房子生前过户给孩子和去世后差别这么大?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2018-11-25
摘要:
中国人由于传统思想的影响,大多不愿意考虑父母或是家中老人有一天会离开的事情,但是生死有命,这种事都是在所难免的。作为老人的子女,提前考虑一下也是人之常情,更何况生前过户和离世后再继承是有很大区别的,何必让自己辛苦挣来的钱打了水漂呢。

有数据显示,90后已经成为购房群体中的主力军,但是这类年轻人大多刚刚步入社会,经济基础还不够雄厚,想要完全靠自己买一套房子是一件十分困难的事情。对于他们来说,只能借钱或者是办贷款,虽然是成为了房奴,但好在有了属于自己的房子。还有一类人就比较幸福了,因为他们的父母就有一套房,而且愿意把房子过户给他们,这对年轻人来说无疑是减轻了很多的压力,可是房产过户的过程中又有很多问题,赠与、买卖、继承哪种最省钱?是生前过户给孩子还是去世后再继承给孩子?


中国人由于传统思想的影响,大多不愿意考虑父母或是家中老人有一天会离开的事情,但是生死有命,这种事都是在所难免的。作为老人的子女,提前考虑一下也是人之常情,更何况生前过户和离世后再继承是有很大区别的,何必让自己辛苦挣来的钱打了水漂呢。


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首先我们来了解一下生前过户。生前过户主要有两种方式,一种为出让过户,意思就是让子女按照买房的正常流程,来购买房子。如果选择出让过户,免不了一些中间转让的手续费用。按我们国家的规定,如果房子居住五年以上,只需要缴纳一些转移等级的费用,不用再考虑营业税的问题,但如果房子居住未满5年,还属于购买时间比较短的房子,这时候则需要缴纳一定个人所得税等其他税费。


另外一种生前过户的方式就是以赠送的形式将房子过户给子女。有人以为,如果是赠送,直接送给子女就好啦,这下不用缴纳各种税费和转让手续费了吧,其实不然,即使是赠送,像将钱从左口袋掏出放进右口袋,也是需要一定的费用。如果父母在生前以赠送方式将房子过户给子女,首先需要做一个房产赠送公证,并将所赠送的房子进行一个价值评估与鉴定,完成各项事宜后才能办理过户。


介绍完前面两种生前过户,还有一种方法就是过世后继承。这种情况发生在父母一方死亡的情况下,继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是最低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税,只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。


过世后继承有遗嘱继承和法定继承,遗嘱继承只要不出意外一般也能按照老人的意愿处理房产。法定继承可能不一定只有子女来继承,第一顺序继承人都有份,就比较复杂容易产生纠纷。


老人生前将房产过户给儿女,那是老人通过赠与、买卖等方式将房产处置给子女,是老人行使所有权中处分权或收益权等权益的行为。老人和子女之间存在赠与或买卖等法律关系。老人去世后,其房产过户给儿女,是子女通过遗嘱的安排或父母子女间法定的继承权而取得或分割到老人去世时的遗产,子女和老人之间存在继承或被继承的法律关系。


这么一看其实去世后通过遗嘱继承房产是又省钱又省事的,难就难在提前提醒父母立遗嘱,自己既不忍心,也让老人感到心寒。但如果是家里兄弟姐妹比较多的,为了避免老人突然去世让后人产生纠纷的话,还是早点做个公证,提前把后事安排好比较妥当。毕竟谁都不想看到一家人最后因为房子闹到法庭。中国不是有句老话,家和万事兴。所以说,不同的家庭情况要做不同的打算,不能一概而论。

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如此详细的公摊面积讲解

很多人买房都是看着中介或者开发商给你说的平数,但是实际居住进去会发现房子面积边变小了,这房子为什么会缩水呢?其实,懂行的都会知道是“公摊面积”在作怪,因此买房前,小编建议各位购房者先把公摊面积搞明白了再说。

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一、什么是公摊面积?

房屋分摊建筑面积常被称为“公摊面积”,指分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。房屋分摊建筑面积由以下两部分组成:电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等;套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。


二、公摊面积计算公式?

房屋分摊建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等);

公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积÷整幢建筑物各套内建筑面积之和;

分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。


三、不同类型的住宅公摊面积一样吗?

