北京限竞房继续井喷 多个项目低价入市或限时优惠

作者:证券时报网
来源:证券时报网
2018-10-08
摘要:
10月1日开盘的3个限竞房项目分别是万科翡翠山晓、远洋五里春秋、绿城·西府海棠,均位于北京市石景山区西北六环内,政府限制销售均价52024元/平方米,最高限价不高于54625元/平方米。

10月北京新房供应继续井喷。证券时报记者根据北京市住建委网站公示信息统计,仅9月29日一天,就有3个商品房项目获发预售证,还有12个项目发布了预售许可预告。其中,有7个限竞房(“限房价、竞地价”)项目。证券时报记者了解到,这7个限竞房项目中,有4个已于9月底开盘,有3个于10月1日开盘,截至10月7日,北京已经开盘入市的限竞房项目已经多达26个。


10月1日开盘的3个限竞房项目分别是万科翡翠山晓(查看详情)远洋五里春秋(查看详情)绿城·西府海棠(查看详情),均位于北京市石景山区西北六环内,政府限制销售均价52024元/平方米,最高限价不高于54625元/平方米。10月5日,证券时报记者以购房者身份对这3个项目进行了实地探访。


绿城·西府海棠(查看详情)的售楼处位于项目所在地,当天上午记者看到有三组客户在项目沙盘前咨询,陆续还有两三组人前来看房,看房人数不算多。一位工作人员告诉记者,“十一”期间来看房的人不少,一般午饭过后人就多了。

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一位销售人员告诉证券时报记者,10月1日当天一共开盘398套,卖了不到200套。开盘当天交30万定金,7天内补齐首付款,可以享受9.9折优惠。“假期这几天能满足这个条件的,也可以去申请这个优惠。西北方向门头沟区的房价都5.8万到6.3万了,我们项目属于石景山区,赠送装修(厨房卫生间精装、强化复合地板)还5万以下呢。”他说。


距离绿城·西府海棠(查看详情)8公里外的远洋天著春秋(查看详情)售楼处,是远洋五里春秋项目的临时售楼处,午后的看房人数多了起来。“我们现在均价也就5万,首次开盘国庆期间为了促销,所有价格比政府限定均价还低了两三千。”一位销售对证券时报记者说,10月1日开盘不到400套,当天卖了一百多套,这几天陆续有人定房,现在基本销的差不多了,也就有七八十套还能选。


绿城·西府海棠(查看详情)远洋五里春秋(查看详情)项目开盘定价低于政府限价促销不同,万科翡翠山晓(查看详情)的开盘均价为政府限价5.2万,售楼处也没有设在西北六环的项目地附近,而是设在了西五环附近的沃尔玛(山姆会员店)停车场内,这也方便了更多看房客户,售楼处内的客户明显比前两个项目多不少,并不断有人进来看房。


“万科不打价格战,销售均价就是政府限价。不过当天有个限时优惠活动,认购90平米户型且在10月20日前交首付的总房款直减30万,这也是为了庆祝10月1日开盘当天卖了近200套,到现在一共卖了300套,在现在这种市场这个销售速度已经很快了。”万科翡翠山晓的一位销售人员对证券时报记者说。


由于政府限价,房企利润有限,目前北京已入市的限竞房中,大多都是简装或毛坯,像万科翡翠山晓这样精装修的很少。对于该项目能做精装修的原因,上述销售人员告诉证券时报记者:“这是万科在石景山区的首个项目,一期要口碑,二期就没有装修了,后期得把钱背回来。”


在售楼处现场,一位前来看房的李先生对证券时报记者说,现在在售的限竞房项目挺多的,房山区、大兴区有的项目在打折,可以多看看。在该售楼处外的停车场内,有几个销售人员还向记者推销另两个竞品项目。


证券时报记者还了解到,北京多个已入市的限竞房项目开盘定价低于政府限价或“十一”期间限时优惠。位于大兴区南六环外的某项目,9月底一期开盘价3.6万起,比政府限价4.2万要低。“一期价格是最优惠的,低价入市也是给后期销售留涨价空间。我们一期260多套房,现在还有二三十套,马上清盘了,假期结束就要涨价。”该项目一位销售人员对证券时报记者说。另外,位于顺义区北六环内的某别墅项目,9月底拿到预售证就进入顺销阶段了,在10月7日前交20万定金,可以有50万抵100万的优惠。此外,不少项目售楼处“十一”期间都有砸金蛋等抽奖活动,有的可以抽iPhone MAX手机,还有的可以抽9999金条。


中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示,当下整体市场处于平稳状态中,购房者开始全面观望。限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,开始出现供大于求现象。限竞房市场分化明显,部分限竞房项目接近售罄,而部分限竞房项目去化不足两成。从价格看,限竞房项目开始出现了价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

