购房合同的补充协议都写什么?一定要知道!

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-05-19
摘要:
购房合同的补充协议是很重要的一部分内容,有的朋友却会忽视了补充协议的存在,标准的购房合同会因为条款的局限性而使很多细节无法体现,因此在签订购房合同的同时还需要签订一个购房补充协议,那么购房合同的补充协议包括哪些内容呢?

购房合同的补充协议是很重要的一部分内容,有的朋友却会忽视了补充协议的存在,标准的购房合同会因为条款的局限性而使很多细节无法体现,因此在签订购房合同的同时还需要签订一个购房补充协议,那么购房合同的补充协议包括哪些内容呢?


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一、什么是补充协议

补充协议是依靠合同存在的,补充协议是对原合同的补充或者变更,一般要明确约定,如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准,但原合同明示不得变更的条款,补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。


1、交房标准

购房合同中已经明确了交房的日期和时间,但是对于房屋交接的一些细节问题可能并不能再购房合同中具体体现,所以补充协议中购房者可以将交房标准罗列出来,关于交房标准这一点,毛坯房的要求一般都是最基本的质量问题,精装房则需要格外注意,建议能在补充协议中明确到装修材料的品牌、型号、颜色、材质等,尽可能避免含糊不清的词汇。


2、约定房产证办理时间

一般购房合同中都会规定有交接房屋的具体时间,但对于房产证办理的时间却没有明确的规定,为了防止房产证不能及时办理,所在补充协议中可以规定房产证办理的时间。如果因为开发商的原因导致房屋产权证无法办理,应该要求开发商承担相应的责任。


3、贷款办不下来的责任

现在买房子都是班里按揭贷款的比较多,一般办理房屋按揭贷款都不会存在什么问题,但是也有一些特殊情况发生,购房者在签了合同付了首付之后,贷款却办不下来,房子买不了,那购房者该怎么办?责任该由谁来承担?这些都需要在补充协议中提前约定好。如果没有在补充协议中约定好,那么后期出现这种问题,责任就不好明确了。


4、约定公摊面积

补充协议中可以做好公摊面积的约定,公摊面积比例和位置由于公摊属于隐性面积,不仅要有一个具体的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。另外,赠送面积可能占用了公摊,比如顶层楼台、一楼庭院等属于全体业主共有,开发商无权赠送。


5、装修标准

补充协议中明确装修标准的情况一般是针对精装房的,购房者容易被精致的样板间所迷惑,但实际入住后各种问题却频频显现,不可谓不糟心。所以购房者可以在补充协议上应就装修标准进行具体的约定,如施工节点,在隐蔽工程覆盖之前,必须购房者到场查看并签字才继续施工;不要笼统的约定使用进口材料等表述,要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。


6、明确退房的责任

如果由于开发商自身原因而需要退房的情况发生,那么购房者在补充协议中要约定详细开发商是什么样的责任,最重要的是要写明在确定的日期内开发商退还房款、装修款等,赔偿违约金,甚至包括银行的利息、罚金等。


7、物业管理问题

除了一些大型的开发商的物业是自己经营以外,很多开发商的物业管理都是外包给一些物业公司的。外面的物业公司好坏如何都不清楚,如果是新小区的话,前期都是由开发商指定物业进行合作,或者自己有物业公司进驻,但无论怎样,购房者都要明确物业公司是哪个,资质如何,物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等。



8、开发商的其他承诺

有的开发商在销售房屋的时候会做出一些赠送的承诺,有的承诺楼盘周边会建有商场、医院、学校等配套,收房之后业主才发现并被骗了,而开发商却拒绝承认曾经许下承诺。口说无凭,为了维护自身利益,在补充协议中将承诺一一写清楚,并注明违约责任。


以上就是关于购房合同的补充协议中应该包括的内容了,在签订购房合时,对于没有约定或者约定不明确以及约定不符合购房者利益的问题,购房者往往可以与开发商协商签订补充协议,这样才能更多的维护自身的权益,避免发生房产纠纷问题。

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2019最新经济适用房买卖政策

如今,房价居高不下让很多打算买房的刚需族望而却步。经济适用房的出现就很大程度的解决了这方面的苦难,可能有很多人不了解经济适用房相关的知识。什么是经济适用房?经济适用房出售条件是什么?下面小编会就这个问题给大家详细的介绍一下相关内容。


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什么是经济适用房

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。


经济适用房相对于商品房具有3个显著特征:经济性、保障性、实用性。经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅。


经济适用房买卖政策

销售价格:

经济适用房销售的价格,按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成:征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。


1、什么房子能卖一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。 

①对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。


②对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。


2、卖了房子后的结果 经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成:征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。


