楼市告别“黄金时代”房企坚持“现金为王”

作者:每日经济新闻
来源:每日经济新闻
2019-05-15
摘要:
  3~4月,是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

  3~4月,是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

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  作为资金密集型行业,资金链对于房企而言至关重要。2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧,诸多房企在境内的发债受到了影响,而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上,未来3年间,房企的资金面显然会面临更大的压力。

  《每日经济新闻(博客,微博)》记者通过对部分典型上市房企年报的研讯,分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果,试图提供一个行业的观察视角,厘清在短债密集到期之时,房企的应对、处置方式以及后续的影响。

  这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷,在盈利与规模上都上了一个台阶。

  在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企,不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。

  冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一信条。

  “现金为王”的考量

  对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

  当下,行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。

  另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

  负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上,针对公司负债有所上升的问题,万科首席财务官孙嘉提出,万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式,公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

  据《每日经济新闻》记者了解,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

  典型的如泰禾,在开年之后就发起了“1号抢收计划”,最终带来10000组来访,实现单月认购50亿元,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。

  另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差、投资收益率较低的项目,发起了“去库存”的计划,并定期考核各个一线公司的完成情况。“对于未来,我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者。

  “过去几年,货值驱动下,不少房企规模快速增长的同时,库存也剧增。减少库存,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情,资金链紧张的会显得更加迫切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为。

  而在另一个衡量房企投资力度的指标上,基本面也正在向着更稳健的方向发展。在此前行业加杠杆的大背景下,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数,而今年有不少房企这一指标均已回正,例如万科、泰禾等。

  中指院的数据也指出,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比上年提升显著。

  窗口期融资的危与机

  虽然房地产市场的基本面没有变化,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开。克而瑞数据显示,今年3月,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。

  融资成本上也处于较低的水平。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间,境内发债成本多在5%以内;单月来看,2019年3月房企境外债券融资成本6.77%,达到2018年下半年以来的最低值。

  这意味着,无论是从规模还是成本两个指标来看,目前都是发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”。

  例如,恒大于4月15日公布的增发10亿美元优先票据,恒大即表示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出,剩余部分用作一般公司用途。

  又如,3月1日,雅居乐公告,已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先票据,所得款项用于为若干现有负债再融资。

  协纵策略管理集团创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析指出,对于很多房企而言,在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债。

  一名承接房企发债业务的人士也指出,目前发债是一个比较好的时机,利率方面有一些空间,“当然一些资金需求比较强烈的房企,利率稍高点也能接受”。

  但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了,因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产分析师指出。

  因而在这种背景下,频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力,毕竟这是最不需要成本的资金。“加速回笼资金、短平快地去库存,这是比较稳妥的做法。”上述分析师表示。


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房企今年拿地策略聚焦热点区域

  在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下,2018年,大多数规模房企在上半年仍积极补仓拿地,而下半年谨慎甚至暂缓拿地,收紧投资准备“过冬”。

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  克而瑞预计,在谨慎投资预期下,2019年房企拿地规模会继续下滑,投资拿地更趋于理性。整体而言,收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。

  Top10房企瓜分百强50%地块

  据克而瑞,2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%。分梯队来看,TOP10企业新增货值、建面集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块,而TOP3企业更是占到百强的24%。

  《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到,2018年全年,拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科,拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

  谈及拿地战略,万科管理层在业绩会上表示,万科投资是非常谨慎的,按照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合,还有政策机构的导向等进行的。

  “往后拿地会非常小心。”融创中国董事长孙宏斌在今年的业绩会上回应拿地策略称:“现在很多城市的土地市场偏热,拍卖地价比较高。去年年底、今年年初,融创把握短期窗口拿了一些地,主要在一二线城市,地拿得挺好的,量也不小。有好的机会,我们就坚决地拿,没有好的机会就算了,就放弃了。”

  从2018年百强房企布局选择来看,地域聚焦的投资策略明显。能级选择上,三四线依然是多数房企的首选。房企在三四线新增土储建面占比接近六成,比二线城市高出20个百分点,一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响,仅有4%。

  而在三、四线城市选择上,环一线城市周边三、四线更受房企青睐。在百强房企三四线投资TOP10城市中,环广州(楼盘)的佛山(楼盘)、环深圳(楼盘)的惠州(楼盘),以及环上海(楼盘)的嘉兴(楼盘)、南通(楼盘)等均有上榜,长远来看,这些城市受到一线城市辐射以及规划利好,市场发展依然可期。

  例如,新城控股延续了2016年、2017年投资布局向非核心的二三线城市倾斜的策略,2018年新增土储中三四线占绝对比重,建面占比超过74%。

  值得注意的是,在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下,过去一两年企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势或有所转变,将转变为回归一二线以及重点三四线城市,中梁、阳光城(000671)、中骏、雅居乐等企业都明确提出回归一二线。