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大兴限竞房全解读!孰好孰坏一比便知(附最新动态)

目前全北京有60个左右限竞房项目+地块,大兴有8个项目+4个地块,大兴的限竞房数量在各区中算多的。可以想象3-5年这些项目交房后,这些有购买力的人进驻大兴,自然会带来一定的购买力、生产力,加上大兴最近几年发展不错,未来还是很值得期待的。


之前我们聊过了石景山限竞房全解读→石景山限竞房全解读!五里坨真的靠谱吗?今天晓晨跟大家聊聊限竞房供应爆发区域——大兴。

 刚才说了大兴有8个项目+4个地块,今天主要说这8个项目,地块还没确定案名,暂且不说。

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这8个项目主要位于黄村、旧宫、亦庄、瀛海这四个区域,咱们一个一个来聊~


黄村:老城气息 

位于南五环到六环之间。生活气息比较浓厚,原住民居多。地铁4号线、S6号线、京雄城际铁路过境,新房稀缺。在建的京雄城际铁路,开通后,黄村距雄安仅4站。不过老城就是这样,老房子多,二手房价钱不高,属于洼地吧~

配套这块也是,挺全的,但别指望太好。


旧宫:距市区最近,配套较完善

位于南四环到五环之间。整个大兴算起来,都算好位置了,距离与配套是它最大的优势。拥有大型商业配套:世界之花假日广场。去年出台了一个“旧宫城市化建设规划”,主要就是区域内拆迁、改造,“减地、减人、增绿、完全实现城市化”,所以就区域发展来说,旧宫还是不错的。


亦庄:产业园区与居住区为一体+南海子公园

位于东南五环边。经济技术开发区+国家高新技术产业园区,一个生产和研发的高新产业基地。有不少企业产业园:京东、还有经海产业园、锋创科技园、汇龙森科技园、移动硅谷创新中心等。河西区域有科技文化中心、居住区以及汽车产业基地,北京奔驰等。整体来说是一个集产业园和居住区为一体的地方。环境也不错,南海子湿地公园,媲美北边儿的奥森。


瀛海:发展中板块,在建8号线地铁

位于南五环到六环之间。发展中板块,8号线三期南段珠市口站至瀛海站计划2018年开通,未来潜力还行。前两年大开发商纷纷在这拿地,区域内的纯商品房主要以改善型住宅及别墅为主。

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首开保利熙悦林语 (查看项目详情)

就在五环边儿,是大兴目前限竞房中距五环最近的,地铁方面,距在建8号线-五福堂站1000米,德茂站1200米,挺方便的。自驾的话,从旧宫新桥走德贤路到南四环榴乡桥就5.5公里,全程无高速无红绿灯,开车不到10分钟就到。所以说开车的话,到东、南各个核心板块还是非常方便的。

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首开保利熙悦林语效果图


商业配套这块,想去大型商超,可以自驾去荟聚、丰台万达,离着15公里左右。


属于刚改/改善盘,主力户型220-280m²叠拼136㎡三居,最低首付:叠拼450万,三居285万。


户型也是不错的,全明户型,南北通透,干湿分区,餐客一体。大面宽的客厅、衣帽间,双洗手间,明厨明卫,标准的中产标配。就是中国家庭电视剧里那种让人羡慕的房子。7月开过一次,预计8月开盘。环境方面临南海子湿地公园,也不错。


和悦华锦     (查看项目详情) 

亦庄河西板块,没有地铁,未来也没。小区体量挺大的,并且全都是南北通透的板楼,6-8层洋房,一梯两户,90㎡和130㎡两种户型,挨着12年制人大附中,能不能上已当年教委划片文件为准。而且小区容积率只有1.8,是大兴目前限竞房中最低的。

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和悦华锦效果图


12年制人大附,人大附中未来校址位于亦庄河西区,为12年建制的公立学校(小学初中高中一贯制),规划为96个班,包括48个班小学和48个班完全中学(初中24个班,高中24个班)。计划2020年9月使用。


这样的小区可以说挺完美了,不过就是没有地铁哦~配套也主要依赖亦庄核心区配套。还有就是有网友反应私密性会差,这里提醒大家一点,既然是洋房,私密性就会比高层差一些啊!如果你家窗户外面是小区公共通道,那就意味着会被看到啊,即使是纯商品房,也避免不了这个问题的。


还有就是最近有消息说可能要开盘了,流言四起啊,其实开盘这种事很多时候都是“随缘”,主动权在住建委审批那,平时多盯着点住建委网站,比什么都强。


首创远洋禧瑞天著      (查看项目详情)

临铁,亦庄线次渠南站200米,主力户型89㎡三居、116㎡四居、138㎡四居,最低首付188万,之前没开过盘,预计8月开盘。

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首创远洋禧瑞天著效果图


离东边儿近,到国贸仅8站,高层和洋房,建华实验学校,除了地铁外公共交通不方便,小区密度比较高,配套不成熟。


建华学校:共设置42个小学教学班,21个初中教学班,以及18个高中教学班。

 

