富力“海南劫”

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-07-11
摘要:
  今年3月底,在富力2018年业绩说明会上,谈及海南(楼盘)市场,富力地产董事长李思廉表示将“松绑”。他认为:“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是百分之百的。”

  今年3月底,在富力2018年业绩说明会上,谈及海南(楼盘)市场,富力地产董事长李思廉表示将“松绑”。他认为:“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是百分之百的。”

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  在李思廉看来,经过一年的调整,海南省已经陆续释放了人才计划、政策方面的消息。李思廉认为:“其实整个海南岛该如何去发展,包括房地产方面的策略都已形成了初稿,上半年肯定会公布的。”

  这是对于海南岛放松调控最直白的预判。彼时距离2018年4月底海南祭出史上最严调控已经过去近一年。和其他布局海南的开发商一样,富力也陷入了“南国之困”。

  让李思廉始料未及的是,尚未等到政策松绑的富力,却率先收到了项目暂停销售许可的通知。

  红树湾项目被叫停

  5月1日,海南省澄迈县住房保障与房产管理局印发《关于暂停富力红树湾项目商品房销售的通知》(以下简称《通知》)。

  通知决定对海南三林旅业开发有限公司、海南朝阳房地产发展有限公司、海南红树林度假村有限公司、海南富力房地产开发有限公司、海南明强房地产发展有限公司、海南三林发展有限公司开发建设的富力红树湾项目所有商品房暂停销售许可,关停相关公司商品房合同网签系统。

  根据通知,在暂停销售许可期间,相关公司不得对该项目商品房进行销售和宣传,直至下发解除暂停通知为止。

  这一通知下发的缘由,是因为富力的项目大规模破坏了周边的红树林。在当前海南环保重拳突击下,富力的行为算得上是顶风作案。

  2017年8月10日至9月10日,中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督查。当年12月23日,督察组向海南省委省政府反馈。随后,海南省政府实施“双暂停”(暂停建设、暂停营业),在建项目一律暂停建设;房地产项目暂停销售和宣传,其他酒店、餐饮、旅游、娱乐等经营类项目暂停营业。中国交建(601800)和鲁能等一批房地产企业被被督查组点名批评——“鼓了钱袋,毁了生态”。

  然而,“环保风暴”紧箍咒尚在,富力红树湾再次顶风作案。

  据海南当地媒体报道,因破坏红树林,海南富力地产已经至少“吃”到过4张罚单,前年曾一次被罚款13万元,还有施工负责人被追究刑责。

  澄迈县位于海南岛的西北部,毗邻省会海口市,有长寿之乡之称。统计显示,该县居民平均值寿命达到了79.97岁,比全国平均值寿命高7岁。此外,澄迈水岸上还生长着大片的稀有木本胎生植物——红树林。此次富力被暂停得红树湾项目正是以此为噱头,宣传时大打生态、长寿、养老等概念。

  在富力的公开介绍中,富力红树湾是由富力地产以当地稀缺资源优势为依托倾情打造一个高端原生态旅游项目,项目投资总额150亿元,建设工期5-8年,总占地面积约8000亩,总建筑面积约230万平方米;其中红树林约1500亩、水域面积约788亩,项目整体容积率为0.45。项目以2号桥划成南区、北区两大块来开发。这也是海南省西部规模最大的生态旅游地产项目。

  而富力却在打着生态旅游的旗号,行破坏生态之实。

  早上2015年,海南当地媒体《南国都市报》便发文《房产开发侵蚀澄迈百亩红树林遇“杀手”》直指富力红树湾项目在施工过程中出现乱倒建筑垃圾等违规行为,随后澄迈县住房和城乡建设局已经对其立案查处,并在当天开出罚单,该项目被行政处罚3万元,同时责令其整改。

