4月北京租赁市场遭遇“倒春寒”?

作者:新京报
来源:新京报
2019-07-11
摘要:
  近日,有媒体报道称,北京(楼盘)大部分区域租赁价格都在下降,降幅在100元/月-1000元/月不等,出租房交易速度有所减慢,北京租房市场整体稳中带降,遭遇“倒春寒”。问题在于,真实情况到底如何?未来北京租赁市场的走势如何?

  近日,有媒体报道称,北京(楼盘)大部分区域租赁价格都在下降,降幅在100元/月-1000元/月不等,出租房交易速度有所减慢,北京租房市场整体稳中带降,遭遇“倒春寒”。问题在于,真实情况到底如何?未来北京租赁市场的走势如何?

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  北京租赁市场交易量环比下滑一成

  新京报记者在北京海淀、西城等部分二手房成交活跃的区域进行调查发现,租金方面整体保持稳定,但成交量确实有所下降。

  荣丰2008附近的一中介经纪人表示,荣丰2008所在区域的租金没怎么下降,也没有上涨,但成交量方面有所下降,“租房的人比去年少了。” 北苑片区一中介经纪人亦表示,今年租客有所下降。

  北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋告诉记者,他所在的门店在五棵松区域,主要负责紫金长安和今日家园两个小区。其中,紫金长安属中高端商品房小区,而今日家园是满五年的经济适用房。该片区租金价格没什么变化,但成交量有所下降。之所以下降,原因在于,“房源量比较少,这个季节也不算是租赁高峰期。”

  这一说法,在机构数据处得到验证。据我爱我家研究院监测,4月北京租房租赁市场交易量环比下降10.21%。

  来自我爱我家研究院、贝壳研究院等机构的统计显示,4月北京租赁市场成交呈季节性回落,交易量确实出现了下滑。然而这并非今年特例。通常情况下,3月是北京住宅租赁市场的第一个交易高峰,4月则会热度下降,交易减少,显然今年也不例外。

  合租市场方面,据巴乐兔租房统计显示,租约成交趋势上,今年2月-4月,环比涨幅分别为87.3%、102.8%和-16.9%。经过3月份交易小高峰后,4月略有回落。不过,综合来看,北京合租市场交易量保持增长态势,但相比2018年同期,成交量增长趋缓。

  北京平均租金环比小幅上涨

  “今年给我们的一个感觉是,房子库存量较大,客户来选房时,有更多选择空间,不论是同小区,还有相邻小区同价位,可对比的房源很多,所以房子成交周期稍长一点,没那么好租。”北苑区域一门店经理表示,业主会考虑一个总收益,就是说,房子空置时间长,还不如降一些租金,快点租出去,因此,有个别房子租金让得较多。

  上述门店经理表示,对比去年高点时,小户型降幅在两三百元之间,两、三居室的户型,降幅在500元-800元之间,不过,也要看房子的具体情况。

  不过,综合来看,4月北京平均租金环比小幅上涨,租金整体保持平稳,并未出现全域租金下跌的情况。

  来自我爱我家研究院、贝壳研究院、诸葛找房等机构的统计显示,今年春节后随着租赁小高峰的来临,2月份租金环比上涨,但经过短期上涨后市场恢复平稳,4月,北京租金环比微涨。

  我爱我家研究院统计显示,4月整租平均成交租金为95.2元/平方米·月,环比上涨1.25%,整租套均租金6173元/套·月,环比上涨1.21%。目前北京住房租赁套均面积维持在65平方米上下。

  合租市场方面,据巴乐兔租房的统计显示,今年1月-4月平均租金约为2000元,而2018年同期平均租金约为1800元。今年前4月,北京平均租金价格同比增长11.9%。其中,2月-4月,北京平均租金价格环比涨幅分别为-3.56%、0.43%、3.77%。相比2018年同期的环比涨幅,略有下降。

  从今年前4个月的租金分布来看,租客的租金支出整体呈增长趋势。我爱我家研究院数据显示,目前北京三分之一的租客租金承受能力在每月4000元-6000元之间,25%-30%的租客租金承受能力在每月6000元-8000元之间,20%多的租客在2000元-4000元之间。整体上,1月-4月月租金在2000元-4000元之间的占比在持续收窄,6000元-8000元、8000元-10000元的占比则在持续扩大。

