碧桂园40亿沪上加仓与四年寻路

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-07-11
摘要:
  事实上,对于碧桂园的住宅业务而言,上海市场的占比并不算多。年报显示,2018年碧桂园内地权益销售额中,位于三四线城市目标三四线城市的约占56%,位于二线城市目标二线城市的占30%,而位于一线目标一线仅占4%。

  尽管在所有公开场合,杨国强都表达了对三四五线城市的看好,但一二线,尤其是一线城市仍然是开发商的必争之地。

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  过去一周,近一年未在上海(楼盘)公开市场拿地的碧桂园连中两元,以总计约40亿元的代价拿下闵行和金山两块宅地,显示其对补仓上海的强烈渴求。

  事实上,对于碧桂园的住宅业务而言,上海市场的占比并不算多。年报显示,2018年碧桂园内地权益销售额中,位于三四线城市目标三四线城市的约占56%,位于二线城市目标二线城市的占30%,而位于一线目标一线仅占4%。

  在3月份举行的年度业绩会上,面对媒体对三四线城市的质疑时,杨国强也一再强调对该部分区域的看好。不过,在一二线回暖的趋势下,开发商短期内加大一二线布局的动作也尤为明显。

  年初至今,融创、绿地就分别通过收购泛海及中民投的董家渡项目,在上海新增数百亿货值。

  另一方面,随着一线城市增量市场的成熟,对存量市场的争夺也是房企们在一线的重要布局。进入上海市场4年来,碧桂园先后涉足长租、联合办公、产城等住宅开发之外的新业务。

  40亿加仓上海

  与龙湖、金茂等大多数外来房企一样,2015年才进入上海的碧桂园在公开市场的拿地并不算多,基本保持每年两三块的节奏。

  2015年4月,碧桂园在上海嘉定首次拿地,正式进入上海市场;当年8月,碧桂园在上海成立了高规格、相对独立的一线城市事业部,并开始积极寻找拿地机会。

  据观点地产新媒体不完全统计,上海区域在2年多的时间内共拿下了20余个项目,不过大部分位于奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、崇明等郊区。这也与碧桂园进军一线,并希望从“郊区大盘”模式转身,更多涉足中心城区并建设高端豪宅产品的想法不相符。

  而从销售表现来看,进入上海市场以来,碧桂园的市场份额一直不高,2016年-2018年销售排名都在30强之后。期间,成立不到两年的上海一线事业部也在2017年5月正式取消,掌管一线事业部的联席总裁朱荣斌也转投阳光城(000671)。

  显然,与碧桂园销冠的光环相比,一线城市的表现始终是其无法突破的薄弱环节。

  有业内人士分析,首先在产品和品牌上,三四线打法为主的碧桂园在一线城市就缺乏优势;此外碧桂园在上海拿地的另一个显著特点是,大多位于郊区,且楼板价都在1万元每平米上下,这也决定其货值贡献不会太大。

  观点地产新媒体了解,为了迎合及适应一二线市场的市场需求,碧桂园曾于2016年在广州(楼盘)、上海推出“星作”系列,计划打造“一线城市高品质社区”。当时碧桂园还宣布,上海还将推出城市高端产品,并有顶级豪宅推出。但此后,随着一线事业部取消,这种产品也归于沉寂。

  尽管取消了一线事业部,但碧桂园依旧没有放弃一线市场,据了解,莫斌还曾在碧桂园2017年经营分析会提出“5年内各区域公司要做各自一线城市市场老大”的目标。

  不过,与三四线城市攻城略地的积极相比,在房企争相抢夺的上海市场,习惯低溢价的碧桂园也没有更激进的表现,底价拿地始终是坚持的策略,这也在某种程度上决定了其无法获得相对优质的地块,从而在这个市场更进一步。

  据观点地产新媒体了解,在郊区徘徊两年多,直到2017年9月,碧桂园才通过竞得杨浦区一宗办公用地首次进入上海中心城区。不过很快碧桂园又回到郊区,以总价10.69亿元竞得奉贤区海湾镇13-02区域地块,成交楼板价1.104万元/平方米。

  2018年,上海土地市场整体冷淡,在公开市场拿到宅地的房企屈指可数,而碧桂园也仅有一宗商住用地进账。7月,碧桂园以底价36.35亿元拍下金山区金山新城一幅大型商住办综合地块,成交楼板价14725元/平方米。