  然而富力并未吸取教训,接连“吃”下4张罚单。

  近日,当地村民再次反应,有开发商在施工过程中破坏保护区范围内的红树林。澄迈县林业局相关负责人证实,涉事开发商曾因破坏当地红树林多次受罚。

  据澄迈县林业局相关负责人介绍,截至目前,确认该项目周边枯死的红树林有9亩多,已责令项目方加倍补种,相关方案已出炉。政府工作人员前往勘查,确定保护区界桩原址,以确认被毁红树林情况;要求开发商在施工道路两侧设置围挡,避免散落土石影响到两侧红树林;下一步,还将请有关专家前来勘查、评估,确定这次被破坏红树林的数量,将从严从重处罚,如涉及犯罪将移交公安机关处理。

  “南国之困”

  此次红树湾项目被暂停销售,对富力而言可谓损失惨重。

  10年前,和富力同为“华南五虎”的雅居乐推出了海南东海岸清水湾项目,揽金64亿元,为雅居乐贡献超3成营收,一举奠定神盘地位。

  同年,富力联席董事长张力率团来到海南岛西北部的澄迈县考察,计划投资150亿元,在8000亩的热带土地上建起住宅、豪华酒店、湿地公园、高尔夫球场等产品,这是富力南国之梦起飞的地方。

  除了红树湾,围绕海南岛,富力相继建立了儋州项目、盈溪谷、月亮湾、富力湾等项目。

  年报显示,2017年富力海南区域业绩大增131%至47.95亿元,主要得益于富力湾和富力红树湾项目的持续发展,二者贡献业绩42.55亿元,占比近9成。

  2018年,海南省跻身富力全年协议销售额最高的十大省份,排名第八,权益已售面积约为37.7万平方米,较2017年增长15%,权益总值约为59.47亿元,较2017年增长21%。

  据媒体统计,富力在海南其余6个项目合计未竣工面积191万平方米,而红树湾一个项目未竣工总面积就达150万平方米,占比超过78%。2019年,富力海南将销售目标定为90亿元,同比增幅50%。而重头项目红树湾无法顺利开售,无疑为这一业绩目标蒙上了阴影。

  谈及此次暂停销售许可对富力方面的影响,易居智库研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示主要涉及两方面,首先是销售端,暂停销售无疑使富力在海南当地的销售环境恶化,尤其是大体量的红树湾项目;其次,这一事件也将直接影响后续富力在海南的拿地,只要是与红树林、环保相挂钩,其内部管控和外部管控都会被增强。在某种程度上,这一事件会放缓富力在海南的发展脚步。


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176家房企有息负债6.8万亿元 半数净负债率下降

  晚上10点,一场沟通晚宴刚刚结束,王成(化名)立刻赶去了机场。明天早上,在另一个城市,他还有一场融资路演,今晚怕又是一个无眠之夜了,尽管这个夜晚,是星期日。王成是一家上市房企融资负责人,在过去的一年中,“出差、喝酒、找钱”几乎是他工作生活的主基调。

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  “从去年开始,监管就开始趋紧,集团给的融资指标不低,市场上融资成本却越来越高,工作不好做”,在去年的一次采访中,王成告诉《证券日报》记者,能够使用的融资工具几乎都使用了,基金、银行和金融机构多是“晴天送伞”。很多企业的融资成本都超过15%了,但更多的是即使愿意承担15%的资金成本,持资方仍旧不愿意出钱。

  在过去的2018年,王成大部分时间是没有上下班之分的,最忙时甚至一周每天都在飞。这并不是个案,上市房企尚且如此,民营未上市房企的2018年,融资负责人找钱更为艰难。

  “在去杠杆大环境下,很多企业老板不得不将个人股权质押出去筹钱”,一位民营企业融资负责人向记者透露,但去年的钱太贵了,有些老板用不起,就卖了一些项目换现金,这是割肉换生存。

  有息负债升至6.8万亿元

  正如上述企业融资负责人所述,融资曾是2018年房企的头等。如今,从上市房企披露的2018年年报数据中也可窥见其当时的艰难。

  据《证券日报》记者根据iFinD统计数据获悉,截至2018年底,A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家,占比高达33%;以更为准确反映企业负债情况的剔除预收款项后的资产负债率指数来看,有13家房企超过70%,占比达11%。此外,上述118家上市房企总资产合计约10万亿元,负债合计约为8万亿元,平均资产负债率为80%。