不同类型的住宅公摊面积是不一样的。而具体的可以分为下面这3种。


1、七层以下住宅公摊率为7-12%

多层建筑一般指得的6层及6层以下砖混结构的建筑,其参与公摊部分的面积包括了外墙的二分之一。楼梯及楼梯间,还有其他配套服务用房,一般占房屋建筑面积的13-18%左右,室内的层高分为室内净高和室内层高。

另外,一般情况下,层高在2.米左右,室内净高在2.65左右,如果室内层高超过了4.7米就要按照两层计算室内面积。


2、七层到十一层住宅公摊率为10-16%

楼层为7-9层为小高层,一般小高层的公摊在楼盘自身开盘的时候就决定了。不同的小高层的公摊也有所区别,在有地下设备层、低层没有商铺,底层架空的情况下,小高层公摊系数在10-15%之间,而带电梯的小高层的公摊在15-20%之间。


3、十二层到三十三层住宅的公摊率在14-24%

高层住宅的公摊面积最大。根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层建筑的楼梯高度最高。

另外高层建筑有点电梯及电梯前室的空间,同时也有安全通道。还有管道井,强电弱电井等公共设施所占用空间,所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大。


最后关于公摊面积,小编还想多说几句,公摊面积过高会影响住宅面积,甚至你是花了更多的钱来买房。但是,公摊面积过低,也意味着配套公共设施的规模缩减,因此也将影响居住品质。


7折买房的3种方式,你知道吗?

  哪些便宜的房子可以买,又怎么去买呢?

  买房,对大多数普通人来说,都是一生一次的事,在这件事上,花再多的功夫,都是值得的。

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  但怎么买到物美价廉的房子,有时候是个难题,毕竟媒体一片唱衰,可房价就是没便宜多少,小老百姓(603883)要少花点钱,也实在不容易。

  最近有不少憋不住想下手的朋友,正好也向菜导咨询了买房的问题,就着这个机会,我也来向大家科普一下多种买房渠道,让刚需们多一点选择。

  那么,哪些便宜的房子可以买,又怎么去买呢?

  今天,我们就来好好的八一八,7折买房的秘诀。

  1法拍房

  法拍房,是法院拍卖房产的简称,今年以来,法拍房因为深圳,又火上了头条。

  新闻上说,因为债务纠纷的增加,今年深圳的法拍房增加了50%,大量房子被7折出售。

  不过,要我说,新闻实在太大惊小怪,法拍房的折扣价,从来就不是什么新鲜事。

  一直以来,法拍房都因为价格低廉,而且在上海、成都等热门城市不限购,很受一部分用户欢迎,早在00年代,就有人专门倒卖法拍房,赚取差价。

  那么普通人怎么买法拍房呢?

  最简单的方式,就是登陆手机淘宝,点开页面上的拍卖——法院卖货——房产,再选择你的所在地即可。

  话又说回来,法拍房为什么这么便宜呢?

  一般来说,有两点原因。

  第一,法拍房的评估价常年滞后于市场价,而且关注的人不多,手续复杂,买下房子意味着还需要解决后续债务纠纷,不是每个人都适合买。

  其次,不少法拍房还涉及到交付的问题。如果法院不负责清场交吉,买下之后则需自行清退原住户,甚至可能涉及复杂的债务问题,非常让人头大。

  因此,如果你对法拍房动心,一定要看清楚是否交吉,同时还要关注以下几个重中之重的点!

  1.房子为什么要拍卖,如果原房主只欠银行的钱,可以大胆的买。如果有复杂的民间债务问题,建议谨慎。

  2.房子的原住户是谁,有没有租约,租约又有多长?这一点非常重要,因为许多的法拍房房主,会找熟人签署一个20年长的租约。这样即使你买下来了,也还要等20年才能住!

  3.法拍房的税费一般是买受人承担,所以,一定要问清楚房子究竟要交多少税!很多法拍房,虽然看似便宜,但再加上一系列的税费,很可能比市价还要贵。

  说了这么多,总而言之,法拍房里多挑一挑,确实不失为一个好的买房方式,也能够省下一笔不菲的钱。

  但前提是,一定要研究透彻,不要盲目下单,感兴趣的,就去看看吧。

  2回迁房

  回迁房,在不少城市十分常见,一般来说,是指政府或开发商征用原住者土地,做出安置赔偿而建造的房屋。

  这种房子的神奇之处在于,同一个地段甚至同一个小区,只要被冠上了回迁房的称号,单价就能便宜近一半。

  那么为什么回迁房的价格如此可爱呢?

