收入增速跑赢GDP不是简单的算术题

作者:北京青年报
来源:北京青年报
2019-08-13
摘要:
  据报道,国家统计局数据显示,2019年上半年全国居民人均可支配收入实际增长6.5%,超过同期GDP6.3%的增速。目前已有28个省份发布经济半年报,上海、北京、天津、青海、甘肃等12个省份上半年居民人均可支配收入实际增速(扣除价格因素)跑赢了当地GDP。

  据报道,国家统计局数据显示,2019年上半年全国居民人均可支配收入实际增长6.5%,超过同期GDP6.3%的增速。目前已有28个省份发布经济半年报,上海、北京、天津、青海、甘肃等12个省份上半年居民人均可支配收入实际增速(扣除价格因素)跑赢了当地GDP。

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  有人对民生和经济数据缺少感觉,认为GDP数据再大,按照14亿人的分母平均,也被稀释了。至于人均可支配收入,一些人同样也不感冒,认为平均数“蛋糕”更像是吃不到的“画饼”。其实,数据上的国富(GDP)和平均的民富(可支配收入),正反映了因为发展不平衡、不充分,难以满足人民日益增长的美好生活需要的现实。这体现了宏观经济和微观民生的辩证法,也体现了经济数据指标和发展质量的辩证法。

  当GDP统计越来越科学,国富(GDP)和民富(人均可支配收入)数据就有了现实意义,并和民生获得感和幸福感形成同频共振。当人均收入增速跑赢GDP增速,民生就更有获得感和幸福感。

  今年上半年,中国经济依然给出了6.3%的成绩单,在全球大国中,中国经济增速依然处于关键靠前位置,而且依然处于中高速增长区间。在中国GDP处于高位的情势下,中高速的增长率意味着中国国富还在稳步增长。当然,在此情势下的人均可支配收入增速跑赢GDP增速,更是不容易。

  值得关注的还有两个指标。一是上半年上海、北京、天津、山东、重庆、陕西、青海等12省份居民人均可支配收入的实际增速超过了当地的GDP增速,其中青海的人均可支配收入实际增速比GDP高了3.8个百分点,陕西人均可支配收入实际增速比GDP高了1.6个百分点。这12个省份中,有8个属于中西部地区,这些中西部省份不仅发展速度较快,而且人均可支配收入跑赢了当地GDP。中西部地区在省富和民富两方面实现了量化并举的增长,意味着中西部地区正在补上区域发展不平衡的短板,逐步破解发展“不平衡不充分”的难题。

  二是上半年上海、北京、浙江、天津、江苏等9省份居民人均可支配收入超过了15294元这一平均水平。9省份中的东部沿海地区,人均可支配收入超过全国均值也是题中之义,但这些地区也面临着高质量发展的瓶颈,尤其在新技术革命启幕的情势下,如何实现新旧动能转换和产业转型升级,是这些地区最紧迫的现实使命,如何突破中等收入陷阱,考验着这些省份的智慧。

  再以两大经济强省广东、江苏为例,一个GDP超过10万亿,一个超过9万多亿,但两省在人均可支配收入增速方面,都未跑过两省GDP增速,且人均可支配收入仅仅排在五、六位,只有人均2万元多一些。而第三大经济强省山东,和粤苏两省的差距越来越大,且山东在新旧动能转换方面压力较大,任重而道远。

  因此,人均可支配收入增速跑赢GDP增速,是个复杂的辩证法,而非一道简单的算术题。要理解其中深意,既要从国家层面进行横向与纵向对比,又要分区域进行分析,还要和自己的过去做对比。不管如何,中国民富、省富和国富都在齐头并进往前冲,先发优势地区在经济增速和人均可支配收入增长方面会从高速度增长转向高质量发展,后发优势地区则会迎来质量并举的巨大机遇。


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“豪宅专家”星河湾落寞背后:项目模式“不接地气”

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  明日黄花

  “星河湾神话”是中国房地产发展史上绕不开的话题。本世纪的前10年,从广州到北京再到上海……几乎每座星河湾的落地,都是当地最具代表性的豪宅之一。

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  1995年诞生于广州的宏宇集团是星河湾的前身,其于1996年推出宏宇广场,正式进军房地产,2001年推出第一个高端住宅项目广州星河湾,从此踏上“品质地产”的探索之旅。2005年北京星河湾建成,奠定了其做豪宅的江湖地位。2009年8月浦东星河湾开盘,创造了中国地产的销售纪录。

  昔日无比辉煌的星河湾,如今在规模方面已明显掉队。2010年星河湾销售便已达135亿元,位列当年中国房地产企业住宅销售金额榜的第20名;2018年其销售金额却仅为220.1亿元,在观点指数研究院发布的2018中国房地产销售金额TOP100排行榜上忝居末位。

  但经历了黄金十年发展的中国房地产却早已今时不同往日。2010年销售规模上千亿的房企仅有万科一家,而2018年进入千亿销售阵营的房地产企业已经超过30家,有人蒸蒸日上,有人徘徊不前,排行榜上的席位已经不知变了多少遍。

  2018年是一个关键转折,随着国家对房地产市场调控的持续深入,豪宅市场降温明显。克而瑞数据显示,2018年北上广深杭五城豪宅成交总量仅9493套,创下近5年来的新低。今年1-5月星河湾销售金额为116.1亿元,而截至2018年末,星河湾在一、二线城市可售面积占比分别为7.58%和48.75%,剩余43.67%的面积全部是汕尾星河湾项目。目前星河湾在建楼盘货值仅为323亿元,截至2018年年底的剩余可售项目规模也只有141.35万平方米。

  无论是从外部市场环境来看,还是从企业内部土储项目和可售货值来看,2019年星河湾的可增长空间都不大。

  在“地主家没余粮”的背景下,星河湾近几年来很少在公开市场上拿地,也不追求项目快速周转,即便在其曾经大放异彩的一线城市也显得颇为沉默,如今仅保留着广州、北京、上海、太原、青岛、西安等地十余个项目。

  最近十年的裹步不前让星河湾在房产企业迅猛发展、日新月异的格局中显得落寞不已。随着华润置地等开发商纷纷进入豪宅市场,星河湾的资金实力和品牌认知度也都大不如前,本来具有先发优势,如今却彻底沦为行业的边缘角色。

