中国房地产市场处于巨变前夜

作者:悦悦
来源: 大搜家原创内容工作室
2019-08-13
摘要:
  在笔者看来,中央此次表态传达了不走刺激房地产老路、调控逐步常态化的明确信号。事实上,5月份以来决策层已经开始了收紧房地产融资的又一轮监管动作,如银保监会23号文涉及诸多规范银行和非银(信托)地产前端融资的内容

  在笔者看来,中央此次表态传达了不走刺激房地产老路、调控逐步常态化的明确信号。事实上,5月份以来决策层已经开始了收紧房地产融资的又一轮监管动作,如银保监会23号文涉及诸多规范银行和非银(信托)地产前端融资的内容,6月底多家信托及银行机构被监管约谈或接受窗口指导,国家发改委也接连发文对房企海外发债进行规范。

大搜家

  显然,面对经济下行压力,保持房地产市场的稳定仍然至关重要。什么原因促使调控再次收紧?未来房地产调控政策如何把握?

  一、楼市“小阳春”后的基本面及调控政策观察

  今年春节以来,尽管“房住不炒”的调控思路并未改变,但各地调控整体趋缓,同时受益于一季度相对宽松的货币环境,出现了一轮刚需主导市场的房地产“小阳春”。

  正是在上述背景下,部分热点城市出现了上涨较快的现象,住建部4月19日和5月18日分两批对苏州(楼盘)、佛山(楼盘)、南宁、大连(楼盘)等10个累计涨幅较大的城市进行了预警提示;随后各地根据“一城一策”方针,调控步伐明显加快,除房价以外,针对土地市场、限购、房贷利率、税费等多个方面密集出台调控政策收紧房地产市场。5月份以来,房地产销售有所降温。

  库存方面,尽管狭义库存(商品房待售面积)仍在下降,但广义库存却在近期抬升。笔者使用累计新开工面积扣除累计销售面积得到广义库存面积,并以此计算广义库存增速,结果显示自2018年10月份以来广义住宅库存即回归正增长区间,且增速整体呈现出加快的趋势。究其原因,2017年以来房地产施工和竣工面积持续处于背离的状态,前者正增长、后者负增长导致建设周期拉长,从而加大了广义库存的压力。在笔者看来,拉长建设周期或是房企在调控政策收紧、现金流状况恶化等因素下的主动选择,在此情况下,广义库存无疑能更好的反映真实情况,随着销售降温以及竣工面积的回升,未来的库存去化可能面临较大压力。

  此外,今年以来一枝独秀的房地产投资也有所放缓。4月份的高点之后,1-6月份累计增速已降至10.9%,尽管仍然保持两位数,但后续的高增长或难以为继。原因在于,销售降温、回款降速的情况下,前期推动投资高增长的新开工及建安投资增速近期均有所放缓;而近期融资环境收紧不仅影响新开工,还将遏制房企拿地。

  事实上,土地拍卖市场火爆正是当前监管收紧房企融资端的导火索。受益于一季度整体宽松的货币政策,以及“小阳春”销售回暖,房企一季度资金状况整体有所改善,部分房企拿地激进。二季度包括武汉(楼盘)、成都、宁波(楼盘)在内的多个城市均拍出“区域地王”或“准地王”,三线、四线城市土地拍卖市场也火爆异常,河南南阳(楼盘)等多个地级市拍出“地王”;数据显示,100个城市土地成交总价累计同比已经从3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%,而成交面积增速则仍为负值,从而大幅推高了成交总价和楼面均价。

  考虑到土地价格与房价高度相关,在宽松货币环境之下,近期房企违规融资拿地等乱象有抬头之势、金融风险不容忽视,监管出于稳定市场预期的目的,出手调控并不奇怪。

  二、融资调控收紧影响几何

  5月份以来,监管政策的收紧,使房地融资端在今年整体呈现出由宽松到紧缩的态势。而笔者对重点融资渠道的观察结果则表明,本轮调控的力度整体较强、规范内容也较全面。具体分析如下:

