房屋三种过户方式哪种更省钱?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2018-12-02
摘要:
当你在购买房子的时候,多多少少都会遇到过户的问题,而过户费又是和我们的房子年头和是否为首套房有关系。那么,这三种过户方式,你知道哪种过户方式最省钱吗?

房子是家的象征,是家的原始部落,爱的小窝,心灵的港湾,也是人们为爱付出的动力。对于普通人而言,房子是一件很神圣的商品,没有的人想去买一套,已经有的人,也想继续去买,因为在人们的眼中,买到就是赚到。当你在购买房子的时候,多多少少都会遇到过户的问题,而过户费又是和我们的房子年头和是否为首套房有关系。那么,这三种过户方式,你知道哪种过户方式最省钱吗?


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第一种:继承

国人习惯性将房屋与家庭联系在一起,于是房产过户中最常见的就是继承。说到继承,它又分为两种,一种是法定的继承,另一种是遗赠。两者所需缴纳的费用也有所区别,费用明细如下:


1、契税:法定继承人继承房产免契税;而遗赠可以不是法定继承人,但是遗赠得来的房产需要缴纳1%的契税,房产建面在90—140及以上的,需要缴纳1.5%的契税,若该房产属于继承人的第二套房产,则需缴纳3%的契税。


2、增值税:不满5年的住宅需要缴纳5.6%的增值税,已满五年的免交增值税。


3、印花税:5元/本。


4、公证费:按继承人所继承房产的评估价的2%来收取,最低不得低于200元。


5、评估费:由评估公司收取,收费标准一般为评估价的1%—5%。


6、登记费:个人住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。


第二种:赠与

受赠人凭借赠与合同和相关证明到相关部门办理房屋所有权转移登记。费用明细如下:


1、契税(受赠人交):国土局评估价的3%。


2、增值税(赠予人交,直系亲属除外):未满5年的普通住宅和非普通住宅,增值税为评估价的5.6%; 5年以上(含 )的普通住宅,免征增值税。


3、个人所得税(赠予人交,直系亲属除外):交易总额的1%或交易差额的20%;若是卖方家庭唯一住宅、购买时间超过5年,免交个人所得税。需要注意的是,赠与房产再交易时会强制征收20%的个人所得税。


4、印花税(双方交):5元/本。


5、公证费:一般评估价的1%。


6、评估费:由评估公司收取,收费标准一般为评估价的1%——5%。


7、登记费(受赠人交):个人住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。


第三种:交易买卖

以此完成房产过户,这种方式与二手房交易类似。费用明细如下:

1、契税(买方交):若为满五唯一的家庭唯一住宅,买卖过户时,90平以下的需缴纳1.5%的契税,大于90平的则需缴纳1.5%的契税;非家庭唯一住宅进行买卖过户时,需要缴纳3%的契税,不考虑面积大小;


2、增值税(卖方交):未满2年的普通住宅和非普通住宅,增值税5%;2年以上(含)住宅,免征增值税。


3、个人所得税(卖方交):交易总额的1%或交易差额的20%; 如果是卖方家庭唯一住宅、购买时间超过5年,免交个人所得税。


4、印花税(双方交):5元/本。


5、评估费(双方协商):由评估公司收取,收费标准一般为评估价的1%—5%。


6、登记费(买方交):个人住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。

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拥有学区房就能顺利入学?这些政策值得一看

对于学区房,很多人认为就是在学校附近的房屋,其实这种说法并不十分准确。从一定意义上讲,学区房是房地产市场的衍生品,由于教育资源分配不均,各大名校又实行的是“就近入学”原则,使得名校所在的学区房屋,价格远高于附近的非学区房,学区房甚至成为了许多楼盘的一大卖点。


2018年各区幼升小入学政策已经发布,部分区东城、通州实行六年一学位,租房入学多采取“多校划片”等限制学区房的政策,下面小编跟大家梳理相关政策。 


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2018年各区幼升小入学政策新变化   

东城“六年一学位”

东城区规定,凡年满6周岁(2012年8月31日前出生)的具有东城区常住户口及东城区房屋产权证(监护人持有)的适龄儿童均需参加学龄人口信息采集,免试就近登记入学。该区将根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学机制。2018年起,东城区教委将对适龄儿童入学登记的实际居住地址及适龄儿童就读学校实施记录,自该地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。  

 

通州区六年一学位政策

通州区也宣布从今年起实施“六年一学位”,适龄儿童入学登记的住房地址,自登记入学之年起,六年内只提供一个入学学位。  

 