  不过,从整个房地产行业来看,2018年房企销售回款有所增加,加上融资环境普遍收紧,企业降杠杆取得一定效果,净负债率有所下降,但融资成本上升。

  据克而瑞研究中心统计数据显示,2016年至2018年,176家房企现金从2万亿元升至将近2.9万亿元,较期初增长18%;总有息负债从4.5万亿元升至6.8万亿元,较初期增长16.6%;净负债率走出了从74.2%到89.11%,再到85.15%的曲线。

  另一组统计数据显示,2018年176家房企现金持有量同比增长了18.4%至28715亿元,增幅与上年基本持平;有息负债同比增长了16.6%至68456亿元,但增幅则相比于2016年的27%和2017年的30%下降明显。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。

  克而瑞研究中心分析师认为,随着行业集中度不断提高,企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率,依然需要大量的资金支持,这就使得整体负债规模持续加大。但因为融资环境收紧,房企拿地较去年相对谨慎,加上降杠杆的压力,让企业不得不加快项目周转速度,更为重视回收现金。

  值得一提的是,2018年房企现金短债比和长短期债务比维持了较为稳定的水平,整体财务杠杆相比年初有所降低。

  五成房企净负债率下降

  据克而瑞研究中心统计数据显示,2018年底176家房企加权平均净负债率为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。

  “整个行业销售端的竞争压力越来越大,现金回笼力度很难维持企业发展规模,因此融资规模仍决定着企业发展速度”,一位房企高管曾向《证券日报》记者直言,高杠杆一定是有风险的,但是过去许多房企在高杠杆运营模式下,赶上了土地红利时代,尝到了规模化发展带来的甜头,转换运营模式并不容易。

  但企业近两年也意识到,不降低负债率保持稳健的财务盘面,一味冲规模快跑,带给企业的风险同样不低。毕竟,在房地产增量市场天花板来临的大环境下,负债越高、评级越低的企业得到投资者的认同度越来越低,越来越难拿到钱,尤其是资金成本低的钱。长此以往,资金成本对利润的侵蚀程度将严重影响企业的运营质量。

  事实上,去杠杆政策环境下,受融资监管影响,房地产企业主动也好,被动也罢,确实也在实施一些降低负债的策略。比如,完善债务结构的同时,抓现金回笼。

  据克而瑞研究中心统计数据显示,截至2018年底,176家上市房企的现金持有量为28715亿元,较期初增长18.4%。其中64家重点房企的现金持有量为25080亿元,较期初增长22.7%;64家房企的现金总量占比87.3%,较期初增加了3个百分点。随着行业集中度不断上升,规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底,持有现金超千亿元的企业有5家,较期初增加2家。

  克而瑞称,超过六成企业持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高,达85.9%,其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看,百强企业平均现金持有量有所增长,而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30强-50强企业,这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

  对此,一位房企高管曾向《证券日报》记者表示,“在未来高手过招的市场中,一个大项目的负债处理不好可能就会拖垮整个企业,所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。为了实时监测我们的财务系统,公司甚至建立了一套运营体系,各个城市各个项目每天上报销售额,以便企业在保证资金链安全的情况下,进行融资和投资安排。”

  现金回款的增加,一方面是应对2019年下半年到来的还债高峰期,另一方面也有助于降低负债。在上述176家房企中,截至2018年底,64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56个百分点,净负债率下降的企业占比为56.3%。

  融资成本上升

  控制住负债规模,并不意味着企业可以高枕无忧。生存难题或许可解,但发展质量的问题同样严重。

  正如万科董事长郁亮曾表示,“大公司有的时候也很脆弱,如果万科信用评级下降,集团的融资成本就会大幅提高,比如万科的融资成本是5%左右,而同行大概10%,按照现在5%的融资成本,目前万科的新业务都不怎么赚钱,如果提高到10%,可能连开发业务都不赚钱了。”

