融信中国“期中考”:销售业绩未过半 毛利率下滑近两成

作者:中新经纬
来源:中新经纬
2019-08-13
摘要:
  近日,融信中国发布2019年半年度业绩报告,在营收、利润总额明显上涨的同时,上半年的销售增速不足4%,合约销售额仅完成全年销售目标的40%。同时,融信中国的利润率进一步摊薄,毛利率、纯利润率分别下降了18.42%、16.46%。 ​

  近日,融信中国发布2019年半年度业绩报告,在营收、利润总额明显上涨的同时,上半年的销售增速不足4%,合约销售额仅完成全年销售目标的40%。同时,融信中国的利润率进一步摊薄,毛利率、纯利润率分别下降了18.42%、16.46%。

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  融信中国首席营销官张文龙近日在接受中新经纬客户端采访时,对实现全年销售目标抱有信心,他表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。不过,业内人士指出,融信中国要实现1400亿元的业绩目标仍存在困难。

  销售增速降至个位数 全年业绩承压

  作为闽系房企的代表之一,融信中国近几年的发展颇为迅速,并在去年挤进千亿房企之列。2018年,融信中国实现合约销售额1218.8亿元,同比增速达73.35%。

  融信中国在今年年初制定了全年实现1400亿元的销售目标,与2018年的销售额相比,今年的增长预期为12.94%,远低于去年73.35%的增速。

  然而,根据2019年半年报,1~6月,融信中国实现合约销售额566.78亿元,同比增长3.94%,合约建筑面积281.98万平方米,同比增长11.14%,销售额仅约为全年目标的40.48%。据融信中国另一份公告,其今年前7月共录得合约销售额695.65亿元,销售业绩勉强过半。

  张文龙称,公司现在对规模的增速有一些调整和控制,希望让产品品质跟得上规模,而在整体的经营策略上,则希望在利润、规模与杠杆之间做一个平衡。根据半年报,受益于现金与银行结余增加,融信中国的资产负债比率已经从2018年年末的105%降至了今年6月末的77%。

  其实,在出现楼市“小阳春”和调控相对平稳的上半年,也只有4成房企的业绩过半,而随着下半年的调控持续收紧,企业的销售压力进一步增大。克尔瑞研究中心认为,行业今年整体的预期货值去化率会降至60%左右,房企完成业绩目标更依赖于供货量的增长。在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年需加速推货入市。

  张文龙认为,公司上半年供应货值达800亿元,下半年预计有1200亿元,按照70%的去化率,完成全年目标问题并不大。

  但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,融信中国上半年仅完成销售额的40%,结果并不理想,目前来看要实现全年的业绩目标仍存在一定的困难。

  销售均价继续下滑 利率润走低

  根据2018年年报,融信中国去年的销售业绩出现超7成的增长,除了得益于合约销售面积增长25.15%,也与合约销售均价上涨38.51%有关。但是,融信中国的销售均价在今年上半年出现了负增长,对销售额形成拖累。

  数据显示,今年上半年融信中国的合约销售平均单价为20100元/平方米,比2018年上半年的21494元/平方米下降了6.49%,而在2017年上半年,其合约销售平均单价曾达到27510元/平方米。

  从区域看,对融信中国业绩贡献较大的杭州、上海、南京等城市的销售均价都在下调。杭州对融信中国销售业绩的贡献超3成,2018全年该市项目的平均售价为40671元/平方米,而今年上半年为38413元/平方米,降幅为5.55%;上海地区项目2018年的平均售价为40465元/平方米,今年上半年为35373元/平方米,降幅达12.58%;南京地区项目2018年的平均售价为35156元/平方米,今年上半年为22561元/平方米,降幅达35.83%。

  一位不愿具名的地产行业分析人士对中新经纬客户端表示,融信中国布局的城市,限价政策与销售管控执行得比较彻底,这对企业的销售价格形成了较大影响。同时,在市场降温的情况下,融信的部分项目也不得不降价促销。

