买房落户成难题 该如何解决?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2018-11-18
摘要:
买房落户,是大多数人选择的一种落户方式。那么什么样的房子才能落户?如何办理落户手续?小编专门为你们整理了一堆相关知识,想落户的赶紧看过来。

买房落户,是大多数人选择的一种落户方式。那么什么样的房子才能落户?如何办理落户手续?小编专门为你们整理了一堆相关知识,想落户的赶紧看过来。


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买房迁户口的条件是什么?

1、须持有所购房屋产权证明(新房拿到房产证,二手房已完成过户)


2、所购房屋用途为住宅(公寓和商铺不能落户,目前个别地方放开了落户限制,公寓也

能落户),房屋产权类别必须为私有;


3、申请人是房屋产权所有人,国内常住户口居民;


4、外市人员要在房屋所在地连续缴纳社会保险一定期限(一般为1年)以上,这个可以直接到社保局打印缴纳流水单,可盖社保局的公章。


5、各省市的其他要求(不同地区迁户口的条件有所不同)。


买房迁户口所需要的手续有哪些?

1、咨询房屋所在地居委会是否接受落户,申请人要先到房屋所在地居委会咨询,买房后是否能够接受迁入的户口?居委会若是能够接受的话可以考虑买房;找开发商咨询吧,准备买房。


2、买房并办理房权证,和开发商商议好购房事宜后,签订合同,缴纳房款,并尽快办好房权证。


3、迁入地派出所同意迁入,带着房产证找房屋所在地居委会,让居委会把房屋编号、出具户口准许迁入证明;之后带着该证明到房屋所在地派出所出具同意迁入证明。


4、向原户口所在地派出所提出迁出申请,带着办好的证明到原户口所在地居委会出具准许迁出证明,之后到户口所在地派出所出具批准迁出证明;若有违纪违法等原因或居委会不同意则不能迁出。


5、编户号受理,带着上述材料到房屋所在地居委会办理迁入手续,居委会编好户号,之后带着全部手续到房屋所在地办理迁入手续。


6、持户籍证明和相关证明材料(你的理由)前往迁入地的市级公安局户政科申请迁入。


7、户政科签发《准迁证》。


8、持《准迁证》回户口所在地派出所办理迁出并开迁移证。


9、持迁移证、身份证去迁入地派出所入户。


10、房屋所在地派出所受理后,同意迁入,把材料档案输入系统,便落户成功。


在办理的过程中设计到的主要材料有:原户口本、个人身份证、房屋产权证明、购房发票、购房合同、劳动合同、缴纳社保凭证、购房落户申请表等。


涉及到的办理部门有:房屋所在地居委会、公安局;原户口所在地居委会、公安局;贷款银行、房屋管理的物业单位、社保局等。


二手房落户的问题

常见的二手房落户纠纷主要是买卖双方经过沟通协商达成一致后,卖方将房屋过户至买方名下,买方也已经付清款项了。但是等买方办理落户的手续时,卖方户口并没有从所交易的房屋中迁出,导致卖方的户口没办法迁入;也有遇到卖方的共同居住人的户口并没有迁出,甚至在交易后拒绝搬出导致买方户口没办法迁入。


户口纠纷的处理难度

因为户籍的迁入迁出属于公安机关的管理范畴,法院在对待户口纠纷时一般是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁人户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地买方的户口也就无法迁人。

  

如何才能避免户口纠纷问题?

首要的原则就应该做到知己知彼,清楚卖方户口问题。因此应该做好以下几点:


1、首先要求卖方出示户口本,并复印保留凭证。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。


2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。


3、在交易时,就户口问题做好协商和违约的处理情况。需注意两点,一是付款的期限和时间,只要确认房屋内所有人员的户口都已迁出时,才可以付清购房款。二是约定好违约的处理情况。比如延期的迁出的违约金等等


户口牵涉到生活的各个方面,是一个人基本权利得到保障的必要条件之一。购房者切记不能在这个问题上严重疏漏。


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选购一套好的二手房要注意什么?

