欧盟2018年房价指数出炉:东南欧国家领跑,中东欧投资回报率更高

作者:第一财经
来源:第一财经
2019-06-12
摘要:
  在长期低利率货币政策的刺激下,近年来欧盟各国房价保持快速上涨,其中涨幅最快的是在东欧、南欧国家。

  在长期低利率货币政策的刺激下,近年来欧盟各国房价保持快速上涨,其中涨幅最快的是在东欧、南欧国家。

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  近日,欧盟统计局(Eurostat)发布了2018年第四季度的房价报告。报告显示,该季度欧盟、欧元区的房价与2017年第四季度相比,均上涨了4.2%。与2018年第三季度相比,则分别上涨了0.6%与0.7%。

  欧盟国家中,去年第四季度房价同比涨幅最高的是位于东南欧的斯洛文尼亚(18.2%),其次是来自东欧的拉脱维亚(11.8%)和捷克(9.9%)。

  而在西欧发达国家中,去年卢森堡、荷兰的房价均上涨了9.3%,并列第一。其他欧盟主要国家的房价涨幅由高到低分别为:葡萄牙(9.3%)、西班牙(6.7%)、德国(4.6%)、法国(3.2%)、英国(2.6%)、比利时(2.5%),唯有意大利出现了下跌(-0.6%)。而希腊未进入统计。

  自2013~2014年欧洲央行开启量化宽松与降息的阀门以来,欧盟各国房地产市场便迎来了牛市,至今仍未有消退迹象。随着今年欧元区通胀再度疲软,加息遥遥无期,楼市的热度或将进一步延续。

  在中东欧地区,近年来,由于外来资金流入,该地区房地产市场明显升温。

  美国房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)奥地利分公司的CEO里德(Andreas Ridder)表示,东欧的房产十分受到投资者的欢迎,2018年仅波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚这五个东欧国家,就有125亿欧元的资金流入,创下历史新高。

  据欧盟统计,波兰房价去年上涨了7.6%,斯洛伐克6.8%,匈牙利8.9%,罗马尼亚5.3%。

  房地产服务公司高力国际(Colliers)在最新的中东欧(CEE)房产报告中指出,2016~2017年起,东亚的资金开始大量流入中东欧地区,其中主要来自新加坡、中国、马来西亚、日本和韩国。

  报告认为,与已经较为成熟的东亚房市相比,中东欧地区的商业房地产投资回报率更具吸引力。


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长沙停止二套房契税优惠,4月22日起按4%税率收取

  一城一策,地方政府调控再放“大招”。

  4月15日,网上多位房产大V在朋友圈晒出一份文件显示,4月22日起,湖南省在长沙(楼盘)市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策,即对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税。 21世纪经济报道独家求证到,这一文件确已印发。

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  据21世纪经济报道记者了解,2016年2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定,对个人购买第二套改善性住房(指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房)90平米及以下减按1%,90平米以上减按2%征收契税。过去三年多时间,长沙对二套房的政策一直按照上述文件执行。

  21世纪经济报道记者向长沙市住房和城乡建设局电话求证这一消息,对方表示,这一文件确实存在,是由湖南省财政厅和税务局牵头印发,相关解释应当以这些部门的答复为准。

  随后,记者又向湖南省财政厅致电求证,但电话并未接听。


这个二线城市,大机会来了?!

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  在由组织的“推动高质量发展调研行”上海(楼盘)站情况通报会上,上海市发改委副主任朱民透露,长三角区域内将诞生新的自贸区。

  朱民还表示:

  上海自贸区要高度配合长三角区域内其他自贸区,在引领长三角高质量发展方面要发挥更大作用。

  那么问题来了:长三角区域内“新的自贸区”将花落谁家?