  进入2019年,随着一二线城市回暖,上海土地市场逐渐活跃。

  年初,融创以125.53亿元收购目标公司100%股权,其中就包括泛海的上海董家渡项目100%权益,总建筑面积达62.80万平方米。随后,绿地也以121亿元收购中民投董家渡项目50%股权,新增总建筑面积119.9万平方米的土储。

  公开土地市场上,4月底,保利以41.79亿获上海杨浦纯宅地,楼面价5.73万元/平米。

  相比之下,碧桂园在拿地上则继续理性克制,5月至今,碧桂园则以40亿总价接连获得闵行、金山两块宅地,楼面价分别为1.92万元/平方米和1.2万元/平方米,这也是碧桂园时隔10个月再次在上海公开土地市场拿地。

  入沪四年寻路

  事实上,随着上海房地产增量市场的日益成熟,对于后来者,转向存量市场研究或许更有长远意义。

  抛开在上海住宅市场的尴尬表现,近两年,碧桂园也开始在长租、联合办公、产城等创新业务上发力。

  据观点地产新媒体了解,在取消一线事业部不久之后,碧桂园就在上海成立长租公寓管理部和产城发展部,并把上海作为长租公寓产品试验的主战场。

  2017年12月,中国建设银行(601939)上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域在上海签订《全面战略业务合作协议》。根据协议,建行上海分行将为碧桂园上海区域提供200亿元人民币资金支持,在当地发展长租公寓。

  同年12月30日,碧桂园首个长租公寓项目BIG+国际社区在上海开业,莫斌更提出了3年在全国开100万套的目标。

  不过,对于长租公寓最新的开业及出租情况,碧桂园则并未在2018年财报中提及。仅在2018年年中业绩发布会上,碧桂园副总裁程光煜曾表示,截至2018年7月底,碧桂园的长租公寓有超过3万间房。

  可以对比的是,截止到2018年底,龙湖冠寓开业已经达到5.3万间,其中上海房源数量位居龙湖集团各城市的首位,超过1万间,而长租公寓也被选为上海龙湖2018年的最大重心。

  显然,作为长租公寓的后来者,除盈利等行业普遍问题,碧桂园还需面临龙湖、万科、旭辉等租赁业务发展迅速同行的激烈竞争。

  另一方面,除了长租业务,2018年碧桂园上海亦开始通过与运营上合作的方式涉水联合办公、产业地产、城市更新等业务。

  2018年初,碧桂园上海宣布联手方糖小镇进军联合办公领域;2019年2月,碧桂园上海与华鑫置业达成合作,在城市更新、智慧城市、产业地产等方面进行合作开发。

  尽管业务频繁展开,但与龙湖、万科等具同样展开多元化业务的房企相比,无论是长租公寓的规模,还是城市更新具体项目的落地上,碧桂园上海都尚未有更多的突出表现。

  某种程度上来说,上海更像是碧桂园对这些创新业务的试验场,而在行业开始对多元化进行重新思考的当下,入沪4年的碧桂园仍在寻找最适合它的道路。


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开业五年后成都IFS在思考什么?

  “开业五年以来,我们都在不断做一些文化类、艺术类活动,也是想践行推动艺术普及化的使命。我们有哆啦A梦等大型IP的活动,有中法联盟,在文化艺术方面,我们的国际化程度已经很高了。可是回过头发现,有很多中华文化的瑰宝还比较神秘,还有待我们发掘。”九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理(零售租务及营运)侯迅表示。

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  开业至今,成都IFS一直坚持定期举办艺术展览,搭配富有创意的推广活动,向公众呈现具有国际视野的多元艺术文化风景。这一次,成都IFS希望利用自身国际化地标的影响力,向大众展现西藏(楼盘)当代艺术的魅力。

  近日观点地产新媒体记者就受邀参加了由成都IFS与西藏文化艺术品牌“醍醐”联合举办的“发现喜马拉雅”西藏当代艺术展。这场迄今为止最大规模西藏文化艺术展,甄选中、英、意三国17位当代艺术家的近30件作品,向公众免费开放。

