一线楼市供需逆转 二手房议价空间松动

作者:21世纪经济报
来源:21世纪经济报
2018-11-08
摘要:
  目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市远郊、缺乏相关配套的房产,房价下跌明显。

  目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市远郊、缺乏相关配套的房产,房价下跌明显。

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  一线城市楼市正在进入下行周期。

  数据显示,今年前10 月,北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加,而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下持续低迷,观望情绪浓厚。

  同时,企业在资金压力下加快了推盘力度,部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。而在市场成交走势和市场预期互相影响下,二手房市场亦受影响,业主信心松动,议价空间进一步加大。

  供求关系逆转

  一线城市的市场供求关系正在发生逆转。

  2017年加大土地供应的一线城市,在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示,截至今年10月末,北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块,建设用地面积113.53万平米,规划建筑面积可达2363.24万平米,两个数字均已超过了2016年全年供应。

  而需求层面,在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下,观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示,1-10月份,一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看,一线城市成交面积环比减少38%。

  而分城市来看,21世纪经济报道记者注意到,多家机构的监测数据均显示,四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。

  北京方面,中国指数研究院数据显示,2018年三季度,受限竞房项目集中入市影响,北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米,同比增加152%。同时,受资金压力增加,开发商推盘节奏加快,北京新开盘项目数量较二季度上升63%,较去年同期上升13%。

  而北京在三季度的月均成交量为47万平方米,销供比仅为0.46,市场整体处于供大于求状态 。这也使得北京商品住宅库存量持续上升。截至9月底,北京商品住宅(含保障房)库存量为749万平方米,较2017年9月底增加16%。

  上海方面,易居研究院的数据显示,上海市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米,成交面积则只有229万平方米。这一状况在10月延续,上海市当月供应面积超过90万平方米,而成交面积则只有54万平米。

  广州方面,中国指数研究院数据显示,前三季度全市商品住宅新批预售共67287套,新批可售面积722.84万平方米,同比增加31.79%;前三季度广州商品住宅共成交68343套,成交面积732.35万平方米,与去年同期相比下滑1.57%。

  易居研究院研究员王瑾钊向21世纪经济报道记者表示,北京6月份以来新房在不断增加供应,但10月份新房成交环比却下降近三成,深圳10月新房供应环比增加近70%,而新房成交下跌近20%,“种种迹象表明,一线城市新房不断增加供应,而需求却在不断萎缩。”

  同时,由于新房市场供应增加且去化并不理想,以及部分城市的新房开始降价促销,也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场,观望情绪开始蔓延,成交量大幅下滑,在2018年中有所好转的二手房市场开始转而向下。

  易居研究院的数据显示,今年10月,北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套,刨除春节异动月份,创下48个月以来的新低。其中,北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%,

  王瑾钊指出,短期内,一线城市的供需错配可能还会维持一段时间。但中长期来看,相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏,从而调节市场的供需平衡。

  价格“实质性”下跌?

  在供需结构持续变化的同时,一线城市的价格同样开始松动。

  10月20日,国家统计局发布数据显示,9月,一线城市新建商品住宅价格保持平稳。北京环比保持不变,上海、深圳下降0.1%和0.2%,而广州则微涨0.4%。

  不过,在一线城市占比更大的二手房市场,北京价格同比下降2.2%,环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%,环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本持平。

  同时,也有观点认为,北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实质性”下跌阶段。

  近日,贝壳研究院近期发布报告表示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌,该报告称“在城四区占比回升的基础上,北京均价的下跌是实质性松动”。

  对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示,“实质性回落”是相对于由结构性因素导致的均价下跌而言的。北京二手房9月均价环比下跌2.2%,这在较大程度上由结构性因素造成:受公积金政策调整影响,9月市场上低单价的刚需房源集中成交,而高单价的中心城六区成交占比环比下降2.4个百分点。

  许小乐指出,北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平,均价的下跌受结构性因素影响较小,1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷,预期松动所导致,这就是需求抑制导致的“实质性下跌”。而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制,上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。

  同时,多位受访者均表示,本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平,本轮市场情绪的回落持续时间更长,程度也更深,而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用,从而导致更长的下行周期。