万和斐丽   (查看项目详情)

总价470万买90平三居(15层的高层)大兴最刚需的限竞房,未来还有叠拼和合院。位置这块,自驾地铁都方便,京台高速、京沪高速、京开高速连接城区,走京台高速连接德贤路直达南二环。项目距五环京台高速出口1000米,出门上高速。标准地铁盘,临在建地铁8号线瀛海站,预计今年年底开通。

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万和斐丽效果图


环境这块,距离北京最大的湿地公园南海子公园1.5公里,商业一般,去大型商业的话,离大兴的荟聚和丰台的万达广场其实也不远,15公里左右,开车的话也挺方便。户型的话,目前只有90平南北向三居了。


金地悦风华     (查看项目详情)

临铁,大兴线-高米店北站,晓晨认为大兴限竞房中位置最好的一个,周边5公里内有汇聚、万达、绿地缤纷城、世界之花大型商业。西侧700米有景山学校大兴实验学校, 2公里外有一个首师大附中项目自建幼儿园,项目旁边是9年教育用地,要引入一所九年一贯制学校,具体哪个学校没定。

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金地悦风华效果图


周边三甲医疗资源丰富:中国中医科学院广安门医院(南区)、北京大学第一医院城南院区(在建)、北京儿童医院大兴分院。


户型方面,主力户型89㎡三居、130㎡三居、139㎡四居,最低首付195万,南北通透、全明户型、所有户型都有两卫,刚需的价钱,改善产品的配置,之前没开过,预计8月开盘。

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为什么限竞房这么多人买?

说白了还是便宜,开发商也都不错,户型设计、小区品质还是可以的。


除了限竞房我还有的选吗?

纯新房少,且贵。

二手房可以选,但是品质远不如限竞房。主要是旧,而且同区域的话,有倒挂现象,二手房很可能比限竞房还贵。

 

大兴这几个限竞房适合什么人买?

1、在东边、南边工作人群,在总部基地、亦庄这些地方工作,买大兴限竞房挺合适的;

2、出门坐地铁,能到达的工作区域,毕竟地铁很方便,很适合刚需;

3、生活、工作重点都在南边、东边的人;

4、老破小改善置业,把老房子买了,换一套大房子挺合适;

5、一家好几口,上有老下有小,买大户型的限竞房很实惠;

6、小两口购置新房,90平小三居再适合不过了,购房压力不大,过几年生个宝宝也够住;

7、粗略算下,2020年交房,2022年拿到房产证,2027年才能卖房,所以如果您将来有离开北京去外地生活的打算,就别买限竞房了。


先聊到这儿吧~可以加微信,进群详谈~

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2018北京限购政策解读(包含普通商品房、限竞房、共有产权房)

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买房一个家庭很重要的事情,买之前需要了解相关的政策,我在北京能买房吗?我可以买限竞房吗?我可以买共有产权房吗?都需要什么资格?贷款能贷多少?大白一图帮您了解。


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在北京买房,首先要分清楚我买房属于首套还是二套,去银行贷款的话如何认定。


在进行购房资格审核时,住建委会根据家庭住房登记的数据来确认家庭名下住房套数,在北京有 1 套住房再买就算作二套。而这与贷款时,银行执行的“是首套房,还是二套房”贷款政策的认定无关,贷款时,即使目前家庭名下无房,也有可能按照二套房贷款政策来。


那么,家庭住房套数怎么算呢?


贷款的房屋套数计算,是网签或登记在购房人或购房人家庭成员(包括配偶及未成年子女)名下的房屋套数。两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的,计入各自家庭的住房套数。


这里要注意的是,若想在通州区买房,会有更加严格的政策来限制,购买商品住宅除了要满足北京市的购房限购政策,还要满足“通州籍,或不是通州籍但近3年在通州连续缴纳个税或社保”、“在通州落户三年以上”。


那普通住宅和非普通住宅怎么区分呢?

北京市认定普通住房的单价和总价上线如下:

5环内标准为单价39600元/平米、总价为468万元/套;

5环到6环为单价31680元/平米、总价374万元/套;

6环外23760元/平米,总价281万元/套。

单价、总价两个标准符合其一即可。而只要上述三个条件有一个达不到,就是非普通住宅。


想了解更多北京及北京周边地区限购政策,请点击阅读→

北京及京周边最全!买房地图+最新房价

说人话 告诉你首套二套的认定问题


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购买限竞房的话,除了解什么是限竞房,还要知道以下问题:


1.限价房这个事是什么时候开始的?

2017年以来的所有土地都是限价的,之前政策没有明确,这些限价房一直没有动静儿,政策逐渐明确后,这部分项目将加快入市。


2.限竞房和普通商品房有什么区别吗?

