帮你理清产权变更的本质

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-06-16
摘要:
更名和过户作为房屋使用或者是交易环节中意外产生的情况对购房者或者是原业主来说都是一件头疼的事,以至于不少人搞不清二者的区别和处理办法。

更名和过户作为房屋使用或者是交易环节中意外产生的情况对购房者或者是原业主来说都是一件头疼的事,以至于不少人搞不清二者的区别和处理办法。小编今天就帮大家理一理更名和过户的那些区别。


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房产更名

房产更名是指在不动产证没有办理好的前提下对房屋买卖合同上的名字进行变更,使房产的拥有者通过签订合同的形式发生转让。


需要注意的是,房产更名中存在着两个另类的情况,一种是在婚姻良好的情况下,房产属于夫妻共同财产,如果不动产证上只有一个人的名字,需要办理增名手续的,携带相关资料到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可,此种情况不属于房产更名。第二种情况是,夫妻双方离婚之后,只能以赠与的方式更名,使房产的拥有者发生转变。


房产过户

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产,去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即房屋产权从甲方转移到乙方的全过程。


由于房产过户的种类较多,所以不同的过户方式,其手续也略有不同,而且不同的过户方式过程中产生的费用也是不同的。所以,房产过户要比房产更名复杂的多。


房产更名和过户的区别

(1)登记前后权利主体的变动情形不一样。过户登记前后的权利主体不一致,而更名登记前后的权利主体一致,只是权利主体形式(如权利人姓名、名称等)发生了变化,或者是权利客体形式(如房地产名称、用途、面积等)发生了变化,但更名登记前后的权利人是同一人。这是两者之间本质的区别。


(2)房地产过户是一种房地产转让行为,即房地产权利人将其拥有的房地产转移给他人的行为。而房地产更名不是房地产转让行为,只是房地产登记权利主体或客体形式上的变化,变更登记后,房地产权利人并没将其依法拥有的房地产转移给他人,而仍归原权利人。


(3)是否缴税不同。房地产过户属房地产交易,需要缴纳契税、所得税等,而更名不属交易行为,故不需缴纳任何税。


房屋过户流程的注意事项?

(1)未要求提交原件的,应提交复印件,核验原件;不能提供原件核验的,应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。复印件材料均使用A4纸


(2)书写应使用黑色或蓝黑色钢笔或签字笔;


(3)申请人应积极的听从登记机关工作人员就登记有关问题接受询问;


(4)共有房屋的登记,应当由共有人共同申请;


(5)经询问夫妻共有的房屋:受让方提交结婚证(婚姻关系证明),夫妻共有房屋协议原件,身份证明;


以上是小编介绍的房屋产权变更和房屋产权转移有什么区别?房屋转移登记流程的注意事项?对于房屋产权变更和转移的区别我们有了一些了解,不管是转移登记还是变更登记,在办理时,都需要一些手续,这些手续应该在办理前都准备好,方便我们办理。

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购买安置房能否申请贷款?需要注意什么?

虽然安置房交易受到限制,但在实际生活当中,由于安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价,因而安置房交易行情还不错。那么购买安置房能否申请贷款?需要注意什么?


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什么是安置房?

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。


根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。


购买安置房能否申请贷款?

目前我国安置房分为两大类:

1、政府分配的商品房或配购的中低价商品房,房产属个人所有,但五年内不得上市,五年后可办理房产证;


2、房产开发公司配购的中低价商品房,与一般商品房没有区别,可自由上市,有房产证。前者是不能贷款的,而后者等同于商品房可以申请贷款,可以办理按揭贷款。


作为普通市民可以从以下几种情况判断购买安置房是否可以贷款:


1、安置房属性:因房产因素动迁,由动迁公司为拆迁户购置的中低价商品房,是可以申请按揭贷款的。


2、是否有产权,是否能上市交易:如果土地证属于国有的,可上市交易的安置房,就可以申请贷款。


符合上述两条的安置房是可以申请贷款按揭买房的。


安置房交易注意事项

1、注意价格

大多数拆迁安置房都是在签订了拆迁安置协议,但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付,中间间隔时间长、变化大,特别是如果价格不断上涨,到交房时的价格可能有所差异,拆迁户认为自己的利益受到了损失,因此拒绝交房,要求涨价,最终导致双方的矛盾加剧,引起诉讼。