  融信中国销售均价的持续下降,外界将其解读为融信正在采取以价换量的策略。但张文龙却表示,公司并未有这方面的考虑,杭州等地区销售均价的下降,与项目结构有一定的关系。他说:“去年我们在杭州有几个‘网红’项目,且都在杭州主城区,而今年的项目多位于环杭区域,这决定了销售价格上存在差异。”

  另一方面,融信中国利润总额大幅上涨的同时,利润率不升反降。上半年,融信中国实现毛利润63.61亿元,同比增长52%,归母核心净利润19.56亿元,同比增长26%,毛利率和纯利润率分别为23.9%、13.2%,分别下降了18.42%、16.46%。

  克尔瑞研究中心数据显示,去年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%,净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。对比可以看出,融信中国纯利润率达到了行业平均值,但毛利率偏低。

  谢逸枫称,随着规模的扩大,企业的利润总额自然也会增加,但由于房企的营销等开支增加,拿地、建安、人工等成本普遍抬升,利润率也会被摊薄。

  半年报显示,融信中国的销售成本由去年同期的101.12亿元增加到了202.55亿元,增长超100%。融信中国融资成本净额由去年同期的4613万元增至1.8亿元,增幅达到290.66%,这主要是非资本利息开支增加4.07亿元所致。

  在项目销售均价没有上升的情况下,融信中国的土地成本明显增加,两者的差额进一步缩小。半年报显示,截至今年6月底,融信中国土地储备的平均成本为6365元/平方米,相较于2018年底的5183元/平方米,上涨明显。

  张文龙表示,房地产行业的利润正在回归社会平均水平,融信一方面会通过提高产品品质、获得品牌溢价的方式增加盈利,另一方面也会在不限价的城市做高利润。

  规模诉求不变 拿地节奏减缓

  融信中国今年的销售增速虽然放缓,但仍会追逐规模。张文龙称,融信今后的发展虽然不会再像之前那么激进,但仍有规模诉求,今后还需要跨越2000亿甚至3000亿元的销售门槛。

  张文龙称,与过往相比,融信中国上半年的投资数量并不是很多,同时也增加了一些合作项目,他们希望在发展诉求与周转率上做一个平衡。半年报显示,融信中国上半年新增土地项目23个,新增建筑面积420.81万平方米,截至6月底,共布局43个城市的177个项目,土储总建筑面积为2654万平方米。

  张文龙称,上半年投资较少的原因是土地市场太火,超出了公司对项目利润的底线,到下半年,会积极关注土地市场变化。

  张文龙虽然否认融信采取“以价换量”的策略,但他也对中新经纬客户端表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。“虽然我们不想打价格战,但也提早做出了一些安排。”

  事实上,面对市场的下行,已经有不少业内人士预测,在今年下半年,一些房企会在价格上做出让步,实现资金回流。


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新信号!稳房价之后又一大动作!利好老百姓

  前段时间我讲了深圳(楼盘)是怎么稳房租的,最近北京(楼盘)也出台了相关政策,这次我们就来看看这件事。

  北京印发了新版的租房合同示范文本,其中明确了叫未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期间内单方面提高租金。

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  这个文件我认为相对于深圳来说,北京只能算是微调,而且咱们想想究竟有多少人是真正签租房合同的?而且就算合同到期了之后,还是可以涨房租的。

  但是深圳是不一样的,我们复习一下深圳是怎么样的?