限竞房拿到房产证之后5年,才能往出卖,别的没区别。


3.限竞房适合什么人?

限竞房比周边商品房便宜,一般都是大开发商的项目,品质也不错,所以买的人挺多。但并不是所有人都适合买限竞房。下面这几点可以参考下:


· 想在北京长久发展的人。限竞房有个5年出售的限制,买房、建好、入住、拿到房产证、再过五年,才能往出卖,如果你这之间想离开北京,限竞房也是不能往出卖的,所以这点要想好。


· 刚需。什么叫刚需?就像渴了就要喝水、饿了就要吃饭一样,如果不做这件事就影响正常生活了,就叫刚需。结婚、生二胎、大龄青年至今没房…这些都叫刚需。粗略算来,买个500万以内的90平小的三居,首付也得200万。如果拿不出这么多,去选择二手老破小也是可以的,但是品质就是云泥之别了。


· 改善居住水平的人。限竞房不乏大户型,挺适合改善家庭。家里人口比较多、老中青三代这种,或者是想卖掉城里的老破小换个住着舒服的,或者就是中产,起点高,就像一步到位,这些人群都挺适合买限竞房。


想了解更多限竞房相关内容,请点击阅读→

2018北京限竞房年中盘点(最全图表)

近期关于限竞房的一些问题


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对于共有产权房,还有一些细节问题需要注意:


1. 如果一个家庭,老公是京籍,老婆是非京籍,按京籍家庭审核,还是非京籍家庭审核?

一个家庭只能有一个主申请人,按照主申请人的情况来分类。


2. 持有北京市工作居住证的家庭,是按照京籍还是非京籍?

按照京籍家庭审核,但参加的30%“新北京人”那一拨的摇号选房。


3. 我拥有了共有产权房后,父母又赠给我一套房,我用退出共有产权房吗?

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,其共有产权房产权份额由代持机构回购。例如,小白有一套共有产权房,又有(买、继承、被赠予)了一套,小白要不退出共有产权房,要不把另一套房卖掉,只能二选一。


4. 怎么计算共有产权房放弃选房的次数,是否摇号后不选房就计入次数?

申请家庭房企选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权房。上述情况不包括:摇号未选房,选房后未签认购书。


5. 共有产权房可以出售或者出租吗?

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6. 什么人适合买共有产权房?

· 纯刚需人群,不想或没钱买新、二手商品房;

· 纯居住属性,不考虑将来的溢价空间;

· 本区人,在共有产权房项目当地居住或工作;

· 交通方便的,共有产权房周边工作,交通方便,上班时间能控制在1小时以内;

· 家庭成员多,拖家带口的,可以尽快考虑了,共有产权房也有大户型;

· “新北京人”要抓住机会了。未来北京新房市场有三种房子可供选择,共有产权房、公共租赁房、中高端商品房,是眼下买共有产权房还是再努把力够到中高端住房。


另外,怀密延平的共有产权房项目,别的区工作的人慎考虑,太远;别看现在周边的配套,得看近3年的发展,等你住进去,配套也建成了。


提醒:申请共有产权房时,通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式,弄虚作假,骗购共有产权住房的家庭,一经查实,禁止十年内再次申请本市各类保障性和政策性住房;由开发企业与其解除合同,用由购房家庭承担相应的违约责任和法律责任。


想了解更多共有产权房相关内容,请点击阅读→

2018共有产权房最强购买攻略


最近有一个比较深的感触,买房路上小白很多,不懂真的没有关系,但如果不明确自己需求、市场情况、楼盘自身的情况,不做综合考虑就盲目购买,就真的不好了。当然,有钱真的可以任性,但房子这种大宗产品,在我们大多数人这里,还是要耗费很多财力的,不是吗?

买了好车却常年不变驾驶模式?

拿着单反却还是auto?

手里拿着钱不搞清楚了就买房?

买之前好好研究下吧!


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“限竞房”搅动北京楼市 利润摊薄之下开发商靠什么赚钱

  从2016年末开始,北京在土地出让在“限房价、竞地价”规则下产生了大量地块。

  《每日经济新闻》查询中原地产研究中心数据发现,自2017年起,北京供应的“限竞房”项目合计超过60个,总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

  由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价,那么,在利润摊薄的趋势下,房企靠什么赚钱?