此前,海淀区、西城区、朝阳区、石景山区已实施相关政策,石景山区小区配套的九年一贯制学校甚至严格到“九年一学位”。 

   

东城区划片入学方式   

今年本市义务教育入学政策中明确划片入学新老有别,东城区今年推行新政,该区房产登记时间将影响划片入学方式。  

 

依据规定,东城区入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自今年起,适龄儿童入学将多校划片,电脑派位,这意味着想通过买“学区房”择名校的愿望落空,为入学新登记的房产将同时对应多所学校,电脑派位。

   

通州区划片入学方式   

在通州区,“落户时间”“房产登记时间”已成为入学顺位。该区对于在学校招生范围内户口与住房地址一致的新生,要优先保证其在相应的学校就读,学位不足时,按落户年限长短,顺序接收入学;在学校招生范围内户口与住房地址不一致的新生,以住房地址为主入学,学位不足时,按法定监护人获得房屋所有权证时间先后,顺序接收入学;在学校招生范围内只有户口无住房的新生,由区教育考试中心或乡镇教委办安排入学。  

 

丰台区房产限制   

丰台区则在部分学校实行购置“二手房”的房主子女通过多校划片派位方式入学的办法。


业内人士表示,这些政策是期望抑制家长购买“学区房”的冲动,目前看,实施的区已产生效果。   


西城区新增学区派位入学  

 

今年西城区小学入学新增学区派位入学。

依据规定,法定监护人在西城区具有独立产权房或租住公房的本市个人居民户籍适龄儿童,若所在学区有学区派位入学计划,可自愿选择报名参加,通过计算机派位方式确定入学结果。该区要求,每名适龄儿童只能到一所学校登记。学校依据户籍、房产、居住年限等条件录取,学位不足时,通过多校划片方式在学区或相邻学区派位入学。  

 

租房入学多采取多校划片   

今年义务教育入学,本市明确了京籍无房户满足租住、就业等条件,可在租住地入学。昨日,各区细化政策,租房入学多采取多校划片。 

   

东城区承诺,保障符合条件的本市非东城区户籍无房家庭适龄子女在东城区接受义务教育。满足条件、通过审核的申请家庭子女将多校划片,通过电脑派位入学。

   

西城区规定,符合入学条件的单位集体户籍适龄儿童、按本市户籍对待适龄儿童、非本市户籍适龄儿童,根据学校学位情况,通过多校划片方式在全区范围内派位入学。 

   

通州区规定,符合条件的本市非通州区户籍无房家庭子女,将由区教育考试中心或乡镇教委办安排进入有空余学位的公办、民办学校入学。  

 

丰台区规定,符合条件的适龄儿童按照区教委已经划定的小学入学片区上网填报志愿,参加多校划片派位入学。该区集体户适龄儿童也采取多校划片。  

 

小升初对口直升比例提高   

东城区将继续巩固完善就近划片入学办法,通过一般初中(优先发展初中)登记入学、全区及学区服务片电脑派位方式安排小学毕业生入学。 

   

2014年以来东城区新增的九年一贯制学校,符合条件的学生100%直升对接的初中;景山学校的小学毕业生全部直升本校初中。此外,一中小学部、一一五中小学部、和平北路学校的小学毕业生可自愿选择直升本校初中;艺美小学具有美术特长的学生可直升工美附中,非美术特长的学生可参加其他方式入学。前门小学寄宿的六年级毕业生可自愿选择直升前门外国语学校,非寄宿的学生可参加其他方式入学。 

   

2014年以来该区新增一定比例直升学校提前兑现改革成果,今年东城区对口直升比例将由去年的20%提升到25%。   


一般初中(优先发展初中)登记入学的学生,初中连续三年学籍,2021年初中毕业中考成绩不低于500分的学生将有70%左右的机会升入优质高中。   


此外,非京籍适龄儿童入学,仍坚持“五证”审核。各区还将联合相关部门共同审核学生入学资格,严格对实际居住的审核,重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查,相关房屋不得作为入学资格。 

公司产权房如何卖?需要缴纳的税费有哪些?