  换句话说,即使找到钱了,如果找不到便宜的钱,企业的发展压力同样不容小觑。毕竟,“每天早上醒来就有2亿元-3亿元的利息等着付”的感觉,并不好受。

  2018年,正如上文所提的王成表示,“你想拿便宜的钱,人家连面都不见,根本不跟你谈。去年,很多中小房企融资利率都超过了15%。这么贵的钱,不是什么企业都用得起的。”

  克而瑞统计数据也显示,从2018年64家重点房企的平均融资成本来看,约有84%的企业的融资成本相比2017年有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.11%增至6.61%,结束了连续两年的下降趋势。

  克而瑞分析师认为,这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

  但2018年的资本市场,也出现了一些创新的融资方式,为一些企业新业务打开窗口。克而瑞分析师也表示,租赁融资及各类资产证券化受到了政策的支持,成为房企融资的新突破口。2018年,以购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次获批,租赁类REITs以及租赁专项债券也受到鼓励。

  “目前看政策有适度放松,我们的压力也小了一些。或许今年不用动不动开会到夜里一两点了”,前几日,王成向本报记者倾诉了一个朴素的愿望,“希望今年不用加那么多班,能多有几个休息日。”


2019年立法工作计划公布 住建部领住房租赁条例等三项任务

  随着房地产市场长效机制的不断落地,相关立法工作也逐渐提上日程。5月11日,国务院办公厅发布《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》,同时公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位。

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  记者注意到,《计划》明确的立法项目分为三大类,共涉及59件立法项目。包括拟提请全国人大常委会审议的法律案13件、拟制定、修订的行政法规42件和拟完成的其他立法项目4件。其中,在42件拟制定、修订的行政法规中,住房和城乡建设部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》。

  “当前,住房租赁市场已成为我国住房体系的重要组成部分。”上海(楼盘)易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,加速出台《住房租赁条例》,有利于进一步确立住房租赁市场与商品房交易市场的平等地位,保障租赁当事人的合法权益,进而真正实现租售并举。

  事实上,早在2017年5月份,我国首部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例》就已正式对外公开征求意见。而在加速构建租购并举的楼市发展格局影响下,此后,无论是住建部发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,还是《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,均是住房租赁市场建设的重要推动力。

  此前,有市场研究机构测算,预计到2025年,我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人。

  “随着近两年住房租赁市场的不断发展、试点城市数量及住房租赁房源的不断增加,市场各方对于全国层面的住房租赁市场法律、法规落地的呼声愈发强烈。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称,随着住建部加速起草《住房租赁条例》,一方面体现出监管部门对于住房租赁市场重视程度的不断提高;另一方面,也将对住房租赁行业的规范化运营起到良好保障作用。


开盘即卖出18亿,解密公园悦府热销背后的逻辑

  在当前政策调控密不透风,市场前景不甚明朗的现状下,越来越多的开发商明显感觉到“房子不好卖了”。不过,在北京市场上我们总会偶尔听到一两个神盘杀出重围,创造逆市热销的奇迹。譬如京投发展·公园悦府即在5月11日三期开盘当日便一举热销18亿,向市场宣告“不是房子不好卖了,而是你卖不好”。

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  搭车“回天计划”,京投发展亮出看家本领

  天通苑通常被冠以“亚洲最大社区”的称号,再加上后来崛起的回龙观居住区,回龙观+天通苑由此构成了北京北部一片巨大的居住区。究竟有多大?回天地区面积约有63平方公里,目前集聚了近90万常住人口,其中外来人口占大半。

  庞大的社区、人口密集而复杂,再加上基础配套的严重滞后,回天地区在不断扩容的同时也暴露出了诸多问题,像交通拥堵日益严重,教育医疗资源配比不足,职住失衡等等,让其“睡城”“堵城”的称号变得名副其实。