  作为九龙仓集团在内地打造的首个IFS项目,成都IFS始终坚持通过文化艺术展览等创意活动的打造,保证文化艺术体验的连续性。文化氛围的塑造,最直接的影响便是带来人流以及良好的市场口碑。

  不过,成都IFS不是香港海港城的简单异地复制。从引进国际知名的IP来打造全国首站的大型活动,再到开发自主创新IP、与法国巴黎左岸圣日耳曼德佩结盟,直至这次举办“发现喜马拉雅”西藏当代文化艺术展,反映出的是成都IFS在不同时期,对于营运策略的考量和运营思路的转变,也是成都IFS本地化的思考。

  思路转变:从借助到自创的IP

  “I AM HERE”这只著名熊猫的诞生并非成都IFS的建筑设计,而是出自一个公益项目。按照原本的设想,展览活动结束之后,装置就被拆掉,后因深受大众喜爱,最终得以保留。

  但是在某种意义上,这只开业便趴在成都IFS外墙上,由近4000块三角形构件组成的熊猫虽然一炮而红,但并没有真正令到成都IFS家喻户晓。

  “我们刚开业的时候,出租车司机都不知道IFS这三个字的意思,只会说在大熊猫那边。”侯迅在接受观点地产新媒体采访时表示。

  对此,成都IFS的经验是借助引入大型IP,吸引人流,再转向更具主导意识的自创IP,塑造属于成都IFS自己的品牌。例如在2014年8月,成都IFS通过展览出100个手持不同秘密道具的1:1比例哆啦A梦,单日便吸引到29万人流前往打卡;2016年8月,成都IFS举办了“ Light Rose Garden 玫瑰灯海园”中国内地首站,成功将其打造为市民约会、示爱、求婚的最佳浪漫圣地,掀起多轮观展热潮。

  “打响知名度我们用了一些大的IP吸引眼球,这种活动容易推广,是开业初期的策略手段。”侯迅坦陈,“后来我们逐步转向自创IP,把IFS特别的元素加入进去,变成旧瓶装新酒。再后来就脱离了IP这两个字了,或者IFS自身所做的事情就是自己的IP,我们有自己的想法和理念,将这些放到别人从来没有做过的活动中,去创新。”

  得益于对文化艺术空间的持续打造,2018年,成都IFS实现整体收入15.68亿港元,同比增长27%;营业盈利增加59%至7.83亿港元;商场出租率100%,租户销售额增20%至60亿元,人流上升18%。

  思考未来:能为当地文化艺术贡献什么?

  “消费者在变,社会在变,作为商场的经营者也要保持高度的敏感,了解未来消费者的需求是什么。找到那个点,再继续进行创作。”在问及成都IFS如何面对未来变化时,侯迅答。

  成都IFS的定位是西部地区地标性商业项目,辐射半径包括成都周边二三线城市,还有云南、贵州(楼盘)、西安(楼盘)、西藏、新疆(楼盘)等西南西北地区的其他省区市。

  “在成都做商业和在重庆(楼盘)、大连(楼盘)、上海(楼盘)不同,这边消费者对价格没有那么敏感,消费者都愿意去尝试新的东西。”

  所以,成都IFS过去在保持良好的商场运作之外,始终坚持向公众推广国内外优秀的艺术文化,一方面引领消费者需求,另一方面持续推动城市文化艺术空间的发展。

  不过,作为西部地区最具国际化水准的城市综合体,成都IFS也希望通过自身的影响力,弘扬西部地区优秀艺术文化。

  此次“发现喜马拉雅”西藏当代艺术展,便是成都IFS将传统文化与现代艺术、国际与本土相结合的一次创新。

  “展览不单单有中国的艺术家,还有来自国外的艺术家,他们对西藏这个古老文明的理解和表达十分有趣。”侯迅说:“这是一次具有世界美术馆水平的展览,将我们提到了一个新的高度。希望市民也有这种感觉。”