  限竞房将集中入市

  中国指数研究院的统计显示,2018年1~6月,TOP10房企获取的住宅用地均含有“限房价、竞地价”的出让条件,并适当配有90/70、竞自持、共有产权房等多种限制条件。

  而据中原地产研究中心数据,自2017年起,北京供应的限竞房项目合计超过60个,计算货值超过了3000亿元,总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

  同时《每日经济新闻》记者从合硕机构获得的最新统计发现,今年6月至9月10日,北京限竞房总供应9038套,面积93.5万平方米;而同期商品住宅总供应15561套,面积200.2万平方米。这意味着在最近的3个月,北京限竞房的供应数量已占到普通商品房的一半以上。

  8月,包括瑞悦府限竞房、亦庄金茂府、华润理想国限竞房、中粮天恒天悦壹号、中海京西里限竞房、万和斐丽限竞房、台湖银河湾等7个住宅项目成交额均额突破5亿元大关,其中限竞房项目就有4个。不难发现,众多限竞房的集中签约成为北京新房成交市场的主力。

  此外,共有产权住房也越来越成为北京楼市不可忽视的力量。

  9月6日上午10点,石景山区的中国铁建·玉景阳光正式开通网上申购,这是石景山区首个正式开通网上申购的共有产权住房项目。

  据记者了解,今年石景山区还将有东下庄共有产权住房项目开工建设并开通网申工作,可提供房源800余套。

  根据北京市住房和城乡建设委员会网站消息,目前北京市已经完成或者正在进行中的共有产权住房项目达73个,其中不乏碧桂园、万科、恒大等头部房企。

  《每日经济新闻》记者注意到,共有产权非京籍房源也有打破30%限定的趋势。8月30日,北京市海淀区最大的共有产权房项目——永靓家园开始申购登记。此次申购与以往项目最大的不同是,没有把供给非京籍房源数量“一 刀切”地划定为30%。业内专家分析认为,这意味着北京共有产权房30%房源分配给非京籍的比例,不再各区、各项目“一刀切”,而是调整为根据各区各项目实际情况确定。

  另外,根据记者统计,北京市各区计划在2018年底完成共完成筹集、竣工保障性住房67900套,也将对房价起到一定的抑制作用。

  根据贝壳研究院数据,近两月新房成交上扬并未带来价格的升高,7月北京新房价格环比下跌6.2%,8月新房价格环比上涨2.2%,市场正在回归理性。

  千方百计“挤”利润

  由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价,利润摊薄的趋势下,房企为了最大限度地节约成本与互相竞争,也是使出了浑身解数。

  《每日经济新闻》记者近期走访北京高端住宅较集中的朝阳孙河区域发现,“偷面积”、高周转等,是限竞房控制成本的主要“法宝”。

  “今年1月拿地,9月底差不多就开盘,多等一天就多一天的成本。”首创远洋禧瑞春秋一名销售人员告诉记者,该楼盘目前正在排号蓄客,有平层、叠拼、合院产品,均价6.9万元/平方米,总价800万~3000万元不等。

  而作为限竞房,“向地下要面积”也是一个常见的手法。

  电建洺悦苑作为四环内枪手限竞房,曾在8月底被媒体曝光,房源必须连同地下仓储一起购买,此“霸王条款”经媒体曝光后才予以取消。

  以首创远洋禧瑞春秋的一个使用面积约近400㎡的叠拼产品为例,销售人员表示,在房本中呈现出的将是地上住宅面积160平方米,70年产权;地下仓储面积200平方米,50年产权。

  而《每日经济新闻》记者这注意到,地下仓储目前并不接受贷款,这也是购房者需要承担的隐形成本。

  “拿地价6.1万元/平方米,限价7.24万元/平方米,价格比周边二手房便宜1万~2万元/平方米,我们只能向下做面积才能有利润,把成本抠回一点点。”该销售表示。

石景山限竞房全解读!五里坨真的靠谱吗?

今年六月开始,限竞房供应开始放闸,集中入市的项目多在南边的大兴、房山一带。限竞房普遍比同区域新建商品房便宜,且多为刚需、改善型户型,是不少购房人的首选。点击查看北京市限竞房大全,→2018北京限竞房年中盘点(最全图表)

石景山作为北京城六区之一,多年来新房供应一直低迷,区域面积小是主要原因。不过对于石景山购房人来说,今年有3个限竞房项目值得期待,限竞房探晓晨最近走了一趟,为大家带来一手消息,感兴趣的朋友可以重点关注下。

 

目前全北京有60个左右限竞房项目,石景山有三个,全部位于石景山五里坨,都是去年11月拍的地块,目前已经公布项目案名,售楼处也已经开放,开发进度还算挺快的。


想买限竞房?想了解全北京限竞房信息,扫描下方选房师晓晨微信,把你拉进“限竞房购房人群”,进群深聊。

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- 区域解读 -

先说说石景山


对于石景山,很多人的印象还是首钢、石景山游乐园这些标志性建筑,对于石景山的评价,也普遍走极端。虽然跻身于城六区,但很多人觉得石景山的存在感实在不高,没有大型商圈、只有一条1号线地铁,好像也什么高端产业,这么多年就这样平静的发展着,不温不火。

 

但喜欢它的人也不在少数,城内的房子是好,但是太贵,城外的房子太远,配套不全,通勤不变,石景山离城不远,1号线直达国贸,自驾也方便。并且石景山属于浅山带,挨着门头沟也近,平时度假休闲什么的还是很方便的。

 

再说说五里坨

五里坨位于石景山西部,多年以来名不见经传,交通一般,没有大型配套,再往西接壤门头沟,去门头沟山里很方便。老石景山人口中有句老话儿,宁往东一寸不往西一尺,五里坨石景山边缘地带,也不怎么受重视。

 

为什么说五里坨是浅山区?

