“双调控”下龙头房企加速融资

作者:证券日报
来源:证券日报
2018-11-08
摘要:
  “伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大”。有业内人士指出。

  随着龙头房企们相继公布了前10个月的销售业绩,各家房企的拿地情况也被同步披露出来。

  “伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大”。有业内人士指出。

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  而在花费真金白银拿地的同时,房企们也加紧了融资的步伐,以确保资金安全。

  据悉,2018年以来,随着融资政策持续收紧,开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据Wind数据统计,1月份—10月份,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度,房企再度纷纷发债应对融资困境,10月份房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。

  “当前的市场环境下,实际上也是行业内兼并重组的好时机,能够获取足够资金的企业,市场占有率的提升速度也将大大提升。”有分析人士指出。

  房企分散运营风险

  联合拿地已成趋势

  根据中指院的最新数据,今年前10个月,碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单的前三位。其中,碧桂园以1197亿元的拿地金额继续位居榜首,万科以1162亿元稳居第二位,保利以888亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超过800亿元,碧桂园和万科更是以超1100亿元拿地金额领先行业。

  同时,TOP10房企前10个月拿地总金额达7215亿元,占TOP50企业的44.3%,较前9个月占比下降0.8个百分点。不过,龙头房企在土地市场仍是优势凸显,土地资源集中度加速提升。例如,目前限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求,中小房企很难获取这样的土地。

  从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域,其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。同时,随着中西部地区经济崛起及产业转移,中西部地区土地市场热度升温。

  2018年前10个月,长三角地区TOP10企业拿地总额达2833亿元,位列首位;中西部和珠三角2366亿元和1754亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位,为1180亿元。

  此外,从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局策略,中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个区域榜单中均有上榜,其中碧桂园在中西部榜单中以385亿元位列榜首,在长三角和珠三角地区榜单中位列第二,环渤海地区榜单中均位列前三,万科在长三角区域以441亿元位居首位,在环渤海和中西部区域均位居第二;中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜,并以214亿元拿地总金额位居环渤海榜首;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜,且以434亿元位列珠三角区域榜单首位;华润在各城市群榜单中出现三次,金隅、福晟等中小房企则出现一次,拿地相对较为集中。

  值得注意是,从10月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,国有企业和大型房企拿地积极,其中,包括中海、金茂、金隅等国有企业拿下榜中7宗地块。另外,部分房企为分散运营风险,实现合作共赢,纷纷采用联合体方式拿地,在榜单中有7宗地块是以联合体方式竞得。

  房企加紧融资

  成本持续上涨

  实际上,联合拿地的大范围出现,已体现出房企们对后市的担忧,而只有手中持有足够的现金,才能帮助企业度过当下的市场低谷。

  10月30日,中国恒大发布公告,成功发行2年期-5年期3笔合共18亿美元优先票据,创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。

  上述三笔美元优先票据中,2023年到期的5.90亿美元优先票据,利率最高为13.75%;另一笔2020年到期的5.6亿美元优先票据,利率为11%;而2022年到期的6.45亿美元优先票据,年利率为13%。其中,许家印及其本人全资拥有的XinXin(BVI)Limited各自认购共计10亿美元的票据,以示对公司的支持及信心。

  同时,包括中海、万科、招商蛇口也在近期以公司债券、短期融资券、中期票据等方式,向市场融资。综合来看,在当前美元进入加息周期的背景下,行业融资成本持续上涨,但大型房企仍具备一定的融资优势,中小房企获得资金难度则更大。

  “在楼市及金融‘双调控’背景下,房企对资金的需求迫切,而布局广泛、发展稳健、资本市场评级较高的大型企业相对易于获得优质资金支持,进而持续优化企业债务结构;部分房企融资难度较大,同时销售受阻,企业存在资金难以覆盖债务风险,将影响企业的持续发展。未来,房企应高度重视现金流安全,加强现金流管理,将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑。”上述分析人士指出。

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11家上市房企全年业绩预喜 销售增速放缓

  数据显示,截至11月7日,20家A股上市房企披露了全年业绩预告,11家预喜。部分中小房地产企业迫于资金压力,无新增土地和新开工项目,逐步退出市场。在54家披露了全年销售目标的房企中,8家公司1-10月份已经超额完成了全年目标,13家公司的完成率低于70%。业内人士表示,2018年以来,房地产行业融资成本高企,龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限,公司债发行主体多为港股上市房企;同时,境外发行公司债利率普遍超过8%。

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  业绩表现分化

  数据显示,在上述发布了全年业绩预告的20家房企中,预增7家,略增3家,续盈1家,11家公司预喜,预喜比例达55%;略减3家,首亏2家,预减7家。此外,2家公司为业绩不确定。从目前情况看,出现一定程度分化。