  事实上,越来越多的消费者已不满足于传统的物质消费、实体消费,更多开始追求精神层面的体验和感受,追求个性化、有特色、有品位的消费。

  国家统计局数据亦可佐证,教育文化和娱乐类居民消费价格指数每月均处于环比上升状态,侧面反映出目前社会对于精神文化艺术需求的逐步提升。

  中国传统文化也是其中非常重要的一部分。从故宫文化、中国诗词大会等中国特色的文化艺术节目或产品走红便可窥探一二。

  “我们在思考,成都IFS已经是一个平台,或者是一个城市的地标,我们能够为当地的文化艺术做出什么贡献?”侯迅称。


富力地产登江西“百差工地”榜 项目遭责令停工整改

  近日,江西省住房和城乡建设厅网站发布通报显示,江西全省2019年第一季度建筑施工安全生产“百差工地”予以公布,对认定为“百差工地”的103个项目施工、监理单位给予全省通报批评,由项目所在地建设局责令停工整改并下达挂牌督办通知书,督促项目责任单位认真落实整改,经整改完成组织验收合格方可复工。南昌(楼盘)富力银禧悦城等知名项目登上述“百差工地”名。

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  这篇名为《关于2019年第一季度建筑施工安全生产“百差工地”的通报》详细公示了“百差工地”的项目名称、施工单位及监理单位。

  南昌富力银禧悦城施工单位为广州(楼盘)天力建筑工程有限公司(以下简称“广州天力”);监理单位为江西恒信项目管理有限公司。

  广州天力成立于1993年5月20日,是广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”,股票代码:2777.HK)旗下全资子公司。其股东结构如下:富力地产持股90.00%,认缴出资27000万元;富力地产集团有限公司持股10.00%,认缴出资3000万元。富力地产集团有限公司同为富力地产子公司。

  通报显示,对存在违反《大气污染防治法》、《特种设备安全法》、《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》或《建筑起重机械安全监督管理规定》有关规定的“百差工地”项目,由属地住建系统有关部门依法依规对相关责任单位予以处罚。

  江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会请各设区市建设局和赣江新区城乡统筹局在5月28日前将“百差工地”整改情况和处罚情况书面报告江西省厅安委办。

  中国经济网记者统计发现,今年一季度,富力地产旗下建设及施工项目共发生两起死亡事故。3月29日,福建省龙岩市新罗区建发富力·玺院B标段公共门厅及电梯轿厢工程项目发生高处坠落事故,死亡1人,该项目建设单位为龙岩利荣房地产开发有限公司,是富力地产子公司。3月14日,天津(楼盘)市静海县富力新城雍景豪庭四期工程发生高处坠落事故死亡1人,该项目施工总承包单位为广州天力。


富力“海南劫”

  今年3月底,在富力2018年业绩说明会上,谈及海南(楼盘)市场,富力地产董事长李思廉表示将“松绑”。他认为:“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是百分之百的。”

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  在李思廉看来,经过一年的调整,海南省已经陆续释放了人才计划、政策方面的消息。李思廉认为:“其实整个海南岛该如何去发展,包括房地产方面的策略都已形成了初稿,上半年肯定会公布的。”

  这是对于海南岛放松调控最直白的预判。彼时距离2018年4月底海南祭出史上最严调控已经过去近一年。和其他布局海南的开发商一样,富力也陷入了“南国之困”。

  让李思廉始料未及的是,尚未等到政策松绑的富力,却率先收到了项目暂停销售许可的通知。

  红树湾项目被叫停

  5月1日,海南省澄迈县住房保障与房产管理局印发《关于暂停富力红树湾项目商品房销售的通知》(以下简称《通知》)。

  通知决定对海南三林旅业开发有限公司、海南朝阳房地产发展有限公司、海南红树林度假村有限公司、海南富力房地产开发有限公司、海南明强房地产发展有限公司、海南三林发展有限公司开发建设的富力红树湾项目所有商品房暂停销售许可,关停相关公司商品房合同网签系统。

  根据通知,在暂停销售许可期间,相关公司不得对该项目商品房进行销售和宣传,直至下发解除暂停通知为止。

  这一通知下发的缘由,是因为富力的项目大规模破坏了周边的红树林。在当前海南环保重拳突击下,富力的行为算得上是顶风作案。

  2017年8月10日至9月10日,中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督查。当年12月23日,督察组向海南省委省政府反馈。随后,海南省政府实施“双暂停”(暂停建设、暂停营业),在建项目一律暂停建设;房地产项目暂停销售和宣传,其他酒店、餐饮、旅游、娱乐等经营类项目暂停营业。中国交建(601800)和鲁能等一批房地产企业被被督查组点名批评——“鼓了钱袋,毁了生态”。