如今,由于新房的高价压力,越来越多的人选择购买二手房来替代新房,二手房具有即买即住的特点,且能够实地考察实物,那购买前需要考量哪些因素才能买到心仪的二手房呢?


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观察房屋的基本情况

二手房相比新房而言,在年限上是一个弱点,随着时间的流逝,房屋本身的耗损也会很严重。所以在购买二手房时,尤其是对于看中一些老旧的小区而言,一定要亲自仔细的查验房屋的质量,最好带上专业验房人员去检验。


常见的房屋问题包括管线老化、走线不合理、墙皮裂开、天花板渗水、防水防火性能差等。


交通方便

出行离不开交通,交通方便与否非常重要。因此,在我们买房的时候,要看看周边的交通是否方便,包括公共交通和自驾的便利程度。


此外,所选的楼栋进出小区是否方便,也是需要考虑的,这是很多人经常忽视的问题。很有可能小区临近地铁站,但是这个楼栋距离小区的大门比较远,需要步行很久。


选择社区

社区好坏直接影响日后的生活质量。社区的建筑面积在三十万平方米左右比较有保障的,五六十万平方米就可以容纳更多配套设施。小区内部设计是否人性化,譬如户型是否实用、南北对流、户户有景,是否实现人车分流等,都是值得注意的。


容积率、绿化率、分摊面积比例

对于二手房,这些数据可能难以考量,但是在看房选房的时候,一方面可以向物业咨询,另一方面可以自己进行最直观的感受,这也是二手房选房时的长处。容积率越小,小区生活的舒适度就越高;绿化率越高,社区环境也就越好;高层公摊面积比例在24%-30%之间,才能保障公共区域不致于太拥挤、狭窄。要想选一个宜居、健康、绿色的房子,容积率要小(≤3.0),绿化率要高(>30%),房子使用率也应该在70%-84%之间。



视野景观

房子的景观好坏,也是选房时要考虑的。如果在家就能欣赏到小区的水景或者远处的湖景、海景、山景、江景等,那么,生活的舒适度则会大大提高。最重要的是,房子周边不能有不利因素,比如垃圾场、变电站等。



居住氛围

在挑选二手房的时候,先要去看看房屋周边居民的日常居住习惯。社区的邻里关系越和谐、治安条件越好、居住人群素质越高,那么居住氛围就越融洽,住在这里心情才会更舒畅。尤其在下一代的素质培养上,一个从小就在良好环境下成长的孩子更容易成才。


楼内设计

是一梯两户、两梯四户、还是两梯多户?从采光通风,同时居住的私密性也能得到保证。


层高

房屋建造的时候,多数开发商为了保证建筑成本与建造难度保持在适当水平,将住宅层高保持在2.8~3.0米的区间。事实上,能达到2.9米层高的房屋舒适度较高,空气对流顺畅,采光充裕,如果在3米以上,就意味着此二手房有更高品质的空气质量和空间感。


户型选择

户型决定了后期入住、装修以及生活的舒适度,所以不管是购买新房还是购买二手房,购房者都应在户型的挑选上下功夫。


以下是选户型时要注意的细节:

1、室内走道不宜过多

房子多设置几个走道就得多占几平米,这是很浪费钱的一种做法,所以,买房千万不要选室内走道过多的户型。


2、注意动静要分离

很少人会注意动静分区的问题,但其实,分区明确居住舒适度才会更高。那么,什么是动区?什么又是静区呢?


动区是指活动较为频繁的区域,如客厅、餐厅、厨房等,这些功能区最好放在入户门旁;而静区主要供居住者休息,相对比较安静的区域,如卧室、书房等,应布置在户型内侧。


3、房门的开向要合理

房门的开向是被很多人都忽视的问题,却也是很容易影响到生活质量的问题。屋内房门的开向必须做到既不影响空间的使用,又能充分保护居住者的隐私。


例如:卧室的房门,如果是向内开的,你就必须保证房门背后不需要放置柜子、桌子等物品,否则就会影响出入;要是向外开的,你就要保证它不会影响到居住者在客厅等其他区域的活动。