  为了彻底改变回天区域的发展困局,2018年8月16日,北京市公布了《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划》(以下简称“回天计划”),方案中列出了17项具体任务、97个具体项目,投资超过200亿。未来三年,要在回龙观、天通苑地区推进的项目超过100个,包括群众最急切期待的学校、医院、文化体育场馆、道路交通等。

  正如京投发展股份有限公司总裁高一轩所言,回天地区的突出矛盾是人口结构导致的需求与目前该区域服务能力不完全匹配之间的矛盾。而要改善回天地区的居住生活体验,重中之重就是要提升商业品质。因此,公司愿景是成为亚洲轨道物业专家的京投发展基于前瞻性地发展决策,早早便布局于此,落子地铁8号线平西府车辆段,推出了京投发展·公园悦府项目。

  天时地利人和,京投发展·公园悦府为何能一枝独秀

  随着回天计划的施行,“睡城”将被唤醒,也将进一步推动该区域重新成为北京楼市的热点区域。此次公园悦府三期热销恰逢其时,离不开回天计划的“天时”因素,但其背后又有着不容忽视的“地利”与“人和”。

  首先,回天地区地理位置优越,往南直抵亚奥商圈、鸟巢水立方,往西可至西二旗上地中关村轴线,往东可接轨未来科学城。处在这样一个合围之地,以此为起点可通过各种交通方式接驳各大商圈,于是回天地区自然成了上班族理想的居住地,吸引了大批高知人群的进驻,成为该区域楼市重要的生力军。

  其次,从该区域的居住人群上来看,其大多服务于中关村、未来科学城等区域企业,以互联网、IT、人工智能等新兴朝阳产业为主,这类客群多数为高学历、高收入,追求高品质生活的人士,有着强烈的刚需特性,是非常优质的置业人群。

  最后,回到京投发展·公园悦府来看,该项目属于地铁车辆段上盖物业,出门即可乘坐地铁8号线,与地铁13号线、15号线、10号线、2号线、6号线等多条地铁骨干线路实现便捷换乘,快速抵达各大商圈,生活工作极为便利。同时,该项目体量60万平方米,如此大的体量必会释放出强大的聚合效应,再依托京投发展创新的“TOD智慧生态圈”商业模式,以此为核心区域必将形成一片全新的商业居住圈层。

  京投发展·公园悦府,作为区域内的纯商品房楼盘,其热销已在意料之中。

  做好产品的每一处细节,营造“公园式生活”

  大势在我,是公园悦府热销的重要因素,然而除开诸多外界因素,要想从根本上赢得客户,还是要看公园悦府强大的产品力。

  房子是用来住的,那么社区环境则决定了居住的舒适性。在京投发展·公园悦府,有一座约5.5万㎡运动主题公园,让你在忙碌之余找到一片休憩的港湾。作为一个大型的休憩运动主题公园,公园内布局网球场、篮球场、五人足球场、羽毛球场等活力运动区,设有活力运动区、大型主题广场、海洋主题全龄儿童乐园、专业慢跑系统、阳光草坪休闲区及园艺苗圃、菜地等艺术趣味的主题娱乐空间。楼间生态花园最宽达600米,公园盛景四面绕宅,推窗而望,阳光草坪、诗境花海、秘境森林……整个中央公园以动感活力的运动主题为主调,引领都市健康的生活方式。

  作为大型成熟社区,公园悦府还配套了约6万 ㎡多业态商业,荟萃时尚、休闲、餐饮、购物、文化等多种商业形态,提供吃喝玩乐购一站式服务,满足你的所有生活所需。同时,京投发展·公园悦府在社区中规划“精英幼儿园+优质小学”一体化教育体系,百步即达清华附中昌平学校悦府校区小学部。

  公园悦府是“公园式生活”的倡导者,房子可以不用太大,但生活品质一定要尽可能提高。 此次开盘热销的升级新品为例,建面约86-152㎡二至四居,户型皆方正有序,楼上是家,楼下是自然,归家的幸福感从迈入家门之刻即已开始。

  开盘热销18亿,京投发展·公园悦府用傲人佳绩为冰封的楼市注入了一剂强心剂。这背后除了京投发展对天时地利人和的精准把握,更是深耕轨道物业,不断强大产品力的真实回报。


这个城市房价踩刹车,释放重要信号!