  从区域上分析,北京六区平均租金上涨,四区下降。其中,大兴涨幅最大,环比涨幅4.53%,丰台跌幅最大,环比下跌1.05%。朝阳、海淀、丰台交易量最多,昌平、大兴、通州套均租赁面积最大。

  从户型方面来看,一居室、两居室、三居及以上户型平均租金依次为106.8元/平方米·月、91.6元/平方米·月、83.5元/平方米·月,环比分别上涨1.45%、0.73%、1.31%。4月北京住宅租赁交易中一居室、两居室、三居及以上的交易占比依次为39.76%、49.55%、10.69%,户型结构整体稳定。平均租金上一居室仍然最大,两居室其次,三居及以上最低,各户型均在环比上涨,但一居室的涨幅最大。

  热门商圈租金涨跌比例约为5:4

  我爱我家研究院研究报告指出,4月最热门的住宅租赁商圈仍然大部分位于北部。惠新西街、回龙观、安贞、五道口、天通苑、方庄、清河、北苑、马甸、红庙10个商圈交易量最多。与前3月的排名比较,4月天通苑排名下降较多,红庙今年首次跻身前十。

  值得注意的是,在前十大热门商圈中,回龙观、天通苑、方庄、清河平均租金下滑,其中回龙观、天通苑的降幅较大,均在3.5%以上;惠新西街、安贞、五道口、北苑、马甸、红庙平均租金上涨,其中五道口的涨幅较高,超过5%。4月所有商圈中,44.28%的商圈平均租金下跌,55.72%的商圈平均租金上涨。

  我爱我家研究院认为,在区域、户型等结构上,北京住房租赁市场变化不大,传统的朝阳、海淀、丰台仍是租赁交易最多的三个区,高校多、产业发达的北部商圈仍是租客最钟爱的商圈,东西城的租金仍然最高,远郊的租金相对更低,性价比会更高。

  业内称未来租赁市场将维持稳定

  在首经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池看来,租金与房价一样,由供求关系决定。近年来,北京在大力发展租赁市场,包括增加开发商自持的租赁住房,以及公租房的供应,租赁住房的供应不断增加,会起到抑制房租上涨的作用。此外,北京在做减量发展,疏解整治促提升,也确实疏解了一些人口和产业,减少了租赁住房的需求。

  上海(楼盘)易居房地产研究院副院长杨红旭还指出,上一轮楼市繁荣期,尤其2015年到2017年,环京楼市较为火爆,部分在北京打工的人群跑去环京买房。随着新房陆续交房,自然减少了在北京市的租房需求。

  那么,接下来,北京租赁市场又会出现怎么样的变化?我爱我家研究院认为,北京住房租赁市场将继续在春夏两个旺季之间过渡,交易量及租金价格不会有太大的波动。但5月过后,市场将逐步进入暑期旺季,市场热度会有明显的上升。

  贝壳研究院分析师钟涛则认为,接下来北京租房市场将保持相对稳定趋势。5-6月租赁市场成交量预计和4月持平,7月“毕业季”市场成交季节性增长,这一系列的表现和往年较为类似。而在租金方面,钟涛认为,目前业主调价行为中,上调报价的业主占比为17%,下调报价的业主占比为83%,租客的市场地位和话语权较强,这种供需对比状况下,价格上涨的动力弱,租金将保持平稳。

  目前租赁市场需求量的减少,对长租公寓机构而言,又会产生哪些影响?对此,空·白研究院院长、空·白创始人杨现领表示,随着租赁金融监管的到来,品牌公寓将加速出货,甚至不惜低价出货,以改善现金流,从而在未来两三个月显著增加市场的单间供给,租金下降的边际压力非常大。


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济南融汇城玫瑰公馆二期部分业主拒绝加固补强方案

  济南(楼盘)融汇城玫瑰公馆二期购房者向新京报记者发来一份《融汇城玫瑰公馆二期加固补强相关工作情况通告》(以下简称通告)显示,存在建筑质量问题的融汇城玫瑰公馆将实施加固补强,并提及免费赠送客户车位产权。对此方案,部分业主表示拒绝接受。