  同为华南区域起家的恒大、碧桂园销售规模已经分别为6000亿和7000亿,位居中国房企排行榜的前三,而曾经的豪宅专家、号称“华南八大金刚”之一的星河湾却还在200亿级别徘徊,以能进房产排名百强榜自豪。对比之下,不禁唏嘘。

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  曾经的豪宅专家

  广州星河湾的大气奢华曾惊艳华南:大理石拼花和手工穹顶的匠人工艺、清水养鱼和小桥流水的文心雅趣、塑木栈道和彩檐廊柱的园林写意……构成星河湾圈粉的细节符号。2001年首次开盘时,广州星河湾一个月间吸引了18万人前来参观、学习和购买。

  *星河湾创始人黄文仔 *星河湾创始人黄文仔

  星河湾创始人黄文仔是个特别讲究的人。据说,广州星河湾半岛为了找到两棵形似双生的木棉,一等三年;近看笔直、远看成弧的环岛2.5公里的沿江骑行木栈道,设计图纸曾被修改上百遍。除了细节处见真功夫的造房品质,还有3.6米的层高、88.9%的超高使用率等硬指标让人惊叹,甚至连地下车库的设计和用料都可圈可点。

  如今规模只能勉强进百强的星河湾和已年近古稀的黄文仔依然保持着和一线房产企业及其领导等同的关注度,这或许源于星河湾是中国地产界被复制最多、观摩最多的楼盘的辉煌过往。

  上世纪80年代中期,而立之年就已经凭借钢材贸易赚得人生第一桶金的黄文仔成为最先富起来的一批人,为了追求事业高度,90年代中期他进入彼时迎来黄金发展期的房地产行业。广州星河湾是其推出的第一个高端地产项目,因为设计理念先进、建筑品质过硬,推出后名振华南。

  有了一定基础后,2005年黄文仔开始“进京赶考”,并掷豪言“探花榜眼我不要,中不了状元我们走路回广州”。当年7月北京星河湾首次开盘,在地产业首次遭遇房价调控的萧条背景下,开盘4个月后一举拿下超过11亿元的网签额,销量排名为当年的北京第二。

  北京星河湾连续5年蝉联北京高端住宅销售榜首,重新定义了高档住宅市场的价值,奠定了星河湾国内豪宅专家的行业地位。除了市场的认可,北京星河湾还让星河湾赢得了政府主管机构的关注,中国城市建设主管部门唯一一次以出书的方式,将其作为标准与典范在行业内推广。

  2008年星河湾挺进上海,当年8月浦东星河湾开盘,以每平方米5万元的惊人价格开创了“6小时销售40亿”的纪录。随后几年,星河湾相继在太原、沈阳、成都、青岛等多个城市落地开花,还收购了和记黄埔拥有的海怡半岛花园,要打造广州顶级富豪家园“长岛”,一时间风头无两。

  在不断扩展事业版图的过程中,要做地产界“劳斯莱斯”的黄文仔把每一个楼盘都当做一个“作品”来做。他早年曾在《我有一个梦想》的文章中写道:“每当我看到西方发达国家的人居环境时,就有一种搬回家的冲动,而且比他们的还要好、还要美。”

  比起规模、效率这些东西,黄文仔更关注如何做一个“很好的东西”。正是这种“要做好东西”的执念,让他在别的房地产开发商忙着圈钱拍地、扩大规模、谋求上市的时候,自己却跑到世界各地去寻找树种子。为了营造一个“让心情盛开”的地方,黄文仔不惜花上两年时间,行程15万公里,在全世界找了4000多棵树,把它们带到中国各地的星河湾小区。

  黄文仔对房子品质要求的严格被外界概括为“黄文仔尺度”,即“所有看不见、摸不着但感觉得到的东西,都是由看得见摸得着的东西来支撑的”,这个尺度于2014年星河湾发布的“第一居所计划”中被细化为从工程、园林、物业等多个方面描述的112个标准,作为“星河湾基本法”来执行。

  星河湾员工说,1000位业主的要求加起来也比不上老板一个人的要求高。与同样追求建筑品质、砸了百万巨石的绿城老总宋卫平有一拼的是,黄文仔的后备箱永远放着大锤、手电筒、卷尺“三件宝物”,传说中他曾亲自挥锤砸烂待验收的价值几十万的会所景观玻璃幕墙;也曾在开盘前一天指令将沙盘模型、栏杆、走道全部砸掉重来;房间内墙纸贴的不够好,他用刀子划破,把施工单位大骂之后永不录用。

  在对建材选取方面,黄文仔都要求真材实料、精益求精;在建筑施工、园林设计、装修风格等每一道工序上都严格把关,坚持匠心出精品的标准。他自己在一次年会上提起,曾去工地现场检查超过3000多次,亲手修改的图纸超过1万张,亲自指挥种植的树木超过10万棵。

  有个媒体出身后来给房地产老总们做战略咨询的专家王志纲认为,星河湾是“可以收藏的房子”,星河湾出现的意义在于缩短了中国房地产发展与国外水平的时间,用30年赶超了200年。创造了中国大陆百富榜的胡润说,“在国外三代人才能培养出真正的贵族,在中国星河湾,只需要1.5-1.8代就可以培养”。

  可以说,正是黄文仔对于建筑品质的不懈追求和偏执才造就了星河湾当年的辉煌。这种追求和偏执始终如一,2017年,黄文仔明确下一个五年星河湾要做“钻石级企业”,他说“我希望星河湾的产品像钻石那样,完美而稀缺,有温度有情怀,其神韵、其内涵,永远无法复制”。

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  未曾登上的客船

  然而,“成也萧何、败也萧何”,与对品质火焰般的追求构成鲜明对比的是星河湾市场销售上冰一样的增长速度。黄文仔对建筑品质的追求固然成就了星河湾一代豪宅专家的美名,但是在过去七八年间,中国房地产市场风云变幻,企业在发展过程中需要不断调整前进的轮盘来把握方向,黄文仔并没有与时俱进。

  过去这些年引导中国房地产发展的是速度和规模,万科、恒大、碧桂园等都是因为周转快、效率高实现了规模增长,从而领先市场的,即便是一些二线房地产公司也在周转和效率的引领下在过去的黄金十年中冲破了千亿规模,而星河湾还停留在两百亿。

