二手房交易过户流程为何?过户费该怎么算?

作者:悦悦
来源: 大搜家原创内容工作室
2019-08-13
摘要:
  二手房交易中,应遵循一般的流程,买卖双方要先达成一致意见,再根据手续办理过户。下面小编就将二手房过户流程与过户费的计算细细道来,有需要的购房者或者是“游客”多看看。

  二手房交易中,应遵循一般的流程,买卖双方要先达成一致意见,再根据手续办理过户。下面小编就将二手房过户流程与过户费的计算细细道来,有需要的购房者或者是“游客”多看看。

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  二手房交易过户流程:

  1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  2、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、产权登记变更,发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  8、物业交割。买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  二手房过户费怎么算?

  二手房过户费=中介代理佣金+按揭费用+交易税费。

  中介代理佣金

  中介代理佣金是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬,由三方在之前签订的合同中明确约定,在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定,买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。

  按揭费用

  涉及按揭或转按揭时,需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括:

  房屋查案费:每证90元,由房管局收取;

  房屋评估费:评估价×0.5%,由评估公司收取(如果不需要出评估报告,则只收取300元的初评费);

  按揭代理费:按揭公司直接收到的服务二手房交易费用,标准是贷款额×(1%~1.5%),不同按揭公司执行的标准有差异,较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;

  贷款保险费:贷款额×1.2×0.1%×贷款年限,保险公司收取,二手房按揭贷款的年限是20年;

  贷款合同公证费:每宗300元;

  转按揭合同协议公证费:每宗300元;

  交易委托公证费:每宗200元;

  银行公积金代办费:每宗500元,由相应银行收取;

  他项权利登记费:每证250元(番禺每证500元),由房管局收取;

  贷款印花税:贷款额×0.005%,由银行收取。

  二手房交易税费

  交易税费由房管局直接收取,买卖双方按规定各自交付相应税费。二手房交易税费主要包括:

  交易契税:评估价×1.5%(买方);

  印花税:评估价×0.05%(双方);

  交易管理费:住宅类物业3元/㎡,商用物业6元/㎡(双方);

  登记费:每宗60元/人,按房产证上登记业主的人数计算(买方);

  测绘晒图费:每宗50元/人,按房产证上登记业主的人数计算(买方);

  产权证印花税:每本5元(买方)。


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买房必须记住这六点法则 不然你会吃大亏!

  买房是一件十分费心的事情,买之前要担心自己买不到合适的房子,但是买了之后又开始担心自己买到的房子不是好房子,所以如果你不想吃亏的话,你就一定要记住以下这六条法则。

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  一、房子不仅要南北通透还要进深小

  南北通透的房子向来都是大多数人的首选,因为大家都知道这样的房子是好房子,但是需要注意的是,房子仅是南北通透还不够,还要进深小才行。一般来说,进深与开间的比值要介于1:1.5之间,否则不论是进深过大或者开间过小都会影响到户型采光与通风。

  二、房子里南向的房间越多才越好

  南向的房间采光和通风效果会比其他朝向的房间好一些,而且由于我国是北半球国家,大部分地区在冬天都会吹西北风,这时只要关上窗口就会暖和很多,当夏天吹起东南风时,打开窗就很凉爽。所以,买房就尽量买南向房间多的房子。

  三、空调板在飘窗下的房子最好别买

  空调板的位置是一个很容易被购买者忽略的细节,但是将空调板放在飘窗下的户型却并不少见,而这样的户型就最好不要购买。原因是什么呢?空调板在飘窗下会导致检修困难,你总不会想在闷热的夏季还要因为空调久久修不好而受苦吧?

  四、楼房设有天井就千万别买一层

  楼房若设有天井,看起来好像是透着古典文艺的气息,但如果你买了一层的房子,你就会在之后的生活中受苦受难了。一旦楼上的邻居想要偷懒一下,不去楼下扔垃圾,那不久之后你家门口就会成为一个天然垃圾场,不过这主要还是取决于居民整体素质的。

  五、剪力墙真的不能轻易动

  剪力墙可以承受和传递竖向荷载,也能抵抗水平荷载,是维持房屋结构的重要组成部分,所以千万不可以轻易改动。至于怎么看剪力墙,户型图上黑色加粗的墙体便是了。

  六、卫生间最好是同层排水

  同层排水具体是指在同楼层内平面施工铺设使污水及废弃物的排放达到或超过同类和其他排水方式,顺利进入排水总管,一旦发生需要疏通清理的情况,在本层套内就能解决问题的排水方式。也就是说,同层排水的卫生间更加容易修理,且排水效果更好,所以买房时别忘了向销售人员核实这一问题。