  然而,“环保风暴”紧箍咒尚在,富力红树湾再次顶风作案。

  据海南当地媒体报道,因破坏红树林,海南富力地产已经至少“吃”到过4张罚单,前年曾一次被罚款13万元,还有施工负责人被追究刑责。

  澄迈县位于海南岛的西北部,毗邻省会海口市,有长寿之乡之称。统计显示,该县居民平均值寿命达到了79.97岁,比全国平均值寿命高7岁。此外,澄迈水岸上还生长着大片的稀有木本胎生植物——红树林。此次富力被暂停得红树湾项目正是以此为噱头,宣传时大打生态、长寿、养老等概念。

  在富力的公开介绍中,富力红树湾是由富力地产以当地稀缺资源优势为依托倾情打造一个高端原生态旅游项目,项目投资总额150亿元,建设工期5-8年,总占地面积约8000亩,总建筑面积约230万平方米;其中红树林约1500亩、水域面积约788亩,项目整体容积率为0.45。项目以2号桥划成南区、北区两大块来开发。这也是海南省西部规模最大的生态旅游地产项目。

  而富力却在打着生态旅游的旗号,行破坏生态之实。

  早上2015年,海南当地媒体《南国都市报》便发文《房产开发侵蚀澄迈百亩红树林遇“杀手”》直指富力红树湾项目在施工过程中出现乱倒建筑垃圾等违规行为,随后澄迈县住房和城乡建设局已经对其立案查处,并在当天开出罚单,该项目被行政处罚3万元,同时责令其整改。

  然而富力并未吸取教训,接连“吃”下4张罚单。

  近日,当地村民再次反应,有开发商在施工过程中破坏保护区范围内的红树林。澄迈县林业局相关负责人证实,涉事开发商曾因破坏当地红树林多次受罚。

  据澄迈县林业局相关负责人介绍,截至目前,确认该项目周边枯死的红树林有9亩多,已责令项目方加倍补种,相关方案已出炉。政府工作人员前往勘查,确定保护区界桩原址,以确认被毁红树林情况;要求开发商在施工道路两侧设置围挡,避免散落土石影响到两侧红树林;下一步,还将请有关专家前来勘查、评估,确定这次被破坏红树林的数量,将从严从重处罚,如涉及犯罪将移交公安机关处理。

  “南国之困”

  此次红树湾项目被暂停销售,对富力而言可谓损失惨重。

  10年前,和富力同为“华南五虎”的雅居乐推出了海南东海岸清水湾项目,揽金64亿元,为雅居乐贡献超3成营收,一举奠定神盘地位。

  同年,富力联席董事长张力率团来到海南岛西北部的澄迈县考察,计划投资150亿元,在8000亩的热带土地上建起住宅、豪华酒店、湿地公园、高尔夫球场等产品,这是富力南国之梦起飞的地方。

  除了红树湾,围绕海南岛,富力相继建立了儋州项目、盈溪谷、月亮湾、富力湾等项目。

  年报显示,2017年富力海南区域业绩大增131%至47.95亿元,主要得益于富力湾和富力红树湾项目的持续发展,二者贡献业绩42.55亿元,占比近9成。

  2018年,海南省跻身富力全年协议销售额最高的十大省份,排名第八,权益已售面积约为37.7万平方米,较2017年增长15%,权益总值约为59.47亿元,较2017年增长21%。

  据媒体统计,富力在海南其余6个项目合计未竣工面积191万平方米,而红树湾一个项目未竣工总面积就达150万平方米,占比超过78%。2019年,富力海南将销售目标定为90亿元,同比增幅50%。而重头项目红树湾无法顺利开售,无疑为这一业绩目标蒙上了阴影。

  谈及此次暂停销售许可对富力方面的影响,易居智库研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示主要涉及两方面,首先是销售端,暂停销售无疑使富力在海南当地的销售环境恶化,尤其是大体量的红树湾项目;其次,这一事件也将直接影响后续富力在海南的拿地,只要是与红树林、环保相挂钩,其内部管控和外部管控都会被增强。在某种程度上,这一事件会放缓富力在海南的发展脚步。