  主要原因在于,回迁房买卖涉及复杂的产权问题,风险比商品房要高很多,因此,即使价格便宜,也并不是那么好下手。

  一般情况下,回迁房分为两种,一种是没有房产证,只有安置协议的回迁房,这种是没办法正常交易的,即使签署了合同,房主也可以主张解除合同,此时可能丧失对房子的一切权利。

  第二种则是已取得房产证的回迁房,这种也不是一定可以放心入手的。一般来说,要看原始的拆迁安置协议,若协议中规定不能交易,即使有房本,交易也是不受法律保护的。

  此外,很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序,房子的质量无法得到保证,有一些小区,人员也比较杂乱。

  当然,即使是这样,仍然有一部分刚需朋友,甘愿冒险试一试,毕竟赌对了,房价可是便宜近一半啊。

  许多城市,动迁房大产证满3年,以及动迁协议满3年后,回迁房的小房产证办下来后,也大多是可以过户交易的。

  这种情况,就建议考虑双方的风险承受能力,在订立合同的时候,也要多咨询专业人士,每一套房子都有自己自身的情况,不能逐一给出意见。

  总而言之,购买回迁房有风险,要学会量力而行。

  3小产权房

  小产权房,是指没有法律效力,也没有任何产权证明的房子,通常是原本给农民属于“集体所有”性质的土地上被人自行建设用于非法销售的住房。

  在官方口径里,这种房子不少属于违建性质,甚至已经多次宣布取缔、拆除或没收。

  但由于一些历史遗留问题,小产权房不但无法消灭,反而一直是个庞大的地下交易市场,全国小产权房已经占据土地面积66亿平方米,客观上也解决不少人的居住问题。

  其中,小产权房最为发达的城市非深圳莫属,从前几年一组数据中可见一斑:深圳全市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%。

  因此,我们就以深圳为例,来简单聊聊小产权房能不能买。

  一般说来,在深圳的小产权卖家主要是村委和开发商,他们开发的小产权房,相比商品房不仅质量低劣,格局不合理,通风采光差,偷面积也十分严重。

  这么多缺点,但价格一般只有同位置商品房的三分之一就弥补了一切,大量收入不高,又希望在深圳有一个稳定居所的人群还是瞄上了小产权房。

  在这群购买小产权房的人之中,又流传一个传说:曾经有买了小产的业主在拆迁中获得同面积商品房置换补偿,瞬间乌鸡变凤凰。

  五年前以1万元每平米买入的农民房,五年后置换价值9-10万元的商品房,升值幅度令人心跳加速,血脉贲张。

  不过即使没有这样的传说,小产权房的单价也一直稳中有升,毕竟深圳租房价格越来越贵,小产虽不能落户不带学位,至少能够提供稳定居住的功能。

  那么小产权房有哪些风险呢?

  或许让人最担忧的,就是原业主反悔,打起官司,怎么办?

  实际上,这种事情在现实中发生的概率并不大。

  一方面,有资格索回产权的只是原住民,而非前任业主,即使原住民想要打官司,和一栋楼的人对抗,也不是那么有趣的事。

  更重要的是,大多数卖房人是村委会和开发商,他们在法律上不具备索回的资格和条件,因此,小产房并没有想象中恐怖。

  不过,这也并不代表每个人都适合买。

  小产权房如今的价格也已经谈不上划算,在深圳一些位置稍好的地方,购买小产权房需要全款,动辄一百多两百多万的资金,又无法抵押贷款,实际上风险和收益已经极其不匹配。

  而且因为小产权房与生俱来的政策风险,如果能有更好的选择,还是不推荐普通人去入手的。

  说了这么多,菜导最后还是提醒大家一句,有时候抄到捷径和小路是个好事,但前提一定要确定自己能够承受风险。

  如果承受不了损失又想获得收益,那还是买商品房吧,毕竟合法合规,比较明显的风险就是担心房价会下跌。

为什么交印花税?什么情况下需要交纳印花税?