我们知道有些单位有产权房,产权房有全部产权还有部分产权的区别,我们在确定了单位房的产权之后,我们才可以进行买卖,不然在买卖时容易产生一些问题,接下来小编来进行相关的介绍。


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单位产权房买卖可以吗

1、关于单位房的产权是全部的房屋产权的,权人可以对房屋任意进行买卖,不需要征求任何人的意见。单位房的房屋产权是部分房屋产权的,进行房产交易的时候,需要向单位申请进行房屋买卖,单位同意进行再次出售的房屋,权人才可以进行房产交易。


2、在单位房进行房产交易的时候,需要先查看一下当时签订的房屋合同,看看房屋是否有出售的时间限制以及其他的情况的。合同内没有什么问题或是已经达到要求的,此类的单位房是可以进行房产交易的。


3、在单位房进行房产交易的时候,要查看一下是否有土地证,没有土地证的房屋出售按照严格的规定来说是不可以的


4、单位房进行房产交易的时候,土地证的性质也是决定房产交易的关键因素,集体土地建设的房屋是不能进行房产交易的,即便是签订了购房合同也是无效的。国有土地建设的房屋才能进行房产交易。


5、单位房需要经过单位同意才可以进行出售的房屋,房屋再次出售的时候,单位有优先购买的权利。单位房之前是出租的,租赁房屋的人有优先购买房屋的权利,这要看房屋的所属单位是否同意出售。单位房产权确定以后,单位房就可以进行房产买卖,或是按照合同约定时间等待一段时间在进行买卖。单位房可以买卖与否,单位的意见也是一部分决定因素,而且单位有优先购买的权利。


单位房产权有几种

1、其实单位房是集资建设的房屋,房屋的产权根据集资的方式决定产权,个人以全部房款的资金建设的房屋,所获得的单位房是全部房屋产权。个人以房款的部分资金做为建设的房屋,所获得的房屋是部分房屋产权。


2、那单位房是房改房建设的房屋,所获得的单位房是部分房屋产权。(前提是房改房是标准价的)


3、当单位房与职工签订购买协议之后,分期还款的,房款在没有还清楚之前,房屋的产权也是部分房屋产权。房款还清楚之后,房屋的产权就是全部的房屋产权了。


卖房前需交的费用

与普通商品房不同,公司产权的房子在出售之前需先交纳房产税和违约金(日息万分之五)。如果公司自从购买房屋后从未缴纳过这两项费用,那么必须先完税并缴纳违约金之后,该房产才能上市交易。


交易过程中缴纳的费用

买方

个人买公司产权:申报价*(1%~3%)

个人买公司商业:申报价*3%  

印花税=申报价*万分之五

公司购买公司同上。


卖方:如提供和契税票

营业税=(申报价—原值)*5.6%

印花税=申报价*万分之五

土地税=差价(申报价—原购房价)*(30%~60%)

卖方:如不能提供和契税票

卖方到评估公司做房产评估——利用重置评估法——持评估报告到税务所缴纳相关费用


卖方需准备的材料:

1、税务登记证副本

2、组织机构代码证副本

3、企业法人营业执照副本

4、公司公章、法人章

5、公司授权个人委托书(需法人签字、签字公章和法人章)

6、受托人身份证原件

7、法人身份证原件

8、房产证原件

9、契税票原件

10、房产税和土地使用税缴纳证明原件

11、土地税涉税证明(缴纳土地税后有此票)

12、网签合同原件


对于买方来说,购买企业产权的房子要注意房屋是否有抵押或者是否设定其他权利,并及时办理过户手续。(要是公司破产了,又没有过户,那就成公司的资产,就相当于你只是向公司购买了租赁权)另外,全国政策可能存在差异,可提前向当地税务部门进行咨询。

楼层挑选有学问 住在哪层比较好?

买房是一件麻烦事儿,不仅要考虑价位、地段、配套设施,还要兼顾楼层选择的问题。那买房选楼层真的重要吗?我们又该如何选择楼层呢?相信每个人都有自己的见解,今天就跟大家一起来说说这个话题。


首先说一下买房选楼层的必要性,家是人们的港湾,那如何拥有一个舒适宜人的家呢?除了室内的合理布局,楼层高度也不容忽视,因为这也是影响居住感受的一个重要因素。确认了选楼层的必要性,那问题又来了,我们该如何选择楼层呢?按照一般的说法,有几种推荐的方法。


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一、风水推荐法

这种方法,首先划分楼层的阴阳五行,再根据人的十二生肖属相划分阴阳五行。


楼层的五行与屋主的五行相同或相生者为适合,相克为不适合。


一般来说,楼层的阴阳五行是这样划分的:奇数的楼层属阳,偶数的楼层属阴。一楼和六楼属水,相宜生肖鼠虎兔猪。二楼和七楼属火,相宜生肖牛龙蛇马羊狗。三楼和八楼属木,相宜生肖虎兔蛇马。四楼和九楼属金,相宜生肖鼠猴鸡猪。五楼和十楼属土,相宜生肖牛龙羊猴狗。十楼以上依次类推。