  首先租房要通过网签,如果不网签的话需要交租房税,不仅仅是收税还要倒扣,也就是说你这房子租了多少年,我要往回倒收多少年的税。

  如果你说你私自签行不行?不好意思,现在私自签,如果不根据政府指导价的话,如果被发现你的房子就不能再出租了。深圳在租房方面做得还是挺狠的。

  我们大家知道,现在北京实际上租房市场供应相对来说是相对充足的,过去北京房租蹭蹭涨,是因为来的人特别多,毕业的学生也多,但是现在北京现在人口已经连续两年在下降的,虽然还是有很多常住人口,但是总的来说租房市场供应量还是足的。

  而深圳不一样,深圳不仅仅能用来出租的房子少,而且很多房子还是农民房,别说租赁合同了,连房产证都没有,都是小产权房。

  可是如果任由房租这么往上走的话,将来作为一个制造基地、高科技基地,连人都吸引不来还怎么发展?所以深圳出台政策,我觉得也会有很多城市会跟进,比如说苏州(楼盘)、东莞(楼盘)、杭州(楼盘)等等,跟深圳在一方面或者几方面比较类似的城市,都应该会出台这种稳房租的政策。

  按理说房租应该是一个自由市场的调节,可如果全都市场调节了,就没有了城市竞争力,这个城市还怎么往下发展?

  所以胖子觉得,如果是在这些城市生活工作的朋友,不妨等一等,看看你们的城市会不会出台类似的政策。

  其实最关键的一点,想要解决房子不够租的问题,最关键的还是政府或者通过人才房或者供应更高的供给,让能出租的房子越来越多,如果说这社会十个人只能有五个房子租,那房价肯定会涨,如果十个人有12个房子的话,房租也不可能涨上去。


背靠央企,这家物业公司一年收入42亿,准备去香港上市

  港交所又将迎来一家由大型房企分拆而来的物业服务公司。

  8月7日,保利物业发展股份有限公司(以下简称保利物业)向港交所提交上市前文件。如果最终成功敲钟,保利物业将成为中国内地第14家在港交所主板上市的物业公司。

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  《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到,从营收等方面来看,保利物业是今年以来赴港上市的物业服务公司中规模较大的一家。但眼下资本市场对于物业服务板块的态度趋于谨慎,保利物业最终的定价和募资额能否达到预期,还有待验证。

  作为保利发展的全资子公司,保利物业招股书显示,截至2019年4月30日,其合同管理面积达3.7亿平方米,遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市,在管面积为1.98亿平方米。在中国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

  保利物业在招股书中称,其在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五名,而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中,则排名第一。

  营收方面,截至2019年4月30日,保利物业收入为17.18亿元,较上年同期12.10亿元增加5.08亿元;2016年度、2017年度、2018年度保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。

  值得注意的是,保利物业目前在社区增值服务和非业主增值服务两方面较少发力,导致其营收来源相对单一。根据招股书,其主要的营收来源于物业管理服务收入,从2016~2018年分别占比74.3%、74.7%及68.8%。

  从利润率指标来看,保利物业的表现要落后于很多同行。招股书显示,保利物业2018年毛利率为20.1%;2016~2017年毛利率则分别为16.7%、17.9%。2016~2018年,保利物业的净利率则仅为5.8%、6.9%、7.9%。

  可供对比的是,同样在港交所上市的其他物业公司,如雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%,碧桂园服务为37.7%,彩生活为35.5%,中海物业为20.43%。

  如果以资本逐利的角度来衡量,保利物业的利润率表现得确实不够突出,但保利物业的考量或许也有一定道理。保利物业总经理吴兰玉此前在接受媒体专访时表示,保利物业不简单追求高的净利、毛利水平,不追求“输血式”,而是讲究自身的合理利润,这样的含金量会高很多。

  在她看来,相比前两者,保利物业更为看重的是成长性,也就是可持续发展能力,“考验的是企业经营管理水平,就是能不能把制度、标准体系、信息化做到非常精进的地步,能不能把降本增效这些手段用得更好,能不能对市场保持很强的敏锐,这也很重要。”

  这其实已经逐渐成为行业共识。万科董事会主席郁亮曾经对“万科物业暂不上市”公开表示,“我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离”。