1、什么房子能卖

一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。


①对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。


②对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。


2、卖了房子后的结果

经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。


以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。


3、怎么购买

① 已经住满5年的经济适用房

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件,任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外,不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。


例如:购买一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米,现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房,其总购房款为 3600×95=342000元,除购房款外,购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税,以及342000×0.0005=171元的印花税。 


②尚未住满5年的经济适用房

经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户,首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分,则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。 


4、如何选购经济适用房

首先,结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素,再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。其次,到项目现场考察,了解项目本身的配套设施,并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇,要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有,对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。


第三,根据自身的居住要求,详细了解经济适用房的户型结构及面积大小,以及通风、采光、朝向等基础资料。


第四,对房屋的权属关系要有详细调查,特别要注意房屋是否有共有人,防止购买后,引起不必要的麻烦。另外,特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。

如何判断一个小区是否宜居...

随着经济水平的提高,人们对于生活质量的要求也是更高了,对于住房的选择也是多了许多要求。特别是选择一个宜居的小区,对于人的身心健康都有很大的好处,那么,怎么判断你的小区就是一个宜居的小区呢?


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一、小区所在的区域地段

站在宜居的角度看,好地段并不等同于公认的黄金地段,也未必就是中心城区或繁华路段,当然更不一定是CBD、金融街或中关村的代名词。它不仅与环境、交通、配套有着千丝万缕的联系,更与我们日常的生活、工作和社交密切相关。兼顾便利性与舒适性,这是宜居地段的最基本要求。


二、便捷的交通环境

交通对于宜居小区很重要。近年来,城市交通干线的普遍贯通,将景色宜人的城郊社区与城市的繁华喧嚣连成一线,激活了城市周边板块,使得不少楼盘升值很快,并更加适宜居住。市区内的楼盘要想在开盘后迅速销售一空,也都把交通的便捷顺畅当卖点。


三、小区的生活配套设施

很难想象供暖不足、供水不畅使我们在现代文明社会还要体验没有温饱的蛮荒;也很难想象您的孩子要长途跋涉去上学,您年迈的父母还要风尘仆仆奔波于医院与家之间。没有交通便利的小区必定是一座“死城”;没有餐饮娱乐、灯光夜市的小区也必定是一座“睡城”。


四、一个好的小区规划

小区规划则更多的是关注居民的生活环境和生活质量。一个好的小区规划,在园林、会所、商业和教育等要素的综合规划方面都要回体现。做好社区规划,不仅是一个技术问题,更是一种责任。


五、户型

在买房的时候,大多数额绝对会把户型考虑进去。如果处理好各个房间之间的联系也是需要花费不少的时间的。所以在选户型时,建议业主们不要苛求选最好的。毕竟,一味追求最好的,有可能并不是最适合自己的。


六、园林景观

业主们再选择房屋时,对于小区的园林景观也成了一大关注点,一个让设计者绞尽脑汁的园林景观,让业主觉得美观外,也会让业主劳累了一天时,得到放松的好心情。


七、物业管理

物业管理的重要性如今许多业主都感同身受。它包括着社区的治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电设备维修保养等方方面面的事情,涉及到社区生活的各个层面、各个角落。


八、人文氛围

一个人文氛围好的宜居社区,远不止于临近科研院所、文化娱乐设施等硬件,其中社区对独特地域文化的传承,居民教育程度,生活方式等因素无所不包。


良好的居住环境能够帮助人们在回家后迅速放松,能让居住在其中的人乐在其中,让住户产生归属感、认同感、安全感的家园。所以,一个宜居的小区也是很重要的。

利率上调对于已经买房的有影响吗

现在有很多家庭在买房时都会选择贷款,一来可以缓解一时的经济压力,二来也不会影响当下的生活品质。贷款买房需要按照实际的贷款利率来偿还贷款,近段时间以来,各大银行纷纷上调贷款利率,那么这对已经买房的人有影响吗?


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通常房贷利率是向上浮动,如果是银行上调利率,之前购房的朋友贷款利率,正常是不会影响的。因为购房者与银行贷款利率是属于合同,对双方有约束力,因此银行单方面的上浮利率,并不会影响到上调之前的购房者,而是按之前约定的利率继续履约。作为准备买房的朋友,就显得不友好。本来房价就很昂贵,房贷利率上涨,贷款同样的钱,但是每个月需要还更多钱,这样二三十年下来,连本带利增加很多,而辛苦赚的钱都用来还款,最后只剩下房子。