五行理论为中国两千年来流传下来的,有的人相信,有的人反对。我在此只是做一下转述,相信也好,反对也罢,总的来说,选择楼层中有这么一类说法。


二、吉利数字法

我们中国人一直喜欢吉利,尤其不喜欢“死”这个字,总感觉不好,所以对于带“4”的数字就尽量避免,例如买房中的4层、14层、24层,都是忌讳。有的小区甚至就没有4号楼。


除了死亡的忌讳,还有一些宗教引起的忌讳数字。


比如18,就让人想起18层地狱。这个是源自于佛教,这里需要说明一下,佛教所指的"十八层"地狱,并不是指地狱的一层直到第十八层,地狱是不分层次的,而是按时间、受苦程度、区域大小来形容的,只不过世人误解而已。用18来表示,这是说明多而已。


还有一个数字就是13,西方人对13的忌讳传说。


传说耶稣受害前和弟子们共进了一次晚餐。参加晚餐的第13个人是耶稣的弟子犹大。就是这个犹大为了30块银元,把耶稣出卖给犹太教当局,致使耶稣受尽折磨。参加最后晚餐的是13个人,晚餐的日期恰逢13日,“13”给耶稣带来苦难和不幸。从此,“13”被认为是不幸的象征。“13”是背叛和出卖的同义词。


关于《最后的晚餐》的传说,在西方已经深入人心,达·芬奇还画了名画《最后的晚餐》,流传甚广。因此“13”成了西方文化最为忌讳的数字。


可是我们很多国人不信基督教,居然也学着不喜欢13层,真得是不知说什么好。


需要说明的是,数字13在中国古代是一个吉祥、高贵的数字:佛教里的13是大吉数,佛教传入中国宗派为十三宗,代表功德圆满:如布达拉宫13层、天宁佛塔13层等;周易81数理灵意中,13亦是大吉大利之数:13(春阳牡丹):智能超群的成功数(大吉);从中国的历史文化来看,13亦是受欢迎之数:佛教共有13经、13妹、13姨、13太保、13香、13行、少林13棍、兵法13章等。13乃帝王之数,是皇帝的独享,皇帝腰带的玉枚制式的,十三枚,13是中国的数字帝王,象征的是一种权利,一种帝王的权利。


还有两个数字7和8,这个当然是源自于成语七上八下了。这个是说8层不好,当官的人不要住,至于可不可信,各位自己思量。


三、实用考虑法

这个方法是从实用的角度来考虑,那些楼层的优缺点。


有些人说1-3层不能选,原因是高层建筑的1-3属于价格最低的,之所以价格低的原因非常多:全年无阳光直射、噪音污染严重、灰尘多大颗粒物多空气质量差,另外还不防盗。


9—12层是扬尘层。虽然这种说法没有太多的科学依据,但是以讹传讹的多了,这一层的房子就不好转手了,包括出租都是个难题。


15—17层,不知道有没有听过“拦腰砍”这种说法,不上不下的人过的最憋屈了。不过这几层的健康问题是不存在的。


28层以上,过高,电梯在上下班高峰期间要花费很长时间才能上下楼,另外距离顶层太近,防漏、防晒的压力太大了。而且这个层的风特别的大!


不要选择顶层,所谓高处不胜寒,有的楼还会有楼顶防水问题。还有雨水噪音问题。


这些楼层,都是从实用的角度来讲的,这些楼层都是不太好的。


以上说的三个方法,都是我们常见的楼层选择的方法。

正在按揭的房子可以转卖吗?建议收藏本文

现代社会的购房问题经常困扰着大家,有些人都背负着购房贷款的压力,在基金实在周转不开的时候就会想着如何把房子卖掉,以减轻一些负担,但是对于正在还房贷的房子可以买卖吗?这些问题却一点都不了解。


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正在还贷款的房子可以卖吗?

可以转卖,超过两年的房子,就可以转卖了,但是按揭当中的房子转卖,手续比较复杂。满五唯一,是指的个人所得税,只有达到这两个条件,才能省掉个人所得说;不过只有1%的个人所得税,可以当作过户费用,转嫁给买家,也无妨;不满2年的房子,还有一个增值税,5.5%左右,你这个只要超过2年,就没有了;但是,想要卖你这个房子,需要的过户时间比较长一点,而且还会产生一些费用和手续。


正在还贷款的房子买卖流程?