176家房企有息负债6.8万亿元 半数净负债率下降

  晚上10点,一场沟通晚宴刚刚结束,王成(化名)立刻赶去了机场。明天早上,在另一个城市,他还有一场融资路演,今晚怕又是一个无眠之夜了,尽管这个夜晚,是星期日。王成是一家上市房企融资负责人,在过去的一年中,“出差、喝酒、找钱”几乎是他工作生活的主基调。

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  “从去年开始,监管就开始趋紧,集团给的融资指标不低,市场上融资成本却越来越高,工作不好做”,在去年的一次采访中,王成告诉《证券日报》记者,能够使用的融资工具几乎都使用了,基金、银行和金融机构多是“晴天送伞”。很多企业的融资成本都超过15%了,但更多的是即使愿意承担15%的资金成本,持资方仍旧不愿意出钱。

  在过去的2018年,王成大部分时间是没有上下班之分的,最忙时甚至一周每天都在飞。这并不是个案,上市房企尚且如此,民营未上市房企的2018年,融资负责人找钱更为艰难。

  “在去杠杆大环境下,很多企业老板不得不将个人股权质押出去筹钱”,一位民营企业融资负责人向记者透露,但去年的钱太贵了,有些老板用不起,就卖了一些项目换现金,这是割肉换生存。

  有息负债升至6.8万亿元

  正如上述企业融资负责人所述,融资曾是2018年房企的头等。如今,从上市房企披露的2018年年报数据中也可窥见其当时的艰难。

  据《证券日报》记者根据iFinD统计数据获悉,截至2018年底,A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家,占比高达33%;以更为准确反映企业负债情况的剔除预收款项后的资产负债率指数来看,有13家房企超过70%,占比达11%。此外,上述118家上市房企总资产合计约10万亿元,负债合计约为8万亿元,平均资产负债率为80%。

  不过,从整个房地产行业来看,2018年房企销售回款有所增加,加上融资环境普遍收紧,企业降杠杆取得一定效果,净负债率有所下降,但融资成本上升。

  据克而瑞研究中心统计数据显示,2016年至2018年,176家房企现金从2万亿元升至将近2.9万亿元,较期初增长18%;总有息负债从4.5万亿元升至6.8万亿元,较初期增长16.6%;净负债率走出了从74.2%到89.11%,再到85.15%的曲线。

  另一组统计数据显示,2018年176家房企现金持有量同比增长了18.4%至28715亿元,增幅与上年基本持平;有息负债同比增长了16.6%至68456亿元,但增幅则相比于2016年的27%和2017年的30%下降明显。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。

  克而瑞研究中心分析师认为,随着行业集中度不断提高,企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率,依然需要大量的资金支持,这就使得整体负债规模持续加大。但因为融资环境收紧,房企拿地较去年相对谨慎,加上降杠杆的压力,让企业不得不加快项目周转速度,更为重视回收现金。

  值得一提的是,2018年房企现金短债比和长短期债务比维持了较为稳定的水平,整体财务杠杆相比年初有所降低。

  五成房企净负债率下降

  据克而瑞研究中心统计数据显示,2018年底176家房企加权平均净负债率为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。

  “整个行业销售端的竞争压力越来越大,现金回笼力度很难维持企业发展规模,因此融资规模仍决定着企业发展速度”,一位房企高管曾向《证券日报》记者直言,高杠杆一定是有风险的,但是过去许多房企在高杠杆运营模式下,赶上了土地红利时代,尝到了规模化发展带来的甜头,转换运营模式并不容易。

  但企业近两年也意识到,不降低负债率保持稳健的财务盘面,一味冲规模快跑,带给企业的风险同样不低。毕竟,在房地产增量市场天花板来临的大环境下,负债越高、评级越低的企业得到投资者的认同度越来越低,越来越难拿到钱,尤其是资金成本低的钱。长此以往,资金成本对利润的侵蚀程度将严重影响企业的运营质量。