4、阳台栏杆1.1米最合适

首先阳台要设立在起居室,并且保证起居厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米为宜。


楼层选择

选择楼层要综合考虑家庭人口、各个楼层优缺点、经济能力等,同时,物业服务好坏也是选楼时需要重点考虑的。高层住户存在的主要问题就是消防安全和电梯安全了,因此,物业服务好坏很重要,一旦出现问题,非常考验物业服务质量。如果小区的物业服务不好,建议不要选择高层。


以上是买二手房前需考量的因素,在买房前,一定要仔细查看,全方面考察,以便选到让自己最满意的房子。


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购房时合同补充协议应该怎么写最合适?

在签订合同之后,如果双方发现内容还需要补充,这时就需要拟定补充协议加以说明。合同补充协议的拟定需要注意:一是双方当事人的基本信息需全面具体;二是说明拟定补充协议的原因;三是协议补充的内容或变更的内容。下面小编带大家了解一下关于补充协议的相关内容吧!


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什么是补充协议?

补充协议是对原合同的补充或者变更,一般要明确约定,如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准,但原合同明示不得变更的条款,补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。


如何填写补充协议?

1、房屋不动产权证办理时间

因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。如果因为开发商的原因导致房屋产权证无法办理,应该要求开发商承担相应的责任。


2、约定公摊建筑面积

公摊面积比例和位置由于公摊属于隐性面积,不仅要有一个具体的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。另外,赠送面积可能占用了公摊,比如顶层楼台、一楼庭院等属于全体业主共有,开发商无权赠送。


因此对此,购房者要对房屋的得房率进行具体的约定,如果收房时得房率不达标,购房者可以依据合同,选择退房并让开发商承担违约责任。


3、注明交房标准

关于交房标准这一点,毛坯房的要求一般都是最基本的质量问题,精装房则需要格外注意,最好能在补充协议中明确到装修材料的品牌、型号、颜色、材质等等,尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇,不利于购房者验房对比。


4、贷款办不来的责任约定

大多数购房者买房都会采用贷款的方式,但是贷如果银行不同意对购房者进行放贷,或者公积金管理拒绝贷款。如果出现这种情况,购房者应该约定如果个人原因贷款办不成购房者可以变更付款方式或者要求退房。


5、明确物业管理问题

购房者要明确自己未来的家的物业公司是哪个,资质如何,物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等等,这些问题都要一一列好,不能轻易变动。


6、开发商的口头承诺

在购房者下定决心购买房子之前,很多开发商都会许下口头承诺来吸引购房者,而这些口头承诺一般还都是与购房者息息相关的,比如说周边的交通、医疗、教育等配套。


7、发生退房后的责任归属

如果交房时,出现以下的情况,比如说购房者购买的房屋与实际面积相差超过3%、房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、非购房者自身原因导致银行贷款失败、开发商没有销售许可证,或者迟迟不为购房者办理房屋不动产权证书等等,购房者都可申请退房,且无需承担违约责任。


但为了更好地约束开发商,最好能在补充协议中做好详细的约定,比如开发商具体该承担怎样的责任,已交房款应在多长时间内退还等等。


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房产证和不动产证有什么区别?

对于房产证大家应该很了解,但是不动产证或许不是很明白,不动产证登记已经实施了很久了,可是很多人不知道不动产证和房产证有什么区别,今天小编就为大家介绍一下关于不动产证和房产证的区别的相关信息。


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不动产证和房产证的区别:

(一)概念不同

房产证:是国家依法保护所有权的合法凭证,是指购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用和处分的权利的证件。不动产证:其实不动产权证书,就是指国土资源部制定的不动产登记簿证。


(二)证件名称不同

房产证的全名为《中华人民共和国房屋所有权证》,不动产权证书的全名则为《中华人民共和国不动产权证书》。


(三)监制机关不同

房产证的监制机关为:中华人民共和国住房和城乡建设部,不动产权证的监制机关为:中华人民共和国国土资源部。


(四)防辐射标签

房产证没有防辐射标签,不动产证有防辐射标签。


(五)版本不同

房产证书只有一个版本,而不动产证书有两个版本,单一版和集成版两个版本。

1.单一版本记载一个不动产单元上的不动产权利

2.集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利


(六)权证编号不同

房产证中包括两个编号,分别是建房注册和房屋所有权证号;

