房而言,产权上有明显的区别,很多安置房不是完全产权,即具有完全的房屋权,却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金的。而商品房是有完全产权的,即完全的房屋权和完全的土地使用权,土地性质是出让,也就是缴纳了土地出让金。所以,安置房在以后再次交易时,可能会被要求补缴土地出让金。


2、时间交易限制

安置房的交易受到的限制比较多,很多安置房在交易年限上都有限制,一般规定安置房在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定,只要是你买到的已经办理过登记的现房,就可以上市交易。不过,商品期房,法律上是不允许转售的。


3、交易风险

由于安置房存在的诸多交易限制,购买安置房的风险相对于商品房而言就会大一些,安置房这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范,就算是双方签订了购房合同,但是如果国家法规又规定该房屋不得转让,那法律上可以视为情势改变,造成该合同不能履行。


4、质量区别

商品房的质量一般都不会存在什么大的问题,但是由于安置房的建筑利润被限制,所以建筑商人通常能偷工减料就偷工减料,以此来增加利润。


安置房可以贷款吗?

首先要看安置房的属性,如果你的安置房是因房产因素而动迁,且是由动迁公司为拆迁户购置的中低价商品房的,那么是可以申请按揭贷款的。其次安置房的产权,是否有产权,是否能上市交易,如果土地证属于国有的,是可以上市交易的安置房的,那么也是可以申请贷款的。

买房时你是否看得懂户型图上的标注?

不管是买房、卖房还是装修房屋,都应该会看户型图,很多人看房的时候都是先看房屋的户型图,认可该户型才会选择实地看房。如果是购买期房,看不到实际的房屋,只能通过看户型图来了解该房屋的构造。学看户型图要先弄清楚,户型图上的标注都有哪些?图上的各种线条符号都代表什么意思?


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什么是户型图

房屋的户型图是指房屋的平面空间布局图,也就是说对各个独立空间的实用空间、相对位置、大小进行描述的图形。通过它,可以直观的看清房屋的走向布局,便于购房者对所钟意的房子结构进行了解。


户型图上的标注都有哪些

1、方向指示

看户型图时,必须要清楚方向。很多户型图有标注南北方向,如果没有标注的话就是默认的上北下南左西右东,但在看之前还需要向置业顾问确认一下。确认方向后,就可以看这个户型的朝向,判断其是否向阳、是否西晒、以及是否南北通透等。


2、位置

确认小区在户型图中的位置很重要,这个时候,要看小区所在位置的总平面图,观察楼的所在位置、还有就是在看的楼栋具体位置、并询问与前后楼的间距,从而判断该户型是否被周围楼栋遮挡,以及所选楼层光照情况是否达到心理的预期。


3、户型

确认位置之后,还要学会看户型本身的一些内容,比如户型图上会有很多小符号,密密麻麻的。不用担心,户型图上的这些小符号都是通用的,代表着特定的事物,具有特定的含义。


4、面积

一般情况下,该房子的占地面积大小都会在户型图上看出来,户型图上使用大于等于符号,大家也不要觉得好像是开发商在忽悠您,这也都是正常的现象。这个数据与实际交房的标准会存在上下浮动的误差。


小编在这里提醒大家,我们在看户型图时,千万不要认为户型图上显示的面积是我们生活中能够实际使用的面积,这里还涉及到一个公摊面积。用建筑面积减去公摊的面积,就是户型的实际使用面积。公摊面积越小的房子,得房率越高,也越实惠。


5、比例和布局

一个户型的好坏与它的比例分配与布局有着很大的关系,对于比例的理解,并不是说建筑面积的大小,主要是看房屋各个部分的布局是否合理。例如,在小户型中,次卧只留8至9平方米的状况很常见,但这样的状况在实际使用中很难施展。


与此同时,现在开发商开发的户型有很多是将卫生间的门直对着客厅的,如果您在看房过程中看户型图的时候,好像觉得问题也不大,但在实际生活中可能就会遇到诸如室内空气不好的问题。


6、开间、进深

户型的布局是否合理,还要看整个屋的开间、进深。很多业主问了,开间指的是什么?开间是指房间的宽度,一般在3至3.9米之间。进深是指房间的长度,一般控制在5米左右。如果进深过深,开间狭窄,则不利于采光、通风。开间和进深的黄金比例为1:1.5。


7、可变结构

我们要明白一个问题,房子的结构并不是一成不变的,在很多时候,我们可以通过“后天补救”。所以了解房型的可变结构十分重要。例如哪些墙是承重墙不能拆,哪些墙是可以进行改造的;下水管、上水管的位置、电线走向等也要尽可能地掌握。


千万不要小看了户型图,一张小小的图可以读懂很多信息,现在的新房大多数都是期房,想要了解房屋的品质如何,大家可以通过户型图来看。

20年以上的老旧二手房真不值得买吗?