  王瑾钊认为,目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产,房价下跌明显,未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产,下跌空间仍然有限。

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集体土地租赁房已建3800套

  记者从市住建委获悉,今年本市已有丰台区成寿寺、石景山区古城、海淀东升乡、通州大稿村4个集体土地租赁住房项目实现开工,可提供房源约3800套;此外,还有一大批项目正办理开工前手续,顺义区首批4个项目近日也已完成立项。

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  多项目位置邻近园区

  牛栏山镇官志卷村交通位置邻近空能科技园、闽京蒲企业园,101国道贴村而过,贯穿南北。这里即将打造一个建设用地达2.59万平方米的集体土地租赁住房项目。

  所谓“集体土地租赁住房”,是在集体土地上建设的租赁住房。为了解决租赁住房的供应,顺义去年先后供应了6块集体土地,涉及5个镇,共计22.54公顷。顺义区住建委向记者披露,6块集体土地中,已经有4个项目近日取得了立项手续。

  这些项目建成后,将主要面向项目周边园区企业职工。据了解,本市推出的多个集体土地租赁房项目,基本上都挨着产业园区。昨天上午,石景山第二个集体土地租赁房项目——八宝山项目也做了正式开工前的动员。与此前开工的古城集体土地租赁房项目差不多,该项目也主要辐射苹果园交通枢纽商圈、中关村石景山园、北京保险产业园等园区,针对周边入驻企业员工等人群。

  户型有套间有宿舍

  集体土地租赁房的不同户型,未来将分配给不同需求的企业员工。以古城项目为例,70%以上为50平方米至90平方米的一居室和二居室,主要针对周边企业中的中青年职工;100余套110平方米左右的三居室主要针对中高层管理人员、海外归国人士和多口之家。

  不仅如此,一些集体土地项目里也出现了职工宿舍。顺义区住建委相关负责人介绍,已办理立项手续的集体土地租赁房的户型主要包括宿舍和成套住宅。其中成套住宅主要参考目前的公租房户型,而宿舍则主要是开间。

  例如,目前规划方案进展较快的牛栏山项目将提供496套租赁房,其中集体宿舍有172套,占35%;一居室234套,占47%;二居室90套,占18%。

  丰台区最早的集体土地租赁房项目总建筑规模约2.88万平方米,可提供901套租赁房源。设计负责人向记者披露,项目每户面积在25平方米左右,屋内有独立的厨房、卫生间,并配备沙发、床等家具,租客可拎包入住。这些房源主要面向单身青年或者新婚夫妇。由于面积略小,租户承受的租金压力也能小一些。

  国企参与解决资金难题

  除了这4个开工项目外,其他项目的进展也不断加快。目前,八宝山项目已经进行了动员,离正式开工也不远了。

  而顺义区已供应的首批6个集体土地项目中,4个已取得立项手续的项目将力争在年内开工,除了官志卷村项目之外,木林镇东沿头村也将提供两个项目,分别为居民楼南侧地块与居民楼西侧地块,项目总用地面积为8.61公顷,建设用地面积为7.9万平方米,此外还有总占地5.66公顷的张镇张各庄村项目,建设用地8.8万平方米。照此计算,这4个项目的建设用地面积一共达到了19.29万平方米。

  此前,最早进行集体土地租赁房建设试点的个别项目曾一度出现过资金困难等问题。而最新建设的集体土地租赁房也尝试与国企合作,获得资金方面的支持。比如,杨镇一街项目则计划由一街村村集体经济组织与市保障房中心旗下的燕顺投资公司成立合营公司。

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旭辉承认瘦身 开发商紧日子到来

  近期,楼市喊“冷”声迭起。在地产圈高喊或附和“寒冬已至”之际,曾经在谈笑风生间声称“不差钱”的旭辉,也悄然开启瘦身计划,以一纸通知的形式昭告全员,今后一段时间将在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。实际上,房企节流瘦身者,并非旭辉一家。近期以来出现的房企降价潮、裁员潮,都直接或间接地印证了开发商的紧日子早已开始。值得注意的是,有行业专家指出,面对不断升级的楼市调控,以及风声鹤唳的资本市场,当前楼市仅为刚刚入冬,房企真正的寒冬期或将于明年上半年正式来临。