  从朱民的表述方式上看,显然不是上海。上海早就设立了自贸区,而且在“海南(楼盘)全岛自贸区”之后,获得国家特批将扩大自贸区面积。因此,“新的自贸区”显然不是说上海的“自贸区扩容”,因为是“新的”。

  目前国家一共设立了12个自贸区,在长三角有两个,分别是上海自贸区和浙江自贸区。其中浙江自贸区非常特殊——一般来说,一个省的自贸区会分布在两三个城市,以示利益均沾,而且省会城市一定不会漏掉。但浙江自贸区的三个子片区全部在舟山,杭州、宁波都无缘自贸区。

  浙江自贸区为什么这样特殊?或许跟国家的海洋战略、石油战略有很大关系。

  其他10个自贸区,分别设在广东、福建、天津(楼盘)、河南、湖北、辽宁、重庆(楼盘)、四川(楼盘)、陕西和海南。

  也就是说,长三角“三省一市”里,安徽和江苏都还没有设立自贸区。所以,如果在长三角增加一个新的自贸区,理应是江苏或者安徽。

  相比之下,江苏可能性大很多,因为江苏是中国外贸第二大省。2018年进出口总额几乎是安徽的10倍。

  按照多数省的“玩法”,江苏如果设立自贸区,有较大概率也是分为三个片区,涉及三个城市。南京(楼盘)、苏州(楼盘)应该是不会被遗漏,第三个片区是给连云港(楼盘)、徐州(楼盘)、无锡(楼盘)还是南通(楼盘),有待观察。

  2019年1月5日,南京市委书记在“南大商学院”的演讲里,就谈到了南京设立自贸区的可能。

  这位主政南京的官员在PPT里说,南京有三件事正得到国务院和省委省政府的支持,分别是:南京成为“国家中心城市”,在南京设立自贸区(作为江苏自贸区一部分),南京和新加坡的合作。

  如果“江苏自贸区”获得批准,当然是江苏的大利好,也将是南京的大利好。

  事实上,做大做强南京,不仅仅是江苏省、南京市的想法,也是国家的要求。中国正在全力推动“新兴城镇化”,其核心内容就是通过中心城市建立“城市群”,并发展出真正的“都市圈”。

  2018年2月至5月,中央第七巡视组对江苏开展了巡视,7月中央巡视组向江苏省委反馈了巡视意见。其中一项重要的意见就是“省会城市功能作用发挥不够”。

  根据中纪委、监察委官网公布的“中共江苏省委关于巡视整改进展情况的通报”,江苏省针对南京的发展问题,提出了如下整改措施:

  指导南京市充分发挥位于交汇点和长江经济带建设、长三角一体化发展等重大战略叠加区的区位优势,抓住国家将南京定位为特大城市的重大机遇,进一步解放思想,更新发展理念,提高目标定位,完善发展思路和政策举措,加快提升省会城市功能和中心城市首位度。

  一是大力推动南京建设国家综合交通枢纽示范城市。把南京综合交通枢纽建设放到全省现代交通运输体系建设中来谋划,修编完善全省铁路、轨道交通、高速公路、航道、航空建设规划,聚焦提升南京枢纽地位,加快推进高铁南京北站和北沿江、宁淮、宁宣(黄)、宁扬、宁马等铁路建设,着力打造“米”字型高速铁路网;加快推进过江通道建设,打通江北新区建设发展的交通瓶颈制约;推动全省港口资源整合,加快发展水铁联运、江海联运等多式联运,加快南京长江航运物流中心建设;以南京禄口机场为龙头,整合全省机场资源组建东部机场集团,加快开拓国际航线,推进航空物流相关重大项目建设,着力提升南京禄口机场的国际化水平和辐射带动能力。

  二是支持南京创新发展、加快产业转型升级。集聚全省资源,积极协调中科院等科研院所,大力支持南京建设综合性科学中心;大力推动紫金山实验室建设,协调推动未来网络等国家重大科技基础设施建设,支持开展基础研究、原始创新,努力解决科技创新成果“有高原、缺高峰”的问题;支持南京加快培育战略性新兴产业,协调推进重大产业项目建设,着力打造新能源汽车、集成电路、生物医药等产业地标;支持南京江北新区建设发展,大力推进各类创新载体、产业项目和基础设施建设,集聚高端发展要素。督促南京认真落实《关于加快全省化工钢铁煤电行业转型升级高质量发展的实施意见》,协调推动沿江相关企业有序转移。

  三是省委专题研究南京发展的重大问题。南京市委、市政府已经梳理上报需要省级层面协调解决的重项,省委明确由常务副省长牵头做好具体协调推动工作,省委常委会将召开专题会议研究。

  由此可见,“做大做强南京”已经是一个中央、江苏省高度重视的命题。

  那么一个新的问题出现了:去年中央巡视组也对山东提出了同样的要求,今年1月济南(楼盘)就宣布吞并了莱芜。济南的总面积从8177平方公里,增加到了10244平方公里。

  南京市的总面积目前只有6597平方公里,小于面积扩张之前的济南,在省会城市里排名靠后。

  南京会不会扩容?

