借父母名买房到底归谁?其他兄妹能继承吗?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2018-12-02
摘要:
父亲承租单位的公房,由小女儿单独出资购买,因为只能由承租人购买,故该公房一直登记在父亲名下。后屡次过户受阻,父亲曾立遗嘱表示该房由小女儿继承。但父亲过世后,小女儿办理正式过户时,其他兄弟姐妹却提出异议,到底这房子该归谁呢?

父亲承租单位的公房,由小女儿单独出资购买,因为只能由承租人购买,故该公房一直登记在父亲名下。后屡次过户受阻,父亲曾立遗嘱表示该房由小女儿继承。但父亲过世后,小女儿办理正式过户时,其他兄弟姐妹却提出异议,到底这房子该归谁呢?


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案例简介:借父名买房过户起纠纷

王先生承租单位的一套100号公房由小女儿王芳居住。1993年房改时,王先生表示这套公房谁购买就归谁。王芳的两个哥哥和姐姐都无力购买,终由王芳购得。因为当时只能由承租人购买,所以此房本下来后登记在王先生名下。


1997年王先生老伴儿去世。


1999年王芳搬到单位分的房子居住,将100号房对外出租。


2000年,王芳大哥的岳父生病住院,由于100号离医院较近,大哥便借住100号一段时间。当时,王先生写下一份说明:100号房实际归王芳,待到能过户时过户给王芳。


2004年,大哥将100号房屋返还。王先生准备将房屋过户给王芳,但该房屋仍不允许上市交易。于是王先生立下遗嘱:100号房由王芳继承。


2015年初,王先生过世,王芳拿出公证遗嘱,希望哥哥姐姐办理过户。二哥提出异议,称属于王先生的份额由王芳继承,但属于老太太的份额,应由兄妹四人继承。无奈,王芳咨询律师请求帮助。


律师解读:有公证遗嘱不按继承处理


律师表示:查看相关资料后,认为王芳与王先生形成了借名买房的法律关系。

100号房的购房合同、、完税凭证等都由王芳持有,房屋自购买后至今也是由王芳实际占有、使用和支配。虽然房屋一直登记在王先生名下,但实际人是王芳,双方形成了借名买房的法律关系。


2000年王先生写的说明也表示王先生和王芳之间存在借名买房的法律关系,因暂时不能过户,待能过户时王芳办理过户手续。2004年,因仍不能办理过户手续,王先生立下公证遗嘱,也是为了履行自己王芳过户的义务。


虽然王先生有公证遗嘱,但不应按照继承来处理。该买房合同纠纷案件中,王芳的律师提供了相关证据材料,王芳的大哥和姐姐均认可该房屋确实属于王芳。二哥不认可王先生的说明,但未提出鉴定。


此外,二哥认为,借名未经其母同意,因此无效。王芳的律师表示,借名买房是一个合同关系,如果借名成立,该房屋都不属于王先生的房产,更谈不上是其与老伴儿的夫妻共有财产,因此,借名买房的约定,也不需要其母的同意。


终,法院认为王芳和父亲王先生已经形成借名买房的合同关系,其他三子女作为继承人应履行合同义务,判决王先生三子女王芳办理100号房屋过户手续。


温馨提示:借名买房须有书面协议或正式说明


律师提出,因房改时有些单位只允许原承租人购买,或者用长辈的工龄优惠较多,所以借名买公房的情况并不罕见。


通常借名买房都是亲戚间,没有书面约定,在认定是否存在借名买房法律关系时,借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。


子女为父母出资买房通常被认为是赠予或者借款,不能因为子女给父母出资买房了,就简单的认定为借名买房。


因此,在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时,通常要有书面协议,即使没有书面协议,也要像本案中王先生书写的说明,证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子,想认定借名买房比较困难。

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个人出租住房注意事项? 房产税怎么征收

  现在好多人对于出租房都有着一种抵触的心里,总是觉得自己注意的事情不到位。其实,把自己空余的房子租赁出去,这真的可以缓解经济上压力。如果把这些相应的注意事项都注意了,出租出去也会变得放心。那么,小编说一说,个人出租住房注意事项?

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  个人出租住房注意事项?