不动产权证书包括的则是证书编号和不动产权编号。


(七)颁证词不同

房产证的颁证词由以下内容构成:根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》,为保护房屋所有权人的合法权益,对所有权人申请登记的本证所列房产,经审核属实,特发此证。


不动产权证的颁证词内容则为:根据《中华人民共和国物权法》等法律法规,为保护不动产权利人合法权益,对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。


(八)标注的产权信息不同

房产证需要标注的内容是房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况、土地状况等等。


其中,房屋状况还需详细注明房产的总层数、建筑面积(平方米)、套内建筑面积等;土地状况需要详细注明房产附着土地的地号、土地使用权取得方式、土地使用年限,其所包含的信息是非常庞大复杂的。


不动产权证书在正文需标注权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、使用期限和权利其他状况,其内容属实非常简明扼要的。


(九)费用不同

房产证需要当时办理这些证书时,要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘、缴纳两次测绘费用,缴纳两份制证成本费。不动产证测绘只要一次就行,制证的成本费也就收一次。


常见问题小贴士:

(一)原有的房产证,一定要换成不动产权证吗?

不需要!坚持“不变不换”原则,权利不变动,簿证不更换,在依法办理变更、转移等登记工作时,逐步更换为新的不动产登记簿证。


(二)有好几套房,领几个证?

不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书,采用单一版版本。一个证书可以记载一个权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。


(三)不动产登记流程(各地略有不同)

申请-受理-审核-登簿(登记完成后,发放不动产权证书或者不动产登记证明)。


以上便是小编为大家总结的关于不动产证和房产证的区别的相关信息了,如果您也对这两个证的问题迷迷糊糊,希望小编总结的这些能够为你带去帮助。


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快看看银行在审批房贷的时候都查什么?

在这个高房价的时代里,贷款买房已经成为了广大购房者的首选,但申请房贷并非易事,不少购房者就是因为房贷被拒了,结果连当房奴的资格都没有了。那么问题来了,银行在审批房贷时都会审查什么呢?


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年龄职业

借款人的年龄职业从侧面反映出其还款能力和稳定性。银行审核贷款时要求的年龄为18-65周岁,其中25-40周岁是比较受欢迎的群体,其次是18-25周岁40-50周岁的人群。年龄在50-65岁的人发生疾病的几率更大些,会影响到正常还款。


职业方面,像公务员、教师、医生、500强企业员工等工作收入稳定的人群,被银行归类为优质客户,更容易受到青睐。


收入证明、银行流水

借款人的收入和流水是银行审查的重要项目,因为这两项直接体现贷款人的还款能力。银行对还款能力的要求是月收入≥房贷月供X2,如果借款人正在偿还其他贷款,则要求月收入≥(现有贷款+房贷月供)X2。通常最少需要提供6个月以内的收入和流水。


现有房屋状况

借款人的已有房屋套数和还款情况,这直接关系到接下来买房的贷款首付比例和利率,如果是购买二套房申请贷款,则需要提供第一次购房的产权证、借款合同,首套房已经还完贷款的要提供贷款结清证明,首付和利率按照二套房的政策执行。


征信报告

相信大家都知道,个人征信良好可是银行放贷的一大前提条件。也就是说,如果你存在征信不良记录,那么你申请房贷就会被拒,因此大家平时一定要注意保持个人征信良好,千万别出现信用卡逾期还款等不良行为,这样的不良行为是会对房屋贷款的申请带来影响的。


申贷资料

随着楼市调控的不断升级,银行在审批房贷时也变得越来越严格了。也就是说,如果借款人的申贷资料存在瑕疵,比如个人资料造假以及个人收入造假等,那么银行也是会直接拒贷的。