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  根据通告内容,之前在建车库坍塌、6栋建筑主体存在质量问题的融汇城玫瑰公馆二期将进行加固补强,但对于业主关注的具体加固方案、加固企业、监理企业等内容并未有细节披露,通告中只提到会选择符合国家规定和有相关资质的企业。

  对于加固后是否还要进行全面检测,通告表示会按照国家规范进行质量验收。该通告显示,发布方为融汇城的开发单位山东融汇文创置业有限公司。

  对此加固补强方案,部分业主表示拒绝接受,不会签收,由于对开发企业失去信任,业主并不认同融汇城的解决方案,部分业主表示要求融汇城玫瑰公馆二期停业整顿、推倒重建。

  值得注意的是,此次通告开发商提及开放车位优惠政策,免费赠送客户车位产权,但业主并不买账。“房子都不能住了,要车位干什么?部分业主拒绝接受房屋加固的方案。”多位业主向记者表示。

  今天下午,济南融汇城方面工作人员向新京报记者证实了上述通告的真实性并强调,“通告是我们公司发的,每户只赠送一个车位。”

  4月2日,新京报报道了济南融汇城玫瑰公馆二期房地产开发项目中部分停车库发生了坍塌,6栋住宅楼被质疑存在不同程度的质量问题。

  4月4日,济南市住房和城乡建设局发出通报,相关建设单位、施工单位、监理单位、检测单位被处罚。

  4月15日上午,济南市建设工程勘察设计质量监督站相关工作人员向记者透露,只审了济南融汇城玫瑰公馆二期部分加固方案,车库的加固方案还未审。加固之后,相关楼栋相比原有构造将会发生改变。

  针对此事,北京(楼盘)市金诉律师事务所首席律师王佳红认为,如果以后加固或整修方案与网签之前的相关设计图纸不一致,即可认为房屋构造等方面发生了改变,业主有权向法院起诉要求退房解约或相关赔偿。


“豆腐渣”工程被评优,闭着眼睛评的?

  据民主与法制时报报道,在江苏徐州(楼盘),一个拥有“徐州市优质结构工程”“古彭杯优质工程银奖”等荣誉的工程项目,在施工完毕一个多月后发现质量问题,引发诉讼。2019年4月12日,铜山区法院以工程存在质量问题,判决施工方荣翔公司给付项目建设单位派乐滋公司修复费用1072852.64元。

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  因企业扩大生产规模,江苏派乐滋食品有限公司将果蔬厂房二期工程及预处理车间工程先后承包给徐州荣翔建设工程有限公司负责施工。工程竣工验收后,派乐滋公司发现地坪整体性质量出现问题,随后又陆续发现支撑柱体、屋面工程严重偷工减料、材料不合格、门窗材料与设计不相符等系列质量问题。

  而法院的判决,从法律上证实,工程确实存在质量问题。但这一明显存在质量问题的工程,竟先后被徐州市城乡建设局评定为“徐州市优质结构工程”和“古彭杯优质工程银奖”,这比“豆腐渣”问题更骇人听闻。

  存在质量问题的工程竟然验收合格并评优,无疑会引发公众的质疑;而“质监站工作人员身兼两职”的奇葩身份,更加重了官商间“亲而不清”的疑点铜山区建筑工程质量监督站向该工程所委派的监督联络人姜某,同时还兼任施工单位荣翔公司的企业技术部门负责人,出现在工程项目管理人员上;工程验收时,姜某既是代表质监站作为工程验收的召集人和验收人,同时又代表荣翔公司在《施工组织设计、设计方案审批表》《单位工程竣工验收证明书》上签字。

  工程质量监督的公权力与被监督的施工单位,存在“一家人”的嫌疑,如此“官商机制”下,工程验收的公正性从何谈起?如此一来,“豆腐渣”工程被验收合格并评优,也就不奇怪了。

  鉴于工程质监站工作人员身兼两职、亦官亦商,其营私舞弊的疑点非常大,对此,当地纪检部门已介入调查;相信,关于“豆腐渣”工程被验收合格且评优等问题,内情很快会见光。

  但尽管如此,质量监督不严导致的“豆腐渣”工程问题,依然是个沉重的话题。按理说,目前的工程质量监督机制,一个现场监理,一个工程质量行政主管部门验收,不可谓不完善;而如果一个官商“亲而不清”,就可以瓦解严密的监督机制,甚至施工单位自恃有后台,因而对已“验收合格”且评优的工程,就算有明显的“豆腐渣”问题,也“离柜概不负责”,叫人担心,建筑领域某些角落的规则和秩序,是否太脆弱?