  粤港澳大湾区成房企必争之地

  在城市布局中,粤港澳大湾区在众多房企看来颇具发展潜力,也早已成为房企的必争之地。

  “恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。”恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露,在2015年进军一线城市以后,恒大主要布局的是大湾区,大湾区的核心就是深圳,这是恒大近几年重点进入的领域,也相信恒大的战略布局,随着中国大湾区的落实,会带来巨大的市场效益。

  根据夏海钧披露的数据,恒大在大湾区目前总共有109个项目,4927万平方米,货值在1.6万亿元左右。其中,深圳有45个项目,土地储备2903万平方米。

  除广东起家的老牌龙头房企外,还有许多扎根于本土深耕的当地开发商,实力也不容小觑,在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地缘优势,以大本营为核心,在深耕布局的同时向周边城市辐射发展,典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等。

  “佳兆业在粤港澳大湾区,不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力,这是可以肯定的。“佳兆业集团主席郭英成在今年的业绩会上直言。

  根据披露,目前,佳兆业整体可售资源约1580亿元,可售面积约880万平方米,并持有土储货值4640亿元。截至去年底,佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,其中99%位于大湾区,可为佳兆业带来约1.8万亿元货值。

  佳兆业集团总裁麦帆在业绩会透露,今年公司拿地的预算、投资额在400亿元左右,去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区,今年至少要保持这个比例。

  值得一提的是,粤港澳大湾区也成为了众多外来房企争相布局的区域。在全国化扩张需求推动下,加上看好湾区未来的发展机遇,包括融创、世茂、龙湖、福晟等房企,都积极地在广州、深圳、佛山等地频频落子。

  “大湾区是龙湖看中的战略区域。”龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示,现在龙湖已经进入大湾区的7个城市,有约150多万平方米土地储备,权益储备超过100万平方米,货值逾530亿元。“我们会加大这里的布局。”

  邵明晓续称,由于西部、环渤海和长三角土储较为充足,未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。若按地区进行分析,龙湖大部分土储位于环渤海和西部,占比均在30%以上,长三角占20.7%。华中和华南相对较少,占土储比例分别为8.8%和5.9%。

  根据克而瑞的统计,2018年底,Top30房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米,其中Top10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米,占比超过50%。而根据国家统计局数据,大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米。按此来看,Top30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年销售。

  克而瑞认为,对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言,可以更好地享受政策所带来的红利,推动企业规模更上一层楼。


房企今年业绩目标关键词是“稳”增长

  从已发布年报房企的情况看,2018年房企普遍高效完成既定销售目标。然而面对2019年的销售目标制定,无论是龙头房企,还是千亿房企,哪怕过去一年普遍获得优异的业绩,但在制定新一年销售目标时,都不约而同放弃在规模道路上狂奔的模式,转而采取保守的态度。

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  在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下,2018年大多数规模房企在上半年仍积极补仓拿地,而下半年谨慎甚至暂缓拿地,收紧投资准备“过冬”。

  年报季接近尾声。

  过去的2018年,尽管千亿阵营大扩容、各梯队门槛提升,但房企普遍完成既定目标。面对新一年的销售目标制定,无论是龙头房企还是千亿房企,都放弃在规模道路上狂奔的模式,转而采取保守、谨慎的态度。

  不过,在Top3房企中,碧桂园和万科并未公布明确的业绩目标,恒大则喊出了6000亿元目标。可供参考的是,2018年碧桂园合约销售金额是5018.8亿元,万科是6069.5亿元,恒大是5513.4亿元。

  尽管市场有回暖迹象,但在“以稳为主”的政策大环境下,寻求有质发展,效益与规模并重,已经成为诸多房企的共识。从目前已提出2019年业绩目标的房企来看,规模房企目标制定相对谨慎,目标增长率普遍在20%左右,不仅低于2018年30%~50%的业绩目标增长率,而且与2018年业绩同比增幅相比也较低,更直观地体现了房企“降速求稳”的初衷。

  龙头房企控速明显

  综合2019年各家房企制定的销售目标看,龙头房企控速明显,并未对业绩增长提出更快要求。如前所述,Top3房企中仅有恒大提出2019年销售目标6000亿元,同比上升9%,而万科的回款目标有所下降,为6000亿元。

  就连一向激进的融创,2019年销售目标是5500亿元,同比增幅也没有超过20%。在今年的业绩会现场,融创管理层谨慎表示“对市场不那么乐观”“拿地要非常小心”。

  业内人士认为,对于规模已经达到5000亿元以上的特大型房企来说,2019年目标的考量仍然较为谨慎。

  《每日经济新闻(博客,微博)》记者观察到,从龙头房企表态来看,不再单一强调流量和速度,“控速提质”已经成为共同选择。反观新城控股、旭辉、远洋等大中型房企在规模竞争中并未刹车。比如,新城控股2019年业绩目标增长率为22%,旭辉为25%,远洋为28%等。