现在市面上房龄超过20年的二手房,就是2000年以前造的房子,总共分成二批。第一批是1985年至1995年,这是各单位为自己职工建造的房子。第二批是从1995年开始有商品房,从那时起至2000年间造的房子。


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其实,购买老房子有利有弊,每个人的情况大不相同,结果也不一样。购买老房子的好处是:1、面积较小,总价都比较低。普通购房者压力相对轻一些。而且公摊面积比较少;2、老房产地段比较好,有些房龄比较老的二手房如果面临拆迁,可能对购房者来说房产动迁是机会。但同样,20年房龄以上的二手房,都会存在以下问题,购房者也必须要面对:


1、质量问题,很多老房子的建筑材料使用河沙做混凝土,现在的新房子多是用的海沙,这种材质易腐蚀,所以不少老房子的墙体反而比新楼房的墙体要结实一些。但这不是绝对的,房龄过大的房子也有成为危楼的可能性,所以需要视情况而定。


2、设备问题,房龄大的房子设备容易老化,经常需要维修,但很多老小区没有物业,一旦出了问题只能自己解决,费心费力。


3、户型面积问题,老房子的层户少,房型正,公摊面积小。


4、地段问题,通常房龄大的房子地段都不错,有很多挨着名校和商区,如果未来可以遇到拆迁也能是比较幸运的事了。


5、价格问题,比较适合有能力全款买房的人,因为很多房龄过大的房子不支持贷款或贷款年限较短,未来月供压力可能会比较大。


对于是否该出手购买20年房龄以上的二手房,如果购房者只是为了自居,或者为孩子上学购的学区房,只要考虑过高房龄二手房存在哪些缺陷,那可以根据自己的财力购房。但是,如果是投机性购房者,房龄偏高的二手房最好不要去碰,因为贷款难,投资风险高,未来增值空间小,如果一定要投资还不如去买一手房或者房龄在10年以内的二手房,风险可能还小一些。

车位售价由谁来定?租赁车位有坑你可别跳!

  购房者买房肯定要看车位,但是现在车位的售价也达到了十几万,这个价格是谁定的?物价部门知道吗?另外,车位价格和车位产权年限是分不开的,新房车位产权多少年?租赁车位期限最长是多久?有的开发商所说的“不带产权的车位可以签50-70年租约”不靠谱你知道吗?

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  1、车位出售价格根物价部门有关吗?

  (1)如果开发商有产权证明,根据价格法和物权法,物价部门可以规范开发商的价格行为,但企业有自主定价权,物价局就能让价格公开透明,明码标价。

  (2)如果开发商没有产权证明,这种买卖行为是否合法,应该由房地产行政主管部门界定。如果车位买卖是违法的,物价部门没有介入价格管理,就是默认交易合法。

  2、车位出售价格可以怎样定?

  (1)车位出售价格要根据小区的位置,楼房的价格,参考行业平均状况等因素定价,评估出可以销售出去的价位。

  (2)车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同,比如说子母车库(可以停一大一小两个车位)就相对比两个正常车位要低一些。

  3、买车位,产权年限怎么界定?

  (1)商用的土地下面建设的停车场,车位产权年限与土地性质一样,都是40年。

  (2)住宅占用的土地下面建设停车场,车位的产权年限与土地的性质一样,都是70年。

  4、租赁车位,70年租约是个坑!

  根据《合同法》相关规定,租赁协议最高年限不得超过20年。一般规定人防地下车位租赁期限20年,若是超过期限就属违规。如果是人才工程作为底下车库的,合同租赁期限不超过20年。

  对于此类车位,《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。所以,有的发展商所称的,不带产权的车位可以签50-70年租约的说法是不成立的,因为超过20年的租赁期限,则超过部分无效。超过20年的即为欺诈,消费者可请求双倍赔偿。


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