  银行信贷方面,与前期销售和拿地的热度相关,房地产开发资金来源中国内贷款和个人按揭贷款增速在3月份以后均有回升。此情况下,各地对于按揭贷款的调控实施较早、且仍在持续收紧,调查显示,样本银行中,5月份、6月份上调房贷利率的比例明显增加,自去年四季度起整体下行的房贷平均利率也在5月份见底、6月份小幅回升。此外,虽然针对国内贷款的效果尚无法从数据上观察到,但7月10日银保监会已对向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度,预计压力将很快传导至房企。

  信托融资是本次规范的重点,7月8日银保监会通过窗口指导对个别房地产信托提出5点合规要求,多地银保监局也迅速跟进、召集辖区内信托公司开会并进一步对地产信托融资提出要求。原因在于,过去几年投向为房地产的新发行信托占比逐渐提升,用益信托网的数据显示:2018年以来平均达到40%以上,而今年二季度增长较快,6月份这一数字已超过48%,这意味着房地产在所有信托投资领域中占有绝对优势,一定程度上挤占了其他领域的金融资源;此外,信托作为房地产企业的重要表外融资渠道,长期存在突破监管要求、提供资金违规拿地的乱象,是资管新规发布以来重点规范的领域。

  房企发债有所放缓。境内债方面,1-4月份的放量发行之后,近期不仅发行量有所减少,净融资额在5月份出现缺口、且呈现逐月扩大的趋势。此外,针对不同评级的房地产3年期信用债,笔者粗略估算了加权平均利率,结果显示融资成本也呈现出整体上行的趋势。

  此外,海外发债也在收紧。需要指出,海外债务在房企债券融资中占比不低、净融资额也较大,政策收紧或将对房企资金链带来较大考验;目前海外发债的融资成本已出现上升,7月中上旬美元融资平均利率已经高达8%,最高甚至达到15%。

  三、未来须高度关注房企资金端风险

  可以预见,政策收紧的确定趋势下,房企今明两年在资金端将面临较大考验。债务集中到期的压力不容忽视。据不完全统计,2019年下半年至2020年将有至少超过万亿元人民币的房企境内和美元债到期;房企融资出现分化,部分房企生存压力凸显,尤其是中小型及原本就存在经营、财务问题的房企,7月份中海地产与泰禾集团(000732)海外发债成本的巨大差异很能说明问题。

  尤其“左手拿地、右手融资”的高周转模式也面临考验。以新城控股为例,7月份以来为缓解现金流紧张,该公司已在出售项目公司股权,股价也应声大跌。

  四、未来房地产调控政策如何把握

  综上所述,短期内监管出于降温土地市场、防范金融风险的目的,对房地产融资政策再度收紧,已经显现出效果,而对未来房企资金端的考验值得持续关注。长期来看,如前文所说,本次政治局会议的表态信号意义明确,房地产调控正向常态化乃至长效机制迈进,在稳增长与防风险之间寻求平衡。

  事实上也必须如此。多年以来房价屡控屡涨,房地产业积累的高杠杆风险已经成为稳增长的拖累,近期市场上已多有房地产业处于周期末端的声音;此外,房地产业过多挤占实体信贷资源,正如银保监会主席郭树清在陆家嘴(600663)论坛上所说,“必须正视一些地方房地产金融化的问题,全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为”。在此背景下,未来高层更多考虑的是处置房地产业高杠杆风险、以防风险来保障稳增长,同时降低其投资属性及对实体产业的挤出效应。

  在笔者看来,本轮调控表明中国房地产市场已经处于巨变的前夜。未来在推进长效机制建设的同时,如房地产税能加快落地,地方与中央的财权、事权能够尽快理顺,将从根本上去除土地财政的顽疾,中国经济也将摆脱对房地产的过度依赖。


你可能会喜欢

融信中国“期中考”:销售业绩未过半 毛利率下滑近两成

  近日,融信中国发布2019年半年度业绩报告,在营收、利润总额明显上涨的同时,上半年的销售增速不足4%,合约销售额仅完成全年销售目标的40%。同时,融信中国的利润率进一步摊薄,毛利率、纯利润率分别下降了18.42%、16.46%。

大搜家

  融信中国首席营销官张文龙近日在接受中新经纬客户端采访时,对实现全年销售目标抱有信心,他表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。不过,业内人士指出,融信中国要实现1400亿元的业绩目标仍存在困难。