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  承认节流瘦身

  本周,旭辉方面向北京商报记者证实了自己确实已经发布《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》(以下简称《通知》),在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。

  以“会议活动”为例,过往常见的庆功会、答谢会、条线会、培训会、外出考察等形式的会议,如无特殊情况,在四季度均不再允许召开。差旅费方面,要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准向下降低一个等级、明年差旅费人均降10%。在办公租赁方面,要求各单位应本着艰苦创业、减配增效的办公租赁原则,自主控制及缩减人均面积标准、单位面积租赁标准与装修标准不低于20%左右;2019年预算如无特殊事项,不再新增办公室租赁面积。

  就上述《通知》内容,旭辉在接受北京商报记者采访时表示,集团一贯提倡“艰苦创业、奋斗共享”,并指出,当前地产行业进入调整期,旭辉要顺势而为,居安思危、未雨绸缪。“正如旭辉集团主席兼执行董事长林中所言,‘我们要勤俭奋斗,强体健身,在应对市场变化时,共扛压力,实现个人和组织的跨越发展’。”

  有分析人士表示,身处房地产市场下行期,房企的“开源”和“节流”做法并不出乎意料。除集团内部缩减开支外,近期屡屡曝出的房企裁员以及项目降价,甚至于今年以来的土地频繁流拍,都是房企节流的具体表现。

  “面对楼市走弱带来企业营收减少的现状,很多房企正从减少内耗上找补损失。旭辉只是节流瘦身房企中的一例。”上述分析人士如是补充道。

  高喊用不完钱后的融资

  “我们现在的钱用不完,不会有其他更多的融资需求。”这是林中在2017年中期业绩发布会上的豪言。彼时手中有钱、心中不慌的林中,淡定回应媒体抛出的融资问题。

  充沛的现金流以及低于行业平均水平的净负债率,是当时旭辉笑侃“不差钱”的底气。数据显示,2017年上半年旭辉的现金流达到258亿元,净负债率为59.3%。

  然而,今非昔比。曾经不缺钱的旭辉,现阶段除在集团内耗上精打细算地省钱外,还正在外部大规模地找钱,2018年以来融资动作频频。

  据不完全统计,旭辉2018年前7个月通过包括发行债券、票据、以股代息计划等多种方式,进行了一系列融资,合计金额高达180亿元。根据旭辉2018年中报,2018年上半年,旭辉总债务为705.6亿元,较上年同期的395.6亿元增长78.41%,净负债率由2017年底的50.9%上升到72%。

  就2018年上半年负债同比增加逾七成的问题,旭辉方面回应称,705.6亿元的总负债并不能真正体现旭辉的负债情况,相比之下,“净负债率”才能真实反映房企的负债情况。“由于房企售房的预收款项在会计上被记入了总负债,因此房企总负债会随着销售额的增加而有所上升,但预收款项其实并不是真正的负债。”

  对于2018年中报旭辉72%的净资产负债率水平,旭辉方面表示,旭辉始终严控净负债率,保持在行业平均水平以下,上市以后,旭辉的净负债率都控制在警戒线 75%以下,且追求长期债和短期债一个合理的平衡,当前并无资金偿付压力。“我们在2018年上半年的净资产负债率为72%,一年内到期的短期债务仅占总债务的21%,较2017年底有所下降,偿付压力小;与此同时,持有现金391亿元,流动性充足,没有任何承兑压力。”

  地产圈的活法

  实际上,抛去旭辉节流瘦身不谈,其他开发商的紧日子也早已开始。在大多数房企看来,当前地产行业的“春天”已然过去,楼市正行至寒冬。

  向地产行业吹去冷风的,是持续加码的楼市调控以及不断收紧的信贷政策。

  根据中原地产研究中心统计数据,年内全国房地产调控次数约405次,较2017年同期上涨近80%。伴随着一系列楼市调控的密集出台,房地产市场尤其是住宅市场出现了明显降温。从国家统计局发布的9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,一线城市商品住宅销售价格环比下降,二三线城市房价涨幅亦有所回落。