  为什么交印花税?很多人对于交印花税到底是什么原因,只有弄明白了知道的原因,我们才知道自己需不需要交纳,要是需要的话千万不能逃税哟,纳税可是我们每个公民的基本义务,对于不了解印花税的朋友来说,我们下面就跟随小编一起学习了解一下什么情况下需要交纳印花税的知识吧。

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  为什么交印花税?

  1、有利于提高合同的兑现率和企业的经济效益;

  2、有利于企业提高诚信经商、自觉纳税的意识;

  3、有利于维护我国的经济利益,为国聚财,造福于老百姓。

  4、目前世界上有许多国家和地区征收印花税,因此,开征印花税有利于维护我国的经济发达。

  什么情况下需要交纳印花税?

  1、既有订单又有购销合同的,订单不贴花。经济业务中既有订单,又有购销合同情况下,只需就购销合同贴花,对订单无需贴花。非金融机构之间签订的借款合同。纳税人和非金融性质的企业或个人签订的借款合同不需要缴纳印花税。如企业向股东借款是企业进行融资的一种方式,和股东所签订的借款合同,如果双方都不属于金融机构,则无需印花。

  2、承包经营合同。承包经营合同在印花税税目中并没有列举,不属于印花税应税凭证。企业和政府、上级主管部门签订的承包经营合同,以及企业内部实行的承包、租赁合同,不属于财产租赁合同,无需印花。

  3、继续使用已到期合同无需印花。企业所签订的已贴花合同到期,但因合同所载权利义务关系尚未履行完毕,需继续执行合同所载内容,即继续使用已到期合同,只要该合同所载内容和金额没有增加,无须再重新贴花。委托代理合同。代理单位和委托方签订的委托代理合同,凡仅明确代理事项、权限和责任的,不属于应税凭证,无需贴花。

  4、货运代理企业和委托方签订的合同和开出的货物运输代理业专用发票。在货运代理业务中,委托方和货运代理企业签订的委托代理合同,以及货运代理企业开给委托方的货物运输代理业专用发票,不属于印花税应税凭证,无需贴花。

  5、承运快件行李、包裹开具的托运单据。对于托运快件行李、包裹业务,开具的托运单据暂免贴花。电网与用户之间签订的供用电合同。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证,不征收印花税。

  当我们跟随小编对为什么交印花税?什么情况下需要交纳印花税的知识学习了解之后,我们知道了印花税是怎么一回事了,原来印花税的交纳是需要条件的,并不是在任何情况下都需要交纳,当我们学习完了之后,大家对于相关知识也清楚了,希望小编的介绍可以帮助到大家。

买多大面积的房子最合适?

很多人在买房之前并不明确自己应该购买多大面积的房子,小编就遇到过一些人因为开盘选房的盛况,失去理性而选择了面积过大或者过小的房子,造成后期经济压力过大或者居住空间拥挤等问题。那么,买房子究竟多大面积才合适呢?可以通过以下4种方法来计算!

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1、按年龄计算

计算公式:房子面积=全家人年龄总和乘以1.1。

这种计算方法更加适合年轻的三(四)口之家。如果家里有年迈的老年人,这种算法肯定是不合理的。在自己现有的经济可承受能力之下,用这个计算方法可以让购房者大概知道自己的实际需求,以便做好购房准备。


2、按家里人口计算

一般来说,家里的夫妻需要的面积是最大的,总共50㎡左右,未入学的宝宝约10㎡,小学至高中的孩子每人15㎡,读大学的子女和家里的老人每人需20㎡左右。

这种计算方法相对来说,更加适合改善型需求的购房者。以上面积是能满足家人日常生活所有需求的基础面积,如果家庭还有其他需求,比如独立书房和棋牌室等空间,需要将这些额外面积计入总的房屋面积。


3、按照收入计算

用家庭总的年收入乘以5,得出这个家庭可承受的总房价,再用总房价和现有的房价水平推出合适你家庭经济水平的房屋总面积。

这个方法更加适合经济能力相对较差的准备购买首套住房的年轻人,购房是一件重要事,但如果因此让自己过于吃力,不仅会影响生活质量,后期要承担的还贷风险也会加大。所以,经济基础不太好的年轻人可以根据自己的收入水平量入为出,不要超过自己的可承受范围。