  销售增速降至个位数 全年业绩承压

  作为闽系房企的代表之一,融信中国近几年的发展颇为迅速,并在去年挤进千亿房企之列。2018年,融信中国实现合约销售额1218.8亿元,同比增速达73.35%。

  融信中国在今年年初制定了全年实现1400亿元的销售目标,与2018年的销售额相比,今年的增长预期为12.94%,远低于去年73.35%的增速。

  然而,根据2019年半年报,1~6月,融信中国实现合约销售额566.78亿元,同比增长3.94%,合约建筑面积281.98万平方米,同比增长11.14%,销售额仅约为全年目标的40.48%。据融信中国另一份公告,其今年前7月共录得合约销售额695.65亿元,销售业绩勉强过半。

  张文龙称,公司现在对规模的增速有一些调整和控制,希望让产品品质跟得上规模,而在整体的经营策略上,则希望在利润、规模与杠杆之间做一个平衡。根据半年报,受益于现金与银行结余增加,融信中国的资产负债比率已经从2018年年末的105%降至了今年6月末的77%。

  其实,在出现楼市“小阳春”和调控相对平稳的上半年,也只有4成房企的业绩过半,而随着下半年的调控持续收紧,企业的销售压力进一步增大。克尔瑞研究中心认为,行业今年整体的预期货值去化率会降至60%左右,房企完成业绩目标更依赖于供货量的增长。在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年需加速推货入市。

  张文龙认为,公司上半年供应货值达800亿元,下半年预计有1200亿元,按照70%的去化率,完成全年目标问题并不大。

  但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,融信中国上半年仅完成销售额的40%,结果并不理想,目前来看要实现全年的业绩目标仍存在一定的困难。

  销售均价继续下滑 利率润走低

  根据2018年年报,融信中国去年的销售业绩出现超7成的增长,除了得益于合约销售面积增长25.15%,也与合约销售均价上涨38.51%有关。但是,融信中国的销售均价在今年上半年出现了负增长,对销售额形成拖累。

  数据显示,今年上半年融信中国的合约销售平均单价为20100元/平方米,比2018年上半年的21494元/平方米下降了6.49%,而在2017年上半年,其合约销售平均单价曾达到27510元/平方米。

  从区域看,对融信中国业绩贡献较大的杭州、上海、南京等城市的销售均价都在下调。杭州对融信中国销售业绩的贡献超3成,2018全年该市项目的平均售价为40671元/平方米,而今年上半年为38413元/平方米,降幅为5.55%;上海地区项目2018年的平均售价为40465元/平方米,今年上半年为35373元/平方米,降幅达12.58%;南京地区项目2018年的平均售价为35156元/平方米,今年上半年为22561元/平方米,降幅达35.83%。

  一位不愿具名的地产行业分析人士对中新经纬客户端表示,融信中国布局的城市,限价政策与销售管控执行得比较彻底,这对企业的销售价格形成了较大影响。同时,在市场降温的情况下,融信的部分项目也不得不降价促销。

  融信中国销售均价的持续下降,外界将其解读为融信正在采取以价换量的策略。但张文龙却表示,公司并未有这方面的考虑,杭州等地区销售均价的下降,与项目结构有一定的关系。他说:“去年我们在杭州有几个‘网红’项目,且都在杭州主城区,而今年的项目多位于环杭区域,这决定了销售价格上存在差异。”

  另一方面,融信中国利润总额大幅上涨的同时,利润率不升反降。上半年,融信中国实现毛利润63.61亿元,同比增长52%,归母核心净利润19.56亿元,同比增长26%,毛利率和纯利润率分别为23.9%、13.2%,分别下降了18.42%、16.46%。

  克尔瑞研究中心数据显示,去年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%,净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。对比可以看出,融信中国纯利润率达到了行业平均值,但毛利率偏低。

  谢逸枫称,随着规模的扩大,企业的利润总额自然也会增加,但由于房企的营销等开支增加,拿地、建安、人工等成本普遍抬升,利润率也会被摊薄。

  半年报显示,融信中国的销售成本由去年同期的101.12亿元增加到了202.55亿元,增长超100%。融信中国融资成本净额由去年同期的4613万元增至1.8亿元,增幅达到290.66%,这主要是非资本利息开支增加4.07亿元所致。