  来自同策研究院方面的监测数据显示,伴随着2018年融资渠道收窄,融资成本大幅上升,房企资金链在今年面临着前所未有的困境。数据显示,截至2018年8月1日,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。同策研究院首席分析师张宏伟此前分析称,2018年房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。

  而当楼市由热转冷,与之对应的是众多房企开始接连施展“过冬计”:万科秋季例会喊出“活下去”,开始着手“收缩”新业务、狠抓回款,组织瘦身;碧桂园此前提出“提质控速”,强调“宁可放慢一些发展速度”;恒大也不以规模为首要,而是坚持“规模+效益”并肩走;融创董事会主席孙宏斌也反复强调,融创现在最关心的是“安全命题”;此外,更多的房企加入降价促销大军。

  业内人士分析认为,行业关于楼市发展进程的焦虑一直存在,不过龙头房企万科那一声“活下去”的高喊,加剧了行业关于楼市寒冬来临的焦虑甚至恐慌,这种悲观情绪如多米诺骨牌般传导至中小房企。于是,“旭辉们”相继作出了保守瘦身、积极回款亦或借势收购的“过冬”选择。

  “房企看跌预期一旦形成,往往会持续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是表示。

  值得一提的是,虽然地产圈房企各有各的活法,但绝大多数房企都将“现金为王”奉为解决寒冬之困的首要药方。越来越多的房企开始重新回归重视现金流管理,纷纷加速出货,加速回款,以确保更充裕的资金过冬。比如阳光城就将“加大去化量、保证供货量、追回款”列为企业的发展重点,并且要求补充更多短平快的土地。

  就“丰年销售,荒年拿地”的说法,张宏伟坦言,当前市场低迷,地价回归合理,确实是拿地的好时机。严跃进也表示,逆周期拿地的策略可以使用,近期土地的资产价格泡沫相对较少,房企拿地的成本把控压力不大。但上述两位专家均建议,房企在拿地前应在立足市场环境与自身战略布局的基础上,结合手中现金流情况综合考量。

  不过,对于楼市进入寒冬期的市场论断,张宏伟向北京商报记者表达了不同的看法。张宏伟表示,行业寒冬还尚未来临,当前楼市仅为刚刚入冬。

  “真正的寒冬可能要等到明年上半年的时间段。到那时,房企的资金面压力会更大,资金链会更紧张,整个市场下行的趋势和特征会更加明显。”

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“双调控”下龙头房企加速融资

  随着龙头房企们相继公布了前10个月的销售业绩,各家房企的拿地情况也被同步披露出来。

  “伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大”。有业内人士指出。

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  而在花费真金白银拿地的同时,房企们也加紧了融资的步伐,以确保资金安全。

  据悉,2018年以来,随着融资政策持续收紧,开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据Wind数据统计,1月份—10月份,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度,房企再度纷纷发债应对融资困境,10月份房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。

  “当前的市场环境下,实际上也是行业内兼并重组的好时机,能够获取足够资金的企业,市场占有率的提升速度也将大大提升。”有分析人士指出。

  房企分散运营风险

  联合拿地已成趋势

  根据中指院的最新数据,今年前10个月,碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单的前三位。其中,碧桂园以1197亿元的拿地金额继续位居榜首,万科以1162亿元稳居第二位,保利以888亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超过800亿元,碧桂园和万科更是以超1100亿元拿地金额领先行业。

  同时,TOP10房企前10个月拿地总金额达7215亿元,占TOP50企业的44.3%,较前9个月占比下降0.8个百分点。不过,龙头房企在土地市场仍是优势凸显,土地资源集中度加速提升。例如,目前限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求,中小房企很难获取这样的土地。

  从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域,其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。同时,随着中西部地区经济崛起及产业转移,中西部地区土地市场热度升温。

  2018年前10个月,长三角地区TOP10企业拿地总额达2833亿元,位列首位;中西部和珠三角2366亿元和1754亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位,为1180亿元。