2、注意房产证

安置房的土地性质如果是国有,就能办到房产证,如果是集资的土地,那就不能办不到房产证。有房产证的安置房买卖才是合法的,如果没有房产证就是小产权房,购房者也就没有房产证,一旦房主反悔,购房者权益是得不到保护的。


3、注意产权共有人

不排除有些拆迁安置房还存在房屋共有人,而共有人也是房屋交易中风险的制造者,他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。而拆迁房买卖合同在订立时就来源明确、权属清楚,如果拆迁户主张合同无效,那么这种行为是违背诚实信用原则的,会给安置房买卖带来风险。


4、注意办理公证手续

在购房安置房的时候,购房者为了避免日收出现纠纷,应该尽量进行房屋公证。


尤其是对于尚未建设的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同、进行公证就显得至关重要。

二套房“认房又认贷”最多贷60万

  国管公积金贷款收紧的“靴子”终于落地。昨天,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确自4月15日起,对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房贷款最多贷60万元。

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  变化1:

  连续缴存半年以上方可申请贷款

  借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心审核同意,处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

  同时,借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

  变化2:

  二套房认定“认房又认贷”

  和此前北京(楼盘)市管公积金一样,此次,国管公积金中心也将二套房的认定标准由过去的“认房不认贷”调整为“认房又认贷”。

  新政规定,借款申请人家庭在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

  举例来说,市民王先生曾于2016年使用商业贷款在北京购买过一套一居室,为改善居住条件,王先生计划“卖小买大”,先卖下名下的一居室后再买一套二居室。那么,4月15日后,按照“认房又认贷”的新标准,王先生为购买的这套二居室申请公积金贷款时,将被认定为二套房。

  变化3:

  二套房最多贷60万

  从首套房变为二套房后,首付款比例和贷款额度也相应发生了变化。

  首付款方面,新政规定,借款申请人购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%;购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的,购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

  贷款额度方面,首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

  此外,在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。同时,贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。

  不变:

  支持购买政策性住房

  记者注意到,和以往一样,新政继续强调要支持职工购买政策性住房。

  具体来说,职工购买政策性住房的,确定住房公积金个人住房贷款额度时可不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素,且材料齐全情况下从申请贷款到发放的办理周期不超过8个工作日;购买经济适用住房(包括按经济适用住房管理的住房)申请贷款的,按首套住房贷款政策办理;购买共有产权住房等政策性住房申请贷款,按借款申请人名下实际住房和贷款情况确定贷款适用政策。

  优化:

  申请贷款无需提供诸多复印件

  新政明确,借款申请人申请贷款时,只需携带身份证明、婚姻证明、购房首付款证明等材料原件,无需提供复印件,其他贷款申请材料清单另有附件列明;借款申请人一方在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的,无需提供《住房公积金个人查询单》;通过全国住房公积金异地转移接续平台转入资金中心缴存住房公积金的,无需提供原缴存城市公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》;部队转业人员住房公积金缴存时间不满足相关规定的,提供转业证,无需提供其原所在部队开具的《住房公积金缴存证明》。

  观点专家

  楼市“小阳春”将遇打击

  国管公积金主要是中央国家机关及在京单位在职员工缴存的住房公积金,正常年份只占公积金贷款的12%左右。

  “国管公积金贷款政策的收紧,直接影响不大,但肯定会从心理层面影响到近期有所回暖的北京楼市。”北京中原地产首席分析师张大伟表示,3月北京二手住宅网签了16051套,4月前11天网签了4850套,相比2018年均有明显回暖,这其中就有市场传言国管公积金将收紧而导致的恐慌性签约的因素。现在,公积金政策正式收紧,再叠加区域新房供应井喷的影响,预计这一轮“小阳春”将被打击,5月的市场交易量就将出现下行。“今明两天,恐怕还会有赶搭政策末班车的情况出现。”


