关于买房落户的问题 再不了解清楚就吃亏了

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-05-06
摘要:
近年来,住房交易中因户口问题引发的纠纷越来越多,尤其是在二手房交易中。有时是业主自身一时的疏忽,有时是买方对自身权益得不重视。所以对于双方来说,认真了解二手房的安置是非常必要的。

近年来,住房交易中因户口问题引发的纠纷越来越多,尤其是在二手房交易中。有时是业主自身一时的疏忽,有时是买方对自身权益得不重视。所以对于双方来说,认真了解二手房的安置是非常必要的。


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购买二手房,办理户口

1、二手房解决了这个问题

常见的二手住房解决纠纷主要是买家和卖家通过沟通和协商达成协议,卖方将房地产转让给买方的名字,买方也得到了回报。但是当买方处理程序安定下来,卖方的户口还没有从家里搬了出去,导致卖方的户口不能移动;也有碰到卖方同居的人的账户没有搬出,交易导致买方账户不能搬进后甚至拒绝搬出。


2、户籍纠纷处理困难

由于户籍登记的入户属于公安机关的行政范畴,法院在处理户籍纠纷时一般不受理。而公安机关在处理户籍纠纷时,又受到户籍政策的限制。例如,房子卖给买方卖方的唯一的房子,没有其他住房卖方帐户,那么无论多么充足的买方的原因,公安机关无法强行离开卖方帐户。因此,买方的户口不能转让。


如何避免户口纠纷?

首要的原则就应该做到知己知彼,清楚卖方户口问题。因此应该做好以下几点:


1、首先要求卖方出示户口本,并复印保留凭证

通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。


2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况

房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。


3、在交易时,就户口问题做好协商和违约的处理情况需注意两点:

一是付款的期限和时间,只要确认房屋内所有人员的户口都已迁出时,才可以付清购房款。


二是约定好违约的处理情况。比如延期的迁出的违约金等等。


买房能够为购房者落户是非常重要的,户口涉及生活的方方面面,是一个人基本权利得到保障的必要条件之一。购买者在这个问题上不能粗心大意。

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  现在很多城镇居民都是办理了农转非而成的,所以这部分城镇居民的父母在农村还有宅基地和农村住房,将来他们从父母那里继承了农村住房,如果遇到农村住房的拆迁等问题应该如何处理,这种情况会得到同等补偿吗?

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  很大在城市里居住的人,厌倦了熙熙攘攘的人群,想要去农村买房居住,远离喧嚣。那么城市户口是不是可以去农村买房呢?假如已经在农村拥有一套房屋,如果进行拆迁的话,非农户口可以得到补偿吗?

  城市户口可以买农村房吗?

  答案是不可以的:

  1、农村的房屋,是和宅基地一起进行转让的;

  2、宅基地的转让,必须是符合申请条件的本村集体内的成员,才能受让;

  3、城镇户口,不能受让农村的宅基地以及地上的建筑物。

  一、宅基地使用权不能够单独转让,有下列的转让情况,应认定为无效:

  (1)城镇的居民购买;

  (2)法人或者其他组织购买;

  (3)转让人未经集体组织的批准;

  (4)向集体组织的成员以外的人转让;

  (5)受让人已经有住房,不符合宅基地分配条件。

  二、宅基地使用权的转让必须要同时具备以下条件:

  (1)转让人拥有二处以上的农村的住房(含宅基地);

  (2)同一集体经济组织的内部成员转让;

  (3)受让人没有住房以及宅基地,符合宅基地使用权分配的条件;

  (4)转让行为征得了集体组织同意;

  (5)宅基地使用权不得进行单独转让,地随房一并转让。

  非农户口农村房子拆迁有补偿吗?