  在项目销售均价没有上升的情况下,融信中国的土地成本明显增加,两者的差额进一步缩小。半年报显示,截至今年6月底,融信中国土地储备的平均成本为6365元/平方米,相较于2018年底的5183元/平方米,上涨明显。

  张文龙表示,房地产行业的利润正在回归社会平均水平,融信一方面会通过提高产品品质、获得品牌溢价的方式增加盈利,另一方面也会在不限价的城市做高利润。

  规模诉求不变 拿地节奏减缓

  融信中国今年的销售增速虽然放缓,但仍会追逐规模。张文龙称,融信今后的发展虽然不会再像之前那么激进,但仍有规模诉求,今后还需要跨越2000亿甚至3000亿元的销售门槛。

  张文龙称,与过往相比,融信中国上半年的投资数量并不是很多,同时也增加了一些合作项目,他们希望在发展诉求与周转率上做一个平衡。半年报显示,融信中国上半年新增土地项目23个,新增建筑面积420.81万平方米,截至6月底,共布局43个城市的177个项目,土储总建筑面积为2654万平方米。

  张文龙称,上半年投资较少的原因是土地市场太火,超出了公司对项目利润的底线,到下半年,会积极关注土地市场变化。

  张文龙虽然否认融信采取“以价换量”的策略,但他也对中新经纬客户端表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。“虽然我们不想打价格战,但也提早做出了一些安排。”

  事实上,面对市场的下行,已经有不少业内人士预测,在今年下半年,一些房企会在价格上做出让步,实现资金回流。


新信号!稳房价之后又一大动作!利好老百姓

  前段时间我讲了深圳(楼盘)是怎么稳房租的,最近北京(楼盘)也出台了相关政策,这次我们就来看看这件事。

  北京印发了新版的租房合同示范文本,其中明确了叫未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期间内单方面提高租金。

大搜家

  这个文件我认为相对于深圳来说,北京只能算是微调,而且咱们想想究竟有多少人是真正签租房合同的?而且就算合同到期了之后,还是可以涨房租的。

  但是深圳是不一样的,我们复习一下深圳是怎么样的?

  首先租房要通过网签,如果不网签的话需要交租房税,不仅仅是收税还要倒扣,也就是说你这房子租了多少年,我要往回倒收多少年的税。

  如果你说你私自签行不行?不好意思,现在私自签,如果不根据政府指导价的话,如果被发现你的房子就不能再出租了。深圳在租房方面做得还是挺狠的。

  我们大家知道,现在北京实际上租房市场供应相对来说是相对充足的,过去北京房租蹭蹭涨,是因为来的人特别多,毕业的学生也多,但是现在北京现在人口已经连续两年在下降的,虽然还是有很多常住人口,但是总的来说租房市场供应量还是足的。

  而深圳不一样,深圳不仅仅能用来出租的房子少,而且很多房子还是农民房,别说租赁合同了,连房产证都没有,都是小产权房。

  可是如果任由房租这么往上走的话,将来作为一个制造基地、高科技基地,连人都吸引不来还怎么发展?所以深圳出台政策,我觉得也会有很多城市会跟进,比如说苏州(楼盘)、东莞(楼盘)、杭州(楼盘)等等,跟深圳在一方面或者几方面比较类似的城市,都应该会出台这种稳房租的政策。

  按理说房租应该是一个自由市场的调节,可如果全都市场调节了,就没有了城市竞争力,这个城市还怎么往下发展?