就要交付的房子 问题咋还这么多

  “房子5月份就要交付了,有些楼顶还有裂缝,楼房外墙凸起,看到这些还是蛮担心房屋质量的。”近日,胡先生向记者控诉自己买的房子可能有质量问题,虽然没交付,但许多业主已经是忧心忡忡了。据了解,富力御官山位于江北慈城,开发商是富力,计划今年5月底交付,但小区有部分业主却发现房屋并没有当时介绍的那样令人满意。

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  4月13日,记者跟随富力御官山的准业主们来到了售楼处,一起了解情况。□记者李华光文/摄

  问题多多

  裂缝、渗水、设计不合理……

  “我们业主怀疑房子有质量问题,希望开发商能给我们个说法。”胡先生2017年在江北区富力御官山买了一套房子,他告诉记者,“业主偷偷进了楼里,发现楼顶都有裂缝,很多房间都有渗水的情况,房屋墙体外墙也有凸起,这质量我们业主很担心。”除此之外,部分业主还发现了电梯设计不合理,业主一开门就能顶着电梯,存在安全隐患等问题,同时部分业主们还质疑开发商在装修上存在偷工减料。

  记者和该小区近70名业主来到了楼盘富力御官山的售楼处,工作人家在得知来意后,一名自称是富力御官山楼盘销售王姓经理接待了大家。

  “这厚厚的一本都是我们的发现的问题,我们到这边要向你们诉求!”业主许先生将一本由业主自发整理的问题汇总拿了出来,记者发现这个本子比较厚,每页上彩印了业主们发现的楼盘问题的图片,并标注了相关问题内容。王经理称联系了该楼盘开发商的相关负责人,并声称20分钟后会有相关人员来解答业主提出的问题。在等待的过程中,现场的业主们情绪比较激动,“我们辛辛苦苦买的房子,怎么能这样啊!”王阿姨跟记者说到。记者在业主的“问题本”上的图片发现,楼房房顶有很多裂纹,部分的柜子等与墙体有较大空隙,里面有业主所说的泡沫填充,阳台玻璃窗没有包全,业主反映与样板房不一致等问题。

  开发商称

  下周召开解答会

  在苦苦等待20分钟后,一名自称富力工程方面的工作人员到达现场后,与业主代表们一起交流问题。业主向该工作人员提出了关于渗水、楼体内外部分存在裂缝、电梯设计不合理、外墙鼓起等问题如何解决的诉求。

  “80多平方米的房子,看样板房时,窗台是没有缝隙的,现在看到不一样啊,偷工减料吗,还要我花钱自己再做一下吗?还有安全隐患啊!”胡先生现场对阳台和飘窗与样板房不一致提出质疑,工作人员表示这是设计问题,会跟设计方再沟通一下,王经理针对阳台与飘窗的问题表示,开盘现场当时有公示注明,不能全看销售图纸,要以合同为主,签约图和户型图会有出入。“我年纪这么大了,你们字这么小我也看不清啊,当时的销售也没跟我说过啊,这不是虚假销售吗。”在场的业主葛阿姨说。

  在双方讨论问题后,富力的工作人员表示针对业主代表指出了问题,将会在下周会召开一场解答会。与此同时,业主代表将整理过的一份业主的需求单也交给了富力的工作人员,记者看到,该业主需求单共有17项,如装修标准是多少、隐藏工程走向图等。

  随后,业主代表提出要进入楼盘随机抽查房屋,并希望见到楼盘相关领导。对于业务提出的需求,王经理表示将于4月底和5月初举行两次“开放日”活动,并表示向上级领导询问当日能否进入楼盘。

  不过,最终业主得到的答案是不接受允许业主当日的抽查楼盘,并声称人在杭州(楼盘)不能接待业主。

  富力御官山楼盘距离交付还有1个多月的时间,交付当天富力能否解决业主提出的问题和诉求,本报记者也将持续关注。


烂户型毁生活!教你如何避开烂户型

选户型是买房过程中非常重要的一步,户型的好坏决定了未来居住的舒适度,好户型有共性,烂户型同样如此。有些购房者不知道应该怎么选择户型,在买房选户型时选到了所谓的烂户型,那么烂户型都有哪些特点呢?让我们来学学买房如何避开烂户型吧。


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烂户型都有哪些特点?