  在农村拆迁中一般分为两个部分,一是原有房屋的补偿,二是针对户口的补偿。如果你是非农户口那么也就代表你不是村集体成员,这样的话针对户口的补偿你是享受不了的。

  1、有农业户口的能得到安置补助,没有农业户口的可能得不到安置补助。即使迁一个人回农村,也仍然是非农业户口,也不会得到安置补助。

  2、农村房屋拆迁,是集体土地上房屋拆迁,适用《土地管理法》的规定,因此应当对农业户口人员给予安置补助,非农业户口人员一般没有农村村民资格,不能享受农村村民待遇,因而不能得到农业人口的安置补助。

  3、集体土地上房屋拆迁的安置补助一般是安置房,非农业户口人员的房屋拆迁只能得到货币补偿,而不能得到安置房。

  我国现行的户籍制度制约了城市人口与农村人口之间的流动。城市人口不能在农村买房,及使在农村拥有房产也不能受到法律的保护。如果进行拆迁的话,不能享有和农业人口相同的补偿。


收房面积误差如何补偿 面积误差超多少可以退房

  收房面积误差如何补偿 面积误差超多少可申请退房

  购买期房的时候有很多需要注意的地方,比如房屋的面积就会暗藏很多问题和纠纷。签合同的时候房屋面积和收房的时候的实际面积一般会有些差别,如果收房面积比合同面积小会如何处理呢,差异面积达到多少可以退房。

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  在购买期房时,开发商与购房人签订的购房合同中,往往写的是房屋预售面积,它与开发商交房的实际面积有时会存有误差。当房屋预售面积与实际面积出现误差时,购房人该怎么办呢?北京晨报记者邀请业内专家为大家解决这个面积误差问题支个招。

  情况一:误差≤3%

  2014年末,魏女士在北京买了一套期房,单价3万元/平方米。魏女士与开发商签订了购房合同,双方在购房合同中约定该房屋预售面积为90平方米。

  2016年,开发商通知魏女士交房,魏女士才发现房屋实际面积是92平方米,比预售面积多了2平方米。魏女士想知道对于面积误差该怎么处理。

  爱屋吉屋法务部姜律师表示,“按照《商品房销售管理办法》有关规定,当交房的实际面积与预售面积有误差时,如果合同有约定按照合同处理;合同没有约定或者约定不明的,按照相关规定处理,面积误差比绝对值不超过3%,对于误差面积的房款据实多退少补。”

  “在上述例子中,由于面积误差比绝对值不超过3%,购房人需要向开发商补交房款6万元。”姜律师说。

  情况二:误差>3%

  2014年,郑先生在北京买了一套期房,单价3万元/平方米。郑先生与开发商签订了购房合同,双方在购房合同中约定该房屋预售面积为95平方 米。2015年,开发商通知郑先生交房,郑先生才发现房屋实际面积为90平方米,比预售面积少了5平方米。郑先生没有提出退房,他想知道对于面积误差该怎么处理。

  姜律师表示,“按照相关规定,买卖双方在购房合同中未对面积误差的处理方式做出约定,按照以下原则处理,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。如果购房人提出退房,开发商应当在购房人提出退房之日起30日内,将购房人已付房款退还给购房人,同时支付房款的利息。”

  对于购房人不提出退房,要根据面积误差的不同情况做出相应的处理。“如果交房的实际面积大于 预售面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由购房人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担,产权归买受人。”姜律师说,如果交房的实际面积小 于预售面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还购房人;面积误差绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人。

  姜律师解释说,“在上述例子中,由于开发商交房的实际面积小于预售面积,面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人,所以开发商需要向购房人返还22.56万元。”姜律师说。


楼层选不对真会要人命?楼层高低对寿命的影响

  楼层的选择对高层住宅来说非常重要,我们都知道的影响因素有采光、隔音和风水。此外,很多国外研究显示楼层和人的寿命还有一些关系,通过对样本的跟踪调查和抽样调查来看,楼层高低和人寿命长短成正比。

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  不同的人选房子,标准不同。有的注重地段,有的在意采光,有的挑剔楼层。日前,瑞士伯尔尼大学一项新研究发现,住得越高的人健康状况越好,且寿命更长。

