二手房过户费如何计算 过户需要准备什么

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-05-04
摘要:
在进行房子交易的时候,双方都应该要了解一下房子过户需要收取的费用,过户费是买卖双方都需要缴纳的,关于过户费不是固定的价格,而是按照比例是缴纳的,很多人之前对房子交易所涉及的相关费用可能并不是很清楚,那么大家在房产交易之前就要了解下房产过户费用怎么算?房产过户需要哪些资料?

在进行房子交易的时候,双方都应该要了解一下房子过户需要收取的费用,过户费是买卖双方都需要缴纳的,关于过户费不是固定的价格,而是按照比例是缴纳的,很多人之前对房子交易所涉及的相关费用可能并不是很清楚,那么大家在房产交易之前就要了解下房产过户费用怎么算?房产过户需要哪些资料?


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二手房过户费怎么算

第一,营业税,税率是5%。对于5年以下的二手房销售要缴纳相应的营业税,按销售收入全额征收营业税;销售普通住房满5年(含5年)可免征营业税;非普通房屋销售年限超过5年(含5年)的,按销售收入与房屋售价的差额征收营业税。


第二,约定税,普通住宅为售价的1.5%,非普通住宅为售价的4%。


第三,个人所得税的征收办法如下:转让所得减除财产原值和合理费用后的余额,为个人所得税的应纳税所得额,税率为20%。


个人不能提供完整、准确的房屋原价证明的,按照转让房屋所得的百分之一计征税款。个人转让其自用所得超过五年,并以其家庭很少使用的房屋为收入来源的,可以免征个人所得税。


第四,印花税:个人出售房屋时,买方和卖方分别需要按税率缴纳印花税1万5,同时买方仍需按“正确的许可卡照”税收支付的印花税5元。


此外,个人房产交易税收,仍然需要支付城市建设的责任,教育成本增加和地方教育成本增加,与营业税金额计税基础,按实际缴纳营业税金额的7%、3%、1%缴纳城市建设责任,教育成本分别添加和地方教育成本增加。


房产过户需要准备哪些资料?

1、房地产转移登记申请表;


2、房产过户申请人身份证明;


3、房地产权利证书;


4、有关行政机关行政决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证,应提交公证房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书;


5、已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件;


6、人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;


7、非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件;


8、行政划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;


9、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书,付清地价款证明。


上述内容就是有关房产过户费用怎么算?房产过户需要哪些资料的全部介绍了,大家在出售房子的时候,也不总以为自己是收钱的一方,所以不需要在交易过程是有其他的支付,也不需要办理太多的手续,这个想法就是错误的,出售房子不仅需要支付税费,很多时候也需要亲自到场办理手续的。

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新房房产证一定要由开发商来办吗?

买房如果拿不到房产证,你就不算真正拥有了房产,也无法将房屋进行转让,所以办理房产证很重要。


不过,购买新房时大多是由开发商办理房产证,而且难免会出现开发商拖延办理房产证的现象,因此不少购房者都想问一个问题,买新房真的不能自己办房产证吗?接下来我们就一起看看具体情况吧。


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迟迟拿不到房产证的原因有哪些?

商品房买卖合同履行过程中出现逾期办房产证的原因是复杂的,从目前来看,购房者迟迟拿不到房产证至少存在以下几种原因:


1、是出于出卖人的原因,例如出卖人没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收、办房产证工作拖延推托等;


2、是出于买受人的原因,例如买受人自己经过催促也不同意办房产证或拖延移交需要自己提供的办房产证资料等;


3、是出于合同外第三人的原因,例如政府有关部门进行测绘造成逾期、出卖人在约定期限内递交了办房产证资料而登记机关造成逾期等;


4、是出于不可抗力的原因,造成的逾期。


新房房产证一定要由开发商来办理吗?

按照《城市房地产开发经营管理条例》规定:“预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋权登记手续;现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋权登记手续。”


此外,《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋权登记手续,并提供必要的证明文件。”


也就是说,新房房产证不一定要由开发商来办理,因为购房者才是申办房产证的法定义务人,开发商只是有协助的义务。


不过,需要注意的一点是,购房者自己办理房产证的前提是开发商已经办好了初始登记。


购房者如何自己申办新房房产证?