  这似乎与黄文仔对品质和规模的认知有关,他就像明神宗痴迷木匠活一样,过度沉浸在自己“造个好房子”的世界里,总是想打造“不可复制”的产品,“不可复制”就意味着难以实现规模化,这使得品质和规模成了一对“冤家”。

  这样的认知做个好的产品经理没问题,但是却很难带领星河湾和其他优秀房企比肩。实际上,这样的认知是有问题的,是人为制造的“矛盾”,有实例证明既注重品质又不耽误规模增长是可以实现的,同为豪宅专家的龙湖地产在走出西南一隅之后迅速变成中国房地产排行榜上位列前十的房企。

  星河湾的问题在于,定位走高端精品住宅的路线是合理的,但是其在城市定位、发展战略和投资逻辑上出了问题,导致它后续发展乏力。2010年星河湾进军鄂尔多斯(7.470, -0.15, -1.97%)拿下其在全国面积最大的一个项目,总房源达到了72万平方米。号称“煤都”的鄂尔多斯据说富豪遍地,星河湾为此定下了百亿元的销售目标。

  然而,星河湾鄂尔多斯项目因涉嫌违法占地,被曝无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等遭到国土资源部的点名通报。到2011年9月7日开盘时,首期推出的1900套房源遭遇冷场,此后一年认购套数仅有一成左右。

  日后复盘星河湾鄂尔多斯销售受阻原因时,多位业内专家认为主要是败在了“复制”上。北上广等城市人口流动性很大,文化趋于同质,因此复制广州星河湾项目能够取得成功,而鄂尔多斯作为三四线城市人口容量不大,流动性不强,本地人有自己固守的生活习惯,这些东西很难在短期内改变,一线城市的项目模式在这里显得“不接地气”,失败是必然的。

  为解决鄂尔多斯项目危机,星河湾抱团也定位做高端地产的房企雅居乐,在2012年合作开发成都铂雅苑和常州雅居乐星河湾项目。选择雅居乐抱团取暖就可以看出,星河湾并没有深刻反思自己“不接地气”的问题。

  铂雅苑单价定为2万元/平、单套总价达520万元,这样的精装大户型豪宅让成都消费者望而却步,首日认购金额仅7亿,与项目内定的20亿元销售预期相差甚远。常州雅居乐星河湾的定价也是高得可怕,在当时常州全市商品房均价7284元/平方米的情况下,雅居乐星河湾精装修售价直接翻倍,定价1.5-2万元/平,开盘之后常州雅居乐星河湾只卖出了10套。

  直到这时星河湾才开始认真评估其奢华地产项目在三四线城市的市场前景,但是为时已晚,这种不符合逻辑的盲目投资已经开始产生严重后果。2012年星河湾的身影第一次消失在中房信集团发布的《2012年中国房地产企业销售TOP50》榜单上。

  对于星河湾这段时间的表现,外界普遍认为是星河湾的城市定位和投资逻辑出了问题。当年星河湾没有完全坚守住一线城市,公司在广州、北京及上海均取得辉煌销售成绩,但在地价较为低迷之时却没有在一线城市多拿地块,导致后续土储告急,难以扩大规模和继续走精品豪宅路线。

  其在三四线城市的投入也欠缺合理性,由于三四线城市消费力不足,精品豪宅难以成为用户生活刚需。而对于有高收入群体支撑的二线城市如青岛等,星河湾却并没有给予足够的重视及投入,导致其丧失了在二线城市的发展机遇。

  城市定位和投资逻辑出现问题的背后实质上是星河湾企业发展战略出了问题,对自己的未来发展方向缺少深入的思考和分析,这导致了曾经叱咤风云的豪宅专家星河湾的掉队。但即便发展战略出现问题,在中国房地产的黄金时代里,只要能够获得足够的资本支持,实际上星河湾也还不至于落到如此惨淡的地步。

  关键是其后的几轮上市热潮星河湾也没赶上,2008年、2009年一度被传要在香港上市的星河湾,直到今天还没有上市的迹象。没有充足资本支持的星河湾想要增长等同于无源之水无本之木。有报道称,当年在沈阳和青岛,星河湾和当地已经谈好了意向,也签了框架协议,却没钱支付土地款,为此甚至去投资白酒生意。

  房地产企业家中多有个性激越冒进者,融起资来不分手段,比如融创孙宏斌、绿城宋卫平、泰禾黄奇森等,所以房企中也是比较容易出现资金链问题的领域。但和他们完全不同的是,黄文仔虽然一直在房地产领域打拼,但他显得太过佛系,对资金、规模、上市等并不热衷,本身缺乏竭尽全力融资发展扩大规模的诉求。而这在笔者看来,依然是因为在认知上他有意无意地把品质和规模对立了起来。

  定位高端精品的策略本身没有问题,但是在如何做好精品的同时又能把握住市场方向,同时充分利用资本市场的融资平台帮助企业实现发展,这考验的是企业家的个人能力,包括其对市场的认知、对方向的把握的战略眼光和战略规划能力,也包括他能带领众人克服一切困难获取企业发展的必要资源,实现企业的健康发展。

  公开场合,黄文仔总是在谈论他的“慢”理念,品质追求,称“不比赛跑比爬山”,但是这并不能掩盖星河湾失去先发优势、规模难以递进的事实,以及事实背后的发展战略上的失误。

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  旧房改造是未来?