  所以胖子觉得,如果是在这些城市生活工作的朋友,不妨等一等,看看你们的城市会不会出台类似的政策。

  其实最关键的一点,想要解决房子不够租的问题,最关键的还是政府或者通过人才房或者供应更高的供给,让能出租的房子越来越多,如果说这社会十个人只能有五个房子租,那房价肯定会涨,如果十个人有12个房子的话,房租也不可能涨上去。


背靠央企,这家物业公司一年收入42亿,准备去香港上市

  港交所又将迎来一家由大型房企分拆而来的物业服务公司。

  8月7日,保利物业发展股份有限公司(以下简称保利物业)向港交所提交上市前文件。如果最终成功敲钟,保利物业将成为中国内地第14家在港交所主板上市的物业公司。

大搜家

  《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到,从营收等方面来看,保利物业是今年以来赴港上市的物业服务公司中规模较大的一家。但眼下资本市场对于物业服务板块的态度趋于谨慎,保利物业最终的定价和募资额能否达到预期,还有待验证。

  作为保利发展的全资子公司,保利物业招股书显示,截至2019年4月30日,其合同管理面积达3.7亿平方米,遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市,在管面积为1.98亿平方米。在中国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

  保利物业在招股书中称,其在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五名,而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中,则排名第一。

  营收方面,截至2019年4月30日,保利物业收入为17.18亿元,较上年同期12.10亿元增加5.08亿元;2016年度、2017年度、2018年度保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。

  值得注意的是,保利物业目前在社区增值服务和非业主增值服务两方面较少发力,导致其营收来源相对单一。根据招股书,其主要的营收来源于物业管理服务收入,从2016~2018年分别占比74.3%、74.7%及68.8%。

  从利润率指标来看,保利物业的表现要落后于很多同行。招股书显示,保利物业2018年毛利率为20.1%;2016~2017年毛利率则分别为16.7%、17.9%。2016~2018年,保利物业的净利率则仅为5.8%、6.9%、7.9%。

  可供对比的是,同样在港交所上市的其他物业公司,如雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%,碧桂园服务为37.7%,彩生活为35.5%,中海物业为20.43%。

  如果以资本逐利的角度来衡量,保利物业的利润率表现得确实不够突出,但保利物业的考量或许也有一定道理。保利物业总经理吴兰玉此前在接受媒体专访时表示,保利物业不简单追求高的净利、毛利水平,不追求“输血式”,而是讲究自身的合理利润,这样的含金量会高很多。

  在她看来,相比前两者,保利物业更为看重的是成长性,也就是可持续发展能力,“考验的是企业经营管理水平,就是能不能把制度、标准体系、信息化做到非常精进的地步,能不能把降本增效这些手段用得更好,能不能对市场保持很强的敏锐,这也很重要。”

  这其实已经逐渐成为行业共识。万科董事会主席郁亮曾经对“万科物业暂不上市”公开表示,“我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离”。

  排名靠前的物业公司中,除了万科,龙湖物业也未上市。

  这或许不是最好的上市时机。

  一个月多月前,原定于6月30日在港交所挂牌的四川(楼盘)蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(以下简称嘉宝股份)最终延期挂牌。当时,嘉宝股份相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,由于考虑到港股市场发行窗口等各方面因素,公司经综合考虑后决定更新招股书后再择机发行。

  据记者了解,嘉宝股份当时延期挂牌可能面临的是认购不足的困境。“近来这段时间有大型公司股票发行、港股交易气氛不足等发行窗口期因素,可能是认购不足的原因之一;除了市场因素,定价过高也可能导致认购不足。”一名市场人士表示。

  而在嘉宝股份之前登录港股的新城悦,同样没有获得资本的热捧。2018年11月,新城悦在港交所上市,其发行价定为每股2.9港元,这是其拟发售价格区间的底限。

  但即便如此,新城悦在香港仅获得认购合共712.3万股香港发售股份,为其香港公开发售项下初步可供认购股份总数的36%,认购不足部分重新分配至国际配售部分。

  而目前物业股的市盈率也开始逐渐回归理性水平。例如,彩生活上市之时的静态市盈率一度超过60倍,而今已经回落到了12.57倍;雅生活上市时的市盈率也超过50倍,如今则回落到20倍左右。

  保利物业在如今的时间节点上市,着实不是一个很好的时机。

  一名熟悉香港资本市场的人士告诉《每日经济新闻》记者,现在整个市场趋势大家都有顾虑,尤其是当这个行业不是特别看好的情况下,大家筹资者认购肯定会有所顾虑,未来估值等,都会有影响。