  现在,你们记住这六条购房法则了吗?只有用心记下来,你才可能不吃亏。


二手房卖方逾期迁出怎么办 需承担哪些风险

  二手房买卖涉及的事情很多,比如办理产权过户,需要将原房主的户口迁出,办理水、电、煤过户手续的话,还需要考虑物业管理费、电话费等是否有欠交的情况。

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  二手房交易过程中会涉及到一个很重要的环节就是房屋的过户问题,很多房主办理了产权过户手续后迟迟不按照合同约定的时间迁出,这样的情况表面上看着是没有给购房者带来经济损失,但是售房者是需要承担一些违约责任的。

  例如,上海市浦东新区法院就判决了这样一起案子,逾期迁出户口的一方被判支付违约金7万余元。

  2014年12月份,房产交易的双方进行了二手房交易,最后购房者以139万元的总价向售房者购买了一套房子,交易双方约定好价格后签订了《房地产买卖合同》。同时合同中还约定,2015年1月5日之前,双方一同去办理该套房屋产权的转让过户手续。

  因为售房者的户口是与这套房子绑定的,因此为了保证售房者能够及时的迁出户口,购房者与售房者签订了合同补充条款,双方约定卖方承诺自上述房产权利转移之日起20日办理原有户口全部迁出手续,如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金,直到房内户口全部迁出为止。

  签订完合同之后,交易双方便在约定好的时间去办理了房产过户手续,但是最后却因为种种原因,售房者在2015年5月8日才将其户籍从这套房屋中迁出。这便引发了合同违约赔偿案。

  购房者起诉的时候认为,自己是按照约定履行付款义务之后,卖方虽然履行了交房义务,但是却迟迟没有将户口迁出,这样的行为便构成了合同的违约,卖方应该按照合同的约定向买方支付违约金。按违约金的计算方法,卖方应支付给买方7万余元。

  可是卖方认为户口仅仅是拖延了几个月,就要赔付7万余元,因此坚决不同意,他认为之所以逾期迁出户口是自己确实是有原因的,与买方协商之后,买方表示晚点迁出没关系,但是现在买方却要求赔付违约金,所以卖方不能接受。很显然,卖方的说法没有证据支撑。

  最后法院审理后认为,卖方在合同中对户口的迁出时间已经作出了承诺,就应该严格的执行,如果真的是有具体的困难不能如期迁出户口的话,也应该在与买方协商后,取得买方书面或其他方式的明确谅解。但是现在售房者的合同违约已经成立了,而且对于购房者当初的承诺没有书面的约定,因此法院只能支持买方的诉讼请求,最后卖方不得不向买方支付违约金7万余元。

  最后提醒房产交易的双方,对于任何约定的事情都要有书面的证据才能成为日后有力的支撑,才有可能保护自己的合法权益。


各地公积金比例限高度 对职工有哪些影响?

  规范住房公积金缴存比例新政已在多省份落地。各地均明确缴存比例最高不得超过12%,允许困难企业降低缴存比例、缓缴公积金,对缴纳职工产生了不小的影响。

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  公积金限高政策

  从2016年5月1日起两年内,规范住房公积金缴存比例,对高于12%的一律予以规范调整,同时由各省(区、市)结合实际,阶段性适当降低住房公积金缴存比例。

  ①限高:目前,河北、天津、福建、吉林、宁夏、青海、重庆、安徽等地出台了阶段性降低住房公积金缴存比例的具体办法。在住房公积金缴存比例方面,各地均明确不得超过12%。

  ②保底:多地在“限高”的同时还“保低”。青海省明确,各类企业缴存住房公积金比例,单位缴存部分可根据企业经营状况自行确定,不得低于5%;长春市明确,除部分资金不足的企业可以申请阶段性降低缴存比例外,单位和职工个人缴存比例不低于7%。

  公积金减少后,职工现金变多

  1、公积金缴存比例“限高”,困难企业低缴、缓缴后,公积金发生哪些变化?

  “限高”群体公积金减少。福建某央企员工陈先生告诉记者,其公积金核定月工资额为14188元,之前按单位和职工各15%缴存,公积金月缴额是4258元,5月份已经按照12%缴存,月缴额降为3406元。“公积金账户上少了852元,同时个人缴存额少了,拿到手的现金多出426元。”

  2、在重庆某银行工作的徐先生发现,从5月起,自己的住房公积金的缴存比例由15%下调到了12%。

  个别效益良好企业借机降低缴存比例。多地规定,各类企业缴存住房公积金比例区间在5%-12%;单位缴存部分可根据企业经营状况自行确定。

  买房时,公积金可以怎么用?