4、根据房间大小面积统计房子大小

这种计算方法针对不同的购房人群,有不同的计算标准。购房者可以根据实际需求,结合具体数据来计算出自己所需购买的房子总面积。计算标准主要有以下3种:


a、经济型的家庭

经济型户型主要考虑的是功能齐全,但各个房间的面积会相对较小。为了充分利用房屋空间,一般不会考虑玄关面积。客厅面积在10-20㎡之间即可,餐厅为6-12㎡,厨房5-8㎡,卫生间3-5㎡,主卧不得低于10㎡,但一般不会超过14㎡,次卧常为9-10㎡。如果是小三房,小次卧的面积也要保证在9-10㎡。


b、讲究舒适性的家庭

这种户型一般就属于改善型住房了。玄关可以有,大概是3-5㎡,客厅会宽敞一些,为20-25㎡,餐厅在12㎡左右,厨房面积有6-8㎡即可,卫生间面积在4-6㎡,主卧面积不低于14㎡(如果主卧带卫生间,主卫面积应在4-6㎡),次卧面积在12-14㎡之间,小卧室面积也要保持在10-12㎡。


c、经济条件较好的家庭

这种房子一般就属于豪宅级别的了。玄关要保证有5㎡的空间,客厅面积在30-40㎡之间,卫生间面积在8㎡左右,餐厅面积则需要16-20㎡,厨房常需要8-10㎡才能满足与其他空间的平衡感。

主卧面积通常可以达到16-20㎡,主卫面积6-8㎡,主卧的衣帽间面积在4-8㎡,次卧面积稍小于主卧为14-16㎡,小卧室面积可以达到12-14㎡,另外,书房面积大概在10㎡左右。


小结:每个人买房都有不一样的需求,对于房子大小,我们需要安放的是一家人的幸福,因此房子面积大小很重要,我们在选购的时候最好是根据全家的需求去购买,并不是越大的房子就越好,建议买最适合自己家的那套房,才能让家人住的更舒心。


不知公摊面积的那些事儿?

有经验的购房者由于看房次数多了,就有可能会产生这样的疑惑:明明都是80平的房子,为什么一个做两房都嫌挤、一个做三房还显得宽敞呢?其实这个跟房子的格局和装修风格都有关系,但如果要从根源上来讲的话,那就是房子的使用面积及公摊面积有多少才是问题的本质。

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一、建筑面积、使用面积、公摊面积及公摊系数的计算公式是?

一般来说,建筑面积、使用面积、公摊面积及公摊系数的计算公式如下:

1、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

2、套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

3、公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;

4、公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数);

5、套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

公摊面积,是指小区业主对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的面积。


二、哪一种住宅的公摊最大呢?

而我们现在常见的住宅类型主要有:低层、多层、小高层、高层、超高层等,以上每一种建筑都有公摊面积。那么哪一种公摊最大、哪一种公摊最少呢?

首先此处需要明确的一点就是,由于小区内的公共设施占地、园林占地等除开建筑之外的地方,是所有住户平均分摊的。因此不管是高层还是低层,这一部分的公摊都是一样的。


至于低层、多层、小高层、高层和超高层中谁的公摊最大,谁的公摊最少,那就要看下面的区别了:

1、看电梯数量及过道面积大小,因为同一小区内,高层建筑所配置的电梯必然比多层要多。如果电梯增多,那么相对应的井道、电梯门口的过道都会有所增多,公摊面积也会增多。


2、看消防通道及走廊面积大小,因为高层建筑内的住户自然比小高层、多层的住户要多。一旦发生火灾、地震或其他紧急情况,为了保证更多住户能安全逃离。所以开发商在建设时必然要按要求增加安全通道的宽度,同时还会增加一定的走廊面积,公摊面积自然也就随之增加了。


3、看承重墙体投影面积大小,因为高层住宅的整体高度较高,墙体通常需要承担更大的压力。所以一般高层住宅楼的墙体也是会比普通多层或者小高层的墙体厚。


这是因为在计算公摊面积时,墙体投影面积的一半也会被计入。所以进一步拉大了高层和其他住宅之间的公摊面积差距。

因此,综上所述,超高层、高层的公摊面积最大,而低层、多层的公摊面积最小。它们的公摊率一般为:多层7%—12%、小高层10%—16%、高层14%—24%、低层/别墅1%—8%,其中,独栋别墅一般是没有公摊的,联体别墅的公摊则较少。

另外,同一栋楼中,每一层的公摊面积是相同的。


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