  今年5月底由星河湾操盘的广州黄埔区萝峰旧村改造项目正式启动。开工仪式中的热闹场景让星河湾在自己的老家广州好像重新焕发了生命力。这个旧改项目范围内规划总用地面积79.44公顷,计算容积率总建筑面积236.53万平方米,改造成本需62.77亿元。

  高成本意味着未来的高收益。时代和行业的发展是不可逆的,星河湾也明白不进则退的道理,为了获得持续的发展机会,星河湾终于改变主意,准备要扩大规模了。但是,星河湾从做高端豪宅突然转向做旧村改造,这转变来的有点用力过猛。

  首先,旧改项目通常开发难度很大,而且资金投入大、开发周期长,这对本身资金并不充裕的星河湾会形成很大的压力。

  旧改项目因为通常位于市中心,规划难度较高,同时项目涉及拆迁、人文历史遗迹、居民情感等多种因素,所需处理的各种关系极为复杂。同时这些项目需要企业前期先投入几十亿、上百亿的资金,一个项目可能需要5年10年才能完成,这对于“碧万恒融”这些地产巨头来说不算事儿,但对于星河湾这个体量的地产企业来讲,接下项目虽然有望摆脱目前的尴尬,但是弄不好会在资金周转方面出问题。

  其次,在旧改项目上星河湾痴心不改,依然要走高端奢华路线。

  作为豪宅专家,星河湾放话虽然属于旧改项目,但萝峰旧村改造也必须带上星河湾的标识,还走之前的高端奢华路线。可想而知,这不仅会增加资金压力,而且在目前豪宅市场不断萎缩的情况下,销量也不好保证,所以这是一步好棋还是臭棋要等项目上市之时见分晓。

  广州的旧改项目之前星河湾就已经加快了外拓的步伐。今年1月25日,星河湾在山西临汾拿下了大片土地,总建面166.71万平方米,预计土地支出约16.8亿元,折合楼面地价(单位建筑面积平均分摊的土地价格)为1007.28元/平方米,而且据说这一项目也将继续走高端奢华路线。

  如果说在广州这座一线城市,星河湾有足够的信心把旧改项目包装成高端房产后卖出去,那么临汾这座三四线城市,是否有足够的购买力来吸纳星河湾的奢华房呢?临汾确实有众多煤老板藏身,但当年的鄂尔多斯何尝不“壕”呢?

  星河湾只看到当地土豪们的购买力,却选择性忽视三四线城市本身的消费水平和价格逻辑,不知道这该算它败而不馁还是不吸取从前的失败教训。

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  结语

  把品质和规模人为地对立起来导致的发展战略的失误让星河湾错过了房地产发展的黄金十年,一代豪宅专家沦为房地产界的路人甲,其情其景确实令人惋惜。

  目前,虽然豪宅市场在萎缩,但是利好消息是,在房地产企业数量众多,市场下行的环境里,房地产市场将面临极为激烈的竞争,这让房产品质的重要性凸显出来,星河湾在品质方面具有天然优势,未来如果星河湾能够保持和强化其在产品品质方面的竞争力,把握好市场时机,或许还有向前跃进的机会。

  星河湾也看到了这一点,最近两年,其在发展理念上一直强调产品品质的重要性。但是星河湾似乎并没有抓住自己裹足不前的本质原因,它如今试图进入旧改项目寻找出路并在旧改项目上坚持走豪奢路线的做法看起来和它当年资金匮乏时去投资白酒生意一样不靠谱。

  星河湾真的应该静下心来,好好梳理一下自己选择项目和进军城市的投资逻辑,制定更适合自己当下情况的发展战略,而不是“病急乱投医”,迫于发展压力急于开启旧房改造等自己不适合不擅长的领域。


从去库存到房价猛涨,大连楼市这三年

  房价只跌不涨且跌幅不得超过5%——这是大连7月30日那一天发出楼市限价令的重点。

  “限价令”后一周,大连土地市场率先凉意袭来。

  8月7日上午,大连市出让3宗住宅用地,报名竞拍的房企寥寥,且3宗地块均未到达49%的溢价率,均未进入竞配建面积环节。

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  其中,一宗居住用地位于沙河口区联合路西侧,这是该区域2019年首次推出住宅用地,但最终仅吸引了3家房企报名。土地拍卖伊始,房企出价缓慢。最终由大连恒一置业以22.6%溢价率成交。

  另外两宗新地位于甘井子区钻石湾板块,也仅吸引了4家房企前来竞拍,最终分别由万科、远洋竞得,溢价率分别仅0.46%、0.63%,称得上是底价成交。

  这次土地出让是大连限价令颁布之后的第一拍。这与一周前,中海、万科、保利、招商+金地联合体和平安等企业争抢大连市甘井子区体育新城地块,历经99轮激烈竞拍的厮杀场面,形成了强烈对比。而甘井子区一直是头部房企扎堆大连拿地最热的区域。

  一纸限价令,似乎将开发商在大连抢夺高价地的热情迅速降了温。同时发酵的,还有购房者的观望情绪。

  根据大连市政府7月31日发布的限价令,要求7月18日后首次申请预售许可证的新项目,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。这被称为给大连房价设定了“涨跌板”。

  “我们希望房企很好地生存下去,但房企要做到科学合理地定价,调控政策是套组合拳,市场价格稳定后,调控也会随之而变化。”大连市房管局一位官员日前对媒体采访时表示。这种说法透露了限价令这种短期行政干预行为,不可能长久执行下去,而是会随着市场的平稳健康发展,慢慢退出。

  “从过往3~5年整体周期来看,大连楼市从来没经历过这种大涨或大跌的阶段,加上限价政策调控,预计未来两三年大连整体楼市成交会呈现非常平稳或小幅上涨的态势,不会出现断崖下跌。”大连中原资源中心总监李鹏对中国房地产报记者表示。

  两度被住建部点名“大连楼市很多年都处于停滞上涨状态,这两年房价上涨是一轮补涨。”大连当地不少人这样认为。

  2012年~2017年,国内楼市整体处于上升通道,一线城市里,上海(楼盘)涨幅高达6倍;作为二线城市的厦门(楼盘),房价涨幅也高达5倍。而部分西北、东北城市,房价横盘多年,实际涨幅甚至为负,这其中就包括东北的大连、沈阳。这几年间,东北经济陷入困局,多年经济增速停滞甚至倒退,位列全国后排。

  被称为东北桥头堡的港口城市大连也受到冲击。根据国家统计局数据,2012年大连GDP总值为7002.8亿元,2016年GDP却仅为5923亿元,比2012年减少了1000多亿元,直到2017年大连GDP才恢复到2012年的水平。

  经济的衰退、人口的流出,令东北绝大部分城市的房地产市场都陷入滞销。截至2015年12月,大连楼市高库存量位居全国第一,库存周期28.7(月)创下历史之最。而当时,长沙(楼盘)、宁波(楼盘)、昆明(楼盘)、福州(楼盘)等市场去化压力较大城市,消化周期都降到12个月以下。上海、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥(楼盘)等城市消化周期不足5个月,供不应求状况显著。