1、确定开发商已经办好了初始登记

向开发商询问办理初始登记的情况,并在《购房合同》中加以约定,也可到当地的房地产交易信息网站进行查询。


2、领取《房屋(地)权登记申请表》

前往当地的房产管理部门领取《房屋(地)权登记申请表》并填写,填好后要交由开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格,到开发商处领取并填写也可以。


3、获取测绘图(表)

测绘图(表)的获取途径有三种,分别是开发商处、开发商指定的房屋面积计量站、向登记部门申请对房屋面积进行测绘。


4、缴纳税费

维修基金和契税是购买新房必须缴纳的费用,可以前往当地的房产管理部门缴纳,也可以到指定的代收银行缴纳,缴费后务必保留好缴纳凭证。


5、提交申请材料

材料主要包括身份证、申请表、房屋买卖合同、测绘图(表)、契税完税证明、专项维修资金专用收据等。


6、领取房产证

提交办理申请后,你要注意保存好管理部门给的领取证书的通知书,并按通知的时间及时领取房产证即可。

不满五年的经济适用房也能交易~

经济适用房一定要满五年才能交易吗?肯定不是。市场上的经济适用房分为一类经济适用房和二类经济适用房两种,并不是类型的经济适用房都必须满五年才能正常上市交易。


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什么是一类经济适用房?

一类经济适用住房是我们常说的经济适用房,是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。


PS:一类经济适用房买卖条件

一类经济适用房满5年后才可以上市出售,且上市前,先由政府决定是否优先回购,政府决定不回购方可出售。买二手房遇到一类经济适用房一定要看清楚房屋是否满五年,要求卖家提供契税票或房产证,看时间是否满五年。


什么是二类经济适用房?

二类经济适用房,一般是指回迁性质或康居、安居性质的房屋,在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”。


PS:二类经济适用房买卖条件

这类房屋上市交易不受是否满五年限制,拿到房产证就可以上市交易。


不满5年的经济适用房如何出售?交什么钱?

1、未满5年的二类经济适用房

二类经济适用房和满5年的一类经济适用房出售与普通住宅出售流程一致,其价格也可以按市场价出售。


二类经济适用房则要交一笔计税价格×3%的土地出让金。


需要注意的是,二类经济适用房经过交易房屋性质就变为商品房,其税费缴纳比例就会按照商品房买卖税费缴纳标准执行。


2、未满5年的一类经济适用房

如果实在想要出卖未满5年的一类经济适用房,卖方应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请,由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定新的符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由买方按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。


(1)按原价出售住房的

a.卖房向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋产权证、身份证、户口本等材料。


b.区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的,由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。


c.购房人查验房屋和相关资料后,与产权人签订购房合同,支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息,出具相关证明。


d.买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料,向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下,并在房屋权属证书上注记"经济适用住房"字样。


(2)区县住房保障管理部门按原价回购的

a.卖方向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋产权证、身份证、户口本等材料。


b.区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看,了解房屋状况,确认卖方结清水、电、气、热和物业管理等费用。


c.区县住房保障管理部门或其指定单位与卖方签订回购协议,支付购房款。


d.区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续,将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下,并在房屋权属证书上注记"经济适用住房"字样。


PS:

1.将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭,不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房;


2.将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭,如再次申购经济适用住房的,应当按照现行规定重新申请。

20年以上的老旧二手房真不值得买吗?

现在市面上房龄超过20年的二手房,就是2000年以前造的房子,总共分成二批。第一批是1985年至1995年,这是各单位为自己职工建造的房子。第二批是从1995年开始有商品房,从那时起至2000年间造的房子。


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其实,购买老房子有利有弊,每个人的情况大不相同,结果也不一样。购买老房子的好处是:1、面积较小,总价都比较低。普通购房者压力相对轻一些。而且公摊面积比较少;2、老房产地段比较好,有些房龄比较老的二手房如果面临拆迁,可能对购房者来说房产动迁是机会。但同样,20年房龄以上的二手房,都会存在以下问题,购房者也必须要面对:


1、质量问题,很多老房子的建筑材料使用河沙做混凝土,现在的新房子多是用的海沙,这种材质易腐蚀,所以不少老房子的墙体反而比新楼房的墙体要结实一些。但这不是绝对的,房龄过大的房子也有成为危楼的可能性,所以需要视情况而定。