  大型房企业绩普遍预期较好。以荣盛发展为例,公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润69.13亿元-80.65亿元,同比增长20%-40%。预计2018年度可结算项目增加结算收入。1-10月,公司共完成销售额679亿元,已超过2017年全年657.8亿元的销售额。

  金科股份预计,全年实现归属于上市公司股东净利润30.07亿元-40.09亿元,同比增长50%-100%。

  有的房企尽管业绩大幅预增,但并非来自主营业务收入增长。以中华企业为例,公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润25亿元-28亿元,同比增长581.62%-663.42%。对于业绩增长的主要原因,公司表示,2018年第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件,注入资产所产生的净利润约占公司2018年度净利润的80%左右。

  部分公司预计全年首亏。中房股份表示,因主营房地产业务可销售房屋减少,预计全年累计净利润可能为亏损。同达创业表示,上年同期转让中投视讯股权产生的投资收益为2473万元,本期无股权转让投资收益,且持有的金融资产公允价值变动较大,预计全年累计净利润可能为亏损。

  值得注意的是,中房股份已逐步剥离房地产业务。公司在2018年半年报中指出,上半年公司没有新增土地储备和新开工项目,开发资金紧张,房地产主营业务面临经营困境。公司正在进行重大资产重组,若重组成功,主营业务将彻底发生改变。

  部分公司对外投资失利,影响业绩明显。以大名城为例,公司预计全年净利润与上年同期相比大幅下降,主要系受本年金融去杠杆化及资本市场波动影响,公司金控板块中租赁业务坏账上升,拨备计提较上年大幅增加,证券投资损失导致经营亏损。

  销售增速放缓

  根据克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》统计数据,前10月TOP100房企总体销售规模为78297.9亿元。其中,前十强房企累计销售流量金额达33193.8亿元,相比9月份增加3490.5亿元,占百强房企销售金额的42.39%。24家房地产企业前10月销售流量金额超过1000亿元。碧桂园、中国恒大、万科居前。

  上述机构指出,尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势,但10月份百强房企单月业绩环比降低10.5%,销售减速较为明显。与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前购房需求的释放达到阶段性瓶颈,市场观望情绪渐浓。预计未来两月市场将保持总体平稳向下态势。

  从已公布全年销售目标的房地产企业看,多数公司1-10月份销售额完成率约在80%-90%之间,包括融创、保利、龙湖等公司。部分公司销售不及预期,首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月份销售额仅占全年销售目标6成左右。

  中国恒大、世茂房地产等6家房地产企业1-10月份完成全年销售业绩的90%以上。以中国恒大为例,公司1-10月份共销售5011.4亿元,累计合约销售面积为4761.8万平方米;10月单月销售金额约为530.4亿元,合约销售面积约为498.1万平方米。1-10月份累计销售金额,约占2018年销售目标的91.12%。2017年,公司共完成5010亿元销售额。

  部分公司受益于重点布局二三线城市,全年业绩完成较好。世茂房地产11月5日晚间公告,1月至10月,集团累计实现合约销售总额约为1360.3亿元,较去年同期上升73%;合约销售总面积为827.86万平方米,较去年同期上升77%。前十月平均销售价格为每平方米1.64万元。2018年全年销售目标为1400亿元,前十月份已超过销售目标97%。

  中金公司指出,2018年上半年,世茂房地产共获得780万平方米土地储备(出售450万平方米)。其中,大部分土地储备位于主要城市群内的核心二线、三线城市。平均楼面价从2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米,主要得益于购地渠道多元化以及城市布局变更。

  值得注意的是,新城控股、中国金茂、金科集团、中梁地产等8家房地产企业目前已完成2018年全年销售目标。

  融资成本高企

  2018年以来,房地产行业融资成本整体高企,龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限,公司债的发行主体多数为港股上市房企,而境外发行公司债利率普遍超过8%。

  以中国恒大为例,公司日前公告,发行了总额为18亿美元的债券,所得款项主要用于为现有离岸债务再融资。其中,2020年到期的票据合计5.65亿美元,利率为11%;2022年到期的票据合计6.45亿美元,利率为13%;2023年到期的票据合计5.9亿美元,利率为13.75%。恒大集团董事局主席许家印及其全资拥有的XinXin(BVI)Limited各自认购了2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据,总额为10亿美元。

  据方正证券统计,2017年万科公司的综合融资成本为5.10%,保利为4.82%,金地为4.56%,新城控股为5.32%,招商蛇口为4.80%,荣盛发展为6.50%,北辰实业为5.94%。