  此外,从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局策略,中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个区域榜单中均有上榜,其中碧桂园在中西部榜单中以385亿元位列榜首,在长三角和珠三角地区榜单中位列第二,环渤海地区榜单中均位列前三,万科在长三角区域以441亿元位居首位,在环渤海和中西部区域均位居第二;中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜,并以214亿元拿地总金额位居环渤海榜首;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜,且以434亿元位列珠三角区域榜单首位;华润在各城市群榜单中出现三次,金隅、福晟等中小房企则出现一次,拿地相对较为集中。

  值得注意是,从10月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,国有企业和大型房企拿地积极,其中,包括中海、金茂、金隅等国有企业拿下榜中7宗地块。另外,部分房企为分散运营风险,实现合作共赢,纷纷采用联合体方式拿地,在榜单中有7宗地块是以联合体方式竞得。

  房企加紧融资

  成本持续上涨

  实际上,联合拿地的大范围出现,已体现出房企们对后市的担忧,而只有手中持有足够的现金,才能帮助企业度过当下的市场低谷。

  10月30日,中国恒大发布公告,成功发行2年期-5年期3笔合共18亿美元优先票据,创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。

  上述三笔美元优先票据中,2023年到期的5.90亿美元优先票据,利率最高为13.75%;另一笔2020年到期的5.6亿美元优先票据,利率为11%;而2022年到期的6.45亿美元优先票据,年利率为13%。其中,许家印及其本人全资拥有的XinXin(BVI)Limited各自认购共计10亿美元的票据,以示对公司的支持及信心。

  同时,包括中海、万科、招商蛇口也在近期以公司债券、短期融资券、中期票据等方式,向市场融资。综合来看,在当前美元进入加息周期的背景下,行业融资成本持续上涨,但大型房企仍具备一定的融资优势,中小房企获得资金难度则更大。

  “在楼市及金融‘双调控’背景下,房企对资金的需求迫切,而布局广泛、发展稳健、资本市场评级较高的大型企业相对易于获得优质资金支持,进而持续优化企业债务结构;部分房企融资难度较大,同时销售受阻,企业存在资金难以覆盖债务风险,将影响企业的持续发展。未来,房企应高度重视现金流安全,加强现金流管理,将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑。”上述分析人士指出。

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11家上市房企全年业绩预喜 销售增速放缓

  数据显示,截至11月7日,20家A股上市房企披露了全年业绩预告,11家预喜。部分中小房地产企业迫于资金压力,无新增土地和新开工项目,逐步退出市场。在54家披露了全年销售目标的房企中,8家公司1-10月份已经超额完成了全年目标,13家公司的完成率低于70%。业内人士表示,2018年以来,房地产行业融资成本高企,龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限,公司债发行主体多为港股上市房企;同时,境外发行公司债利率普遍超过8%。

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  业绩表现分化

  数据显示,在上述发布了全年业绩预告的20家房企中,预增7家,略增3家,续盈1家,11家公司预喜,预喜比例达55%;略减3家,首亏2家,预减7家。此外,2家公司为业绩不确定。从目前情况看,出现一定程度分化。

  大型房企业绩普遍预期较好。以荣盛发展为例,公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润69.13亿元-80.65亿元,同比增长20%-40%。预计2018年度可结算项目增加结算收入。1-10月,公司共完成销售额679亿元,已超过2017年全年657.8亿元的销售额。

  金科股份预计,全年实现归属于上市公司股东净利润30.07亿元-40.09亿元,同比增长50%-100%。

  有的房企尽管业绩大幅预增,但并非来自主营业务收入增长。以中华企业为例,公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润25亿元-28亿元,同比增长581.62%-663.42%。对于业绩增长的主要原因,公司表示,2018年第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件,注入资产所产生的净利润约占公司2018年度净利润的80%左右。

  部分公司预计全年首亏。中房股份表示,因主营房地产业务可销售房屋减少,预计全年累计净利润可能为亏损。同达创业表示,上年同期转让中投视讯股权产生的投资收益为2473万元,本期无股权转让投资收益,且持有的金融资产公允价值变动较大,预计全年累计净利润可能为亏损。

  值得注意的是,中房股份已逐步剥离房地产业务。公司在2018年半年报中指出,上半年公司没有新增土地储备和新开工项目,开发资金紧张,房地产主营业务面临经营困境。公司正在进行重大资产重组,若重组成功,主营业务将彻底发生改变。