五里坨属于浅山地带,东侧就是香山八大处后山,开车可以直接上去,附近的居民晚上都会去山上遛弯儿,不是大家想象的那种野山,还是有人行步道的。周边的人节假日什么的也会去那郊游,不是收费景区,但景色绝对不次,往上走还有个水库,叫南马厂水库,晓晨也带着家人和狗子去过几次,景色还是挺不错的。


在浅山区居住是一种什么体验?

景色美。窗外就是山景,抬头望山,尤其是秋天,遍山的红叶。当香山人满为患就为看一眼红叶的时候,你在家就可以坐拥“霜叶红于二月花”的秋景了。冬天,下雪的时候,也可以享受“窗含西岭千秋雪”的沧桑壮美。

当然,因人而异。浅山住宅对喜欢山景的人是一种享受,如果对山景无感,喜欢都市的繁华,那么住在这里会觉得有些落寞。

 

现在的五里坨不一样了

1、首先三大开发商带着项目进来了,在这里不仅要建设5600套左右的改善型洋房+别墅,还会配建一个大型商业。

2、石景山政府将五里坨区域建设列为主要工作之一。

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图片来源:石景山政府官网


大白话解释一下,就是石景山当地政府要重点发展五里坨这块地儿,商业、交通、医疗各种配套都会跟上来,还会因地制宜,进一步改造浅山区,开发成“天泰山旅游风景区”。


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图片来源:石景山政府官网


- 项目解读 -

前身


去年11月,五里坨一拍成名,这儿卖出一块地堪称去年北京最贵的宅地,绿城买的。属限价房地块,销售均价不超过5.2万/平,最高销售单价不得超过5.5万/平,执行“90/70”政策, 90平以下住房面积占比达到70%以上。而后几天,万科又在五里坨拿了一块地。这就是现在的万科翡翠山晓限竞房。

 

今年4月,绿城将那块高价地49.5%的股权转让给远洋地产,这就是现在的五里春秋限竞房。

五里坨还有一个绿城自己的项目,叫西府海棠,同样也是限竞房。

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石景山限竞房区位交通配套图


项目相似度很高,首先全在五里坨这个地方,都挨着,其次价钱一样都是均价5.2万/平,产品也趋同,都是改善洋房+叠拼产品。


五里春秋,项目总规划49栋楼,分东、西两区开发,西区约16栋,全为6层洋房;东区约33栋,约15栋5层洋房,18栋低密叠拼。


翡翠山晓,90㎡经典洋房及300-400㎡叠拼为主,楼栋分5、6、7层,现代建筑风格。


西府海棠,主力户型为约90-130平3-4居,均为5-8层花园洋房,为限竞房,均价52024元/平。项目总规划31栋,其中洋房30栋,建筑层高3米,均为5-8层花园洋房,1梯2户。


从开发商实力来看,很多人觉得万科的物业不错,但这是万科进入石景山的第一个项目,不知道会不会“水土不服”,相比较来说远洋这么多年来深耕石景山,无论是石景山第一大盘远洋山水,还是高端项目远洋天著春秋,远洋对产品的定位设计与客群的把控都是深有经,可以说是“轻车熟路”。

从小区体量方面,翡翠山晓体量最大,其次是五里春秋,最后是西府海棠。


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- 五里坨配套 -

交通

自驾进城很方便 

距1号线苹果园地铁站约7.8公里


一般,周边一条主路石门路,双向两车道,不算宽。而且这条路是通往内城的唯一道路,从这条路上阜石路高架大概5公里,但中间有6个红灯,限速40-60,早晚高峰特别是金顶街一带,还是挺堵的。不过上了阜石路高架就好了,全程无红绿灯无高速费,限速80,到西四环定慧桥只有10公里。

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金顶街阜石路高架桥入口(拍摄时间:2018年7月)


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项目西侧石门路(拍摄时间:2018年7月)


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项目北侧黑石头路,右侧就是项目地块,可以看到路的尽头就是山(拍摄时间:2018年7月)


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项目附近公交车站(拍摄时间:2018年7月)