2、设备问题,房龄大的房子设备容易老化,经常需要维修,但很多老小区没有物业,一旦出了问题只能自己解决,费心费力。


3、户型面积问题,老房子的层户少,房型正,公摊面积小。


4、地段问题,通常房龄大的房子地段都不错,有很多挨着名校和商区,如果未来可以遇到拆迁也能是比较幸运的事了。


5、价格问题,比较适合有能力全款买房的人,因为很多房龄过大的房子不支持贷款或贷款年限较短,未来月供压力可能会比较大。


对于是否该出手购买20年房龄以上的二手房,如果购房者只是为了自居,或者为孩子上学购的学区房,只要考虑过高房龄二手房存在哪些缺陷,那可以根据自己的财力购房。但是,如果是投机性购房者,房龄偏高的二手房最好不要去碰,因为贷款难,投资风险高,未来增值空间小,如果一定要投资还不如去买一手房或者房龄在10年以内的二手房,风险可能还小一些。

无证房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿标准及补偿方式

  现在的房产市场中,有很多没有证的房屋,无证房屋拆迁的时候如果不给予安置补偿肯定是不妥当,但是法律对房屋拆迁补偿的实施对象是房屋权利人。到底无证房屋在拆迁补偿方面法律是如何规定的?房屋拆迁补偿多少以及补偿方式是怎么规定的?

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  关于无证房屋的法律规定

  1、无证房屋权利归属

  首先要明晰的就是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理权证,那么房屋所有人就由不动产的物权。如果是没有办理权证的房屋,房主没有无权。因为无证房屋没有进行产权登记,物权未设立,只有等到权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。尽管我国法律并无明确规定期待权的相关权能,但就法理而言权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。

  2、无证房屋现状

  无证房屋面临拆迁的现象并不少,而房屋的权证何时能办妥遥遥无期,如在权证尚未办毕时,该房屋又面临拆迁时,就容易滋生纠纷。随着经济房价的飞涨,房屋拆迁时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于房屋的交易价格。因此,无证房产只能享受有限的保护,产权人应该及时办理房产证明。

  3、无证房产拆迁补偿考虑因素

  可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

  ①严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建,对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。

  ②房屋建造的时候是合法的,但没有合法产权证明,是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的,且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住,应当得到合法补偿安置。

  无证房屋拆迁补偿标准

  每个地方的拆迁补偿标准是不一样的,政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定,也可向当地土地部门咨询。如果有异议,可以申请行政裁决。

  房屋拆迁补偿一般包括两类:

  ①房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算;

  ②周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

  房屋拆迁补偿方式分为两种:

  ①补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

  ②补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。


哪些情况可以拒交物业费?拒交有什么后果

现在居住在城市里面的我们大多都是需要缴纳物业费的,虽然物业费的缴纳是每一位业主应该做的事,但是因为数额不小,不少人都会找理由拒交物业费。那么拒交物业费是合理的吗?哪些情况可以拒交物业费?拒交物业费有什么后果?


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哪些情况可以拒交物业费?

1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;


2、将房屋出租,租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的;


3、物业公司未履行合同的服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;


4、物业公司没有和业主签合同;


5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准;


6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;


7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的;


8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目,小区物业服务不好。


拒交物业费有什么后果?

如果物业管理公司在服务质量上确实存在很多的问题,可以由小区成立的业主委员大会提议解聘,并经过半数以上业主表决通过,业主可炒掉物业服务企业,业主们欠缴的物业费还得缴清,原物业公司可自行收取,或委托新公司收取,对于未缴纳或拖欠物业管理费的业主就会产生以下麻烦了:


1、卷入司法麻烦

物业费如果很多人长时间不交的话,物业会对没有缴费业主进行起诉,起诉的结果就是补齐物业费,一般情况下,即使是物业本身没有做到位,为了保护物业,免得其他小区效仿,物业做的不到位的地方,建议用相机、手机等留下时间、证据,以备不时之需。


2、违反物业合同

物业管理条例本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业业务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,如果没有违反合同内规定的内容就必须依照合同规定缴纳物业费。


物业费用的产生是从交接房屋正式生效开始的,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中,买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。


拒交物业管理费用是否合法要根据实际情况来判断,在没有交接房屋之前,物业费用是不产生的,搬进新家以后还需要每个月缴纳物业费,长期积累下来这也是一笔不小的开支,不该交的一定不能多交,但应该缴纳的我们还是要按时缴纳的。


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