  排名靠前的物业公司中,除了万科,龙湖物业也未上市。

  这或许不是最好的上市时机。

  一个月多月前,原定于6月30日在港交所挂牌的四川(楼盘)蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(以下简称嘉宝股份)最终延期挂牌。当时,嘉宝股份相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,由于考虑到港股市场发行窗口等各方面因素,公司经综合考虑后决定更新招股书后再择机发行。

  据记者了解,嘉宝股份当时延期挂牌可能面临的是认购不足的困境。“近来这段时间有大型公司股票发行、港股交易气氛不足等发行窗口期因素,可能是认购不足的原因之一;除了市场因素,定价过高也可能导致认购不足。”一名市场人士表示。

  而在嘉宝股份之前登录港股的新城悦,同样没有获得资本的热捧。2018年11月,新城悦在港交所上市,其发行价定为每股2.9港元,这是其拟发售价格区间的底限。

  但即便如此,新城悦在香港仅获得认购合共712.3万股香港发售股份,为其香港公开发售项下初步可供认购股份总数的36%,认购不足部分重新分配至国际配售部分。

  而目前物业股的市盈率也开始逐渐回归理性水平。例如,彩生活上市之时的静态市盈率一度超过60倍,而今已经回落到了12.57倍;雅生活上市时的市盈率也超过50倍,如今则回落到20倍左右。

  保利物业在如今的时间节点上市,着实不是一个很好的时机。

  一名熟悉香港资本市场的人士告诉《每日经济新闻》记者,现在整个市场趋势大家都有顾虑,尤其是当这个行业不是特别看好的情况下,大家筹资者认购肯定会有所顾虑,未来估值等,都会有影响。

  不过保利物业或许并不担心。吴兰玉指出,投资人是最聪明的,资本也是最聪明的,我很认同怎么评价一家优秀的企业,一定是建立在规模够大、盈利能力够强、可持续性发展够好,这样的企业就是好企业。

  而背靠央企,或许也是保利物业的底气。“一方面,保利物业可以充分发挥央企背景优势,通过‘央央合作’‘央地合作’进行市场化拓展;另一方面,作为央企物业龙头,本身在安全、应急管理方面具备独特优势。”吴兰玉指出。


又破百亿,新鸿基132.6亿元竞得杭州地块

  01

  7月份居民消费价格同比上涨2.8%,居住价格上涨1.5%

  今日,国家统计局发布数据显示,今年7月份,全国居民消费价格同比上涨2.8%。其中,城市上涨2.7%,农村上涨2.9%;食品价格上涨9.1%,非食品价格上涨1.3%;消费品价格上涨3.4%,服务价格上涨1.8%。

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  其他七大类价格同比六涨一降。其中,其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨3.4%、2.6%和2.3%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.8%、1.5%和0.8%;交通和通信价格下降2.1%。

  02

  银行违规输血房地产罚单同比增长近四成,专项检查将启幕

  下面关注一下今年以来,违规涉房贷款的相关消息。近日,涉房贷款将迎新一轮“全面体检”。据不完全统计,截至8月8日,银保监系统对银行开出的数千张罚单中(以公布日期计),涉及违规输血房地产的罚单较去年同期增长近四成,处罚金额累计达千万元级别。同时《经济参考报》记者了解到,下半年监管对涉房贷款仍将保持高压,为进一步落实“治乱象”成果,近期针对银行业涉房贷款的专项检查或将启幕。

  03

  山西规范收费管理 取消地产和矿业权交易手续费

  下一条新闻看一下山西省为改善营商环境印发的通知。日前从山西省发改委了解到,为进一步降低实体经济成本,改善营商环境,自今年9月1日起,山西将取消“有形建筑市场交易服务费”“地产和矿业权交易手续费”,放开“律师服务收费”“基层法律服务收费”。