  目前,以省会城市为代表的“中心城市”面积普遍做大到1万平方公里,似乎正在成为趋势。比如同为长三角省会城市的合肥(楼盘),通过拆分巢湖的方式,把面积扩大到了1.14万平方公里;而杭州的面积更大,为1.6万平方公里,是南京的2倍还多。

  可以看出南京偏居江苏的西南隅。跟南京接壤的地级市为镇江、常州和安徽的滁州、马鞍山。跨省扩张面积,这个可能性非常小。

  所以,把镇江并入南京,是南京扩容的最便利方案。

  镇江面积是3843平方公里,并入后南京总面积可以达到10440平方公里,正好超过1万平方公里,总人口也可以超过1000万。

  跟粤港澳大湾区相比,长三角的最大问题是“人气不旺”,或者“旺财不旺丁”。

  从上面表格可以看出,珠三角四大城市小学生人数比长三角四大城市多了24%。

  杭州和南京的人口规模,跟广深相比差距甚大,甚至无法跟东莞(楼盘)相提并论。因此,南京和杭州要做大做强,首先要抢人口。至于南京,还要扩张面积才行。

  当然,至于“长三角新的自贸区”到底花落谁家,我们还要等待官方正式的消息。至于南京扩容,目前更只是民间猜测。

  但不管怎样说,中央要求南京做大做强,发挥中心城市的作用,这是毋庸置疑的。因此,大利好早晚会降临南京。

  南京目前汇聚资金超过3.45万亿,在内地仅次于北京(楼盘)、上海、深圳(楼盘)、广州(楼盘)、杭州、成都和重庆,位居第八,超过了GDP更高的天津、武汉(楼盘)和苏州,说明南京聚财能力强大,经济实力存在低估。再加上南京科技、高教实力强大,未来这个城市非常值得看好。


哪些企业在拼命抢地?哪些城市地热了?


  从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行,3月下旬来部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。4月首周包括无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。那么到现在看,在全国拿地积极的企业有哪些?

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  而在三四线,房企拿地也逐渐开始增加。

在融资压力有所缓解下,部分企业再次开始进入土地市场抢地,2018年土地市场因为持续的调控为明显降温,部分企业拿地较少,而在最近降准,市场出现复苏迹象的情况下,房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃。溢价率上升迅速。


  从全国看,土地市场依然处于平稳中,全国多城市土地成交2019年开年依然处于调整,特别是一线城市, 但虽然一二线城市调控政策严格,对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。从总体土地市场看,三线城市成交额下调下,不排除有进一步微调楼市的政策出现。

  从拿地企业看,包括苏州等城市出现了地方国企的积极拿地,这些都影响了土地市场的最后成交价格。

  另外,从拿地企业看,中型房企为主,在房地产市场竞争中,龙头房企逐渐放缓规模扩张,但中小型房企,继续加大规模扩张,成为了最近拿地市场的主力。

  地价升温了,房价会如何?

  北京(楼盘)楼市二手房住宅,前两天分别网签70套和25套,去年清明小长假前两天分别网签69与39套。新建住宅签约3套、2套,去年同期签约分别是9套8套。上海(楼盘)新建住宅分别签约80套169套,去年同期分别是54套与60套。

  广州清明节前2天新建住宅网签分别是197套与143套。包括厦门(楼盘)等城市,小长假个别项目开盘需求量比前期有明显上升。

  因为小长假网签各地节奏不同,整体看,小长假前后,市场分化明显。

  土地市场则也分化明显:

  小长假各地市场分化明显,北京市场看房量相比3月下半月有所减少,但依然处于高位,其他一线和部分二线城市市场也处于相对较高水平。

  从未来趋势看,虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势,但从趋势看,4-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是之前调整过价格的城市。

  首先:最近市场成交量环比上涨主要是因为2月春节月低迷,但同比数据上涨,与最近市场预期升温有关。很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松,出现购房者怕踏空的心理。