  1、一定要签定正式的《租房合同》:不管是短期出租,还是长期出租,都得签定正式的《租房合同》,标明租房的期限、租金、租金的交纳时间、水电费的交纳情况等信息。

  2、将家具清单列入至合同内:有的房屋出租很久之后,连房子里有什么家具都会忘记掉,所以最好在出租开始就列出所有家具的清单至合同内,并约定如果损坏如何赔偿,以免发生纠纷时扭皮。

  3、租金的发票:有的房屋是对公出租的,往往需要租房的发票,发票可去税务局代开,办理房东或租客都行,带好身份证、租房协议等即可;办理发票需要交税金,税金最好在合同中约定由谁来付。

  4、查看并复印租客的身份证:在租客最初看房子时,就应该要求对方出示身份证,并复印留存。对于没有身份证的租客,一定要长个心眼,以防对方来路不明,造成麻烦。

  5、要求租客不得大吵大闹,干扰邻居:出租房的另一大问题就是租客容易干扰邻居,特别是有的人上夜班,半夜在楼道、家里大吵大闹,邻居的意见非常大,邻里关系非常重要,最好在合同内写清楚,要求租客不得大吵大闹,干扰左右邻居。

  6、不要租给不爱干净、不会保护房屋的人:有的人非常不爱干净,如果出租给他们,房屋很可能成为“垃圾场”;有的人觉得自己交了租金,便可随意破坏房子内的财物。这些都是不可取的行为,这可能给房东造成经济损失。

  房产税怎么征收?

  1、楼市调控新国五条内容发布,出售自有住房,个税按20%计征楼市调控。中国政府网昨天发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(即“新国五条”全文,以下简称“新国五条”)证实,此前楼市关于调控紧缩的传闻并非空穴来风。“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例,还特别强调,出售自有住房所得须缴20%的个税。

  2、房产税的税率:按照规定,房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的,税率为1.2%;从租计征的税率为12%。

  3、房产税的计税依据:房产税的计税依据有两种:一是房产的计税余值,二是房产租金收入。按税法规定,对于企业自用房产,应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值,是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。这里所说的房产原值,是指企业按照会计制度的规定,在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的,均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定,企业对房屋进行改建、扩建的,要相应增加房产的原值。

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  1、检查是否漏水

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  2、检查管道铺设是否合理

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  3、设备运行是否正常

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  4、查看地面砖

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  6、注意装修年限

  购房者如果想要了解房屋的装修年限,只要额外注意一下房龄及房屋剩余使用年限就可以了。需要提醒购房者,如果装修时间过久,风格落时不说,还会有各种各样的小毛病。另外还有一个判断装修年限的简单方法可供购房者参考:那就是找找热水器和灶具上面的生产批号,打他们客服问一下时间,就可以大概推断到具体的这套二手房装修时间了。

  以上就是关于带装修的二手房如何验收的介绍了,大家在选购二手房的时候尽量不要购买一些房龄比较高的二手房,就算房屋内部的装修比较好,也要注意这可能是经过二次装修的,为的就是掩盖一些房屋本身存在的问题。


多大房子要交房产税?房产税征收范围

  很多人对于房产税的问题一直是议论纷纷,其实房产税的出现,在宏观上来说确实是可以牵制房价的上涨,这也着实为我们大家带来了买房子的优惠。作为一位公民,我们也是有义务去缴纳相应的税费。那么,小编说一说,多大房子要交房产税?房产税征收范围?

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  多大房子要交房产税?

  目前,我国对城镇的经营性房屋,房产税是和面积没有关系的,有以下有两种方法计算:

  1、按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为:年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

  2、按租金收入计算,其计算公式为:年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)所以,多大的房子都要交房产税的。

  房产税征收范围?

  根据《房产税暂行条例》规定,房产税是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权人征收的一种财产税。

  1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

  2、房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

  3、下列房产免纳房产税:

  (1)、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

  (2)、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

  (3)、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

  (4)、个人非营业用的房产;

  (5)、经财政部批准的其他房产。

  以上就是小编为大家主要讲述的多大房子要交房产税,以及房产税征收范围的全部内容,现在我们知道了房产税是对于所有的房产,所以大家一定要在自己买房子之前,对于这些税费要通读一下,也好在买房之前把这些税费和房款一起准备,做一下相应的预算。


买车位需要注意哪些方面?