  不过保利物业或许并不担心。吴兰玉指出,投资人是最聪明的,资本也是最聪明的,我很认同怎么评价一家优秀的企业,一定是建立在规模够大、盈利能力够强、可持续性发展够好,这样的企业就是好企业。

  而背靠央企,或许也是保利物业的底气。“一方面,保利物业可以充分发挥央企背景优势,通过‘央央合作’‘央地合作’进行市场化拓展;另一方面,作为央企物业龙头,本身在安全、应急管理方面具备独特优势。”吴兰玉指出。


又破百亿,新鸿基132.6亿元竞得杭州地块

  01

  7月份居民消费价格同比上涨2.8%,居住价格上涨1.5%

  今日,国家统计局发布数据显示,今年7月份,全国居民消费价格同比上涨2.8%。其中,城市上涨2.7%,农村上涨2.9%;食品价格上涨9.1%,非食品价格上涨1.3%;消费品价格上涨3.4%,服务价格上涨1.8%。

大搜家

  其他七大类价格同比六涨一降。其中,其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨3.4%、2.6%和2.3%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.8%、1.5%和0.8%;交通和通信价格下降2.1%。

  02

  银行违规输血房地产罚单同比增长近四成,专项检查将启幕

  下面关注一下今年以来,违规涉房贷款的相关消息。近日,涉房贷款将迎新一轮“全面体检”。据不完全统计,截至8月8日,银保监系统对银行开出的数千张罚单中(以公布日期计),涉及违规输血房地产的罚单较去年同期增长近四成,处罚金额累计达千万元级别。同时《经济参考报》记者了解到,下半年监管对涉房贷款仍将保持高压,为进一步落实“治乱象”成果,近期针对银行业涉房贷款的专项检查或将启幕。

  03

  山西规范收费管理 取消地产和矿业权交易手续费

  下一条新闻看一下山西省为改善营商环境印发的通知。日前从山西省发改委了解到,为进一步降低实体经济成本,改善营商环境,自今年9月1日起,山西将取消“有形建筑市场交易服务费”“地产和矿业权交易手续费”,放开“律师服务收费”“基层法律服务收费”。

  通知指出,取消“地产和矿业权交易手续费”后,土地使用权、矿业权出让和转让前期费用将按照“谁委托、谁付费”的原则,由委托的政府部门或单位支付,不得向中标人收取。

  04

  房企上半年业绩分化明显 拿地致现金流下滑

  接下来关注房企半年度业绩的最新消息。截至8月8日,54家A股上市房企发布了2019年半年度业绩数据,房企之间业绩分化明显。多数大型房企增长良好,布局一二线城市的房企盈利能力凸显。不少中小型房企受现金流及资金压力等因素影响,业绩下滑幅度较大。部分房企报告期拿地积极,经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。值得注意的是,一些房企完成半年报业绩冲刺后,7月份销售额环比明显下滑。

  05

  又破百亿,新鸿基132.6亿元竞得杭州(楼盘)江河汇地块

  最后一条新闻关于土地市场。8月7日,香港房地产商新鸿基地产联合平安集团下属公司以132.6亿元竞得浙江省杭州市江河汇综合体地块,成交楼面价达到15532元/平方米。这也是杭州土拍史上,第四宗成交总价超过百亿元的土地。

  该综合体位于钱塘江与京杭大运河交汇处,集住宅、商业、商务办公、娱乐康体等于一体。除了新鸿基地产和平安集团之外,滨江集团(002244)、润枫集团也参与了当天的报价。


万达、恒大各领一千亿进军吉林旅游 决战还是会师?

  “万达决定投资1000亿元长春(楼盘)影视文旅项目,恒大计划在吉林省投资1000亿元综合文旅项目。”8月6日,吉林省省长景俊海透露了以上消息。

大搜家

  千亿元文旅项目当属国内前列的大项目,都出自国内地产巨头,此前万达集团还宣布在四川(楼盘)和沈阳分别投资1100亿元和800亿元,2019年万达加码文旅项目的力度空前。除了万达集团、恒大集团等巨头,2019年还有宝能、绿地、华润、雅居乐、融创等地产巨头加码文旅。

  这一年,地产巨头都投了哪些文旅项目?文旅行业这“蛋糕”地产巨头要怎么分?