公共交通方面,距1号线苹果园地铁约7.8公里,公交车得坐7站地。


商业配套

周边只有社区型配套

距在建石景山大悦城约6公里


五里坨区域基本没有什么商业配套,目前只有一个小型的物美超市,距五里坨区域几公里的金顶街区域倒是配套比较成熟,但是仅仅为社区型的商业配套。


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金顶街区域商业配套(拍摄时间:2018年7月)

 

大型商业配套方面

距项目5公里内有个喜隆多商场,里面有电影院、西贝、海底捞、星巴克、屈臣氏、木屋烧烤等,算是区域内比较大的商业配套。

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喜隆多商城(拍摄时间:2018年7月)


在建石景山大悦城,距项目约6公里

石景山大悦城位于苹果园区域,是石景山区重点工程,预计建筑面积22万㎡,是一个集型购物中心、甲级写字楼、公寓、高档住宅、交通枢纽于一体的商业街区。还是那句话,5年内苹果园一带将翻天覆地,会成为石景山的门面,也是京西的地标性建筑。


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石景山大悦城效果图


五里坨未来社区配套

未来五里坨区域还会建成一个社区型的配套,也有电影院、大超市什么的。

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五里坨社区配套效果图


五里坨区域其他单位设施

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军事管理区(拍摄时间:2018年7月)


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军事管理区(拍摄时间:2018年7月)


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社区调解站(拍摄时间:2018年7月)


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军区部门(拍摄时间:2018年7月)


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右侧为黑陈路,就是上山的路(拍摄时间:2018年7月)


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军工厂(拍摄时间:2018年7月)


五里坨区域二手房

没什么二手房,参考性不强

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黑石头九十九号院,基本没有房源出售(拍摄时间:2018年7月)


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五里坨小区,1990年建,房价在3.5万/平左右(拍摄时间:2018年7月)


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北京楼市成限竞房主场 改善盘为稀缺品

“截至9月11日,北京限竞房进入卖不完的时期,网签仅12%,实际平均卖出不足4成。”中原地产首席分析师张大伟告诉北京青年报记者。


在北京严格的调控下,限竞房遭遇淡市。截至日前,北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证,合计提供商品房限竞房源9038套,达到了93.5万平方米(另外还有超过30万平方米车位等配套)。从网签数据看,因为部分项目刚取得预售证,只有8个项目有网签数据,合计网签只有1089套,按照这个比例计算,网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售,市场已经入市的这16个项目,平均去化也不足4成。另有数据显示,北京每新推10套新房,其中5套是限竞房,4套是7090政策房,只有一套是改善房。这就意味着,在未来一段时期,限竞房将展开白热化竞争,而另一方面,超过90平方米以上的改善型楼盘将会越来越稀缺。

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买房人购买心理受挫 限竞房也在打折卖


一份来自58安居客房产研究院的报告称,8月购房者和经纪人信心指数都出现回落,其中,购房者信心指数为98.4,环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%,环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。因此,如今能有买房意愿的购房人是真正的需求者,而他们面对的将是任意挑选的限竞房市场,有专家指出,目前楼市已经到了“粥多僧少”的地步。


这种心理变化迅速被开发商抓住,抢客户成为所有楼盘的第一要务。几位北京房地产知名营销负责人告诉北青报记者,“去年年底的时候,虽然预感今年的市场将变成一个限竞房为主的战场,但起码还很乐观。基于过往对价格工具的认知,限竞房低于同区域市场均价的特性,虽然打掉了开发商相当部分的利润预期,但是,却吊起去化速度的胃口,这个逻辑顺理成章,既然舍掉了很多利润,去化速度总该没问题吧?按照当时的想法,如此逻辑一点也没错。”



“但到了今年面对现实才发现,一,限竞房迟迟拿不到证,本来预计最迟三四月份就能取证,而且营销部门都是按照这个节奏去推广、蓄客,但结果是有的证直到现在还没有取得。好容易积蓄的客源,被之前开盘的限竞房给抢走了,还有就是被二手房市场分流走了。二,同样都是限地价竞房价的产品,无论是户型还是面积,无论是设计还是赠送,基本每个项目都差不多,买房人选择余地大,就造成了谁的性价比高、谁的优惠力度高,谁就能胜出。但从目前状况看,眼下没有谁是绝对赢家。”该营销负责人说。


据该人士透露,由于之前的乐观,很多限竞房开发商预期开盘入市清掉80%的项目房源,迅速完成回款,因为限竞房利润不高甚至不赚钱,快速现金流是唯一的逻辑。结果发现,现实销售和最初蓄客周期的重合度,连1/5都不到。蓄客周期超过三个月不能开盘销售,客户一定流失,这是销售界的规律,现在还有越来越缩短的态势。


这种市场逻辑还包含着一个外部性的因素:限竞房项目入市的节奏,不是商品房时代的“接续式”,而是限竞房项目的“集中式”。商品房时代,项目是几个接着几个入市,但限竞房项目为主的时代,节奏变成了一批集中入市,而后市场消化,而后,再来集中一批。这样造成的局面,从操盘的角度看,就是现在这个样子,谁也不可能快速去化,特定时间区间内的供应量很大。