  通知指出,取消“地产和矿业权交易手续费”后,土地使用权、矿业权出让和转让前期费用将按照“谁委托、谁付费”的原则,由委托的政府部门或单位支付,不得向中标人收取。

  04

  房企上半年业绩分化明显 拿地致现金流下滑

  接下来关注房企半年度业绩的最新消息。截至8月8日,54家A股上市房企发布了2019年半年度业绩数据,房企之间业绩分化明显。多数大型房企增长良好,布局一二线城市的房企盈利能力凸显。不少中小型房企受现金流及资金压力等因素影响,业绩下滑幅度较大。部分房企报告期拿地积极,经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。值得注意的是,一些房企完成半年报业绩冲刺后,7月份销售额环比明显下滑。

  05

  又破百亿,新鸿基132.6亿元竞得杭州(楼盘)江河汇地块

  最后一条新闻关于土地市场。8月7日,香港房地产商新鸿基地产联合平安集团下属公司以132.6亿元竞得浙江省杭州市江河汇综合体地块,成交楼面价达到15532元/平方米。这也是杭州土拍史上,第四宗成交总价超过百亿元的土地。

  该综合体位于钱塘江与京杭大运河交汇处,集住宅、商业、商务办公、娱乐康体等于一体。除了新鸿基地产和平安集团之外,滨江集团(002244)、润枫集团也参与了当天的报价。


万达、恒大各领一千亿进军吉林旅游 决战还是会师?

  “万达决定投资1000亿元长春(楼盘)影视文旅项目,恒大计划在吉林省投资1000亿元综合文旅项目。”8月6日,吉林省省长景俊海透露了以上消息。

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  千亿元文旅项目当属国内前列的大项目,都出自国内地产巨头,此前万达集团还宣布在四川(楼盘)和沈阳分别投资1100亿元和800亿元,2019年万达加码文旅项目的力度空前。除了万达集团、恒大集团等巨头,2019年还有宝能、绿地、华润、雅居乐、融创等地产巨头加码文旅。

  这一年,地产巨头都投了哪些文旅项目?文旅行业这“蛋糕”地产巨头要怎么分?

  8月1日,中国旅游研究院发布的数据显示,2019年上半年国内旅游人数预计30.8亿人次,国内旅游收入2.78万亿元,分别比上年增长8.8%和13.5%;预计2019年国内旅游人数60.4亿人次,国内旅游收入5.6万亿元,分别比上年增长9%和10%。从旅游人次及收入来看,国内旅游业整体保持较高增长率,旅游业因此被看做朝阳产业,地产界大量资本由此进入文旅领域。

  新旅界此前统计,2019年计划新开业主题公园的总投资额超过了4500亿元,其中投资额较高是广州(楼盘)融创文旅城500亿元,无锡(楼盘)融创文旅城总投资也高达400亿元。国内文旅项目遍地开花的同时,2019年以来,更大规模的资金涌入文旅行业,这其中又以地产企业最为突出。

  新旅界初步统计,截至2019年8月6日,今年国内地产巨头宣布将超1万亿元资金投向文旅及相关产业项目,单个项目总投资超1000亿元的就有3个,整个上平均单个项目投资额约300亿元。相比过去几年,地产巨头对单个文旅项目的投资额,实际上呈现持续增长的趋势,数百亿文旅项目如今已习以为常。

  新旅界梳理发现,2018年全国排名前20的地产企业均有涉足文旅产业,涉及主题公园、文旅小镇、文旅综合体、康养养老等领域。8月3日,雅居乐在北京(楼盘)发布文旅产品IP及新品,文旅板块完成从“旅游地产”向“文旅地产”的升级。同时,这些带有房地产基因的地产集团,其涉足文旅均不同程度地在周边局部地产业。某地产集团文旅公司负责人向新旅界表示,地产项目能快速回笼资金,并且拥有较高利润率,这也是近些年“假公园真地产”的核心原因。

  相比之下,真正对文旅业态投入较大的,还属排名前十的地产企业,如中国恒大、融创中国等。其中,融创中国曾于2017年耗资数百亿收购了万达13个文旅城项目,中国恒大2019年也在吉林省投资1000亿元的综合文旅项目。