  “城市住宅高度的确会对健康产生一定影响。”国家城市环境污染控制技术研究中心研究员彭应登表示,城市低层住宅最先受到近地面的商业设施、道路交通、卫生状况等影响。相反,高层住宅受到的影响则会小很多。

  空气质量高。一般来说,离地面越高的楼层,空气越干净。彭应登解释,气态污染物如二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳等,以及人们熟知的PM2.5和PM10等颗粒污染物,会随着楼层高度的增加而递减。如果住宅临近商场、闹市、路边烧烤、餐馆等地,相对来说,住在高层,空气质量相对较好。

  噪音污染小。通常,噪音随着距离变大而递减,每高1层楼,噪音就会降低约10分贝。而且,高层住宅的空调、冷却塔等噪声很弱,交通噪声也相对少些。但彭应登也指出,如果高层建筑靠近城市主干道附近,中间3~5层往往噪音最大,但8楼以上噪声相对要小。

  身心相对健康。复旦大学心理学系教授张学新表示,高层住宅采光好,通风足,相对明亮、安静,人会更为放松。更有益的是,高层住宅湿度低,发生骨关节炎、风湿病等疾病的风险小。研究表明,高层住宅可减少放射性污染物——氡气对人体的侵害。因为氡气由低层向高层逐渐递减,从而有效降低了肺癌风险。

  同时,专家们还指出,住得太高也未必全是好处。彭应登说,高层虽能一定程度规避喧嚣,但对周边道路狭窄、高楼林立的小区来说,噪音经过多次反射,甚至比低层还高。北京大学人民医院心内科主任医师张海澄也表示,楼层越高,人们反而会更频繁地乘坐电梯,导致更加缺乏锻炼。

  英国军医法宁公布的一项调查报告显示,高层住宅中,人们患精神、神经系统类的疾病更多,是低层独宅居民的2倍以上。此外,高层住宅还更易发生失足坠落、电梯故障、自杀犯罪等事件。

  位置、环境是关键

  到底是住得低好,还是住得高好?中国老龄科研中心老龄健康与宜居环境研究所副所长伍小兰认为,住宅高度仅是影响健康的因素之一,没有确切标准。选房时,位置、环境才是关键,她给出了几个具体建议。

  位置优先。选房子要多考虑周边环境,尽可能远离闹市、商业区,最好选择不临街的住宅楼;同时,还要注意绿化是否达标,因为绿化好、有水池的小区,空气质量相对更高。此外,交通是否便利,周边教育、市政基础设施是否配套也要考虑在内。

  层高达标。彭应登建议,单个层楼高度最好不低于2.6米,以保障充足的空气流通容量。

  光照充足。光照充足不仅会给人带来好心情,还利于杀菌,帮助人们补充维生素D。因此,建议大家选择阳面、采光通透的户型。

  满足需求。清华大学建筑学院博士林婧怡表示,如果家中有老人或行动不便者,最好选择有电梯的住宅楼,以便出行。

  此外,自己也可以做些改变,调整住宅的“微观环境”。比如,增强门窗密封性,无论高低层,都要装上纱窗,避免尘土、花粉污染;做好室内清洁,安装新风系统和隔音设施;适时开窗通风,尤其冬天室内氡气、PM2.5较高,不能为了保暖不开窗。


你知道吗?低楼层住户应不应该交电梯费

  对于电梯楼的低层住户一直很纠结一件事情,就是底层住户尤其是一楼的住户到底要不要缴纳电梯费,对于这个问题众说纷纭,各说各的理。那么我国对着方面到底是如何规定的呢?收取电梯费用有什么依据吗?

