买了二手房原房主不迁出户口怎么办?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-05-12
摘要:
现在很多人买房都是为了要迁户口的,特别是家里有小孩子要读书的,因为现在的学校都是按照区域划分的了。在二手房交易纠纷中,户口是常见的问题之一,不少购房者以为房子在自己名下就可以了,实际上还要确认前业主的户口是否迁出,否则将影响自身的落户的问题。

现在很多人买房都是为了要迁户口的,特别是家里有小孩子要读书的,因为现在的学校都是按照区域划分的了。在二手房交易纠纷中,户口是常见的问题之一,不少购房者以为房子在自己名下就可以了,实际上还要确认前业主的户口是否迁出,否则将影响自身的落户的问题。


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如何查看卖房户口是否迁出?

1、审查卖方户口本情况,看清是否已经迁出。

可以审查卖方户口本情况,看清是否已经迁出,但是这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。


2、致电房屋所在地户籍科进行咨询,帮助自己查询房屋内是否还残留户口。


3、通过公安机关查询。

房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。


原房主不履行迁出户口的义务是否属于违约?

《合同法》规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见,违约责任是无过错责任,即违约责任的成立不以存在过错为前提,只要合同一方当事人不按约履行合同义务,就要承担违约责任,当然不可抗力除外。


《合同法解释二》规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”


由此可见,过错程度会影响违约损害赔偿的数额。即过错程度较低的,法院可能会酌情降低违约损害赔偿的数额;过错程度较高的,法院可能会酌情提高违约损害赔偿的数额;但是,这并不意味着法院一定会调整违约金。


原房主因客观原因没迁出户口也要承担违约责任,但是因为其过错较低,法院可能会酌情调低其违约损害赔偿的数额。


但是,户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出,故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。


《户口登记条例》规定:户口登记工作,由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。所以,包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管,属于公安机关行政管理职责范围,不属于人民法院主管的范围,故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。


因户口的迁出需要户主的同意及配合,且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址,故在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下,公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。


原房主户口不迁出会有哪些风险?

1、易产生债务纠纷

如果房屋的原房主涉及到债务纠纷,但是户口还在你的房子上,有债主或者法院找上来就麻烦了。很有可能债主或者法院就会拿你的房子用以抵债或者抵押,那么,购房者的房子岂不是白买了?


2、转卖时影响成交价

如果买的房子过几年想转卖出去,对方买主问到迁户口的问题,得知你的户口根本不在这,而是原房主的户口占用着房子,换做谁都会犹豫,毕竟涉及的人越多麻烦也越多,这很有可能成为别人跟你讨价还价的好借口。


3、拆迁补偿影响分配

还有一种风险就是拆迁补偿了,虽然拆迁主要看户口本,但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款,如果遇到一个事多的原房主,又将是无休止的麻烦。


如何避免因户口问题引起的纠纷?

1、在交易时,在购房合同中明确解决户口相关事宜,并约定好违规的处理情况。

在签订房屋买卖合同时约定好有关户口迁移的条款,明确约定原产权人户口迁出的时间以及不及时迁移应负的违约责任,明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任。


2、约定好付完房款的时间。

为保证卖方履行合同或在卖方违约时得到保障,买方可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件,待业主将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款。并在合同条款中约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。


还需要注意的是,如果购房者购买二手房是为了孩子上学读书,那么应该提前了解清楚该区域的房子所对应学校的要求。因此,针对二手房户口问题,买卖双方一定事先要协调好,避免出现不必要的纠纷麻烦。

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掌握要点选出好房

众所周知,一个好的居住环境是舒适生活的基础。我们在选择合适的房屋的时候,首先看的就是小区环境、周边配套、交通、物业、楼间距、绿化。很多人都有这样的疑问:买新房怎样判断小区环境的好坏?那么今天小编就来带大家看一看买房看房时判断小区环境好坏的标准有哪些。

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一、绿化环境


1.绿地率


看小区环境好坏的硬性参照指标是绿地率,绿地率=绿地面积/土地面积(新区建设的绿地率不应低于30%)。


需要注意的是,绿化率并不等于绿地率,绿化率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,相对而言比较宽泛,树的影子也可以算入绿化率;绿地率是绿化用地占总土地面积的比例,所以绿化率一般要比绿地率高一些。小区的绿地率越高,小区的绿化环境就越好。