  今年以来,很多地方的房价都出现了停涨,即使出现小阳春,成交量放大,但是价格也没怎么上涨,自打电视剧都挺好热播,这苏州房价就一直涨,不知道如何是好。

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  昨天晚上苏州传来消息,当地也实在是忍无可忍,房地产调控政策再度升级。

  要涉及这么几条,在苏州工业园区内,新房三年限售,二手房五年限售,并且优化学区房政策,土地溢价5-10%就要等工程验收后,再发预售许可证,最后是指导政策,让开发商拿出50-60%的房子,优先卖房给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

  说网上有个段子,说一哥们在苏州工作,但是苦于苏州的房价太高,实在买不起,于是只能到苏州的周边去买房,最后他把房子买在了上海(楼盘)。过起了上海苏州两地跑的生活。他想表达的意思就是,在苏州某些地方,房价甚至已经比上海还高了。当然这有些夸张,上海房价普遍4-5万,苏州现在也得3-4万,虽然总体不及上海,但是也是实在够高了。远远超出了本地居民的收入水平。

  在苏州很多人其实都是投资,特别是苏州工业园,所以价格一直上涨,2019年似乎涨的更凶了。2016年的限购政策显然已经压不住投资的热情了,之所以出现这样的现象,主要是因为在苏州一二手房有明显的价差,一手房有限价,所以买来一手房,顿时就觉得自己的资产升值了。于是才会有巨大的热情,现在让新房限售3年,二手房限售5年,区别对待的目的就是要让二手房降温。抹平一二手房价差。那么这样一来,之前的投资客,最理性的做法就是卖掉之前几年买入的二手房,然后换入新房,第一是现在有价差,第二也可以缩短限售年限。在后面可能会出现二手房被抛售而降价的情况,逐渐抹平一二手房之间的价差,价差没有了,新房的热度也就降下来了。

  这次调控升级的影响,恐怕并不在苏州,而是在全国,去年开始就不断有调控放松的声音,各地也是借着人才引进的旗号,变相放松调控,逐渐出现了各地的楼市小阳春。正当大家以为楼市调控要放松的时候,上涨的龙头苏州当头泼了一盆冷水,再度升级了调控政策,而且是用限售来打击投机,增加投机的持有成本。给市场降温。

  这起码表明了一个态度,因城施策,不光是用来放松调控的,还可以随时缩紧调控,每个城市虽然可以自由裁量,但是要对最终的结果负责。所以,这其实就打破了投资客的一些幻想,并不是调控的风过去了,更不是现在又可以投资了。如果还不服就持续的加码,打到你服为止。

  之前我们也说过一组数据,现在买房的人中只有15%是刚需,85%都是投资需求和改善需求,所以购房的意愿已经发生变化了,之前大家是有用才买房,后来是贪婪要买房,最后变成了恐惧而买房,好像不买房就会被这个社会抛弃一样,所以才会不计成本的,疯狂的买入,把自己一家子几辈子的收入都拿来填这个窟窿,还美其名曰投资。投资一定是先知先觉,一定是先买的赚后买的钱,后知后觉的人,只能叫做接盘。而并非是投资。

  房子虽然还在升值,但是流动性会越来越差,未来能被卖掉拿回资金的可能性也就越来越小,所以这就是空有市值,而没有资金。这就好比乐视的股票一样,人家退市了,理论上你的市值还在,但是明白人都知道,这个钱基本已经拿不回来了。房子其实也是如此。上涨的时候你舍不得卖,高点过了,你想卖了。别人已经不会再买了。所以这种资产,你只能在爬坡的时候把它卖掉,而不可能像股票一样在右侧止损。因为损失到时候根本就止不住。