  我们在不断在治理“豆腐渣”问题,但“豆腐渣”工程始终不能绝迹,仍隔三差五曝出,本案是否具有代表性,值得关注。


“蓝绿双城”的竞争

  对于一家地产商来说,花上4、5亿拍下一块地实在是件不值一提的寻常事。但如果是从未在公开市场上出现的蓝绿双城,便会给故事平添几分新鲜。

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  5月10日,蓝绿双城以总价4.57亿元竞得浙江舟山(楼盘)定海区一宗纯住宅地块,溢价率5.56%。据观点地产新媒体查询,这几乎是蓝绿双城首次亮相土地招拍挂市场。在此之前,其手中项目大多是存量项目。

  出现这样的转变则要追溯到创立者曹舟南身上。今年1月21日蓝绿双城首次对外公开时,曹舟南就曾表示:“虽然现在都是存量项目,但不排除未来会参与招拍挂。”

  虽然已经年过半百,但这位站在蓝绿双城背后的男人显然仍保持着高效的工作节奏。

  从去年8月离开绿城到蓝绿双城注册成立,他花了三个月时间,从成立到公司架构搭建完成,其同样用了三个月。

  如今距离入市又过去了一个“三月”,曹舟南的手也开始从存量项目伸向了公开市场。能够预见的是,这也将是蓝绿双城新一个发展阶段的开始。

  不过,对于许多新生企业,市场人士往往热衷于为其设定出一个“假想敌”的角色。

  这对于名字本来就有些拗口的蓝绿双城而言,其与蓝城、绿城之间或合作、或竞争的神秘关系也引发了市场的更多关注。在过往的表态中,曹舟南也留有余地,他表示,蓝绿双城与绿城“未来可能存在竞争”,但不排除在具体项目上有合作。

  从存量到招拍挂

  观点地产新媒体查询,蓝绿双城是在5月10日浙江舟山年内首次宅地拍卖上竞得地块,地块面积为2.73万平方米,总建筑面积约8万平方米。虽然体量不大,但却代表了一个开始。