  部分公司对外投资失利,影响业绩明显。以大名城为例,公司预计全年净利润与上年同期相比大幅下降,主要系受本年金融去杠杆化及资本市场波动影响,公司金控板块中租赁业务坏账上升,拨备计提较上年大幅增加,证券投资损失导致经营亏损。

  销售增速放缓

  根据克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》统计数据,前10月TOP100房企总体销售规模为78297.9亿元。其中,前十强房企累计销售流量金额达33193.8亿元,相比9月份增加3490.5亿元,占百强房企销售金额的42.39%。24家房地产企业前10月销售流量金额超过1000亿元。碧桂园、中国恒大、万科居前。

  上述机构指出,尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势,但10月份百强房企单月业绩环比降低10.5%,销售减速较为明显。与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前购房需求的释放达到阶段性瓶颈,市场观望情绪渐浓。预计未来两月市场将保持总体平稳向下态势。

  从已公布全年销售目标的房地产企业看,多数公司1-10月份销售额完成率约在80%-90%之间,包括融创、保利、龙湖等公司。部分公司销售不及预期,首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月份销售额仅占全年销售目标6成左右。

  中国恒大、世茂房地产等6家房地产企业1-10月份完成全年销售业绩的90%以上。以中国恒大为例,公司1-10月份共销售5011.4亿元,累计合约销售面积为4761.8万平方米;10月单月销售金额约为530.4亿元,合约销售面积约为498.1万平方米。1-10月份累计销售金额,约占2018年销售目标的91.12%。2017年,公司共完成5010亿元销售额。

  部分公司受益于重点布局二三线城市,全年业绩完成较好。世茂房地产11月5日晚间公告,1月至10月,集团累计实现合约销售总额约为1360.3亿元,较去年同期上升73%;合约销售总面积为827.86万平方米,较去年同期上升77%。前十月平均销售价格为每平方米1.64万元。2018年全年销售目标为1400亿元,前十月份已超过销售目标97%。

  中金公司指出,2018年上半年,世茂房地产共获得780万平方米土地储备(出售450万平方米)。其中,大部分土地储备位于主要城市群内的核心二线、三线城市。平均楼面价从2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米,主要得益于购地渠道多元化以及城市布局变更。

  值得注意的是,新城控股、中国金茂、金科集团、中梁地产等8家房地产企业目前已完成2018年全年销售目标。

  融资成本高企

  2018年以来,房地产行业融资成本整体高企,龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限,公司债的发行主体多数为港股上市房企,而境外发行公司债利率普遍超过8%。

  以中国恒大为例,公司日前公告,发行了总额为18亿美元的债券,所得款项主要用于为现有离岸债务再融资。其中,2020年到期的票据合计5.65亿美元,利率为11%;2022年到期的票据合计6.45亿美元,利率为13%;2023年到期的票据合计5.9亿美元,利率为13.75%。恒大集团董事局主席许家印及其全资拥有的XinXin(BVI)Limited各自认购了2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据,总额为10亿美元。

  据方正证券统计,2017年万科公司的综合融资成本为5.10%,保利为4.82%,金地为4.56%,新城控股为5.32%,招商蛇口为4.80%,荣盛发展为6.50%,北辰实业为5.94%。

  同时,偿债潮逼近,相关房企只得承受高额融资成本,暂时喘息。方正证券指出,2018年以来,房企将迎来信用债集中兑付期。2018年至2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿元、4076亿元、5364亿元和6774亿元,兑付压力逐年递增。

  易居研究院首席分析师严跃进对中国证券报记者表示,近年来,房地产行业融资成本逐年递增。这和企业增加融资渠道、引入高成本融资方式,以防范后续资金压力有关。

  严跃进指出,2015年之前,房企融资成本普遍乐观,类似公司债发行相对宽松。2015年以后,管控逐步增强,2016年以来融资压力逐渐升级。从当前情况看,股权质押做法较为普遍。但由于股票价格波动较大,持续下跌导致此类融资风险加大。有的企业只能通过转让项目实现降杠杆。

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