  同时,偿债潮逼近,相关房企只得承受高额融资成本,暂时喘息。方正证券指出,2018年以来,房企将迎来信用债集中兑付期。2018年至2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿元、4076亿元、5364亿元和6774亿元,兑付压力逐年递增。

  易居研究院首席分析师严跃进对中国证券报记者表示,近年来,房地产行业融资成本逐年递增。这和企业增加融资渠道、引入高成本融资方式,以防范后续资金压力有关。

  严跃进指出,2015年之前,房企融资成本普遍乐观,类似公司债发行相对宽松。2015年以后,管控逐步增强,2016年以来融资压力逐渐升级。从当前情况看,股权质押做法较为普遍。但由于股票价格波动较大,持续下跌导致此类融资风险加大。有的企业只能通过转让项目实现降杠杆。

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北京办公楼市场空置率上升 商办市场告别躺着赚时代

  北京商办市场也迎来了新一轮调整期,商办运营平台好租发布的《2018年第三季度商办数据报告》显示,第三季度北京商办市场的空置率上升,累计供应量达到1191万平方米,环比增长了39%,商办市场也告别“躺着赚”时代。

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  报告显示,2018年第三季度,因土地购置费的增加以及地产投资增速相对稳定,办公市场投资增速下滑至11%,竣工面积则下降14%,整个“增量市场”显著负增长。特别是北京、上海、广州和深圳四个一线城市,受到退租增加及新增供应的叠加影响第三季度的累计可租面积同比普遍增长五成,市场整体空置率均有上升。

  具体到北京,报告显示,2018年第三季度的商办累计供应量达到1191万平方米,环比第二季度上涨了39%,同比2017年第三季度则上涨了57%。在租赁成交方面,2018年第三季度的商办累计成交量仅有464万平方米,环比第二季度下降了15%,同比2017年第三季度的下降幅度则达到27%。

  “虽然7、8月份的成交量收缩明显,但第三季度的办公租赁价格还是基本的,环比仅微降0.13%。”好租数据研究中心主任匡健锋介绍,北京的产业聚集和“多中心化”格局最为明显,1191万平方米的累计可租面积集中在CBD、亦庄开发区、丰台科技园和望京。而从成交客户看,发达的互联网行业对办公楼需求居高不下,文化、贸易、服务业需求也较为集中,主力面积需求和租金需求集中于300平方米以下和3元/平方米/天至6元/平方米/天。

  “北京商办市场已进入新一轮的调整期。”匡健锋分析指出,北京市新增禁限产业的颁布以及政务东迁导致部分产业随之向外迁移,短时间内或将拉高中心城区空置率,而东部新商圈则会在产业调整中日益成熟,租金也有望迎来小幅增长

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新市民住房需求应重点关注

  从当前房地产业看,主要呈现出“两多”特点:第一“多”是调控政策多,据不完全统计,中央和地方政府出台涉及房地产市场调控的政策和措施达70余项,涉及限购、限贷、限商、限售等。第二“多”是体制机制探索多,包括预售制改革、长租型公寓、共有产权住房、集体土地使用、资产证券化等方面,“多主体供给、多渠道保障、租售并举”的住房制度正逐步形成并完善。

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  房地产投资和销售增速

  预计继续回落

  1~9月,全国房地产开发投资完成额累计同比增长9.9%,增速出现回落,这种回落趋势仍将延续。一是从中长期因素看,当前我国城镇户籍家庭的住房拥有量已达1.1套左右,房地产投资增速必将处于逐步回落通道。二是短期内开发资金链趋紧和土地补库存完成。1~9月,房地产开发资金来源中,银行贷款同比下降8.1%,一些地方的银行采取白制度,对于没有进入的企业采取限贷、压贷的方式。同时,去年年中以来,土地补库存已基本完成。8月,待开发土地面积同比增长28.5%,投资动力减弱,土地流拍现象屡屡发生。三是当前一系列政策创新对企业筹资能力提出更高要求,如近期热议的预售制问题。在房地产开发资金来源中,1/3来自定金及预收款,现售制项目比例增加将直接提高开发主体融资成本,减缓住房供给速度和规模。

  在房地产市场价格方面,在一系列“房住不炒”调控政策作用下,市场热度会继续回调。从9月的二手住宅价格看,北京和上海降幅均为0.2%,深圳与8月持平,广州上涨了0.2%;31个二线城市上涨0.8%,涨幅比8月回落0.5%;35个三线城市上涨0.8%,涨幅比8月回落0.6%。近期看,房地产调控政策力度不会减弱,限购政策仍将是当前一线和热点二线城市得以控制住房价的重要手段之一。与此同时,住房抵押贷款成本上升直接降低了个人住房支付能力,市场各方对房地产价格走势预期趋同,认为房地产“要习惯过紧日子”。