  卖掉13个文旅城,摆脱高额负债后的万达集团,2019年又大举进军文旅产业,只不过万达不再执着于文旅,而是把步子同步迈向了医疗康养等领域。

  此外,面对地产巨头的进击,文旅界“地头蛇”华侨城、长隆集团等也不甘示弱,大举加码文旅项目,据新旅界不完全统计,华侨城2019年确定的文旅项目投资额就不少于690亿元;长隆集团此前计划200亿扩建的项目,也于7月26日以35.87亿元起拍价竞得广州番禺两宗用地。北京文投集团、瞭望九州集团、联创集团等跨界企业也怒刷存在感,2019年联创集团、北京文投集团也分别计划500亿元和200亿元,投资建设中瑞联创滑雪小镇项目和枫香岗国际影视文化小镇。

  那么问题来了,如此多的巨头大规模的涌入,文旅市场究竟是红海还是蓝海?

  万亿文旅项目还能赚钱吗?

  众所周知,文旅项目尤其是主题公园项目,其投资成本及运营成本奇高,属长回报周期产业,资金流以及盈利能力成为投资商急需解决的问题。深圳(楼盘)卓诚工程设备有限公司总经理钟信孚表示,为了弥补资金缺陷,国内从华侨城开始就有了旅游地产,但后来演变成,很多投资商把建设乐园作为筹码,跟政府谈判拿地。

  近年来,国家层面对房地产控制更为严厉,地产巨头纷纷将触角延伸至多个领域,因拿地政策优惠等因素,文旅行业成为不少地产巨头“圈地”的选择。从2011年8月5日发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》,到2013年3月印发《关于规范主题公园发展的若干意见》,再到2018年3月的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,国家发改委等多部委联合规范和控制房地产化的主题公园建设。钟信孚表示,虽然出台了规定,投资商还会以各种理由拿地。事实证明亦如此。

  “也就地产集团敢这么投和可以这样投。”某主题公园规划公司负责人向新旅界表示,单个项目数百亿乃至上千亿,这既抬高了文旅项目门槛,又一定程度上扰乱了行业秩序。诸如融创、万达、恒大等地产巨头,通过借助开发文旅项目,为地产项目带来了较为可观的人气。尽管文旅项目成本高且盈利难,但高额利润的房地产业务已经帮助其快速回收现金。

  反而那些单纯投建文旅项目的投资商,更多的是巨资投建完成后,面临着的仅仅是资金压力。“我们有点后悔进军文旅,当初买了一堆项目,如今却成了负担。”有跨界企业向新旅界表示。

  且不说非地产跨界者,众多地产巨头巨资投建的文旅项目,其盈利情况也并不如意。不少业内人士认为,地产巨头之目的在于房地产,并不会专心建设和运营好文旅项目。“真正一心一意建主题公园的投资商太少了。”国内某主题公园承建商表示。

  不可否认,业内的确存在很多“假文旅真地产”者,但也同样存在不少用心打造文旅项目地产商。万达文旅内部人士曾向新旅界表示,万达集团董事长王健林曾将万达文旅城当做自己的“孩子”,每一个项目都亲自过问和决定,过去在文旅城上也付出了大量心血。但理想归理想,王健林也要面对巨资投建后带来的负债以及盈利能力问题。

  “文旅服务集团我们会在5-10年后做出来,现在看肯定是不赚钱的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌如此表示,但5-10年后会有百亿元利润,这个资产价值可以到5000亿元,2%的利润就100亿元。

  投资数据水分大

  文旅项目投资数据越来越大,一定程度上也跟投资额“注水”越来越多有关。

  “很多项目宣布的投资额是总面积乘以单位投资强度算出来的,投资强度估算的成分很大,一般都往高了说”,某业界专家告诉新旅界,“并且,项目通常分几期开发,公布的是几期加一起投资,实际上开发第一期之后,会根据市场情况动态调整,甚至一些第一期之后就没有后续了。”

  万达与长春市政府签了战略合作协议,决定投资1000亿元的影视文旅项目,9月份将开工建设。对此,中国主题公园研究院院长林焕杰向新旅界表示,“此项目夸大投资金额的可能性比较大,一个长春影视文旅项目投资1000亿元不太可能。1000亿元投什么样的项目?什么客群来消费?怎样盈利?怎样收回投资?多少年能收回投资?”