1、我们先由买卖双方签订《房屋买卖合同》,然后由买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》,之后买方向卖方支付30%或者约定的首付款。


2、由卖方向原贷款银行(称为A)提出提前还款的申请,并获得A银行出具的确认函,卖方收到银行同意提前还款的意见后,卖方向买方交付房屋,由买方拿着《房屋买卖合同》向B银行提出贷款申请,并提交相关资料,B银行审批的房屋的属性和贷款人的还贷能力等相关信息之后,开始放款。


3、银行的贷款是直接划入卖方的账户中的,卖方拿这笔钱还了A银行的贷款之后,将房产

解押,交付买方使用,并与买方、律师一同办理过户,将房产抵押给买方的贷款银行。


4、需卖方结束对房屋的所有权,买方开始拥有房屋的使用权,并开始还贷。还贷结束后,将房产解押,拥有所有权。


正在还贷款的房子可以卖吗?正在贷款的房子买卖流程?这些问题在上文有了很详细的解答,很多购房者在经济条件稍好的时候,会考虑更换新房,但是如果旧房的房贷还没还清怎么办?通过阅读本文之后,对于这方面的问题能有一定的了解,如果想在没有还完贷款的情况下就周转,还是要结合当地的相关政策以及一些实际情况来考虑。

不管房价跌不跌,明年买房或面临三大难题

不管周围任何事发生变化,房价一直是亘古不变讨论的话题,对于购房者来说,最期待的就是房价能够下跌。近两年国家不遗余力地花心思调整,如今的房价已不再是难以松动,不少专家都发出“房价已经涨到头了、房价全面下跌”的声音,的确现在房价进入回落期,对于购房者来说是一件利好,终于不用担心房价疯涨自己晚一步就买不到房了!


在2018年的尾巴里,房价还在下跌。据诸葛找房数据研究中心最新发布的百城数据显示,11月12-18日一周,二手房挂牌均价环比10月份城市均价下跌0.25%,下跌城市54个,上涨城市44个。虽然从数据来看仍有城市处于涨势,但支撑房价上涨的各种因素正在逐渐减弱,楼市调控不会放松、土地流拍大幅增加、住房空置率居高不下、开发商融资艰难扎堆降价…这一系列现象无一不在说明,明年房价想要有大的涨幅一丁点可能都没有。


目前楼市进入稳定期,接下来开发商让利的幅度持续加大,随着时间的推移对购房者的利好会越来越多,只是凡事都有两面性,虽说很长一段时间房价难涨,但购房者仍有三个难题要面对。


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1.高负债零储蓄的高杠杆购房者风险变大

日前央行就在《中国金融稳定报告(2018年)》中指出,2008年至2017年间,个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元,而早前就已有数据显示,2017年全国居民公积金贷款的逾期金额已经达到惊人的10.58亿元,这说明越来越多的人为了买房不惜掏空六个钱包付首付,背上房贷负债后却还不起房贷,究其原因还是加高杠杆惹的祸。还有很多投资炒房者被利益熏心,试图背负几套房的房贷款也要猛加杠杆,一旦二手房市场遇冷,风险不容小觑。


除了购房者,开发商也难逃债务率过高的风险,央行此次就点名北京等9个杠杆率偏高省市,预计未来银行对他们的策略仍会放款难、贷款收紧,若此前有高价拿地的开发商,可能会被高成本汇集起来的庞大债务压垮。这些高负债购房者和开发商若顶不住压力,频繁出现贷款逾期,保不齐也会有弃房断供的情况,这是银行最不愿看到的,也是对社会经济发展极为不利的。


2.高周转模式下,安全隐患变大

由于高昂房价的影响,很多开发商都采用高周转的经营模式。高周转直接影响施工工期,从而对工程质量、管理费用、环境干扰、施工安全等造成一系列的变化。近段时间,建筑业质量安全事故频发。今年光是万科为人所知的坍塌事故就发生了四起。安全隐患有的已经暴露,有的还在隐藏,一旦暴露,影响无法预测。


3.期盼暴跌抄底的人别想了

有人说我不是高负债者,我也不背房贷,房价大跌我有机会大买特买了!注意,请盼着房价暴跌抄底的购房者清醒一下,房价接下来是货真价实的降价,而非暴跌。一旦出现大幅下跌,先前买房的人吃了大亏会怎么做?房闹可能会成为连戏剧一样上演;房价暴跌直接影响开发商的信息,土地流拍将更严重,直接影响到土地财政状况;房价暴跌会像产业链一样影响到装修、建材等众多产业的市场经济恶化,所以不要傻傻地期盼房价暴跌抄底。


小编提示未来房价或不再将是阻碍购房者买房的唯一障碍。因此购房者在买房时更应该从实际需求出发,做出最佳的购房选择。

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