  事实上,去杠杆政策环境下,受融资监管影响,房地产企业主动也好,被动也罢,确实也在实施一些降低负债的策略。比如,完善债务结构的同时,抓现金回笼。

  据克而瑞研究中心统计数据显示,截至2018年底,176家上市房企的现金持有量为28715亿元,较期初增长18.4%。其中64家重点房企的现金持有量为25080亿元,较期初增长22.7%;64家房企的现金总量占比87.3%,较期初增加了3个百分点。随着行业集中度不断上升,规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底,持有现金超千亿元的企业有5家,较期初增加2家。

  克而瑞称,超过六成企业持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高,达85.9%,其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看,百强企业平均现金持有量有所增长,而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30强-50强企业,这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

  对此,一位房企高管曾向《证券日报》记者表示,“在未来高手过招的市场中,一个大项目的负债处理不好可能就会拖垮整个企业,所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。为了实时监测我们的财务系统,公司甚至建立了一套运营体系,各个城市各个项目每天上报销售额,以便企业在保证资金链安全的情况下,进行融资和投资安排。”

  现金回款的增加,一方面是应对2019年下半年到来的还债高峰期,另一方面也有助于降低负债。在上述176家房企中,截至2018年底,64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56个百分点,净负债率下降的企业占比为56.3%。

  融资成本上升

  控制住负债规模,并不意味着企业可以高枕无忧。生存难题或许可解,但发展质量的问题同样严重。

  正如万科董事长郁亮曾表示,“大公司有的时候也很脆弱,如果万科信用评级下降,集团的融资成本就会大幅提高,比如万科的融资成本是5%左右,而同行大概10%,按照现在5%的融资成本,目前万科的新业务都不怎么赚钱,如果提高到10%,可能连开发业务都不赚钱了。”

  换句话说,即使找到钱了,如果找不到便宜的钱,企业的发展压力同样不容小觑。毕竟,“每天早上醒来就有2亿元-3亿元的利息等着付”的感觉,并不好受。

  2018年,正如上文所提的王成表示,“你想拿便宜的钱,人家连面都不见,根本不跟你谈。去年,很多中小房企融资利率都超过了15%。这么贵的钱,不是什么企业都用得起的。”

  克而瑞统计数据也显示,从2018年64家重点房企的平均融资成本来看,约有84%的企业的融资成本相比2017年有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.11%增至6.61%,结束了连续两年的下降趋势。

  克而瑞分析师认为,这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

  但2018年的资本市场,也出现了一些创新的融资方式,为一些企业新业务打开窗口。克而瑞分析师也表示,租赁融资及各类资产证券化受到了政策的支持,成为房企融资的新突破口。2018年,以购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次获批,租赁类REITs以及租赁专项债券也受到鼓励。

  “目前看政策有适度放松,我们的压力也小了一些。或许今年不用动不动开会到夜里一两点了”,前几日,王成向本报记者倾诉了一个朴素的愿望,“希望今年不用加那么多班,能多有几个休息日。”


2019年立法工作计划公布 住建部领住房租赁条例等三项任务

  随着房地产市场长效机制的不断落地,相关立法工作也逐渐提上日程。5月11日,国务院办公厅发布《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》,同时公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位。

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  记者注意到,《计划》明确的立法项目分为三大类,共涉及59件立法项目。包括拟提请全国人大常委会审议的法律案13件、拟制定、修订的行政法规42件和拟完成的其他立法项目4件。其中,在42件拟制定、修订的行政法规中,住房和城乡建设部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》。

  “当前,住房租赁市场已成为我国住房体系的重要组成部分。”上海(楼盘)易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,加速出台《住房租赁条例》,有利于进一步确立住房租赁市场与商品房交易市场的平等地位,保障租赁当事人的合法权益,进而真正实现租售并举。

  事实上,早在2017年5月份,我国首部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例》就已正式对外公开征求意见。而在加速构建租购并举的楼市发展格局影响下,此后,无论是住建部发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,还是《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,均是住房租赁市场建设的重要推动力。

  此前,有市场研究机构测算,预计到2025年,我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人。

  “随着近两年住房租赁市场的不断发展、试点城市数量及住房租赁房源的不断增加,市场各方对于全国层面的住房租赁市场法律、法规落地的呼声愈发强烈。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称,随着住建部加速起草《住房租赁条例》,一方面体现出监管部门对于住房租赁市场重视程度的不断提高;另一方面,也将对住房租赁行业的规范化运营起到良好保障作用。


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