  实际上,此次吉林千亿文旅项目前,万达集团还曾在辽宁沈阳总投资1050亿元项目,以及在四川总投资2700亿元的巨无霸项目。但相比过往的投资项目,万达集团2019年投资的项目业态更丰富,并且全国拿地步伐加快。如2019年6月,万达以约72亿元拿下兰州28宗地共1357亩土地,业态包括住宅、商业、教育、社区服务等设施用地,拟建兰州万达文旅城。

  万达今年还追加1100亿元,在四川加码建3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建20个万达广场;在辽宁沈阳追加800亿元,加码建占地4000亩的大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。相比之下,万达集团今年所投资的项目盈利能力更为乐观,如国际医院、体育赛事、万达广场、学校等。

  吉林省方面宣布的恒大1000亿文旅综合体,同样令业界甚是感兴趣。根据恒大集团官方介绍,恒大旅游全方位构建文化旅游综合体版图,着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。童世界和水世界是目前恒大全国布局的主要产品,但其1000亿的投资规模同样有夸大之嫌疑。

  “恒大童世界”项目

  新旅界梳理发现,全国各地的“恒大童世界”项目,其总投资多在500亿元以下,并且覆盖了商业街区、酒店、酒吧购物中心、会展中心等多业态。而仅建室内水上乐园、文化娱乐等业态的广州南沙恒大童世界,其总投资仅49亿元;长沙(楼盘)恒大童世界打造了恒大童话世界、桐溪古镇(商业街、美食街、酒吧街)、温泉小镇、影视文创基地、欧式城堡酒店、大型珍稀植物公园等,其总投资也仅约120亿元。恒大在吉林的文旅综合体规划哪些业态?是否存在跟万达集团直面竞争?

  巨资涌入之下,2019年及未来的文旅竞争还将更加激烈,未来谁能真正傲立文旅业界?


突袭32个城市4项检查 银保监会严防房地产信贷“钻空子”

  一方面通过对公司信贷直接给房地产企业提供融资,另一方面个人消费贷由于资金监测不利违规流入楼市,银行违规“输血”楼市屡禁不止。

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  近日,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号)(以下简称“通知”),决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

  相比于前几年的专项检查,这次检查范围广而深入,也表明尽管两年多的时间,市场更加有序,金融风险更加可控,但钻空子的银行、金融机构仍然存在。

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  32个城市4项检查 各地至少覆盖3家

  关注银保监会监管行动便可知,上一次全国“扫地式”检查是发生在楼市调控前夕的2016年末。彼时,银监会已下发 《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。其中包括:北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、无锡(楼盘)、杭州(楼盘)、天津(楼盘)、福州(楼盘)、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)、济南(楼盘)、成都。

  经过两年多严格调控,楼市严峻形势得以缓解。一方面,房地产贷款余额同比增速持续下滑;另一方面,从金融机构一般贷款利率看,2016年12月至2018年9月期间,贷款利率持续上行,直到2018年12月才从高位有所下行,但目前仍处于高位;近半年,银行针对房企贷款门槛增高,且全国各地多家银行又多次上调房贷利率。