买了房子之后,对于有车一族来说车子如何安家也是需要考虑的。随着近几年汽车保有量的增长,“停车难”已成共识,无论是在城市里、还是小区内,有车族们时常要为抢车位争破脑袋。车位越来越紧张,车位价格也是水涨船高,买房已不易,还要掏一大笔钱来买个车位,这是令很多有车族头疼的问题。

买车位需要注意哪些方面?下面,小编为你一一揭晓买车位需要注意的问题。

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一、看能否办理产权证。

业内人士指出,衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证,若购买的车位、车库不能办理产权证,则说明该车位或车库是不能销售的。


二、租赁车位有限期20年

租赁车位、车库最长有效期只有20年。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”


三、人防车库禁止买卖

人防车库禁止买卖。根据现行的小区规划法规,小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有,人防工程等配套设施也是禁止买卖的,开发商或者物业公司无权出售。


四、细签合同、实地勘察车位

车位在购买前,还要充分考虑停车位的格局、层高、进深、开间等许多问题。购买时,签订的合同一定要详细。比如要求附上车位的结构图等。如果购买地下停车位,一定要在购买前实地查看了解清楚,比如说地下车库排水系统是否完善等。

停车难,车位价格水涨船高,是买车位还是租车位?很多业主犯了难。业内人士建议,业主要根据自身的经济实力来衡量是买车位还是租车位。对于经济实力不强的人来讲,供房供车已耗尽大量积蓄,再买车位对他们来讲更是雪上加霜。

另外,买了车位还要按月交管理费,管理费多少也要几百,如果考虑空置期,使用成本则更高。建议买不如租,因为租用成本远远低于购买,而且租金是由政府限价的,不会贵得出奇。

如果有一定的经济实力买得起车位,就没必要每天下班前想着跟别人抢车位。购买车位可以解决两个问题,一个是随着小区车辆增加,自己购买了车位,就不用担心车子没地方停。另一个则是,以后卖房子由于配套设施齐全更容易出手。

三口之家多大面积房子最合适?

我们买房时首先就要先确定要购买多大的面积是最合适的,这一点需要根据家庭的实际情况以及经济能力来确定。那么,三口之家到底住多大面积的房子是最合适的呢?

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一、客厅

客厅是主任与客人会面的地方,也是一家人共同欢乐的地方。需要摆的上沙发,挂的上电视、方得开茶几这几个基本功能歌,还要留出相对宽松的通道,让人能够穿行,至少得20平方米左右,才会显得不挤不空。


二、主卧

卧室是睡觉的地方,面积要合适,不能过大,也不能过小,过大会显得空旷,过小会显得局促。

一般情况下,主卧要摆的上一张两米以上的床,附带两个床头柜,还要有个大点的衣柜,最好还要有一个梳妆台,当然还要流出通道。至少要18平方,才会显得比较适宜。功能型住宅的次卧面积最好不要超过10平米,主卧最好设计有独立卫生间。


三、次卧

作为孩子的主要休息、学习场所的次卧,一米二至一米五的床是必不可少的,一个书桌、附带一个书柜也是得有的,这样基本功能齐全的卧室,至少也要有十二三平米。

再然后就是书房或是客卧了,这个一般要求不是很高的,能放得下一张不大不小的床,一个衣柜基本就可以解决,如果作为书房用的话,就是一张书桌,一排书柜,面积一算也得十个平方。


四、厨房

厨房最起码要容得下两个人同时操作,摆的下冰箱之类的东西,厨房固定的最小面积为5平方米,对于一家三口来说,6平方米基本可以满足一家三口的基本需要了。

这样的话,我们的实用面积约为20+18+16+6+10+6+6=78平米。


五、餐厅

餐厅作为一家人最温馨的集体聚会场所,至少要有张大点的桌子,几把椅子,这个空间怎么也要有个10平米以上。


六、阳台

阳台:如果按照北方家庭的生活习惯,阳台一般会作为了晾衣台,为了方便使用的话这个面积至少也得六七个平米以上。

这样的话,我们的实际温馨实用面积约为20+15+12+10+15+10=82㎡。


七、通道

最后是连接各个功能区的通道,通道锁占用的面积基本上取决于户型的布局,基本上为整个功能面积的15%-20%左右。按照我们们82平米的实用面积的话,走廊通道的面积需要大约15平米左右。

综上所述,我们整个房间的实际实用的面积就出来了,即82+15=97㎡,这是实际的套内使用面积,也就是得房率的面积。大家还要考虑到一个公摊率的问题,多层房子的公摊一般在10%左右,那么舒适的多层建筑面积约为108㎡;小高层的公摊一般在15%左右,那么,舒适的小高层建筑面积约为115㎡;而高层的公摊一般会在23-25%,那么,舒适的高层建筑面积约为130㎡。


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