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  近日,家住番禺区新浦南路海龙湾小区的刘先生向记者报料称,他因为8年没交电梯费,与物管起了纠纷。刘先生表示,他从2008年入住小区以来就没有交过电梯费用,“我住在一楼,从来都不会用电梯,我为什么要交呢?并且负一层的电梯通往停车场,我也没有车,从来没有使用过(电梯),让我每个月交钱我觉得不公平”。

  刘先生认为,电梯应该是“谁使用谁付费”。昨日,记者致电海龙湾小区物业管理处。该管理处工作人员表示,海龙湾小区电梯收费按照楼层高低分别收费。“我们1楼至5楼属于低楼层收费,5层以上电梯管理费会相对高一点。”除此之外,小区内电梯也分类型不同而收费,例如“一梯两户”的电梯管理费会比“一梯四户”的贵。小区电梯费一般是如何收取的?方式1:每户平均分摊小区名称:四季花园地址:荔湾区花地大道西花地大道中路246号类型:新建花园小区,楼高18层,设有负一地下停车场,一楼没有居民居住记者就“对低楼层住户是否应该少收或者不收电梯费”这一问题咨询了该小区物管方。

  四季花园区域管家关丽莎说:“无论是高楼层还是低楼层,在电梯维修保养费和年检费上都是平均分摊的,每半年会公示一次。四季花园一楼没有设计住宅区,包括二楼在内的住户也习惯电梯上下楼。至今在电梯管理方面未收到居民的相关投诉。”据了解,四季花园上半年用于电梯维修和年检费共87930元,除了居民每月出资分摊费用之外,还有一小部分费用从属于小区居民所有的高楼有偿服务及广告费用中支取。方式2:低层合理减免小区名称:广钢新城地址:荔湾区鹤洞路157号类型:在建小区(正在预售),二楼起有电梯广钢新城销售主管欧明欣向记者表示,广州市内大部分在售楼盘对于电梯的维修保养都是采用统一的收费标准,对整栋住宅楼分摊收费。而广钢新城住宅区在建成后将采用的是分层收费模式,具体到电梯这方面,低楼层住户在日常电梯维修保养这部分费用上将有相对合理的减免。

  “电梯维修保养费收费标准只要对楼上楼下都公平就成,如果买的是二楼,当然希望能适当减免一些,现在买房子就图个安居乐业。”带着妻子和母亲来看房的黄先生向记者透露,在选购新房的时候,他对新房的电梯有一定的要求,希望售楼处最好能提供包括电梯费在内的各项具体的物业收费细则。方式3:按每户面积收费小区名称:保利中环广场地址:越秀区环市路类型:-1层至5层为商业场所,6层为商务会所、架空层园林,7层至36层为公寓产品保利中环广场从7层开始设有公寓。据保利中环广场物业管理处的相关负责人介绍,保利中环广场的电梯维修费不按楼层分别收费。

  “我们按照每一户的面积大小来收费,与楼层的高低无关。”而保利中环广场电梯电费则按照供电局统一标准收费。住二楼的市民:谁使用电梯谁付费家住四季花园的伊女士表示,她住在二楼,除了买很多东西需要从负一层坐电梯搬上楼之外,基本很少用到电梯。“从自私点的角度看,能不收费当然好,但从公众利益角度,还是应该收费的。毕竟建电梯,不可能从四五楼开始建。分摊是有必要的,不过,可能在分摊比例上,低楼层少分摊些还是有道理的。”家住四季花园的罗女士说:“我现在住在二楼,曾经住过一楼。个人觉得不应该交纳,谁使用,谁付费,这么明显的公平原则,怎么轻易忽视!一楼没有任何使用(电梯的机会),也不会造成电梯破损,怎么就要付费?一楼买房,本来就承受了电梯的建造成本,一楼本身阴暗潮湿的环境已经为电梯成本埋单了。”住高层的市民:每一层住户都有责任交费市民何女士认为,只要住在小区里都应该交纳电梯费,“小区高层偷盗安全风险比低楼层小很多,然而我们还是和他们(低层住户)交一样的安保费,与他们共同承担了这个费用。电梯是大家放在那一起使用的,理应共同承担电梯维修保养费用”。

  市民涂女士也认为有必要向低楼层住户收电梯费。“我住27楼,我觉得是有必要收的。住1楼并不意味着就不用到电梯,他们有时串门之类的(时候)也会用得到。另外,如果一定要这么计较,那岂不是每一层都要按楼层高低去折算(费用)呢?”