  在此背景下,银保监会却掀起一场比上一次更大范围的专项检查,覆盖城市由16个扩大至32个。根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市,相比上次,此次专项检查新增的16个城市分别为:石家庄(楼盘)、秦皇岛(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、沈阳、长春(楼盘)、徐州(楼盘)、洛阳(楼盘)、襄阳(楼盘)、长沙(楼盘)、重庆(楼盘)、贵阳、昆明(楼盘)、大理(楼盘)、西安(楼盘)、宁波(楼盘)、青岛(楼盘)。

  银保监会指出,在这32个城市中,房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构将被纳入检查范围,且各地检查数量原则上不得少于3家。

  从检查要点来看,主要包括四方面:一是在房地产信贷业务管理情况;二是房地产业务风险管理情况;三是信贷资金被挪用流向房地产领域的情况;四是同业和表外业务的监督管理。

  其中,在房地产信贷业务管理情况方面的检查要点包括,一是房地产业务授信政策和内控制度执行情况;二是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。三是个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。四是住房租赁贷款方面。

  另外,在信贷资金被挪用流向房地产领域方面的检查要点包括:一是个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域;二是资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;三是并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于开发房地产;四是通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

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  内部调整加外部监管 “钻空子”者无处可逃

  不得不说,相比2016年专项检查时的情景,2019年更像是一次“查缺补漏”。尽管两年多的时间,市场更加有序,金融风险更加可控,但钻空子的银行、金融机构仍然存在。

  公开资料显示,今年1至7月,银保监会、各地银保监局及分局2019年已开出近1500张罚单,涉及全国共312家银行、868名相关责任人员被罚,50人被禁止终身从事银行业工作,46张罚单罚没超过百万元,总罚没金额超过4.3亿元。其中,涉嫌违法发放贷款、内控管理不到位、信贷资金被挪用、贷款资金违规流入房地产等仍是“重灾区”,银行“涉房”罚单达115张,这还只是在很多罚单鉴于流程问题未发出来的情况下。

  115张罚单背后,今年绕道违规流入房地产的资金究竟有多大,尚无官方数据。不过这个数字在过去两年是不容小觑的。2017年易居房地产研究院就作出预计称,新增异常短期消费贷款金额大约3000亿元资金流入楼市;2018年底,国家审计署审计长胡泽君在向全国人大常委会报告《2017年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题的整改情况》时披露,“国有银行违规向房地产行业提供融资和个人消费贷款流入楼市股市”,仅违规向房地产“输血”的国有银行整改就近220亿元。

  这只是冰山一角。究其原因,一位研究房地产领域的经济学家向中国房地产报记者表示,“过去两年,中国银行(601988)业不良率攀升,利润下滑和增长乏力,同时在密集的房地产调控和严格的资管新规背景下,房企传统的融资渠道愈发收紧。在此背景下,部分银行为了现实利益可能会铤而走险,为房地产企业违规提供资金支持。”

  不过,无论从政策端央行下令调整信贷结构看,还是从信贷授信主体银行的不良率变化来看,银监会进行资金监管的土壤更加良好。穆迪称,2019年第一季度,城商行和农商行的不良贷款率上升了9个基点,相比之下,大型国有及股份制商业银行同期的不良贷款率稳定。这一分化反映出随着银行体系向传统贷款业务回归,大银行适应监管趋严的能力更强,并且其风险管理流程更为成熟。这也意味着,大型银行信贷结构的改善将更有利于金融市场的稳定与规范。

  对此,上述研究房地产领域的经济学家表示,“随着2019年监管层对银行业的管理力度进一步加大,接下来的的监管风向仍旧是强化资产质量真实性,引导银行积极暴露风险,使资产问题及时得到准确反映。在针对房地产信贷领域的严监管下,预计银行违规输血楼市、信贷资金流入房地产项目的现象会越来越少。”

  此外,在系统性监管预防资金违规流入房地产方面,苏宁金融研究院特约研究员江瀚也提出建议:“最好的办法就是严格控制其使用场景,同时可以考虑建立一个专门将各家金融机构信息进行联网监控的机构,通过信息联网通用,实现对资金流向的控制。”


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