  2016年辽宁省住建厅出台了9项措施,化解房地产库存,其中包括研究出台优惠政策,农民工购房给补贴;鼓励投资者购买库存商品房等。这一年,大连商品房销售市场开始回暖,房价也从这年的1月止跌企稳。

  与此同时,大连还提高了棚改货币化安置比例。2016年大连市政府提出的目标是:力争完成棚户区改造1.3万套;提高货币化安置比例,主城区货币化安置比例力争达到80%以上。

  大开发商总是能率先把控楼市上涨的先机。2016年10月,万科以总价4.18亿元、溢价率115.68%竞得大连甘井子区一幅综合地块,创下大连土地招拍挂史上溢价率最高的纪录。这之后,高溢价地块频频在大连土地市场上拍出,拿地价格超过了周边在售房价,大连土地市场争夺战就愈演愈烈。

  大连房价真正进入快速上涨期,始于2017年下半年。机构数据显示,2017年一年大连市新建商品房销售均价增长了10%左右,有部分均价在6000元~7000元/平方米的楼盘攀升至1万元左右/平方米。2018年上半年,大连新房市场累计成交3.6万套,均价近14000元/平方米,为半年以来的第二高点;二手房累计成交4.2万套,均价12683元/平方米,涨势稍缓。截至2017年末,大连市商品房销售面积已连续24个月保持正增长态势。

  “大连在2016年下半年正式进入拿地价格比周边在售项目还要贵的情况,2017年年初,尤其是整个上半年开发商纷纷拿地,溢价程度非常高,这些地块在2017年下半年至2018年进入到市场,因为拿地价格高,导致备案成交价格出现结构性上涨,拉高了整体平均地价。”李鹏分析称。

  快涨的大连楼市很快遭遇了全国性的调控收紧。2018年“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。这个时候,大连的房价涨速显得尤为扎眼,如何抑制住房价涨速成为一个政治任务。

  2018年一季度,在全国主要一二线城市都执行限购政策时,大连市也于去年3月22日开始执行限购、限售政策,抑制房价过快上涨,5个主城区中,只有甘井子区不限购、不限售。

  但去年“五一”前,大连还是成为被住建部约谈的对象。有分析称,除房价涨幅过快外,高溢价地王的频现也是其被约谈的一个因素。

  但在限购政策执行一年多里,承载了大连市五分之一人口的甘井子区房价接连创新高。“2018年限购之后,市内其他4个区的房价有所变化,甘井子区房价一夜之间涨了两三千,从甘西到甘北,一夜之间全部上涨,因为很多外地人只能在这个区买房,4个区已经不是我的竞争对手,我为什么不涨价呢?”当地一位从事多年房屋销售工作的置业顾问表示。

  国家统计局数据显示,今年2~4月份,大连市新建商品房价格环比分别上涨1.8%、1%、0.7%,同比分别上涨13.3%、13.7%、13.2%;二手房价格环比分别上涨0.6%、1.1%、0.8%,同比分别上涨8%、8.8%、9.1%,涨幅在众多一二线城市中位于前列。

  今年5月份,大连再次被住建部预警提示,原因就是近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。但此后大连房价仍未止涨,特别是5、6月份新建商品住房价格涨幅排在70城房价涨幅的前列。

  据诸葛找房统计,2019年6月大连新房均价达到18245元/平方米,同比上涨22%;二手房均价达到14096元/平方米,同比仅上涨0.6%。而二手房价格数据被业界认为是房地产市场的晴雨表,往往更能体现真实的市场需求。

  限涨令下楼市被迫降速

  在大连的东北人,无疑成为大连楼市上升通道中的一股重要力量。

  “我们在甘井子区的项目购房者纯大连人很少,大部分都是北面来的打工者和落户的学生。”大连一位房企销售负责人表示,大连在政策层面加大人才引进力度、放宽人才限制和落户门槛,基本上买房就可以落户,这项政策促使很多在大连工作和上学的东北人入市买房。

  大连作为东北亚重要的战略要地和桥头堡,2012年随着哈大高铁开通,更多的东北人选择在大连置业定居。

  这有数据的鲜明佐证。近年来东北人口数量逐年萎缩。辽宁省2015年的常住人口是4382.9万,而到了2018年就减少到4359.3万,减少人口23.6万;大连2015年的常住人口是698.6万,2018年的常住人口是699.4万,3年时间常住人增加了0.8万。从常住人口数量变化情况来看,辽宁省的常住人口在减少,但是大连的常住人口是增加的,更多的人口流入大连,必然带来大连的购房需求增加,带动房价上涨。

  虽然在东北城市中,大连对于人口的吸附力较强,但是与南方热点二线城市或经济圈中的城市相比,城市潜力和人口吸附力还是较弱。

  “大连整个城市房地产成交构成相比其他热点城市,还是比较安全的,因为大连的投资客投机客占比非常少,据我们统计不到10%,大连楼市成交结构主要以刚需和本地人改善为主。”李鹏分析认为,从大连内部看,无论是横向对比,还是纵向对比看,大连楼市整体还处于一个平稳健康的态势。

  但就整个楼市大环境而言,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“坚决遏制房价上涨”意味着楼市调控的决心依旧十分坚定。这向外界传递出的信号是,国家对房价上涨零容忍,2019下半年不存在任何调控放松的可能。

  在这种压力下,大连市政府不得不祭出对抑制房价作用更立竿见影的限价令。

  7月30日,大连市人民政府办公室发布《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》,加码大连房地产市场价格调控。

  根据通知,此次商品住房价格指导,主要针对中山(楼盘)区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区在售商品住房(含公寓)项目。上述区域所有房地产项目均须申报商品住房预售价格,且实际网签价格不得高于申报价格。在2019年5、6月份已发生网签备案行为的,申报价不得高于5、6月份最低价格;在5、6月份未发生网签备案行为的,申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。对于本通知发布后首次申请预售许可证的新项目,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格,且价格下浮不得超过5%。

  李鹏称,早在今年5月份大连被住建部点名后,大连市政府就已经约谈了当地很多开发商,对价格进行调控。而在5、6月份约谈开发商后,背地里已经实行限价政策了,只不过7月中旬,国家公布了6月份70个大中城市房价指数,大连房价并未抑制住,所以大连市政府就把限价令这个政策摆在了台面上,这也表达了大连对房价调控的决心和态度。

