继承房产再出售案例分析

作者:选房师任西双
来源:大搜家原创内容工作室
2018-09-27
摘要:
老人去世,2005年的时候买的商品房,去世后房产由三个子女继承,两名子女有其他房产,一名子女家庭无房,三人想将刚继承的房子出售,平分房款,怎么继承再出售会最省税费?

案例分析:老人去世,2005年的时候买的商品房,去世后房产由三个子女继承,两名子女有其他房产,一名子女家庭无房,三人想将刚继承的房子出售,平分房款,怎么继承再出售会最省税费?

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答:首先继承,三个子女都可继承三分之一的房产,但是由于想出售,如果三人继承,那必然就不是家庭唯一住房了,可由名下无房的人继承,另外两人放弃,这样继承完后,就是家庭唯一住房,而且继承后的房产,可以追加之前的房本年限,依旧能算满五年,只要去不动产大厅开具满五年证明即可,这样就可以省去几十万的个人所得税,也能出售个理想价位。

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监护公证如何办理?

应用场景:未成年人卖房或买房,需到公证处做监护公证;

收费标准:公证费200元/份起,副本均为10元/份。

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所需材料:身份证、户口本(若监护人和被监护人在一个户口本且其中一人是户主,则无需提供亲属关系证明)、出生证(若无,则需派出所出具的亲属关系证明或父母任何一方的人事档案部门出具亲属关系证明信),有的公证处还要求提供结婚证(被委托人带所有证件原件到场即可)。

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夫妻贷款买房的时候 房贷用谁的名字?

  在房价不断上扬的今天,贷款几乎是“工薪族”摆脱购房窘境的唯一选择。可是,由于某些贷款额度的限制,如果仅靠其中一方公积金贷款买房的话,压力依然不小。因此,许多夫妻会选择双方共同贷款,以此减少房贷带来的压力。那么问题来了,夫妻买房,房贷用谁的名字呢?一起跟小编来了解一下吧。

  1、选主贷人要选收入稳而高的

  在申请贷款的时候,贷款人需要提供银行流水,而银行一般放贷的条件就是银行流水是月供的两倍或者2.5倍。因此,主贷人建议一定要选工资高的那一方。

  比如,小明和小红是夫妻,所要贷款的月供每个月核算下来是3万元,小红有4万月每月的银行流水,而小明只有3万,那么小红就应该作为主贷人,小明作为共同贷款人,两方共同提供收入证明。只要共同的流水是银行的2倍以上就可以。

  2、从征信好坏选择主贷人

  大家都知道,影响贷款成功是否的一个重要因素就是征信,如果征信报告上有污点,那么也是很不容易贷下款的,因此,主贷人要选择征信良好的一方,就算共同贷款人征信有点不好也不是很大的问题。然而一旦主贷人的信用有问题的话,那么银行一般都会拒绝放贷的。

  3、从职业类型与单位性质

  如果夫妻中,有人是公务员、事业单位、国企员工、医生、教师等职业的话,那么就要恭喜你们了!因为这些职业都是非常受银行青睐的。

  另外,主贷人的职业建议要选择稳定一点的。类似什么娱乐场所的职工,和销售人员流动比较大的职业,还是作为共同贷款人,不做主贷人的好,以免影响贷款的额度。

  4、可优先选择年龄较小的一方

  在中国,个人贷款年龄是从18岁开始,到65岁结束,一般男士超过65岁,女士超过60,银行都是不提供贷款的(但现在银行对贷款年龄有所延长了,具体请咨询自己当地的贷款银行)。因此,主贷人尽量选择贷款年限较长的那一方,贷款年限长,每个月的压力也相对少一点。

  知道主贷人如何选择后,小编觉得,大家可能也会对离婚后中国婚姻法的规定,只要是婚后财产,都是属于夫妻共同财产,就算是对方的工资也是纳入共同财产中,故而主贷人和共同贷款人房产都是平分的,不会存在主贷人分的多的情况。

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交房时要交哪些费用?弄明白少花冤枉钱!