因此,购房者在申请房贷时,最好先向银行咨询都需要哪些资料,争取一次准备齐全,以提高房贷成功率。


收入达标

你在申请房屋贷款时,检查过自己的个人收入是否达标了吗?如果没有,那么还是赶紧查询一下吧,因为银行在审批房贷时,会着重审查借款人你的收入情况。一般来说,借款人的收入不能低于月供的两倍,如果你的收入不达标,那么房贷也是会被拒的。


其实在生活中,贷款人因收入不达标而被拒贷是常见的事情,那么该怎么补救呢?小编的答案就是,当你的个人收入不达标时,你不妨试试夫妻共同贷款,这样也许你的收入就达标了。


婚姻状况

单身的就不在此多叙述了,如果是离婚人士需要提供离婚证。对于已婚人士要调审查夫妻双方的房屋情况、收入、征信。房贷面签的时候要求夫妻双方到场,并且要提供结婚证、户口本原件,在确定主贷人的时候,建议选择收入较高、信用良好的一方。


房屋房龄

买二手房的话,银行会对房屋的房龄有限制,通常是20-25年,房龄大的二手房可能会被降低贷款额度或被直接拒贷。


另外,房龄还会影响贷款年限,一般房龄与贷款年限的关系为:房龄+贷款年限≤50年,但是城市间房龄和贷款年限之和有差别,有的要求最高不超过40年。今年有部分城市银行收紧政策,缩短了房龄+贷款年限之和,间接提高了审查门槛,买房前最好了解清楚银行的要求。


首付符合规定

目前,国家已命令禁止消费类的贷款流入楼市,因此如果你采取了向地产中介或金融机构借首付等违规方式来付首付的话,那么银行也是会拒贷的。此外,随着首付比例的不断提高,如果你首付比例太低的话,那么银行也是会直接拒贷的。


以上就是小编为大家介绍的全部内容了。虽然贷款买房后,购房者会成为苦逼的房奴,但最起码解决了住房难题,如果你连房奴都当不上,那岂不是苦逼吗?因此大家在申请房贷时,一定要多多注意以上这5大方面,争取早日拿到房贷,尽早实现自己的住房梦想。


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哪种还贷方式更省钱

现在大多数的买房子都是通过贷款购买的,不过贷款买房其实也有很多种方式选择,只要是满足贷款条件的朋友就可以办理,特别是对于一些没有过贷款经验的朋友,还需要提前将这些了解清楚,那么贷款买房方式有几种呢,贷款买房可以选择哪些还款方式呢?


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贷款买房方式有几种

1、住房公积金贷款

住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。


2、商业贷款

商业贷款也就是银行按揭贷款。在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。


3、组合贷款

个人住房组合贷款,住房公积金管理核心可以发放的公积金贷款,较高限额一般为10-29万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。


房贷可以选择哪些还款方式

第一种:固定利率还款(各家银行不同)

优点:

①利率风险小;

②收益稳定;

③利率不随物价或其他因素的变化而调整。


缺点:不论银行利率如何变动,上调或是下降,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随市而变。


适用人群:有固定收入,专业者或者商人。

点评:固定利率房贷大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险,所以常比基准利出一定的百分点。


第二种:等额本金还款

优点:

①总体利息支出较低;

②在随后的时间里每月还款额将会递减。


缺点:前期还款负担较重,是第一期还款时压力会很大。


适用人群:收入较高人士,如企业高层、金领、海归派等。

点评:采用等额本金还款方式,借款人在开始还贷时,每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,后总的利息支出较低。


第三种:等额本息还款

优点:

①借款人每个月还给银行固定还款金额;

②利息比重逐月递减。


缺点:总体利息支出较多。


适用人群:工作收入稳定,国家企、事业单位职员等。

点评:以等额本息还款方式偿还房贷,借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项,方便借款人安排收支。


第四种:公积金自由还款

优点:每月可自由还款、灵活便捷。


缺点:因低还款额通过低于正常的还款月供,所以后一期本金支付压力较大。


适用人群:符合贷款条件的公积金缴存职工。

点评:自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比,公积金自由还款方式更为灵活。


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