  根据梳理的房企业绩目标来看,千亿规模及以上房企2019年目标多处于10%~20%区间,千亿规模以下的房企2019年目标多处于20%~30%区间。

  谈及规模房企2019年业绩目标制定相对较低的原因,克而瑞研究中心认为,房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续,规模房企主动进行战略调整,对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。同时,2019年部分城市的限制性政策或将有微调,但不会偏离房住不炒、因城施策的调控主基调。对于房企而言,如何应对当前的行业周期,综合自身的资源储备和资本运营,为2019年设定合理的发展目标,也非常考验企业对市场走势的预判和管理层的智慧。

  房企高管谈2019年楼市

  事实上,房企业绩目标的设定也在一定程度上反映出房企管理层对2019年市场的谨慎态度。

  融创中国董事长孙宏斌在业绩会上直言“2019年我们还是要小心一些”。在他看来,政府政策大幅放松的可能性不大,房价还是政府的核心诉求,2019年不是那么乐观。

  龙湖管理层也在业绩会上称:“我们对2019年的市场预判比较审慎,保留弹性。”

  世茂房地产助理总裁邵亮公开表示,公司预计2019年市场还有10%的下行空间,但整体来看市场还是会有超过13万亿元的空间,所以对于前20名的头部企业来说,还是会有继续增长空间。

  “今年市场总体趋于平稳,其中上半年会低一点,下半年会高一点。”中海集团副董事长兼总经理颜建国认为,整个行业已经从高速增长到了一个平稳发展的阶段。今年房地产行业的政策核心是“稳地价、稳房价、稳预期”三个稳定;从全年市场来看,下半年可能会更好一点,不少地方政府的政策已经放松了,预期还有一段时间才会发生转变,所以销售上来得还不是很快。

  在富力地产董事长李思廉看来,今年政府的语调非常清晰,就是平稳发展,平稳固然不希望它大涨,也不允许它大跌,由于政府的强势和政府在资金市场的控制,相信今年也就这样了。

  绿地控股董事长、总裁张玉良则预计,今年房地产市场整体是稳中有降,存在区域化差异;在调控政策方面,应是一城一策,其中,三四线城市调控政策松动的可能性较大,一线城市和核心的二线城市政策松绑的可能性则很小。

  绿城中国董事会执行董事、绿城中国行政总裁张亚东则表示,目前楼市正处于调整期,调整对于对于讲品质的企业而言是正向的影响,今年的楼市将平稳向好。

  “不需要太悲观。”阳光城(000671)总裁朱荣斌在业绩会上称,尽管今年整体经济及行业形势仍充满诸多不确定性,但房地产在国民经济中的地位将更被重视,“房住不炒”主基调未变,“分城施策”调整迹象已经显露。

  阳光城主席兼执行董事林中预判:“这一轮的市场调整在年中时就会见底,市场不断趋稳,然后逐步恢复。”他指出,经过几年的调整,不少一二线城市都已见底,未来将有所反弹。

  恒大集团董事局主席许家印则认为:“这个市场是非常健康的,不会有房价大起大落。全国总的成交量不会比去年下跌,也会保持一个稳定的增长。”


弘阳与新城控股签战略协议 就业务项目方面开展合作

  4月18日,弘阳集团官微发布信息宣布,当天下午,新城控股集团与弘阳集团在弘阳上海(楼盘)总部举行战略合作签约仪式。

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  根据协议,双方将根据各自业务战略布局,全面开放项目合作,从而实现优势互补、资源共享。

  据观点地产新媒体了解,3月27日,弘阳集团与新力地产集团在弘阳集团(上海)总部举行战略合作签约仪式,双方将以房地产开发战略布局为基础,分享投资机会与优质项目,推动双方具体项目深度合作和落地。

  目前,弘阳集团已分别与旭辉集团、正荣地产、中粮地产(000031)、平安不动产、金科集团、新力等企业开展业务战略合作。


世荣兆业2018年净利7.96亿 同比下降12.79%

  据观点地产新媒体查阅公告显示,2018年世荣兆业营业收入23.53亿元,同比下降24.21%;归属于上市公司股东的净利润7.96亿元,同比下降12.79%;基本每股收益0.9841元/股,同比下降12.79%;资产总额73.16亿元,同比增长2.75%;归属于上市公司股东的净资产26.93亿元,同比增长8.77%。

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  报告显示,珠海(楼盘)是世荣兆业主要房地产项目所在城市。2018年,世荣兆业深耕珠海西区区域市场,保持着有力的竞争优势,同时受益于政府关于房地产调控的多项对冲政策及珠海战略地位的日渐凸显,公司2018年度经营情况良好,房地产开发及销售情况趋于平稳。

  此外,公司房地产储备方面,报告显示,世荣兆业在珠海累计持有待开发土地面积82万平方米,计容建筑面积179万平方米。

  公司融资方面,银行贷款融资余额22.29亿元,融资成本区间5.225%-5.9375%,期限结构中长期15.27亿元,短期7.02亿元。

  占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品中,商品房营业收入22.41亿元,同比下降24.33%;营业利润9.7亿元,同比下降13.90%;毛利率62.11%,同比增长5.32%。


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