  “限价令会对购房者产生影响,令其产生观望情绪;在拿地端也会影响到开发商的热情,因为将来的售价基本被锁死,开发商对土地市场的热情不会像限价令出台前那样高涨。”李鹏分析称。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英亦对中国房地产报记者表示,大连限价令的颁布,会影响开发商的销售速度、去化速度,增加销售难度。房企在大连拿地将更加谨慎,深思熟虑地计算成本和利润后才敢拿地。对于房价的抑制效果肯定是很明显,因为限价令设置了房价的上限。

  国仕英预计,政策调控下大连市购房者观望情绪增加,入市积极性下滑,下半年大连房价会趋稳或出现小幅下跌。

  李鹏则认为,虽然大连在这次房价上涨中显得非常起眼,但是成交结构上还是处于安全地带;而且大连楼市去化周期维持在3~15个月,整体处于供不应求的情况,预计未来两三年大连整体楼市成交会呈现平稳态势。如果大连楼市能实现平稳健康发展,预计限价令会慢慢退出市场。


32个城市银行房地产专项检查 房企融资闸口再紧

  包含一线城市、二线在内的32个城市的银行正迎来房地产业务专项检查,房地产企业融资正面临更严格的监管局面。

  8月8日,21世纪经济报道记者获悉,银保监会办公厅近日下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(简称《通知》),重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

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  数位银行分支人士表示,监管已经入场检查该机构的房地产业务,包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等都在检查范围内。

  该《通知》称,坚持“房住不炒”的定位,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。

  地产融资监管趋严

  “当前的房地产监管就是管住左右手,左手是供给,右手是需求”,8月8日,一位银行业内人士对记者表示,供给端控制房地产商融资,倒逼地产商加快推盘,住房供给增加。需求端通过限购限贷等措施,管控房贷首付和利率。

  从供给端看,今年以来,房地产融资不断收紧。今年5月,银保监会发布23号文,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等五项房地产业务,此次通知可视为23号文在房地产领域的细化和升级版。

  《通知》要求,根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市,本次房地产业务专项检查包括北京(楼盘)、天津(楼盘)、石家庄(楼盘)、秦皇岛(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、沈阳、长春(楼盘)、上海(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、无锡(楼盘)、徐州(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、福州(楼盘)、济南(楼盘)、郑州(楼盘)、洛阳(楼盘)、武汉(楼盘)、襄阳(楼盘)、长沙(楼盘)、广州(楼盘)、重庆(楼盘)、成都、贵阳、昆明(楼盘)、大理(楼盘)、西安(楼盘)、宁波(楼盘)、厦门(楼盘)、青岛(楼盘)、深圳等32个城市。

  “32个热点城市基本就是全国房地产市场的牛鼻子,这32个城市稳定了,全国房地产市场也就基本稳定了。”中原地产首席分析师张大伟认为。诸葛找房市场研究员姜国君认为,相关市场变化特别是价格变化较大的城市,房地产资金风险相对较高。预计后续房价变动明显、政策变动频繁的城市都有可能被纳入此类监管。

  涉房信贷全部纳入检查

  此次检查,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。

  具体为,在房地产信贷业务管理方面,检查房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资;个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等;住房租赁贷款方面。包括与住房租赁企业合作情况,被中介机构套取银行信用问题,租赁贷款被挪用问题,为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

  房地产开发贷款增长明显回落。21世纪经济报道记者根据央行数据测算,2019年一季度、二季度,房地产开发贷款新增分别为6600亿元、1900亿元。去年同期新增分别为7000亿元、4800亿元。

  若从余额看,截至2019年二季度末,余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.61万亿元,同比增长12.9%,增速比上季末低7.3个百分点。

  根据《通知》,检查的另一重点是非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域。

  具体包括:个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于开发房地产;通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

  这也是当下监管检查的重点。8月9日,银保监会对中信银行(601998)开出2223.67万元罚单,13项违规事实中,包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目。

  房地产信托骤降

  对银行表外资金流入房地产,《通知》也给出明确要求。

  具体为,检查同业和表外业务,包括银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况;投向房地产企业或项目的同业投资风险审查、资金投向合规性审查及投后风险管理情况;直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资,或以自身信用提供支持或通道等问题;绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题,以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题,委托贷款资金违规用于房地产领域情况。

  一位华北银行业内人士表示,上述政策早已存在,关键在于落实情况。例如土地储备融资早已实现专款专用。

  此前,今年7月6日,银保监会发布消息,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

  有分析师认为,信托产品近两年投向房地产的规模和比重持续上升,而信托在去通道监管下规模有所萎缩。房地产占信托产品的比例从2017年初占比8.4%一路上升到2019年一季度的14.8%,今年三四季度房地产融资到期压力较大,预计房地产类信托净融资也可能面临压力。

  从7月看,房地产信托明显减少。根据用益信托数据,7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元,环比减少20.22%。其中,房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。


中国房地产市场处于巨变前夜

  在笔者看来,中央此次表态传达了不走刺激房地产老路、调控逐步常态化的明确信号。事实上,5月份以来决策层已经开始了收紧房地产融资的又一轮监管动作,如银保监会23号文涉及诸多规范银行和非银(信托)地产前端融资的内容,6月底多家信托及银行机构被监管约谈或接受窗口指导,国家发改委也接连发文对房企海外发债进行规范。

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  显然,面对经济下行压力,保持房地产市场的稳定仍然至关重要。什么原因促使调控再次收紧?未来房地产调控政策如何把握?