  1、全款购房可一次性提取;

  2、可使用公积金贷款购房;

  3、申请商业贷款时,可提取公积金用于首付;

  4、商业贷款还款过程中,可逐月提取公积金还贷;

  5、公积金(组合)贷款购房可提取偿还本息(提取公积金还组合贷款时,先还住房公积金贷款,住房公积金贷款本息全部结清后,可办理逐月抵扣用于偿还商业贷款)。


6月最后一个周末 装饰装修总动员

  周末马上就要到了,无论你走到哪里,都能感受到轻松的气氛!手机里app推送的周末游玩地点,公园电影院策划了周末活动,超市餐厅推送出周末大优惠。在外面到处都是周末的味道,那你家做好装饰装修来迎接这个6月最后的一个周末了吗?

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  一、二手房装饰布置

  很多人抱怨,现在的周末大多宅在家,没有多的娱乐活动。但每次快到周末的时候,各大商家又在策划组织宣传各种周末促销,游玩活动。外面并不缺少周末的味道,而是家里缺少轻松的气息,要改变这一现象,先从装饰家居开始。

  首先,门口挂上吊坠、装饰品。大家都知道,在家挂上风铃、挂坠、晴雨娃娃等装饰品,能让家的氛围更加轻松活泼。

  其次,在室内画一些壁画,不一定是出自大家之手,小儿涂鸦更具有活泼热闹的感觉,就像下图一样,是不是觉得更温馨,更有人情味呢?

  如果实在觉得麻烦,也可以买一些娃娃摆件或者手工艺的饰品,摆放在家中显眼的位置。最后,周末怎么可以少了美食呢?川菜、粤菜、徽菜、甜点、水果等等,你喜欢哪一种食物,赶紧开始准备菜谱吧!

  二、新房装修准备入住

  马上就是周末了,准备在这两天搬进新房的朋友们,一定在烦恼怎么尽快除去新房里面的甲醛、乙烯、甲醇等有害物质吧!以下这些妙招,你一定要收藏哦!

  第一,开门开窗开柜通风透气,这是最简单也是最有效的一种方法。通过大自然的力量,清除有害物质。第二,种植盆栽,这种方法一举多得,不仅可以净化室内空气,还可以美化环境。第三,多放活性炭,并不是每个角落都能通过通风放盆栽的方法除去有害物质的,这时候就可以在各个角落放置活性碳来吸收有害物质。除此之外,煤炭、茶叶也有类似的功能。

  第四,用空气清新剂除去异味,新房里总免不了有各种家具、涂料的味道,闻起来不是很舒服,可以选择一些你喜欢的空气清新剂放在家里。如果你跟小编一样喜欢更自然的味道,可以放一些切开的洋葱和柠檬,土豪一点的朋友还可以放一些鲜花。

  一切准备就绪,就可以坐等节假日的到来啦!祝各位业主周末快乐!


如何挑到称心如意的房?买房前需要哪些功课?

  在买房市场中如何能挑到一套称心如意的房子呢?由于有些购房者都是第一次买房,缺乏购房经验,买房前需要做些功课呢?

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  手续:

  新房:独自去银行面签

  二手房:和卖房人一同去银行面签

  证件:

  已婚:结婚证、户口本、暂住证、收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章、学历证明、工资卡流水(半年)、身份证、配偶的身份证、配偶的户口本、配偶的结婚证。如两人共同借款,配偶还需要出示收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章、工资流水。

  单身:单身证明(单位、街道或者户口所在地派出所出示的均可)、户口本、暂住证、收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章、学历证明、工资卡流水、身份证。

  1.明确目标提前做好规划

  买房前,一定要仔细权衡,分清主次,根据自己的实际情况来确定什么才是自己当前最迫切需要的,理性且有规划的入手。

  2.有多少钱才可以买房

  很多人在买房时东拼西凑的凑够了首付款,可没想到在最终签订购房合同时还需支付这样那样的各项杂费。虽然金额不多,然而对于已倾尽所有在买房首付款上的各位购房者来说无疑也是一笔巨款。

  收房时,要交纳一笔不少的房屋维修资金,还有装修房屋是一笔不小的费用。

  3.选好购房方式,减轻生活负担

  在选择选择贷款年限时,为减少利息支出,有些人选择较短的贷款年限,然而这样做导致的后果就是每月可支配的支出屈指可数。

  一般而言,消费者在贷款购房时,还款年限选择15~20年较为适中。若贷款年限过短,则还款压力相对较大,一旦未来发生重情则会为日常生活带来负担。因此,要正确选择合适的还款年限。


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