2.景观搭配


一个好的小区景观环境和植物种类的好坏也是非常重要的指标。小区的指示牌、灯光设施、硬质铺装、内部水景及花园等要搭配的合理。各种道路引导和危险警示的指示牌是否齐全,特别很多人喜欢夜跑,灯光是否亮堂,铺设的地砖墙砖是否具有艺术性,花园景观是否四季皆宜这些都是很重要的。


二、建筑环境


1.建筑形状、色彩


小区大门是一个社区的脸面,除了看是否美观大气,要看高度是否合适。建筑物的形状包括建筑本身的形状和周围能够看到的其他建筑的形状。不同的形状给人不同的感觉,就会产生不同的影响。形状以方正简单为好,避免奇形怪状给人异样感觉。楼体的颜色尤其重要,颜色不宜过多,多则杂乱,视觉不好;也不能过少,过少则单一,感觉枯燥;颜色也不宜太淡,更不要过深。要搭配的合理,错落有致。如果颜色过重、黑暗,给人以阴沉沉的感觉,看着压抑,极为不舒服。


2.娱乐休闲设施


小区园林绿化设计中应该显出实用性,小区内应布置长廊、座椅、儿童活动区等设施,用来满足小孩嬉戏、老人活动、品茶、下棋以及居民体育锻炼、健身等。如果设置有运动会所和游泳池,就更完善了。


3.商业配套


买房居住可能是一辈子的事情,小区周边有化工厂等项目的楼盘千万不能买,居住时间久了很有可能会导致慢性疾病的发生。另外,地处在交通主干道、高速路口等车流量密集区域的楼盘往往有噪音和空气污染的问题,不管是白天还是夜晚噪音都很大,而且灰尘较多,所以尽量避免购买靠路边的楼栋。


三、治安环境


1.安保条件


治安环境是指小区周围的治安状况,买房前应该事先了解当地的偷盗数量和犯罪情况。同时,应该了解下小区内业主的构成情况,他们的工作、学历等。物业管理包括的内容很多,比如房屋的维修与修缮管理、绿化管理、卫生管理、治安管理、车辆交通管理、公用市政设施管理、违章建筑的管理、其它的生活服务等。买房要关注物业管理的好坏。


2.内部交通环境


小区内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是非常关键的,这也是在看房中最容易忽略的问题。
目前作为楼盘卖点的“人车分流”(即汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰)因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境的质量,不过这类小区的的造价也会比较高。


这些污染要远离

很多人在买房的时候,关注得比较多的就是房屋的户型、配套、交通和房价等因素,但是有一些会影响到居住时舒适度的问题却从来没考虑到。住在市区总是不可避免地受到一些污染——噪音污染、有害气体污染、光污染以及电磁污染这四大“污染源”,这些因素都会影响到人们的居住品质。选房时要注意哪些小区污染源?

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一、噪音污染最为常见


大家都知道噪音,噪音污染指的是小区周边存在有影响正常生活的大频率的声音。在发展日新月异的城市中,常见污染就是噪音污染,而这一点也比较容易被人忽视。其实如果房子选择在比较吵闹的区域,对大家休息和居住会产生很大的影响。


二、有害气体污染影响健康


一般来说,散发有害气体的地方也是人们最不愿靠近的地方,因此购房者在购房考察时也应注意避开。
有害气体污染应该避开的地段:
1、现在人们比较关心的是住房不要靠近有害气体污染源,比如化工厂等;
2、如果靠近垃圾堆放场所等,其散发出来的气味估计也让住户难以承受,因此应避开为上策;
3、要远离餐馆的油烟排放口,这种气体也会影响到居住健康;
4、对于高架桥而言,因为车辆比较集中的缘故,高架桥附近汽车尾气的排放量远高于其他地方,有害气体也会严重影响到人们的身体健康。


三、光污染给生活造成不便


光污染其实并不是很常见,因此,有的朋友可能会存在一些误解,光污染是不是指的家里面的采光条件非常好呢?其实不是的,光污染常常是由于小区周边一些其他的建筑产生的,比如一些彩灯,广告灯箱等等。


四、电磁污染让人心神不宁


电磁污染会让人心神不宁,购房者还要尽量远离变电站或者高压线等场所。


电磁污染应该避开的地段:
1、对居民小区而言,目前能够直接形成电磁污染的有变电站、发电厂等,因此购房者在考察时一定要看看小区是不是靠近变电站;