  8月1日,中国旅游研究院发布的数据显示,2019年上半年国内旅游人数预计30.8亿人次,国内旅游收入2.78万亿元,分别比上年增长8.8%和13.5%;预计2019年国内旅游人数60.4亿人次,国内旅游收入5.6万亿元,分别比上年增长9%和10%。从旅游人次及收入来看,国内旅游业整体保持较高增长率,旅游业因此被看做朝阳产业,地产界大量资本由此进入文旅领域。

  新旅界此前统计,2019年计划新开业主题公园的总投资额超过了4500亿元,其中投资额较高是广州(楼盘)融创文旅城500亿元,无锡(楼盘)融创文旅城总投资也高达400亿元。国内文旅项目遍地开花的同时,2019年以来,更大规模的资金涌入文旅行业,这其中又以地产企业最为突出。

  新旅界初步统计,截至2019年8月6日,今年国内地产巨头宣布将超1万亿元资金投向文旅及相关产业项目,单个项目总投资超1000亿元的就有3个,整个上平均单个项目投资额约300亿元。相比过去几年,地产巨头对单个文旅项目的投资额,实际上呈现持续增长的趋势,数百亿文旅项目如今已习以为常。

  新旅界梳理发现,2018年全国排名前20的地产企业均有涉足文旅产业,涉及主题公园、文旅小镇、文旅综合体、康养养老等领域。8月3日,雅居乐在北京(楼盘)发布文旅产品IP及新品,文旅板块完成从“旅游地产”向“文旅地产”的升级。同时,这些带有房地产基因的地产集团,其涉足文旅均不同程度地在周边局部地产业。某地产集团文旅公司负责人向新旅界表示,地产项目能快速回笼资金,并且拥有较高利润率,这也是近些年“假公园真地产”的核心原因。

  相比之下,真正对文旅业态投入较大的,还属排名前十的地产企业,如中国恒大、融创中国等。其中,融创中国曾于2017年耗资数百亿收购了万达13个文旅城项目,中国恒大2019年也在吉林省投资1000亿元的综合文旅项目。

  卖掉13个文旅城,摆脱高额负债后的万达集团,2019年又大举进军文旅产业,只不过万达不再执着于文旅,而是把步子同步迈向了医疗康养等领域。

  此外,面对地产巨头的进击,文旅界“地头蛇”华侨城、长隆集团等也不甘示弱,大举加码文旅项目,据新旅界不完全统计,华侨城2019年确定的文旅项目投资额就不少于690亿元;长隆集团此前计划200亿扩建的项目,也于7月26日以35.87亿元起拍价竞得广州番禺两宗用地。北京文投集团、瞭望九州集团、联创集团等跨界企业也怒刷存在感,2019年联创集团、北京文投集团也分别计划500亿元和200亿元,投资建设中瑞联创滑雪小镇项目和枫香岗国际影视文化小镇。

  那么问题来了,如此多的巨头大规模的涌入,文旅市场究竟是红海还是蓝海?

  万亿文旅项目还能赚钱吗?

  众所周知,文旅项目尤其是主题公园项目,其投资成本及运营成本奇高,属长回报周期产业,资金流以及盈利能力成为投资商急需解决的问题。深圳(楼盘)卓诚工程设备有限公司总经理钟信孚表示,为了弥补资金缺陷,国内从华侨城开始就有了旅游地产,但后来演变成,很多投资商把建设乐园作为筹码,跟政府谈判拿地。

  近年来,国家层面对房地产控制更为严厉,地产巨头纷纷将触角延伸至多个领域,因拿地政策优惠等因素,文旅行业成为不少地产巨头“圈地”的选择。从2011年8月5日发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》,到2013年3月印发《关于规范主题公园发展的若干意见》,再到2018年3月的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,国家发改委等多部委联合规范和控制房地产化的主题公园建设。钟信孚表示,虽然出台了规定,投资商还会以各种理由拿地。事实证明亦如此。