目前我国存贷款利率,是由央行提供指导利率。会制定一个基准利率,允许银行在这个范围内上下浮动。现在央行基准利率4.9,还没有上涨,如果没有买房准备买,就要看按揭贷款银行的利率,每个银行有点不一样,一定和银行签约定的贷款利率为准。当然了,全款买房无所谓。如果贷款利率高,那么就要多出点按揭费用,一般差距不大,贷款利率低就少点利息。如果国家上调贷款利率,之前的购房者,房贷也会随之改变的。房贷的确是有合同,之前的房贷当然按照之前的利率还款,之后的利率按照之后的利率计算,这个都已经是固定的,没办法更改。但是银行会按照一定的时间节点,对之前的购房者,贷款进行利率上调。这个具体增加多少,就需要看你当初签订的按揭、抵押合同是怎么约定的。


很多银行会在合同中,有一个具体的条款就是用来约定利率调整的。一般情况下,基准利率、上下浮动的比例、每个月需要支付的利息是写的合同里的。一般情况下,银行会在按揭、抵押合同中规定,银行有权限在1年核定一次利率,并对利率进行调整。比如今年的利率提高,根据合同的约定,必然支付的利息会变多。每家银行的规定还不一样,所以对于银行的合同,还是要仔细阅读,毕竟跟自己利益相关,有备无患。这里小编介绍一本书,介绍了很多关于买房的知识,感兴趣的读者可以看看。


害怕房价的再次上涨,又不甘心利率的上浮带来的损失,买呢还是不买呢?大部分人都认为房价还要上涨的时候,于是在利率上浮的情况之下,还是会选择购买房子,只不过是意愿度会降低点。如果预期未来房价会下跌的话,那么绝大部分人都会等待。其实,终究还是看你是不是刚需用房,就算利率上浮,还是会坚持买房,因为以后再买,付出的成本更高。而已经买房的朋友,目前是没有影响的。你们会在利率上调的时候,买房吗?

公积金新政策 这些房子不能用公积金贷款

面对高昂的房价,相信在2019年大家仍然会首选公积金贷款买房,毕竟公积金贷款利率要低于商业贷款。但是,随着楼市调控的升级,想要成功使用公积金贷款买房可并非易事,在此,小编要说的是,2019年公积金贷款买房可要注意这4点,否则还是别买了。


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一、先讲讲哪些房子无法使用公积金贷款

1、小产权房

小产权只有乡政府颁发的不动产权证,并没有国家所颁发的不动产权证,因此小产权房又俗称为“乡产权房”。正因为小产权房没有真正意义上的不动产权证。因此住房公积金管理中心可是不认可小产权房的,自然就无法使用公积金贷款。


除此之外,没有不动产权证也是无法使用公积金贷款的。因为不动产权证可是证明房子产权所属的唯一凭证,如果你买的房子连不动产权证都没有,那银行怎么判断房子是不是你的呢?自然也就不会给你放贷了,因此,没有不动产权证的房子也无法使用公积金贷款。


2、公房

公立学校或医院等名下的房子就属于公房,无论您的目的是什么,也无论您是个人还是企业,都无权处置公共住房,如果你购买这些公共房屋,那么你将不能使用公积金贷款,所以无论公共房屋多么便宜,小伙伴们都不应该去购买哦。


3、违规建造的房子

对于那些违规建造的房子,随时都可能面临被强制拆除,更别说使用公积金贷款买房了。因此大家在买房时一定要注意查看开发商的五证,因为如果开发商五证不全,那么他所建造的房子从本质上来说就是违规建筑。


屋没有房产证:房地产证书可是证明房屋财产的唯一证据,如果你买房子的时候没有房产证,银行自然不会贷款给你,因为银行将无法判断房子是不是你的?当然,它也就不会借给你钱,因此,没有房产证的房屋是不能使用公积金贷款的哦。


4、房子面积太大

住房公积金是员工的一个福利政策,最初的目的是满足购房族的需求,不是为了投资而买房,所以,如果您购买的房屋面积太大的话,将超出居民普通商品房的范围,那么,您也就将无法使用公积金贷款购买房屋哦!