  对于精打细算的家庭来说,买菜都需要还价,更别提当下高价位的房子了,能拥有一套自己的房子,真的很不容易,除了各种复杂的流程,还有各种各样的缴费项目,到底交房的时候要交哪些费用呢?今天小编就为大家总结了大家在交房时需要缴纳的费用,供大家学习和参考。

  1、公共维修基金

  物业管理费大家应该比较熟悉,一般情况下,业主公共维修基金只用于住宅公共部位、公共设施设备保修期满后的大修、更新和改造,是由业主和开发商共同缴存的,不像物业费只需要业主缴纳,业主首次需按照房改成本价的2%计算缴存,在拿到房产证之前缴清即可,其余的费用是有开发商承担的。需要注意的是在二手房交易中,不会涉及公共维修基金。

  2、燃气、有线电视、宽带开通费

  一般情况下,有线电视和宽带开通的费用都是由业主自己承担,业主可以去相关的部门开户办理,除非特殊情况下,比如和开发商之前签订了协议,由开发商统一办理的话,是可以缴纳这些费用的,不然就没必要了。

  燃气开通费也是取决于开发商与业主之间是否有协议,如果在入住之前,开发商承诺了燃气管道入户,那这些费用就不需要业主承担,不过一般情况下,都是由开发商来承担费用的,燃气开通费无形之中已纳入总房价款,而每个月使用燃气的费用则是业主承担的。

  3、产权代办费和契税

  契税是在房子买卖过程中,因为房子所属的改变而向买房人所收的一种税费,也就是说契税是买房子必不可少的一项收费。

  一般情况下,开发商都会让购房者提前交纳契税,主要是因为开发商在业主贷款的过程中,承担了担保的责任,开发商想早点摆脱自己的风险,也有可能是开发商想挪用这笔资金。还可能是因为业主分散办理契税会给税收部门带来很多麻烦,因此税收部门就委托开发商代表业主统一办理。

  4、面积测绘费和装修保证金

  面积测绘包括图测面积和实测面积,图测面积是指房子没盖好之前,需要把设计的面积去登记备案房子的面积,等房子盖好后,必须要把实际面积去相关部门备案,两者都需要请专业的测绘公司进行测量。

  收费的原则是,谁委托、谁收费。一般情况下,购房合同已规定开发商向购房者提供面积测量数据的义务,所以这项费用应由开发商负责。

  业主在拿到房子开始装修的时候,需要事先交纳保证金。如果出现装修工人破坏物业设施设备,给他人造成财产方面的损失等情况时,就可以用这笔押金支付。没有违规操作,就会退还保证金,是一个比较好的监督、控制方法。

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买一楼好不好?带花园的一楼值得买吗?

  买一楼到底好不好呢?住过一楼的朋友们对此褒贬不一。而如果一楼带花园呢?很多购房者看到赠送面积就觉得赚到了。那带花园的一楼值得买?其实购买带花园的一楼既有优点又有缺点,购买时有很多问题需要注意。

  带花园的一楼优点有哪些?

  1、出行方便

  购房者出门可以不依靠电梯,进出方便,且一楼一般不需要缴纳电梯费,当危险发生时,比如火灾,地震等,一楼能够最快速度逃生。

  2、能够接触大自然

  相对于高层用户来说,购房者只要住一楼基本上开门就可以接触大自然了,尤其是有小花园,居住者可以种花种草,享受惬意生活。

  3、从居住成本上来看

  一楼价格比较便宜,尤其是带花园的一楼,单价较为便宜,除顶层外,高层越往上越贵。

  带花园的一楼缺点有哪些?