1、干湿分区不好

干湿分区,指的是厨卫应该与客厅和卧室应尽可能分离。厨房是家居生活中最主要的污染源,噪声、油烟油污、清洗污水等相对集中,因此厨房的布置应尽量靠近进户门,远离卧室、客厅。并且厨房与卫生间是房屋中水管最集中的地方,从施工成本、能源利用、热水器安装等角度上考虑,厨房应与一个卫生间挨着。


2、动静不分区

在一套户型里,动区一般指的是客厅、餐厅、厨卫,静区一般指的是卧室、书房、主卫动静不分区的户型容易让会客、娱乐、家务等活动干扰休息、学习。住在这样的户型里,当有客人来家做客的时候(尤其是小孩)容易发生碰撞,还会影响卧室人的休息。


3、采光效果差

采光不好的房子给人一种阴暗的感觉,长期生活在这样的环境中,还会影响人体健康。在选择住房时要尽可能重视起居室、厨房、卫生间的采光效果,依次类推。如果卧室不能全部朝阳,最起码一间卧室要正南朝向。即便退而求其次的话,也要东、西朝向。另外,在考虑朝向的同时,选择景观,选择日后的环境也是一个重要的方面,尚若环境差、绿化差便会对你的房产减色不少。


4、空间安排不合理

现实生活中,空间安排不合理的户型还是比较多的,比如厨房和次卧紧挨着,油烟容易影响到次卧;主卧和卫生间的距离太远了,卫生间是每户家庭每天使用最频繁的地方,每个房间到卫生间都不宜太远,其中主卧和客厅应该优先保证。


5、动静相扰户型

所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求,卧室位置要求深一些,户门最好不要直接面对着厅。以营造相对安静的环境,同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间,设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离,以免互相干扰。


6、总面积小,房间多

对于户型来说,每个房间要有必要的活动空间,面积太小的房子设计多个居室有什么必要呢?一套三室一厅的房子怎么也得90多平米吧,而有的开发商则要干“巧夺天工”的事,整超级户型,殊不知小户型多房,室内墙体太多也是一种浪费,更别提每个房间面积的局促。


7、通透性差的户型

通透性,一般指采光和通风两方面。要实现良好的通透性,房间必须要方正,南北要通透,比较一般的户型是相邻两面墙开窗,最差的是只有一面墙开窗。


8、开间进深不合理的户型

进深和开间的比例过大容易导致两种极端,一是进深小开间大,这样的户型不利于房屋的保温性,浪费能源,北方更甚;二是进深大开间小,房屋采光通风差,室内比较阴暗。


选房时如何避开烂户型?

1、留意各项标注

这里的各项标注其实就是指户型图上面的各项标注。对于户型图,小编想说的就是,在买房时,购房者通常都会查看户型图,而对于户型图上的各项标准,购房者可一定要搞懂,比如卫生间、厨房的位置、开间和进深。


一般来说,拥有合理的开间进深比例的户型才是好户型,因此,只有搞懂了户型图,你才能更好地了解房子,也才能发现房子所存在的问题。


2、搞清面积使用率

在这里小编特别想提醒大家一句,千万要避开奇葩户型,因为奇葩户型的面积使用率最低。总而言之,在买房选户型时,大家一定要注意搞清房屋面积使用率,因为就算房屋面积很大,但如果面积使用率很低的话,那么最后你可利用的面积就会很少。