2、不要太过靠近高压电线,因为有一些小区上空会有高压线经过,如果靠得太近,也无法避免不受影响,而且很危险。


我们在选房看房的过程中,不仅仅要考虑房子的价位,更重要的是给家人更加舒适的环境。本文中提到的四类污染问题,是值得所有购房者细看的,不要贪图眼前一时的利益,不顾以后以后几十年的生活,也不要等到灾难或者危害产生了,才明白健康、舒适的生活有多重要。因此大家应该结合自己的情况,着重考虑小区污染源的影响,选择更加适合自己状况的房子。


买房时如何判断小区环境的好坏

在我们眼中,买房子是一辈子的重要事,在选购房子前,除了看房子的价钱,选择户型与楼层之外,还要看看周围的环境,环境好了心情就好,今天小编就来为大家详细的介绍一下关于买房时如何判断小区环境的好坏的相关信息,赶快跟小编了解一下吧。

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第1、小区交通


小区的车位是否足够、车位面积大小如何、停车位的环境好坏、小区是否人车分流、在一些出入口或盲点区是否设置有交通安全类标志,都是在选房时要注意的。完全人车分流指在小区的外部设置地下车库的入口和出口,车辆不驶入小区内部,而是通过入口直接进入地下车库。有的小区,车辆不驶入小区内部,只是在小区的外围有一些地上停车位,其为不完全人车分流。


第2、绿地率


看绿化环境好坏的硬性参照指标是绿地率,绿地率=绿地面积/土地面积(新区建设的绿地率不应低于30%)。需要注意的是,绿化率并不等于绿地率,绿化率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,相对而言比较宽泛,树的影子也可算入绿化率;绿地率是绿化用地占总土地面积的比例,所以绿化率一般要比绿地率相对高一些。小区的绿地率越高,小区的绿化环境就越好。


第3、景观搭配


一个好的小区景观环境和植物种类的好坏也是非常重要的指标。小区的指示牌、灯光设施、硬质铺装、内部水景及花园等要搭配的合理。各种道路引导和危险警示的指示牌是否齐全,特别很多人喜欢夜跑,灯光是否亮堂,铺设的地砖墙砖是否具有艺术性,花园景观是否四季皆宜这些都是很重要的。


第4、小区物业


物业服务的好坏与否直接关系到购房者的居住感受。好的物管会对楼房和相关设施进行定期维修或维护,能使物业及其设备处于完好的状态和正常的运行,从而提高物业的档次和适应性。


第5、周围环境


买房居住可能是一辈子的事情,小区周边有化工厂等项目的楼盘千万不能买,居住时间久了很有可能会导致慢性疾病的发生。另外,地处在交通主干道、高速路口等车流量密集区域的楼盘往往有噪音和空气污染的问题,不管是白天还是夜晚噪音都很大,而且灰尘较多,所以尽量避免购买靠路边的楼栋。


关于小区环境好坏怎么判断的相关信息小编就为大家介绍到这里了,买房时不能只关注房屋的内部坏境,小区环境是我们生活的外延,我们不能忽视。希望小编总结的这些能够为你带去帮助。


人车分流有哪些优点

随着人们生活水平的提高,人们对居住平直的要求也越来越高,除了高绿化以外,社区内的环境的高标准建设也是人们要求的方面。近年来,“人车分流”已经成为小区规划建设的热门词汇和流行趋势,那么它有什么优点呢?快来跟小编一起了解一下吧。

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一、小区里人车分流的优点


1、安全


安全作为一项非常重要的指标,在任何规划中都是放在第一位考虑的,小区内实现人车分流后就相当于一座公园,小区内的道路就是绿色步行街,特别是对于老人和小孩来说人车分流更加安全,老人可以在小区内悠闲的散步,小孩可以在小区内尽情玩耍,不用再有被行驶车辆碰到的顾虑。


2、缓解停车压力


人车分流的小区,车库内的停车位是大于小区内总人数的,故停车位是非常充足的。人车混杂的小区,车辆多,行人多,车主的车速相对就会很慢,增加了停车的时间。车辆进出困难,而且车辆多停车位少,即使进入小区也不一定能有停车位。再说一句,人车分流的小区也便降低了停车的难度和缩短了停车的时间,无形中给用户以便利。


3、减少噪音和尾气污染


人车混乱的小区,车辆行驶时会有噪音和尾气排放,这一定程度上污染了小区内的空气,也影响着小区内住户的生活质量。噪音一定程度上也会对人的听力造成损伤,轻则听力衰退,严重则会导致听力丧失,对用户的身体健康也会有严重影响。