  关注新市民住房需求

  处在改革风口和调控风口下,下一阶段,我国房地产业发展仍要坚持落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策基调,坚持以真实自住需求为导向,坚持以高效住房供给为着力点,坚持以住房基础性制度和长效机制建设为突破口,重点解决新型城镇化过程中新市民的住有所居问题。这是因为,新市民的住房需求客观存在且住房质量相对较低,而新型城镇化具备了满足市民住房需求的基础条件。

  按常住人口看,我国城镇化率已达58.5%,而户籍人口城镇化率仅42.4%,意味着城镇化水平虽不如预期,但新型城镇化发展潜力巨大。报告显示,我国去年流动人口规模为2.45亿人,这一群体的平均月收入近6年间呈明显增长趋势,由2011年的2535元增至2016年的4503元。若按去年我国商品住房均价7614元/平方米测算,流动人口的核心家庭购买90平方米住房的房价收入比为6.3。由此可见,住房支付能力在新市民群体中已基本形成。

  同时,新市民的住房质量亟须改善。根据第六次人口普查中城镇部分数据测算,住房内无厨房的比例为9.97%、无管道自来水的比例为13.35%、无洗澡设施的比例为28.2%、无厕所的比例为15.63%;1990年之前建设的住房比例为27.7%,1949年之前建设的住房仍有1%。由于就业稳定性低、缺乏长期居住计划、落户门槛高,当前一些新市民家庭的居住质量较低,解决这一矛盾迫在眉睫。党的十九大提出实施区域协调发展战略,以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的格局,加快农业转移人口市民化。由于超大城市逐渐达到临界规模,合理调控城市规模、设置人口规模上限,将成为我国超大城市的必然选择。因此,城市群中二线、强三线城市将发力,成为吸纳新型城镇化人口的重点区域。伴随其就业、交通、商业配套规划等逐步完善,新市民的居住体验将得到进一步提升。

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住建部重拳治理房地产市场失信行为


  长期以来,哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等房地产市场违法违规行为花样频出,侵害了人民群众合法权益,严重扰乱了房地产市场秩序,造成了不良的社会影响。

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  为此,住房和城乡建设部进一步加大房地产市场失信行为整治力度,严厉查处违法行为,公开曝光典型案例,推进建立联合惩戒机制,有力净化了房地产市场环境,切实保护了购房者利益。

  在住房和城乡建设部近日发布的《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)中,列举了住房保障方面、房地产市场方面、住房公积金方面、建筑市场和工程质量安全方面等存在的101种行为,情节严重或社会影响较大的,将被列入失信联合惩戒对象

  根据《征求意见稿》,发布虚假房源信息和广告的,捂盘惜售或者变相囤积房源的,以搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格的将被列入失信联合惩戒。另外,未取得商品房预售许可证,擅自预售商品房也将被“拉黑”惩戒。《征求意见稿》还明确提出,住房公积金领域存在限制、阻挠、拒绝买受人使用住房公积金贷款购房,情节严重且拒不整改的,将被列入失信联合惩戒黑

  对纳入失信联合惩戒对象的信用主体,住房和城乡建设部表示,依法依规可以单独或联合相关部门、组织、机构采取下列特别惩戒措施包括行政性约束和惩戒,包括从严审核行政许可审批项目,从严控制生产许可证发放,限制新增项目审批、核准,严格限制申请财政性资金项目,限制参与有关公共资源交易活动,实施市场和行业禁入措施,及时撤销荣誉称号等。对有履行能力但拒不履行法定义务的实施限制高消费行为等措施。引导商业银行、证券期货经营机构、保险公司等金融机构按照风险定价原则,对其提高贷款利率和财产保险费率,或者限制向其提供贷款、保荐、承销、保险等服务。

  住房和城乡建设部有关负责人表示,要通过多部门、多举措的合力惩防,构建“一处失信、处处受限”的信用联合惩戒机制。同时,对于房地产失信行为,坚持发现一起,查处一起,并予以曝光。

  截至目前,住房和城乡建设部已会同相关部门在30个重点城市先行部署,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”等失信行为。排查化解购房矛盾纠纷,集中曝光违法违规典型案例,通报了两批共计40家各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构

  “通过定期集中曝光违法违规典型案例,形成震慑。”该负责人表示,今后,一方面要继续广泛发动群众监督,畅通群众举报投诉渠道,对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切,着力构建房地产市场共治共管的局面。另一方面,要进一步强化督查问责机制,对专项行动实施过程中发现的违法违规行为,依法从严惩处。

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