  截至今年初正式挂牌时,蓝绿双城已在全国落地了17个项目,大多是存量项目,进入的城市包括丽江、深圳(楼盘)、广州(楼盘)、珠海(楼盘)、汕头(楼盘)、成都等。

  其中,华南市场是其暂时的主战场。资料显示,于今年初,蓝绿双城分别于深圳拥有4个旧改项目,广州、珠海各1个项目,汕头5个项目。

  从零开始,蓝绿双城的规模发展速度并不慢。半年时间里,其正式敲定的17个项目总建筑面积超350万平方米,总货值超过800亿元。

  值得一提的是,在这原始的17个项目中,就有12个项目为代建项目。而这对于一手打造了绿城代建板块的曹舟南来说,似乎一切都显得如此顺理成章。

  对于这一情况,曹舟南直言称,这要归功于其在绿城的多年累积。他表示,在蓝绿双城的合作方中,有60%左右都是曾经的合作伙伴。

  据曹舟南介绍,蓝绿双城的主要业务分为两个方向。除了代建为主的轻资产业务外,另一个方向是投资类业务。

  在轻资产业务日渐走上轨道后,曹舟南向公开招拍挂市场迈出第一步。

  根据蓝绿双城谨慎的发展策略,当其他房企激烈竞争一二线城市核心位置的土地时,其更多会将目光放在相对新兴却不乏前景的市场上,譬如此次拿地的浙江舟山。

  观点地产新媒体了解,浙江蓝绿双城恒尊地产有限公司以总价4.57亿元竞得舟山DH-46-01-22地块,楼面价7600元/平方米,溢价率5.56%。

  地块位于定海城东街道小洋岙周家,附近分布着较为丰富的教育及商业配套,以及7000余亩森林公园,这多少与蓝绿双城涉足教育、养老、康养、美丽乡村等理念切合。

  值得一提的是,此次拍地也能看出蓝绿双城拿地的另一种策略——合作扩张。据了解,浙江蓝绿双城恒尊地产有限公司是蓝绿双城与恒尊集团合作的产物。

  今年1月20日,恒尊集团已与浙江蓝绿双城科技集团签署战略合作,双方约定将在政府安置房代建、房产开发、建筑施工、生活服务以及后续资本市场的发展“开展紧密合作”。

  相较而言,合作开发的模式无疑会让蓝绿双城这个“新生儿”走得更为安全。就如曹舟南所说的,他是一个对于投资控制非常严格的人,“新的公司当然要更加谨慎”。

  微妙的“蓝绿三城”

  对于公司的投资业务,蓝绿双城此前的公开表述是,该部分业务重点包括了美丽乡村、特色小镇、青年创业公寓、新型养老公寓和城市有机更新。

  如果再加上其代建板块,不难发现,蓝绿双城的业务范围与蓝城、绿城均有不同程度的交叉重叠。换而言之,蓝绿双城与另外两家企业之间,现在或是未来,总会在某种程度上成为竞争对手。

  仅从业务角度去看,蓝绿双城的代建业务与绿城重叠。早在2016年,绿城中国悉数收购蓝城代建业务;2018年,绿城代建业务合计管理项目282个,总建面6336万平方米,年内销售额552亿元,收入13.66亿元;今年前四月,代建项目累计销售115亿元,同比则减少33.9%。

  曹舟南在四个月前蓝绿双城的公开活动上,曾回应过与绿城代建业务之间的比较。

  他当时表示,蓝绿双城的代建业务“弥补了绿城代建业务方面的不足”,并强调以资本代建为主导,以小股操盘为核心内容,与委托方签订对赌协议,取消固定比例,参与项目的增值部分分成。

  同时,蓝绿双城建设打造教育、养老、康养、智慧制造等主题小镇的构思,又与绿城、蓝城的小镇业务相类似。

  即便是蓝城与绿城之间,宋卫平也曾提及,蓝城脱胎于绿城,“而蓝一定会比绿好”。

  既然是同行,绿城、蓝城、蓝绿双城,又如何能够完全避免竞争?

  每每这个时候,曹舟南总会说出那句经典言论:“绿城是我的娘家,蓝城是老东家,中交是我的婆家,这个定位永远都不会变。”

  无论从架构还是股权等哪一个角度看,这三个公司都是相对独立的个体。

  据观点地产新媒体查询,蓝绿双城的股权主要由两家公司掌握。其中,杭州(楼盘)绿芯企业管理有限公司掌握了90%股权,杭州绿如蓝企业管理有限公司持有剩余的10%。

  而前者是曹舟南100%持股控制的公司,后者则由马佩儒和俞飞武分别持有51%和49%股权。无一例外的是,这几个人均出自绿城。

  曹舟南对此的回应是,其于绿城已经没有任何持股。与此同时,蓝绿双城是全开放的,不受限制,和绿城是两个独立法人。他甚至也坦言称,和绿城之间未来不排除会有竞争可能性存在。

  不过,蓝绿双城的管理层大部分出自绿城,且由宋卫平取名。曹舟南也表示,自己创业得到了宋卫平的“坚决支持”。他还透露,宋卫平愿意把蓝绿双城“当作自己的事业来支持”,并可做公司的首席产品官和高级顾问。

  由此,上述三者之间似乎无法简单地割裂看待。

  无论如何,曹舟南对蓝绿双城以代建为主的轻资产业务有极大期待。作为绿城代建业务的推动者之一,如今他希望新公司力争在四年内达成轻资产上市的目标,理由是“房地产不上市,价值不大”。

  与绿城或是蓝城相比,蓝绿双城无疑还太“年轻”。如何实现规模突破,如何与同类企业形成差异化并在市场中占据一席之地,又或是如何达成“上市梦”,这家新创公司未来要的挑战显然还有不少。