  一、楼市“小阳春”后的基本面及调控政策观察

  今年春节以来,尽管“房住不炒”的调控思路并未改变,但各地调控整体趋缓,同时受益于一季度相对宽松的货币环境,出现了一轮刚需主导市场的房地产“小阳春”。

  正是在上述背景下,部分热点城市出现了上涨较快的现象,住建部4月19日和5月18日分两批对苏州(楼盘)、佛山(楼盘)、南宁、大连(楼盘)等10个累计涨幅较大的城市进行了预警提示;随后各地根据“一城一策”方针,调控步伐明显加快,除房价以外,针对土地市场、限购、房贷利率、税费等多个方面密集出台调控政策收紧房地产市场。5月份以来,房地产销售有所降温。

  库存方面,尽管狭义库存(商品房待售面积)仍在下降,但广义库存却在近期抬升。笔者使用累计新开工面积扣除累计销售面积得到广义库存面积,并以此计算广义库存增速,结果显示自2018年10月份以来广义住宅库存即回归正增长区间,且增速整体呈现出加快的趋势。究其原因,2017年以来房地产施工和竣工面积持续处于背离的状态,前者正增长、后者负增长导致建设周期拉长,从而加大了广义库存的压力。在笔者看来,拉长建设周期或是房企在调控政策收紧、现金流状况恶化等因素下的主动选择,在此情况下,广义库存无疑能更好的反映真实情况,随着销售降温以及竣工面积的回升,未来的库存去化可能面临较大压力。

  此外,今年以来一枝独秀的房地产投资也有所放缓。4月份的高点之后,1-6月份累计增速已降至10.9%,尽管仍然保持两位数,但后续的高增长或难以为继。原因在于,销售降温、回款降速的情况下,前期推动投资高增长的新开工及建安投资增速近期均有所放缓;而近期融资环境收紧不仅影响新开工,还将遏制房企拿地。

  事实上,土地拍卖市场火爆正是当前监管收紧房企融资端的导火索。受益于一季度整体宽松的货币政策,以及“小阳春”销售回暖,房企一季度资金状况整体有所改善,部分房企拿地激进。二季度包括武汉(楼盘)、成都、宁波(楼盘)在内的多个城市均拍出“区域地王”或“准地王”,三线、四线城市土地拍卖市场也火爆异常,河南南阳(楼盘)等多个地级市拍出“地王”;数据显示,100个城市土地成交总价累计同比已经从3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%,而成交面积增速则仍为负值,从而大幅推高了成交总价和楼面均价。

  考虑到土地价格与房价高度相关,在宽松货币环境之下,近期房企违规融资拿地等乱象有抬头之势、金融风险不容忽视,监管出于稳定市场预期的目的,出手调控并不奇怪。

  二、融资调控收紧影响几何

  5月份以来,监管政策的收紧,使房地融资端在今年整体呈现出由宽松到紧缩的态势。而笔者对重点融资渠道的观察结果则表明,本轮调控的力度整体较强、规范内容也较全面。具体分析如下:

  银行信贷方面,与前期销售和拿地的热度相关,房地产开发资金来源中国内贷款和个人按揭贷款增速在3月份以后均有回升。此情况下,各地对于按揭贷款的调控实施较早、且仍在持续收紧,调查显示,样本银行中,5月份、6月份上调房贷利率的比例明显增加,自去年四季度起整体下行的房贷平均利率也在5月份见底、6月份小幅回升。此外,虽然针对国内贷款的效果尚无法从数据上观察到,但7月10日银保监会已对向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度,预计压力将很快传导至房企。

  信托融资是本次规范的重点,7月8日银保监会通过窗口指导对个别房地产信托提出5点合规要求,多地银保监局也迅速跟进、召集辖区内信托公司开会并进一步对地产信托融资提出要求。原因在于,过去几年投向为房地产的新发行信托占比逐渐提升,用益信托网的数据显示:2018年以来平均达到40%以上,而今年二季度增长较快,6月份这一数字已超过48%,这意味着房地产在所有信托投资领域中占有绝对优势,一定程度上挤占了其他领域的金融资源;此外,信托作为房地产企业的重要表外融资渠道,长期存在突破监管要求、提供资金违规拿地的乱象,是资管新规发布以来重点规范的领域。

  房企发债有所放缓。境内债方面,1-4月份的放量发行之后,近期不仅发行量有所减少,净融资额在5月份出现缺口、且呈现逐月扩大的趋势。此外,针对不同评级的房地产3年期信用债,笔者粗略估算了加权平均利率,结果显示融资成本也呈现出整体上行的趋势。

  此外,海外发债也在收紧。需要指出,海外债务在房企债券融资中占比不低、净融资额也较大,政策收紧或将对房企资金链带来较大考验;目前海外发债的融资成本已出现上升,7月中上旬美元融资平均利率已经高达8%,最高甚至达到15%。

  三、未来须高度关注房企资金端风险

  可以预见,政策收紧的确定趋势下,房企今明两年在资金端将面临较大考验。债务集中到期的压力不容忽视。据不完全统计,2019年下半年至2020年将有至少超过万亿元人民币的房企境内和美元债到期;房企融资出现分化,部分房企生存压力凸显,尤其是中小型及原本就存在经营、财务问题的房企,7月份中海地产与泰禾集团(000732)海外发债成本的巨大差异很能说明问题。

  尤其“左手拿地、右手融资”的高周转模式也面临考验。以新城控股为例,7月份以来为缓解现金流紧张,该公司已在出售项目公司股权,股价也应声大跌。

  四、未来房地产调控政策如何把握

  综上所述,短期内监管出于降温土地市场、防范金融风险的目的,对房地产融资政策再度收紧,已经显现出效果,而对未来房企资金端的考验值得持续关注。长期来看,如前文所说,本次政治局会议的表态信号意义明确,房地产调控正向常态化乃至长效机制迈进,在稳增长与防风险之间寻求平衡。

  事实上也必须如此。多年以来房价屡控屡涨,房地产业积累的高杠杆风险已经成为稳增长的拖累,近期市场上已多有房地产业处于周期末端的声音;此外,房地产业过多挤占实体信贷资源,正如银保监会主席郭树清在陆家嘴(600663)论坛上所说,“必须正视一些地方房地产金融化的问题,全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为”。在此背景下,未来高层更多考虑的是处置房地产业高杠杆风险、以防风险来保障稳增长,同时降低其投资属性及对实体产业的挤出效应。

  在笔者看来,本轮调控表明中国房地产市场已经处于巨变的前夜。未来在推进长效机制建设的同时,如房地产税能加快落地,地方与中央的财权、事权能够尽快理顺,将从根本上去除土地财政的顽疾,中国经济也将摆脱对房地产的过度依赖。