  注意,我们重申观点,绝不是拦着大家买房,只是劝大家分清楚目的,如果你买来是要住的,那算是消费行为,即使买贵了,只要自己能承担就好,比如苹果手机,高档汽车,都有人加价购买,但无所谓,第一是先用了,效用更大,第二是喜欢,第三是有这个承担能力,所以消费的房子,该买就买,量力而行。不要总想等着他跌下来,想着跌下来再买,也是一种贪婪。而且你未必等得到,而且即使等到了,你也未必敢买。至于投资目的的,现在就省省吧。流动性风险,政策风险,人口风险,房地产税风险,风险已经越来越高。

  不是说今后不能涨,只是风险已经远远大于预期收益。就好比5000点买股票一样,后面可能还会涨到6000,但是你得冒着他跌到1600的风险去买。显然就不划算了。


重磅!国家发文:这类房,免征房产税!

  近日, 财政部网站发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(下称公告)明确,对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税;对公租房免征房产税。执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。

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  公告全文

  公告称,为继续支持公共租赁住房(以下称公租房)建设和运营,现将有关税收优惠政策公告如下:

  一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房,按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

  二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房,按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。

  三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

  四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除,超过年度利润总额12%的部分,准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

  个人捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。

  六、对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税。

  七、对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入,免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入,未单独核算的,不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

  公告同时规定,享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆(楼盘)生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,或者市、县人民政府批准建设(筹集),并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

  此外,公告指出,纳税人享受本公告规定的优惠政策,应按规定进行免税申报,并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。

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  谁将是受益者?

  早在2015年底,财政部和原国家税务总局就曾联合印发《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(简称《通知》),有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》与此前的《通知》在主要内容方面并无明显差异,可以说此次《公告》是上述《通知》的延续。

  税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利,但在微领地研究院院长胡峰看来,作为住房租赁行业的绝对主力,长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。

  “公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的,因为政策都有有效期,这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰告诉《每日经济新闻》记者:“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策,因为它们的房源不属于公租房范畴。”

  上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定,“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,或者市、县人民政府批准建设(筹集),并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”

  显然,以在市场上“采购”商品住房,进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构,其房源并不属于上述公租房范畴。

  那么,哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢?根据运营主体的不同,目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利,主要的受益方是房企系。

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  税收优惠力度又有多大呢?

  记者梳理发现,上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中,城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地;房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%,按房产租金计征的年税率为12%;一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。

  显然,对受益方而言,上述税收优惠幅度“相当给力”。

  以上海(楼盘)为例,底价摘得租赁住房用地的上海本地国企将是上述政策红利的最大受益方,其盈利压力不仅远远小于传统长租公寓运营机构,还明显低于土拍时须自持配建租赁住房的房企。

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  政策利好后续公租房加快发展

  “税收减免的政策利好,有利于降低公租房房源的筹集、运营等成本,增加企业的盈利机会,有利于吸引更多市场化机构或资本参与到公租房建设、运营过程中来,并最终促进租赁住房市场的持续健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似税费减免和免征政策主要体现在供应端、交易端、经营端和需求端等领域。

  从供应端看,政策明确包括公租房项目和其他配套建设公租房项目,都可以享受免征城镇土地使用税的内容。同时对于类似旧房转让来充当公租房房源的,也可以享受相应的土地增值税免征等效应。类似政策利好降低相关房源筹集成本和用地成本。

  从交易端看,政策提到,对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税。考虑到契税成本相对比较高,所以这也可以理解为后续公租房经营机构经营过程中,其相关税费压力减少,这利好房源的筹集和公租房事业的推进。

  从经营端看,政策提到,公租房将免征房产税。这其实也是保障了公租房的相关经济收益。尤其是公租房本身盈利点不多,若是税费压力大,那么往往会挫伤此类公租房经营的积极性。类似减税,利好增加公租房的盈利机会。

  从需求端看,政策规定,住房租赁补贴免征个人所得税。类似规定其实也是进一步促进住房租赁补贴政策的推进,有助于实现相关住房租赁群体降低租赁成本,也更为积极地去申请相关公租房服务等。


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