豪宅遭遇“滑铁卢” 限竞房井喷 改善盘将成稀缺品


风水轮流转,三年前,被誉为“北京豪宅元年”,北京两年内井喷近50个10万以上楼盘,直接导致的结果就是地王周边楼盘“被豪宅化”,北京房价飙升。而作为供给刚需、改善人群的产品稀缺,商办楼盘反而成为刚需买房人的收留市场。仅仅三年过去,2018年是豪宅产品的滑铁卢,大量原先定位10万起的项目被有关部门把价格摁在了均价8万元以内,而且取证难度极大。限竞房的井喷,给刚需客群带来了无限的选择性,但真正受益的还是豪宅与刚需之间的产品——改善盘。


7月来,北京入市的商品房住宅项目合计达到了13 期3518 套(含共有产权),年内北京合计供应的限竞房为9期4065套。可以预期的是,后面将供应量快速井喷。楼市在调控,市场在变化,2018 年无疑是北京刚需对于调控下的购房者来说,未来选择一套90平方米的普通限竞房难度不大。但对于真正有改善需求的中高端购房者来说,未来最稀缺是总价在1000万至2000万,户型面积超过120平方米的房源。据业内人士测算,未来北京供应的每10套住宅中,5套是自住房,4套是90平方米以内的商品房住宅,只有1套是90平方米以上的改善住宅。


孙河某高端项目负责人告诉记者,最近看房客户明显增加,而且看别墅的特别多。“近几年别墅成交量持续放大,2016年的7258套刷新了历史纪录,在2017年北京签约有146个别墅项目,合计签约别墅4579套,供应只有4506套。实际库存看,当下北京只有6000多套的库存,剔除部分不可售库存,还不足12个月的去化。”


该负责人说,限竞房的大量推售,限制了改善空间,产品类型、赠送面积相差无几,而且为了控制总价,户型往往都偏小,7090政策房也是一样的情况,这些产品虽然能解决城市刚需人口的居住问题,但对于已经有了一定经济基础、家庭人口增加、居住环境改善需求的买房人来说,追求生活品质是他们的“刚需”,而在豪宅买不起,又担心限竞房在销售价格确定的前提下,开发商在有限的利润空间里,只能压缩产品营造的成本和费用,未来的居住品质难以保证。所以,购买纯商品房,并且选择一步到位成为很多人的选择。毕竟,眼下的市场买房资格所限,不能再像之前那样通过多年时间从小房到大房逐步改善获得最终理想居所。

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二手房交易亦受限竞房影响 九月或成春节之后又一低谷


上周,北京六个限竞房同时取得销售证,金地悦风华、颐璟万和、景粼原著、禧瑞嘉苑、定福庄北里、阅园,预计有5153套房源入市,批准销售面积达到35万多平方米。其中限竞房占了多数。


除了以上几个房源外,另外一些热点限竞房项目也将陆续取证,从目前状况来看,很多二手房购房人的目光已经转向限竞房。


在限竞房的竞争激烈的区域,上周四刚刚开盘的某开发商联合体开发的限竞房项目,首期销售率达到40%以上,据透露,由于有前几个限竞房开盘未热做铺垫,这个成绩超过了开发商预期。在客户分析时发现,相当比例的客户是来自于二手房的潜在买家。很多都是通过二手房门店人员,将本来打算在区域内购买二手房的客户拉到了售楼处。


买房人被限竞房分流,意味着二手房客群的减少,分析人士认为由于限竞房的加入,支撑二手房市场呈现金九银十的理由并不充分,即将到来的九月,反而可能会是春节之后的又一低谷。


从进入9月后的前两天成交表现看,9.1-9.2两日成交创2018年以来除春节期外周末成交最低值。此外,9月包含中秋节假期又临近国庆假期,成交易受假期影响。以2016年中秋节假期为例,包含中秋节假期(9.15-9.17)的9月第三周成交水平为9月周度成交最低。故预计9月成交量将在8月基础上小幅波动,均价趋稳,全年北京全市成交量预计落在15-18万套之间,年末积压需求释放,市场会有所升温。


大批量入市供应的限竞房,也是影响二手房市场在九十月份表现的重要因素。8月,北京商品住宅销售量环比增加近四成,绝对水平处于2018年以来月度次高水平。大量的新房供应,难免会分流有限的购房需求。


分析认为,目前新房和二手房市场存在不小的竞争,新房入市会形成需求的分流是肯定的。限竞房在价格上有优势,而二手房则主要体现在交通位置和成熟的配套设施上,同时入住时间有保证,相比下来二手房还是有竞争力,但成交量依然会受影响。

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