  “也就地产集团敢这么投和可以这样投。”某主题公园规划公司负责人向新旅界表示,单个项目数百亿乃至上千亿,这既抬高了文旅项目门槛,又一定程度上扰乱了行业秩序。诸如融创、万达、恒大等地产巨头,通过借助开发文旅项目,为地产项目带来了较为可观的人气。尽管文旅项目成本高且盈利难,但高额利润的房地产业务已经帮助其快速回收现金。

  反而那些单纯投建文旅项目的投资商,更多的是巨资投建完成后,面临着的仅仅是资金压力。“我们有点后悔进军文旅,当初买了一堆项目,如今却成了负担。”有跨界企业向新旅界表示。

  且不说非地产跨界者,众多地产巨头巨资投建的文旅项目,其盈利情况也并不如意。不少业内人士认为,地产巨头之目的在于房地产,并不会专心建设和运营好文旅项目。“真正一心一意建主题公园的投资商太少了。”国内某主题公园承建商表示。

  不可否认,业内的确存在很多“假文旅真地产”者,但也同样存在不少用心打造文旅项目地产商。万达文旅内部人士曾向新旅界表示,万达集团董事长王健林曾将万达文旅城当做自己的“孩子”,每一个项目都亲自过问和决定,过去在文旅城上也付出了大量心血。但理想归理想,王健林也要面对巨资投建后带来的负债以及盈利能力问题。

  “文旅服务集团我们会在5-10年后做出来,现在看肯定是不赚钱的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌如此表示,但5-10年后会有百亿元利润,这个资产价值可以到5000亿元,2%的利润就100亿元。

  投资数据水分大

  文旅项目投资数据越来越大,一定程度上也跟投资额“注水”越来越多有关。

  “很多项目宣布的投资额是总面积乘以单位投资强度算出来的,投资强度估算的成分很大,一般都往高了说”,某业界专家告诉新旅界,“并且,项目通常分几期开发,公布的是几期加一起投资,实际上开发第一期之后,会根据市场情况动态调整,甚至一些第一期之后就没有后续了。”

  万达与长春市政府签了战略合作协议,决定投资1000亿元的影视文旅项目,9月份将开工建设。对此,中国主题公园研究院院长林焕杰向新旅界表示,“此项目夸大投资金额的可能性比较大,一个长春影视文旅项目投资1000亿元不太可能。1000亿元投什么样的项目?什么客群来消费?怎样盈利?怎样收回投资?多少年能收回投资?”

  实际上,此次吉林千亿文旅项目前,万达集团还曾在辽宁沈阳总投资1050亿元项目,以及在四川总投资2700亿元的巨无霸项目。但相比过往的投资项目,万达集团2019年投资的项目业态更丰富,并且全国拿地步伐加快。如2019年6月,万达以约72亿元拿下兰州28宗地共1357亩土地,业态包括住宅、商业、教育、社区服务等设施用地,拟建兰州万达文旅城。

  万达今年还追加1100亿元,在四川加码建3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建20个万达广场;在辽宁沈阳追加800亿元,加码建占地4000亩的大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。相比之下,万达集团今年所投资的项目盈利能力更为乐观,如国际医院、体育赛事、万达广场、学校等。

  吉林省方面宣布的恒大1000亿文旅综合体,同样令业界甚是感兴趣。根据恒大集团官方介绍,恒大旅游全方位构建文化旅游综合体版图,着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。童世界和水世界是目前恒大全国布局的主要产品,但其1000亿的投资规模同样有夸大之嫌疑。

  “恒大童世界”项目

  新旅界梳理发现,全国各地的“恒大童世界”项目,其总投资多在500亿元以下,并且覆盖了商业街区、酒店、酒吧购物中心、会展中心等多业态。而仅建室内水上乐园、文化娱乐等业态的广州南沙恒大童世界,其总投资仅49亿元;长沙(楼盘)恒大童世界打造了恒大童话世界、桐溪古镇(商业街、美食街、酒吧街)、温泉小镇、影视文创基地、欧式城堡酒店、大型珍稀植物公园等,其总投资也仅约120亿元。恒大在吉林的文旅综合体规划哪些业态?是否存在跟万达集团直面竞争?

  巨资涌入之下,2019年及未来的文旅竞争还将更加激烈,未来谁能真正傲立文旅业界?


推荐楼盘

dasoujia_im