也许此时就有购房者想问了,那么在买房时该如何搞清面积使用率呢?这就需要大家注意了解房屋建筑面积、公摊面积、房屋套内面积等。


3、清楚房屋位置

一般来说,房屋位置对于一套房子的采光和通风是至关重要的。此外,由于购房者在查看户型图时,往往只能看到某一户的户型图,而不能看到整个楼层的平面图,因此在选户型时一定要注意搞清房屋位置,如果房屋户型很好,但是房屋位置却不利于采光通风,你最好换一户。


4、别被户型图干扰

一般来说,大家在买房时往往都会通过户型图来了解房子的户型,但是也不能全信户型图。因为有些开发商为了给购房者留下好印象,往往会在户型图上动手脚,比如缩小家具比例,使房屋看起来显得很大,因此大家在看户型图时,千万不要轻信图片,一定要多进行实地考察。


5、大小要合适

在买房选户型时,人们总是会面临着大户型和小户型之选择,但是在实际生活中,有许多购房者都认为户型越大越好,实际上不然,因为你要知道大户型往往意味着高月供,如果你无法按时还贷,那么你最好选个小点的户型,等到经济条件变好后,再考虑换套大户型。


在买房时想要避开烂户型也不是一件容易之事,因此,不得不说,买房选户型确实是一件让人头疼的事情,但你要知道这可关乎你后半辈子的生活,因此各位购房者在买房选户型时一定要注意以上这5点,这样一来才能更快选到称心如意的好户型。

小产权房有哪些合同?买卖存在哪些风险?

统称的小产权其实涵盖了很多种类的房子,除了没有独立红本的商品房外很多都被称为小产权(个人宅基地自建房,村委统建楼,军产房),其中每种类型的房子对应的证件也是不相同的。购买小产权房又存在哪些风险呢?


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两证一书:包含了建设用地许可证和建设规划许可证,兴建住宅用地批准通知书。这是城中村独栋类型,整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明,证明其合法报建,不是违章建筑,其他还有,历史遗留违法建筑申报回执单(申报过的才会有),开工证,地皮单之类的。


除此之外,小产权房还有以下一些合同:

律师见证书:律师见证买卖双方是在自愿,没有被任何人胁迫的情况下签字交易的,证明房屋目前所有权的证件,也是后期遇到拆迁补偿确权的有效证明,这也是和原业主交接房屋所要签订的协议书。


房屋使用证:1998年后在村集体用地,经过正规报建手续建起来的统建楼,村委股份公司颁发“绿本”(使用权证),这种“绿本”(使用权证)房,如果私下交易,可去该房子所属的村委股份公司更名,并撤销原业主所有档案。


军产证: 是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。.一般指由部队提供用地,开发商出资建造的房子。军产证的性质有点象集资房,不能抵押或贷款,因土地是部队的,地方政府亦无权干涉,转名只需所属的军区办事处或管理处改名即可,所以房产证由军区提供的(2014年后政策变动,目前无法办理)。


以上便是购买小产权时所拥有的基本合同,以上除了绿本之外,任何形式的小产权房基本都有这几种证书。


小产权房买卖风险:

1、违约或一房多卖或房子的其他权利瑕疵等情况容易发生。因小产权房买卖是非法的,所以当一方反悔时,就可以主张合同无效;而又因小产权房没有有效登记,所以第三方根本无法查到买卖情况或是房子的权益状态,所以容易一房多卖或者其他权利瑕疵。


2、小产权房交易是违法的,是国家和法律禁止的,所以得不到法律的保护。因违法,所以就存在被拆除或没收,并得不到有效补偿的风险存在。


3、转让手续虽然简单,但是毕竟违法,也造成了再转让困难,而且升值的空间也不大;房子寿命风险。虽说中国的商品房寿命不怎么样,但从总体平均上来看,相对于小产权房还是好一些,毕竟一般建小产权房的都是些不合法的开发公司,而且如有质量问题也得不到售后服务。


除了绿本之外,任何形式的小产权房基本都有以上这几种证书。此外,购买小产权的风险比较大,一旦出现房屋产权问题的话,买家十分难维权,所以购买小产权房时需谨慎。

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