其次,尾气的排放无形中影响了空气的质量,长期在受污染的空气中生活会导致呼吸道系统的病变。而人车分流就恰恰解决了这个问题,人与车不在一处,大大减少了小区内尾气与噪音排放,一定程度上提高了住户的生活质量和幸福度。


二、什么是真正意义上的人车分流


在目前的实践情况中看,很多小区虽然打着人车分流的旗号,但实际上只能算是部分人车分流,就是一定规模上的人车分流,小区的车仍然可以进到小区内部,然后进入在小区内的车库入口进入地下车库。


也就是说,车辆还是需要经过小区内部道路,这样就造成有的不自觉业主会把车子停在路边,这样不仅没有达到人车分流的效果,还一定程度的带来交通堵塞的情况,更加影响大家的出行。


常是在小区的主入口设置地下车库的入口,车辆从主入口直接进入地下车库,进入所在组团、单元,然后通过地下车库进入单元电梯,对地面居民的活动基本不产生影响。可以理解为车库入口和外部道路直接连接。这样就杜绝了车辆可以进入小区内部的可能,就可以做到意义上人车分流。


虽然人车分流会增加房地产开发商的开发成本和物业管理成本,但是人与居住环境更加协调发展是大势所趋,所以人车分流值得推荐,以上就是小编为大家介绍的关于人车分流的相关信息了。希望能够为您带去帮助。


人车分流优点是什么

随着如今社会的发展,人们对居住品质的要求也越来越高,很多购房者在买房的时候会考虑小区内是否“人车分流”,那么小区人车分流的优点是什么?其实人车分流主要是通过小区道路出入口等的设计,将人流和车流分开,这样的话既能够保证小区内部的安全,又能够保证车辆出行的方便。

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一、小区人车分流的优点是什么


1、安全


安全作为一项重要指标在任何规划中都是首要考虑的,小区内实现人车分流后就相当于一座公园,小区内的道路就是绿色步行街,特别是对于老人和小孩来说人车分流更加安全,老人可以在小区内悠闲的散步,小孩可以在小区内尽情玩耍,不用再有被行驶车辆碰到的顾虑。


2、安静


小区内实现人车分流后,因为没有小区内没有机动车的行驶会格外的安静,小区内不会再有发动机的引擎声,这点在小区居民休息时段格外重要,毕竟谁也不想在熟睡中突然听到一阵发动机的轰鸣声和刺耳的喇叭声。


3、环保


目前住宅小区在人车分流的实践中,有部分人车分流和完全人车分流两种形式。大部分的小区采用的是部分人车分流,即一定规模上的人车分流,这类人车分流车辆可以进入小区内部,在组团内进入地下或半地下车库,然后通过地下车库的电梯可以直接入户;完全人车分流的方式通常是在小区的主入口设置地下车库的入口,车辆从主入口直接进入地下车库,进入所在组团、单元,然后通过地下车库进入单元电梯,对地面居民的活动基本不产生影响。


无论是上面哪种形式机动车的尾气对小区内空气的污染将会降到很低,另外因为上面两种形式都是采用地下车库的方式实现人车分流,地面上就可以腾出大量空间进行绿化,这两个方面都是小区内环保的一大进步。


二、什么是真正意义的人车分流


虽然有很多小区虽然打着人车分流的旗号,但实际上只能算是部分人车分流,就是一定规模上的人车分流,小区的车仍然可以进到小区内部,然后进入在小区内的车库入口进入地下车库。也就是说,车辆还是需要经过小区内部道路,这样就造成有的不自觉业主会把车子停在路边,这样不仅没有达到人车分流的效果,还一定程度的带来交通堵塞的情况,更加影响大家的出行。


真正意义上的人车分流,是在小区的主入口设置地下车库的入口,车辆从主入口直接进入地下车库,进入所在组团、单元,然后通过地下车库进入单元电梯,对地面居民的活动基本不产生影响。可以理解为车库入口和外部道路直接连接。这样就杜绝了车辆可以进入小区内部的可能,就可以做到绝对意义上人车分流。


真正意义的人车分流并不一定适合全部小区,首先,真正意义的人车分流造价更高,相应小区停车位的价格和租金也会水涨船高,而且有的小区比较小,小区内的业主也不多,所以也没有必要规划成真正意义的人车分流。


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