碧桂园40亿沪上加仓与四年寻路

  尽管在所有公开场合,杨国强都表达了对三四五线城市的看好,但一二线,尤其是一线城市仍然是开发商的必争之地。

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  过去一周,近一年未在上海(楼盘)公开市场拿地的碧桂园连中两元,以总计约40亿元的代价拿下闵行和金山两块宅地,显示其对补仓上海的强烈渴求。

  事实上,对于碧桂园的住宅业务而言,上海市场的占比并不算多。年报显示,2018年碧桂园内地权益销售额中,位于三四线城市目标三四线城市的约占56%,位于二线城市目标二线城市的占30%,而位于一线目标一线仅占4%。

  在3月份举行的年度业绩会上,面对媒体对三四线城市的质疑时,杨国强也一再强调对该部分区域的看好。不过,在一二线回暖的趋势下,开发商短期内加大一二线布局的动作也尤为明显。

  年初至今,融创、绿地就分别通过收购泛海及中民投的董家渡项目,在上海新增数百亿货值。

  另一方面,随着一线城市增量市场的成熟,对存量市场的争夺也是房企们在一线的重要布局。进入上海市场4年来,碧桂园先后涉足长租、联合办公、产城等住宅开发之外的新业务。

  40亿加仓上海

  与龙湖、金茂等大多数外来房企一样,2015年才进入上海的碧桂园在公开市场的拿地并不算多,基本保持每年两三块的节奏。

  2015年4月,碧桂园在上海嘉定首次拿地,正式进入上海市场;当年8月,碧桂园在上海成立了高规格、相对独立的一线城市事业部,并开始积极寻找拿地机会。

  据观点地产新媒体不完全统计,上海区域在2年多的时间内共拿下了20余个项目,不过大部分位于奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、崇明等郊区。这也与碧桂园进军一线,并希望从“郊区大盘”模式转身,更多涉足中心城区并建设高端豪宅产品的想法不相符。

  而从销售表现来看,进入上海市场以来,碧桂园的市场份额一直不高,2016年-2018年销售排名都在30强之后。期间,成立不到两年的上海一线事业部也在2017年5月正式取消,掌管一线事业部的联席总裁朱荣斌也转投阳光城(000671)。

  显然,与碧桂园销冠的光环相比,一线城市的表现始终是其无法突破的薄弱环节。

  有业内人士分析,首先在产品和品牌上,三四线打法为主的碧桂园在一线城市就缺乏优势;此外碧桂园在上海拿地的另一个显著特点是,大多位于郊区,且楼板价都在1万元每平米上下,这也决定其货值贡献不会太大。

  观点地产新媒体了解,为了迎合及适应一二线市场的市场需求,碧桂园曾于2016年在广州(楼盘)、上海推出“星作”系列,计划打造“一线城市高品质社区”。当时碧桂园还宣布,上海还将推出城市高端产品,并有顶级豪宅推出。但此后,随着一线事业部取消,这种产品也归于沉寂。

  尽管取消了一线事业部,但碧桂园依旧没有放弃一线市场,据了解,莫斌还曾在碧桂园2017年经营分析会提出“5年内各区域公司要做各自一线城市市场老大”的目标。

  不过,与三四线城市攻城略地的积极相比,在房企争相抢夺的上海市场,习惯低溢价的碧桂园也没有更激进的表现,底价拿地始终是坚持的策略,这也在某种程度上决定了其无法获得相对优质的地块,从而在这个市场更进一步。

  据观点地产新媒体了解,在郊区徘徊两年多,直到2017年9月,碧桂园才通过竞得杨浦区一宗办公用地首次进入上海中心城区。不过很快碧桂园又回到郊区,以总价10.69亿元竞得奉贤区海湾镇13-02区域地块,成交楼板价1.104万元/平方米。

  2018年,上海土地市场整体冷淡,在公开市场拿到宅地的房企屈指可数,而碧桂园也仅有一宗商住用地进账。7月,碧桂园以底价36.35亿元拍下金山区金山新城一幅大型商住办综合地块,成交楼板价14725元/平方米。

  进入2019年,随着一二线城市回暖,上海土地市场逐渐活跃。

  年初,融创以125.53亿元收购目标公司100%股权,其中就包括泛海的上海董家渡项目100%权益,总建筑面积达62.80万平方米。随后,绿地也以121亿元收购中民投董家渡项目50%股权,新增总建筑面积119.9万平方米的土储。