  1、一楼的采光肯定要比楼上差一些,如果朝向不好,楼间距小,购房者可能常年不见阳光。

  2、容易潮湿

  一楼比较潮湿,尤其是对于南方地区,下面没有地下室或架空层的楼栋,十分容易发生潮湿现象。

  3、住在一楼容易受周边环境的影响,且容易遭到偷窃。

  4、蚊虫多

  夏季绿化带中会藏着各种各样的蛇虫鼠蚁,容易进入到屋子里。

  买带花园的一楼要考虑哪些?

  1、考虑物业的品质

  物业的品质直接关系到住户的安全,尤其一楼来说更是如此。如果楼盘加强安保措施,24小时巡逻,摄像头安装密集可以让业主更放心。物管按严格的程序灭蚊灭鼠,保持小区公共环境的清洁能让一楼住户更舒适。

  2、看人车是否分流

  如果小区严格人车分流,能把对一楼住户的噪音污染和灰尘污染控制到最低。

  3、看是否有架空层

  如果一楼有架空层或者带有地下车库,防潮措施做得会比较好,能在一定程度上避免潮湿,购房者可以放心购买。

  4、看花园是否计入如果一楼所带的花园为开发商赠送,一般赠送的面积是不计入房产证的。按照物业法,不在业主自己房产证内的土地和小区附属设施是属于全体业主的的公共财产,由物业按业主委员会授权管理。因此购房者一定要了解花园归属,要求“赠送”的花园一定要写入购买合同,并由开发商进行产权登记和备案,以免因产权问题和其他业主发生纠纷。

  5、看总规划图

  购房者如果打算买一楼,要对周边的环境有所了解。例如化粪池、水泵房、变电房等的位置,而最直接的方式就是查看总规划图。

  到底要不要买一楼还是要看个人喜好需求,如果想要购买一楼带花园的房屋,要认清它的优缺点,实地考察,综合考量,做出最适合自身的选择。

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买二手房虽好?但这六大问题一定要注意!

  买二手房的好处的确不少,比如房源内部情况一目了然,比如购房者可以能直接看到周边配套情况等。买二手房虽好,但为了避免出现问题,收房时还应该注意以下六大问题!

  一、查看卖方户口是否迁出

  有部分的房东把物业出售,但户籍仍未迁走,这会导致新业主在居住过程中多有不便。因此购房者应及时要求对方把户籍迁出。尤其是对于一些希望通过买房落户口的人来说,卖方户口是否迁走非常重要。双方最好是到本地派出所查询房屋内户口情况,如仍有户口可根据买卖合同追究卖方责任。

  二、看水、电、煤气等费用是否结清

  在二手房买卖双方应该一同办理自来水、煤气、电力的办理过户手续,并询问工作人员有无其他欠费情况,如果有则购房者需要求卖方补交。有线电话和宽带过户费用,则需要买卖双方持开户卡到营业厅办理转交手续,如有欠费补交。

  那如果卖方还有多余的水费、电费或者宽带费没有用完怎么办?如果买方接着使用,是否需要再付给卖方费用呢?这就需要双方进行协商沟通了,最好一合同约定为准,以免留下不必要的麻烦。

  三、盘点设备设施

  在收房前的签订合同环节,购房者就应该将设施设备的品牌、成色、数量以及能否正常使用写清楚。这样在交房时,可以按照合同约定清点,这类设施设备一般有空调、抽四、看房屋质量

  质量问题本来应该是在购房者看房环节就看好的。但是为保险起见,购房者在收房的时候还是再看一遍为好,一是原本可能有人在住着看不全面,二是如果真买了直接关系居住舒适度。

  常见质量问题包括:

  1)房屋裂缝,主要是墙面和地面。

  2)房屋漏水,包括屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等。

  五、钥匙交接

  卖方交给买房的钥匙应该包括,房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱等,购房则应该盘点清楚。

  六、物业交割

  购房者应检查楼房交付使用的证件是否齐全,如维修基金等,必须清晰知道业主是否曾缴交过,以免造成自己的损失。

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