夫妻离婚时共有房屋如何分割?
2019/08/04 来源: 选房师阿绿
[摘要]随着家庭观念的转变和社会流动性的增强,我国离婚率近年来日益增长,离婚现象已成为了夫妻家庭之间的常见现象。而发生离婚纠纷时,往往涉及夫妻双方共有财产分割问题,其中房产作为价值较大的不动产,在离婚纠纷时发生权属、归属争议的现象最为普遍。

随着家庭观念的转变和社会流动性的增强,我国离婚率近年来日益增长,离婚现象已成为了夫妻家庭之间的常见现象。而发生离婚纠纷时,往往涉及夫妻双方共有财产分割问题,其中房产作为价值较大的不动产,在离婚纠纷时发生权属、归属争议的现象最为普遍。


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一、夫妻共有房屋的界定

婚姻关系存续期间是指从结婚登记之日起至解除婚姻关系之日止(包括配偶一方死亡),具体包括两种构成要素:一方面是指婚姻关系的合法有效,即法律上的存续状态,缔结婚姻的要素需要符合《婚姻法》的相关规定,重婚等行为不属于婚姻关系存续期间,另一方面是指夫妻双方需要共同生活,即实质意义上的存续状态。


夫妻共有房屋是指夫妻双方在婚姻关系存续期间,一方或双方因出资、买卖、继承、受赠予等原因而获得的依法由夫妻双方共同享有的房屋,但双方另有约定或法律另有规定的除外。


夫妻共有房屋是房屋所有权的一种特殊形式,房屋属于不动产,不动产的所有权认定以登记为准。故房屋产权的确认一般以不动产权属登记为准,未依法进行登记的,对外不发生效力。夫妻共有房屋和其他不动产相比还有其特殊性,第一,婚姻关系的缔结是夫妻共有房屋的前提条件,第二,夫妻双方是共有房屋的主体,第三,共有形式为共同共有,只有当婚姻关系不再存续时,双方才可以对共有房屋进行分割。


二、夫妻共有房屋分割情形

1、对产权完全私有的房屋离婚时的分割

(1)实际分割

私有房屋可进行实际分割的,例如房屋不在一处,或者虽在一处但可分门别户的,应首先考虑分割产权。


分割时一般采取平均分割原则,但如果一方没有生活来源或有其他困难,如患有严重疾病,可适当予以多分;有子女的,抚养子女的一方应当多分。如果不能平均分割的,例如面积不相等,结构不一样,新旧不同,在考虑双方都能取得房屋居住的前提下,可采取折旧补偿、作价补偿等方法进行分割。


(2)折价分割

实际中许多房屋是不宜进行实际分割居住的,从考虑房屋的使用效能和方便生活出发,可对这类房屋进行折价分割。获得房屋产权的一方给另一方补偿,补偿价款的数额要考虑房屋的现状估算价,一般由双方协商或采取双方竞价的方式确定。


2、对产权部分私有房屋离婚时的分割

城市住房制度改革过程中,许多单位对职工采取优惠售房政策,根据工资、职务、级别、实际居住年限等确定优惠标准发售房屋。


这类房屋的特点是产权人享有登记产权和继承权,但所有权的收益权和处分权受到一定限制,称为部分产权房屋,对产权部分私有的房屋离婚时的分割应按以下原则进行处理:


(1)优惠售房单位职工享有房屋产权

一般来说,单位优惠售房的对象仅限于本单位职工,房屋产权登记人为本单位职工。夫妻双方不在同一单位的,离婚时优惠售房单位一般不允许非本单位职工一方享有优惠房产权。因此,除非优惠售房单位同意,一般将房屋产权确定给该单位职工享有,由获得产权方给予对方相应补偿。


(2)现实房价应高于购房价

基于优惠房屋的优惠性,购买价远远低于实际价。如果以原购房价作价补偿进行分割,对于未获得产权一方来说显失公平。在处理这类房屋时,通常考虑当时购房的情况,结合现在的情况,以现实房价为依据,对另一方进行补偿。

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