  公开土地市场上,4月底,保利以41.79亿获上海杨浦纯宅地,楼面价5.73万元/平米。

  相比之下,碧桂园在拿地上则继续理性克制,5月至今,碧桂园则以40亿总价接连获得闵行、金山两块宅地,楼面价分别为1.92万元/平方米和1.2万元/平方米,这也是碧桂园时隔10个月再次在上海公开土地市场拿地。

  入沪四年寻路

  事实上,随着上海房地产增量市场的日益成熟,对于后来者,转向存量市场研究或许更有长远意义。

  抛开在上海住宅市场的尴尬表现,近两年,碧桂园也开始在长租、联合办公、产城等创新业务上发力。

  据观点地产新媒体了解,在取消一线事业部不久之后,碧桂园就在上海成立长租公寓管理部和产城发展部,并把上海作为长租公寓产品试验的主战场。

  2017年12月,中国建设银行(601939)上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域在上海签订《全面战略业务合作协议》。根据协议,建行上海分行将为碧桂园上海区域提供200亿元人民币资金支持,在当地发展长租公寓。

  同年12月30日,碧桂园首个长租公寓项目BIG+国际社区在上海开业,莫斌更提出了3年在全国开100万套的目标。

  不过,对于长租公寓最新的开业及出租情况,碧桂园则并未在2018年财报中提及。仅在2018年年中业绩发布会上,碧桂园副总裁程光煜曾表示,截至2018年7月底,碧桂园的长租公寓有超过3万间房。

  可以对比的是,截止到2018年底,龙湖冠寓开业已经达到5.3万间,其中上海房源数量位居龙湖集团各城市的首位,超过1万间,而长租公寓也被选为上海龙湖2018年的最大重心。

  显然,作为长租公寓的后来者,除盈利等行业普遍问题,碧桂园还需面临龙湖、万科、旭辉等租赁业务发展迅速同行的激烈竞争。

  另一方面,除了长租业务,2018年碧桂园上海亦开始通过与运营上合作的方式涉水联合办公、产业地产、城市更新等业务。

  2018年初,碧桂园上海宣布联手方糖小镇进军联合办公领域;2019年2月,碧桂园上海与华鑫置业达成合作,在城市更新、智慧城市、产业地产等方面进行合作开发。

  尽管业务频繁展开,但与龙湖、万科等具同样展开多元化业务的房企相比,无论是长租公寓的规模,还是城市更新具体项目的落地上,碧桂园上海都尚未有更多的突出表现。

  某种程度上来说,上海更像是碧桂园对这些创新业务的试验场,而在行业开始对多元化进行重新思考的当下,入沪4年的碧桂园仍在寻找最适合它的道路。


开业五年后成都IFS在思考什么?

  “开业五年以来,我们都在不断做一些文化类、艺术类活动,也是想践行推动艺术普及化的使命。我们有哆啦A梦等大型IP的活动,有中法联盟,在文化艺术方面,我们的国际化程度已经很高了。可是回过头发现,有很多中华文化的瑰宝还比较神秘,还有待我们发掘。”九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理(零售租务及营运)侯迅表示。

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  开业至今,成都IFS一直坚持定期举办艺术展览,搭配富有创意的推广活动,向公众呈现具有国际视野的多元艺术文化风景。这一次,成都IFS希望利用自身国际化地标的影响力,向大众展现西藏(楼盘)当代艺术的魅力。

  近日观点地产新媒体记者就受邀参加了由成都IFS与西藏文化艺术品牌“醍醐”联合举办的“发现喜马拉雅”西藏当代艺术展。这场迄今为止最大规模西藏文化艺术展,甄选中、英、意三国17位当代艺术家的近30件作品,向公众免费开放。

  作为九龙仓集团在内地打造的首个IFS项目,成都IFS始终坚持通过文化艺术展览等创意活动的打造,保证文化艺术体验的连续性。文化氛围的塑造,最直接的影响便是带来人流以及良好的市场口碑。