  其次与供应增加也有关系,上海3月入市面积为78.8万平方米,环比增加194%,同比增加100%。从投放节奏来看,下半月呈现井喷,周度投放量维持在20万平方米以上

  北京入市也持续高位,3月北京供应商品房住宅3707套,继续增加供应,库存积压也持续上升,目的库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控2年多来的最高点。2019年入市的限价房有望超过6万套。

  第三:各地楼市政策基本平稳

  多个城市针对楼市出现的谣言发布政策,包括济南(楼盘)、郑州(楼盘)等地,辟谣松绑限购限价。整体看,楼市最近出现小阳春,市场各种谣言明显出现。

  济南也住建局与公安局联合发布通知。

  楼市继续发展,房地产调控政策也持续,最近各地微调市场不断,也有部分城市重申政策稳定:人才政策继续密集出台,包括高碑店等城市的人才政策明显与购房挂钩。对于市场来说,对政策预期宽松成为市场主流。

2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。地方主导调控,在房地产市场平稳甚至下行的趋势下,过去过于严格的调控政策出现变化已经成为趋势。只要信贷政策不出现全面变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。但对于大部分之前已经进入调整的市场来说,出现反弹也成为趋势。


海外置业热潮来临 合硕海外板块成立

  随着国内房地产价格经历多年上涨之后,“房住不炒”的紧缩调控,开启了打击房产投资投机需求之路,全国房地产市场总体呈现降温企稳之势。

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  而与国内的地产市场形成反差的是,金融危机之后海外房价泡沫已基本消退,并随经济复苏重新步入上涨通道。国外房地产市场相对完善的法律法规,成熟稳定的发展状态,以及较高的租售比回报,成为置业投资的坚实保障。正是因此,国内楼市调控的收紧,反而让越来越多的投资者将目光放到了海外房产市场上。海外资产配置的需求因此而连年增加,大量高净值人士在全球范围内寻找优质投资资源,分散国内投资理财风险,催生海外置业的热潮。

  特别是最近几年,“全球化”浪潮的兴起和金融知识的普及,对高净值人群的投资观形成深远影响,高净值人群对于跨境投资显得格外关注和重视。他们一方面采取多元投资理念,通过购置海外房产,对冲中国经济放缓和人民币贬值的风险;另一方面,也是提前为子女的留学、移民创造一个更好的学习生活环境。

  目前,国人配置海外资产的比例约为4%-5%,而发达国家则有超过15%的家庭配置了以房产为主的海外资产,相比之下,国人海外置业的市场空间巨大。

  统计显示,国人海外置业的总体趋势表现强劲,46%的高净值人群表示在未来会更多尝试在海外进行置业,资产等级越高,对于海外投资房产的需求越高,当前,理解高净值人群需求,能够提供海外房产投资的“一站式”服务,成为高净值人群海外置业的迫切需要。

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  在此基础上,合硕海外专业、高效的团队,为高净值人群提供轻松便捷一站式服务,帮助客户规避置业障碍与风险。

  今天下午,“精置全球,合世界同行”暨合硕海外板块成立发布盛典在北京对外交往的窗口,使馆区外交办公大楼举办,现场嘉宾云集、高朋满座。包括马来西亚久久国际集团、泰国DELSK集团、迪拜EMAAR PROPERTIES(L.L.C)、美国旅视万杨,以及国内领军房企万科在内,国内国际一线品牌开发商先后与合硕海外缔结战略合作伙伴关系,未来,双方将就海外项目的开发销售达成紧密合作。

  合硕海外扬帆起航的首站,便能获得众多国际知名房企的助力,核心原因在于自身强大的资源平台效应。

  发布会上,合硕海外执行董事孙飞鹏介绍,合硕海外以合硕代理的52个总价千万级至亿级楼盘售楼处为触点,以18万高净值客户的持续积累为依托,通过500名自带客户流量的成熟置业顾问、以及合硕搭建的近9000万流量平台、150家金融平台、730家渠道机构、10万+渠道经纪人,形成海量客户资源平台,致力打造海外投资客群、开发企业、金融及合作机构多方共赢的海外业务生态圈。

  以真房源、优服务,锻造好口碑、好业绩,当下,合硕海外正在向着“中国专业海外资产配置标杆品牌”快速迈进。


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