融信中国“期中考”:销售业绩未过半 毛利率下滑近两成

  近日,融信中国发布2019年半年度业绩报告,在营收、利润总额明显上涨的同时,上半年的销售增速不足4%,合约销售额仅完成全年销售目标的40%。同时,融信中国的利润率进一步摊薄,毛利率、纯利润率分别下降了18.42%、16.46%。

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  融信中国首席营销官张文龙近日在接受中新经纬客户端采访时,对实现全年销售目标抱有信心,他表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。不过,业内人士指出,融信中国要实现1400亿元的业绩目标仍存在困难。

  销售增速降至个位数 全年业绩承压

  作为闽系房企的代表之一,融信中国近几年的发展颇为迅速,并在去年挤进千亿房企之列。2018年,融信中国实现合约销售额1218.8亿元,同比增速达73.35%。

  融信中国在今年年初制定了全年实现1400亿元的销售目标,与2018年的销售额相比,今年的增长预期为12.94%,远低于去年73.35%的增速。

  然而,根据2019年半年报,1~6月,融信中国实现合约销售额566.78亿元,同比增长3.94%,合约建筑面积281.98万平方米,同比增长11.14%,销售额仅约为全年目标的40.48%。据融信中国另一份公告,其今年前7月共录得合约销售额695.65亿元,销售业绩勉强过半。

  张文龙称,公司现在对规模的增速有一些调整和控制,希望让产品品质跟得上规模,而在整体的经营策略上,则希望在利润、规模与杠杆之间做一个平衡。根据半年报,受益于现金与银行结余增加,融信中国的资产负债比率已经从2018年年末的105%降至了今年6月末的77%。

  其实,在出现楼市“小阳春”和调控相对平稳的上半年,也只有4成房企的业绩过半,而随着下半年的调控持续收紧,企业的销售压力进一步增大。克尔瑞研究中心认为,行业今年整体的预期货值去化率会降至60%左右,房企完成业绩目标更依赖于供货量的增长。在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年需加速推货入市。

  张文龙认为,公司上半年供应货值达800亿元,下半年预计有1200亿元,按照70%的去化率,完成全年目标问题并不大。

  但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,融信中国上半年仅完成销售额的40%,结果并不理想,目前来看要实现全年的业绩目标仍存在一定的困难。

  销售均价继续下滑 利率润走低

  根据2018年年报,融信中国去年的销售业绩出现超7成的增长,除了得益于合约销售面积增长25.15%,也与合约销售均价上涨38.51%有关。但是,融信中国的销售均价在今年上半年出现了负增长,对销售额形成拖累。

  数据显示,今年上半年融信中国的合约销售平均单价为20100元/平方米,比2018年上半年的21494元/平方米下降了6.49%,而在2017年上半年,其合约销售平均单价曾达到27510元/平方米。

  从区域看,对融信中国业绩贡献较大的杭州、上海、南京等城市的销售均价都在下调。杭州对融信中国销售业绩的贡献超3成,2018全年该市项目的平均售价为40671元/平方米,而今年上半年为38413元/平方米,降幅为5.55%;上海地区项目2018年的平均售价为40465元/平方米,今年上半年为35373元/平方米,降幅达12.58%;南京地区项目2018年的平均售价为35156元/平方米,今年上半年为22561元/平方米,降幅达35.83%。

  一位不愿具名的地产行业分析人士对中新经纬客户端表示,融信中国布局的城市,限价政策与销售管控执行得比较彻底,这对企业的销售价格形成了较大影响。同时,在市场降温的情况下,融信的部分项目也不得不降价促销。

  融信中国销售均价的持续下降,外界将其解读为融信正在采取以价换量的策略。但张文龙却表示,公司并未有这方面的考虑,杭州等地区销售均价的下降,与项目结构有一定的关系。他说:“去年我们在杭州有几个‘网红’项目,且都在杭州主城区,而今年的项目多位于环杭区域,这决定了销售价格上存在差异。”

  另一方面,融信中国利润总额大幅上涨的同时,利润率不升反降。上半年,融信中国实现毛利润63.61亿元,同比增长52%,归母核心净利润19.56亿元,同比增长26%,毛利率和纯利润率分别为23.9%、13.2%,分别下降了18.42%、16.46%。

  克尔瑞研究中心数据显示,去年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%,净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。对比可以看出,融信中国纯利润率达到了行业平均值,但毛利率偏低。

  谢逸枫称,随着规模的扩大,企业的利润总额自然也会增加,但由于房企的营销等开支增加,拿地、建安、人工等成本普遍抬升,利润率也会被摊薄。

  半年报显示,融信中国的销售成本由去年同期的101.12亿元增加到了202.55亿元,增长超100%。融信中国融资成本净额由去年同期的4613万元增至1.8亿元,增幅达到290.66%,这主要是非资本利息开支增加4.07亿元所致。

  在项目销售均价没有上升的情况下,融信中国的土地成本明显增加,两者的差额进一步缩小。半年报显示,截至今年6月底,融信中国土地储备的平均成本为6365元/平方米,相较于2018年底的5183元/平方米,上涨明显。

  张文龙表示,房地产行业的利润正在回归社会平均水平,融信一方面会通过提高产品品质、获得品牌溢价的方式增加盈利,另一方面也会在不限价的城市做高利润。

  规模诉求不变 拿地节奏减缓

  融信中国今年的销售增速虽然放缓,但仍会追逐规模。张文龙称,融信今后的发展虽然不会再像之前那么激进,但仍有规模诉求,今后还需要跨越2000亿甚至3000亿元的销售门槛。

  张文龙称,与过往相比,融信中国上半年的投资数量并不是很多,同时也增加了一些合作项目,他们希望在发展诉求与周转率上做一个平衡。半年报显示,融信中国上半年新增土地项目23个,新增建筑面积420.81万平方米,截至6月底,共布局43个城市的177个项目,土储总建筑面积为2654万平方米。

  张文龙称,上半年投资较少的原因是土地市场太火,超出了公司对项目利润的底线,到下半年,会积极关注土地市场变化。

  张文龙虽然否认融信采取“以价换量”的策略,但他也对中新经纬客户端表示,下半年会根据市场变化采取灵活的营销策略。“虽然我们不想打价格战,但也提早做出了一些安排。”

  事实上,面对市场的下行,已经有不少业内人士预测,在今年下半年,一些房企会在价格上做出让步,实现资金回流。


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