二、再来讲讲2019年公积金贷款买房时,可要注意这4点

1、注意公积金缴存时间

不少城市都规定,只有公积金连续足额缴存一定的时间,才能申请公积金贷款。因此大家要想使用公积金贷款买房,那么就要注意自己的公积金缴存时间,如果缴存时间不够,那还是延迟买房计划吧。


2、注意个人征信

无论是商业贷款还是公积金贷款,个人征信良好都是你获得房贷的一大前提条件。因此在申请公积金贷款前,大家一定要保持个人征信良好,千万别出现逾期还信用卡、欠缴生活费用等不良记录。


3、注意公积金贷款额度

随着楼市调控的不断升级,许多城市纷纷下调了公积金贷款额度,这对于购房者来说,显然不是好事,因为这一意味着他们要提高首付比例了。因此大家在申请公积金贷款前,一定要注意公积金贷款额度。


4、注意申贷资料

如今,房贷审批越来越严格了,如果你的申贷资料不完整或者存在造假行为,那么公积金贷款很可能会被拒绝。因此在申请公积金贷款前,大家一定要提前准备好申贷资料,以免出现被拒贷的情况。交够了住房公积金,那么也是无法使用公积金贷款的。


在这个房价上涨的时代,如你买房时不能使用公积金贷款,那将会增加买房的成本,这显然是大多数人不愿意接受的。在2019年,上述这几类房子一定不能买,否则即使有足够的住房公积金,也不能使用公积金贷款。

二手房的房龄到底有多重要?知道这些不吃亏

在买房子时候不少的人们对于二手房很青睐,因为二手房不仅房屋价格便宜,而且房屋的性价比也会更高一些。在买二手房时候对于房屋的房龄也是大家关心的问题,毕竟关系到房屋质量和居住年限的问题。那么买二手房几年房龄最好?二手房的房龄有哪些影响?我们来了解下吧。


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二手房的房龄有哪些影响?

1、价值增长空间小

一般情况下,购房者在买的时候最关注的问题之一就是房龄了,尤其是二手房的房龄,房龄对房屋价值的影响主要体现在价值增长空间,市中心的老房子虽然有着地段的优势,但不要忘了,这些地段的房价本已十分高昂,缺乏新的概念刺激房价上涨了,只能随行就市。更重要的是,老房子会逐渐面临建筑折旧的问题,老房子所在的社区环境一般也不大好。随着老房子的价格逐渐走高,建筑的逐渐折旧,社区环境的恶化,出售变现反而可能存在一定的难题。


2、使用年限短,物业成本增加

想必大家都有所耳闻,二手房的房龄跟房屋的使用年限也有着密不可分的关系,我们都知道,目前国有土地上的住宅使用年限是70年,如果房龄越大也就意味着实际有效使用年限的缩短。此外,房龄越大,房子的使用时间也就越长,相应地会产生一定的房屋维修费用,增加物业的维护成本,购房者的实际购房成本也就无形的增高了。


3、贷款难

现在,贷款购房已经不是什么新鲜事了,如果想要购买的二手房房屋太老,最直接的影响就是贷款的缩水,老房子贷款额度较低,或者有的银行直接不予放贷。这主要根据房屋的评估结果来决定,之所以难贷款,很大一部分原因在于土地使用年限的缩水。


老旧的二手房房屋的土地使用年限会缩短很多,因为这个因素,会严重影响二手房房屋的评估价格,如果你看重的房子土地使用年限已经超过30年,那么获得银行贷款的难度会变得非常大,而且愿意放贷的银行给予的贷款额度也非常有限。


4、或存在安全隐患

房屋的安全性是我们首要考虑的因素,毕竟我们买了房子首先要保证我们自己的安全,房子建造的越久,使用的时间越长,其实多少由内到位都会有一定程度的损坏,可能需要维修,特别是厨房厕所等。而且以前的建筑材料和建筑工艺都较为落后,可能会存在安全隐患。


买二手房几年房龄最好?

1、买二手房的时候,房龄和小区新旧和管理有关;一个成熟的二手房小区,一般管理都非常的成熟,小区的舒适度,车位数量,管理理念等等,否非常的关键;一是现在买房,一个重要的指标,停车位;人人有车的时代,已经到来,小区里的车位是越来越值钱,也越来越紧张。


2、购买二手房,最好避免购买房龄在10年以上的旧房子。因为这样的房子再过5-7年,房龄就接近20年了,到时想要出售银行是否愿意放贷都成问题,即使能够贷到款额度相对也会低很多,且银行可能会要求较高的首付款,并且无法享受利率优惠,这些都不利于该物业的出手转让。


3、二手房的房龄和贷款有关系;现在买二手房,2000年以前的房子,都不能办理贷款,理由就是房龄太长,实际这些房子都是预制板的,不符合抗震和安全要求,当然那些电梯房还是批贷款的,高层是可以办理的;


4、二手房贷款最长年限是20年;但是有的银行规定,房龄加上贷款时间,不超过35年或者45年,这就好玩了;也就是说你买的二手房20年房龄,只能贷款15年,这个是一个要考虑的一个因素。


大家在购买二手房的时候,一定不要忽略二手房的房龄,因为二手房的房龄跟入住之后的生活息息相关。如果您也为购买二手房的问题困扰,希望小编总结的这些知识能够为您带去帮助。


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