  不过,成都IFS不是香港海港城的简单异地复制。从引进国际知名的IP来打造全国首站的大型活动,再到开发自主创新IP、与法国巴黎左岸圣日耳曼德佩结盟,直至这次举办“发现喜马拉雅”西藏当代文化艺术展,反映出的是成都IFS在不同时期,对于营运策略的考量和运营思路的转变,也是成都IFS本地化的思考。

  思路转变:从借助到自创的IP

  “I AM HERE”这只著名熊猫的诞生并非成都IFS的建筑设计,而是出自一个公益项目。按照原本的设想,展览活动结束之后,装置就被拆掉,后因深受大众喜爱,最终得以保留。

  但是在某种意义上,这只开业便趴在成都IFS外墙上,由近4000块三角形构件组成的熊猫虽然一炮而红,但并没有真正令到成都IFS家喻户晓。

  “我们刚开业的时候,出租车司机都不知道IFS这三个字的意思,只会说在大熊猫那边。”侯迅在接受观点地产新媒体采访时表示。

  对此,成都IFS的经验是借助引入大型IP,吸引人流,再转向更具主导意识的自创IP,塑造属于成都IFS自己的品牌。例如在2014年8月,成都IFS通过展览出100个手持不同秘密道具的1:1比例哆啦A梦,单日便吸引到29万人流前往打卡;2016年8月,成都IFS举办了“ Light Rose Garden 玫瑰灯海园”中国内地首站,成功将其打造为市民约会、示爱、求婚的最佳浪漫圣地,掀起多轮观展热潮。

  “打响知名度我们用了一些大的IP吸引眼球,这种活动容易推广,是开业初期的策略手段。”侯迅坦陈,“后来我们逐步转向自创IP,把IFS特别的元素加入进去,变成旧瓶装新酒。再后来就脱离了IP这两个字了,或者IFS自身所做的事情就是自己的IP,我们有自己的想法和理念,将这些放到别人从来没有做过的活动中,去创新。”

  得益于对文化艺术空间的持续打造,2018年,成都IFS实现整体收入15.68亿港元,同比增长27%;营业盈利增加59%至7.83亿港元;商场出租率100%,租户销售额增20%至60亿元,人流上升18%。

  思考未来:能为当地文化艺术贡献什么?

  “消费者在变,社会在变,作为商场的经营者也要保持高度的敏感,了解未来消费者的需求是什么。找到那个点,再继续进行创作。”在问及成都IFS如何面对未来变化时,侯迅答。

  成都IFS的定位是西部地区地标性商业项目,辐射半径包括成都周边二三线城市,还有云南、贵州(楼盘)、西安(楼盘)、西藏、新疆(楼盘)等西南西北地区的其他省区市。

  “在成都做商业和在重庆(楼盘)、大连(楼盘)、上海(楼盘)不同,这边消费者对价格没有那么敏感,消费者都愿意去尝试新的东西。”

  所以,成都IFS过去在保持良好的商场运作之外,始终坚持向公众推广国内外优秀的艺术文化,一方面引领消费者需求,另一方面持续推动城市文化艺术空间的发展。

  不过,作为西部地区最具国际化水准的城市综合体,成都IFS也希望通过自身的影响力,弘扬西部地区优秀艺术文化。

  此次“发现喜马拉雅”西藏当代艺术展,便是成都IFS将传统文化与现代艺术、国际与本土相结合的一次创新。

  “展览不单单有中国的艺术家,还有来自国外的艺术家,他们对西藏这个古老文明的理解和表达十分有趣。”侯迅说:“这是一次具有世界美术馆水平的展览,将我们提到了一个新的高度。希望市民也有这种感觉。”

  事实上,越来越多的消费者已不满足于传统的物质消费、实体消费,更多开始追求精神层面的体验和感受,追求个性化、有特色、有品位的消费。

  国家统计局数据亦可佐证,教育文化和娱乐类居民消费价格指数每月均处于环比上升状态,侧面反映出目前社会对于精神文化艺术需求的逐步提升。

  中国传统文化也是其中非常重要的一部分。从故宫文化、中国诗词大会等中国特色的文化艺术节目或产品走红便可窥探一二。

  “我们在思考,成都IFS已经是一个平台,或者是一个城市的地标,我们能够为当地的文化艺术做出什么贡献?”侯迅称。


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