  律师:低楼层电梯费打折是普遍做法北京中伦文德(广州)律师事务所律师徐剑文表示,目前对一楼业主收取电梯费主要有三种方式:一是物业公司采取“一刀切”的统一标准收费,一楼业主与其他楼层业主无差别交费;二是根据“谁使用谁付费”的原则,一楼业主不使用电梯则不交电梯费,部分楼栋的电梯并不在一楼停靠,所以这部分楼栋中一楼业主无需交费;第三种是对一楼业主实行优惠收费政策。其中,第三种方式更为普遍,不少一楼业主的电梯费用可打八折,有的甚至可打四折。徐剑文告诉记者,法律尚未明文规定业主是否应交纳电梯费,这主要由业主和物业公司最初在订立物业管理合同时进行约定。

  但收取电梯费也不无依据,根据《物权法》的规定,电梯作为建筑物的共有部分,每个业主对其既享有权利,也需承担义务,一楼的业主不能以不使用电梯为理由不交纳电梯费用,即“不得以放弃权利不履行义务”。所以,从法律上来说,一楼业主交纳电梯费存在一定的合法性。“我的建议是查看物业管理合同对于此方面的约定,然后找物管进行协商,选取一个合适的方案来解决此项问题。”徐剑文表示。


共有产权的房子能过户给孩子吗

  房产过户首先要明确产权和所有权,有些房产是共有产权,比如夫妻共有房屋的产权就属于夫妻双方,这种共有产权的房屋在过户的时候需要注意什么呢?夫妻双方的共有房屋如果想过户给自己的子女应该如何操作呢?

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  一般夫妻在离婚时产生最多的纠纷不外乎就是财产分离,孩子抚养权等等的啦。所以为了能够避免一些夫妻在离婚是因为财产问题而闹上法庭的案例,在离婚前就双方商量好。下面,我就为你们讲讲离婚夫妻共有房产怎么办理过户给孩子?离婚夫妻共有房产过户给孩子需要花钱吗?

  离婚夫妻共有房产怎么办理过户给孩子

  1.离婚后房产过户给孩子公证首先需要办理离婚房产析产,离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的重要证明,如果不是因为离婚而分得的房产,在房产过户时就需要缴纳契税,办理完离婚房产析产手续后,就可以到房产管理部门办理离婚房产过户公证手续。

  2.办理产权证过户手续:办理产权证过户手续(产权证进件);领取新的产权证(产权证出件);办理产权证过户手续,需买卖双方同时到房管局办理,如卖方产权人已婚,其夫妻双方需共同到场。买卖双方将过户资料交由房管局过户窗口工作人员审核,审核无误后收取相关资料。

  3.买卖双方按房管局规定的缴税时间缴纳相关税费(各区缴纳税费的时间略有不同),过户具体费用的计算依据为评估价和成交价取高值,凭客户税费缴纳票据,领取《交易收件单》。房产证进件后,遵照各区房产局规定的时间节点,由过户人员预约买方携带身份证原件、《交易收件单》到房管局领取《房屋所有权证》。

  离婚夫妻共有房产过户给孩子需要花钱吗

  具体在过户时要由住建局的同志在办理过户时具体给你计算。要交契税,要花点过户手续费,到房管局办理过户无需交易税。

  离婚后央产房能过户给孩子,但是央产房产权比较复杂,有的是可以办理过户,有的是无法办理过户只能居住使用的;如果是前者还需要原单位同意,建议你去原产权单位了解一下情况。如果等房产证办下后,要求父亲配合加仑量,如果父亲不办理,并且反悔,有可以导致协议约定的内容无效。

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