卖方无民事行为能力如何出售房屋?

作者:选房师任西双
来源:大搜家原创内容工作室
2018-09-29
摘要:
要有人民法院认定的无民事行为能力法院判决书.

卖方是个未成年人怎么办理过户?

需要监护公证,卖方户口本,监护人身份证。

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卖方是个无民事行为能力的人(多指老年痴呆,神经失常)怎么卖房?

可由监护人办理,

1需要监护人及卖方本人身份证 

2监护关系证明 

3要有人民法院认定的无民事行为能力法院判决书.

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  1. 房产证出证日期

  2.  契税发票填发日期

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如是已购公房:

1、房产证出证日期 

2、原购房协议日期 

3、原购房收据日期。

物业费都包括什么?房子空着也要交物业费吗

  买了房子,就要开始缴纳物业费了。物业费的缴纳是每一位业主应该做的事。物业费都是包括什么?房子空着也要交物业费吗?业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

  一、物业费都包括哪些方面?

  日常管理是经济性的管理和服务,包括:日常养护,清洁绿化,安全保卫,消防工作,日常维护,征收各类费用、保管使用管理基金,协调各方面社会关系,处理好物业内部人际关系。

  特约服务是根据业主和住户需要,物业提供的各类特别服务,这些通常是有偿的。如送奶送报,看护老人、病人、儿童,订票送票,代为购物,送货上门等等。

  二、房子空着也要交物业费吗?

  很多人在外地生活,可能买了新房装修完了也就是逢年过节回来住上几天。于是有的业主会抱怨说,这房子平时也没人住,都是空着的,也没有受到它的物业服务,为什么物业还要找收物业管理费?

  在法律规定面前,物业履行了合同里的服务要求,而作为小区里的住户,不能以没有享受到物业的服务而拒交物业费的。

  常年没人住的房子,叫空置房。对于这类房屋,小区物业都有规定,不管有没有人住,还是必须缴纳应交的物业费用。因为不过为了更多的保障业主的利益,遇上这种情况也并不是让我们来全额缴纳物业费的。如果说购房者买的房子自己确实没有住,也没有装修,不具备入住的条件下,那这个时候就可以跟物业申请减免,一般可以少交10%到30%的物业费。

  不过有一点大家也要注意,千万不要为了逃避物业费,而谎称自己没住过,这个时候物业公司为了避免这种问题,还是会按照时间来收取相应的费用的,甚至还有可能在水电使用方面进行控制,那么也将会为我们的生活造成很多的不便。

  综上所示,房子在空着的时候其实是需要交纳物业费的,业主一定要注意不要拒绝交纳物业费。如果房屋空着的话可以向小区申请,小区会适当的减免物业费用,但是不会说全面免的,这点小区的业主们还是需要了解的。

预告登记、网签和备案的区别究竟是什么?

  近些年来,伴随着网签、备案、预告登记这些名词逐渐走进了大众的生活中。但是很多购房者对这些名词却了解的很少,更难以区分其差别,下边就跟随小编一起来详细的了解一下吧!

  一、相关定义

  1、什么是网签?

  网签是指地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同,并且在网上进行公布的行为,用户是可以通过网签号在网上进行查询。

  2、什么是备案?

  备案是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日之内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理3、什么是预告登记?

  房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他二、法律依据

  1、网签无具体的法律依据

  网签只是房地产部门的网络化管理系统,并没有直接的法律法规进行规定。

  2、备案的法律依据

  根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定,商品房预售实行许可证制度,开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

  《城市商品房预售管理办法》第十条同时也规定,商品房预售的时候,开发商应当与承购人签订3、预告登记的法律依据

  根据《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为了保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。在预告登记之后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的话,是不发生物权效力的。

  小编在这里提醒购房者注意的是预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记将会失效。

  三、法律效力

  1、网签、备案不具有物权效力

  网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力,一般情况下不能对抗第三人。但是也存在例外情况,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产,而且还需证明未办理过户登记手续且本人无过错,那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

  2、预告登记具有物权效力

  根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”

  从我国的相关规定可以看出,预告登记可以使已登记的不动产物权变动,具备了对抗第三人的效力,也就是说具备了一定的物权效力。

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