一线城市土地收入锐减 房地产市场进入存量时代

作者:21世纪经济报道
来源:21世纪经济报道
2018-12-06
摘要:
  其中,一线城市降温更为明显。中原地产数据显示,北京今年前11个月的土地成交金额为1680亿左右,与去年同期的2609亿相比,相去甚远。

  时至年末,各地政府推地积极,土地市场迎来一波小高峰,但依旧未能改变全年降温的局面。

  其中,一线城市降温更为明显。中原地产数据显示,北京今年前11个月的土地成交金额为1680亿左右,与去年同期的2609亿相比,相去甚远。

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  与此同时,土地市场整体溢价率下调、流拍创下历史纪录。

  不少业内人士认为,土地市场尤其是一线城市的低迷,表明房地产市场的存量时代正在到来。

  1998年起,我国房地产一直处于增量状态,价量齐飞、长期上扬的状态在近两年的政策调控下正在迎来拐点。一线城市作为房地产市场的风向标,特别是北京、上海,事实上在几年前就已经进入了存量时代,二手房交易远超新房,而存量时代的房地产市场如何演变,正在被市场的各方实践和检验。

  一线卖地收入下滑

  今年持续紧缩的房地产市场蔓延到了土地市场。

  12月3日,中原地产研究中心统计数据显示,今年前11个月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上,增速明显放缓。

  这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示,北京年内土地成交大约在1680亿左右,截至目前已经成交1558.54亿,同比去年下降41.51%。

  拥有充足的郊区土地供应量的广州,其在今年的土地的出让金额却不足千亿,为930.8亿元,同比下降2.35%。

  土地供应量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中国百城土地储备报告》和中原地产研究中心数据显示,今年前10个月,深圳有4个月土地0交易,其余几个月土地交易也处于低位。在今年前11个月,深圳出让土地397.6亿元,同比下降了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。

  同为一线城市,上海又有所不同。截至目前,年内上海土地出让金达到了1715.7亿元,同比上涨了26.96%。据中指院数据,上海去年的土地出让金为1472亿元,这是由去年的供地结构调整等原因所致。

  整体上看,一线城市土地市场降温明显,包括土地交易下滑、流拍率增高、溢价率下调等一系列表现。

  中国土地勘测规划院城市地价动态监测组监测,今年三季度,一线城市住宅地价同比增幅连续7个季度收窄,上海、北京分别连续8个和7个季度持续降速。

  另据广州克而瑞数据,今年广州计划供地面积是1561万平米,但截至11月27日,广州已经交易的土地面积仅为580万平方米,仅完成37%,而往年的完成度都在50%-60%之间。

  今年亦是土地频频流拍的一年。中原地产研究中心表示,截至11月29日,一二线城市住宅土地流标282宗,同比增长143%,且是近6年来最高纪录。其中,北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而在2017年,北京全年仅流拍了3宗土地。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,“流标的原因非常多,最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大,而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

  而溢价率方面,北上广深四个一线城市也出现危机,北京和上海分别以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降温,广州和深圳也以同比上涨2.8%和1.54%的增幅放缓增速。

  与一线城市相对比,二线城市的土地市场整体仍处在上升之中。据统计,前11个月,杭州“卖地”收入达2452亿元,居于全国首位。此外还有郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市土地收入也超过了千亿元。

  存量时代到来

  历史地看,1998年到2008年,房地产行业进行了长达10年的新一轮建设高峰,城市人口在增长,住房的建设量也在增加。2008年危机之后,“4万亿”救市,房地产又进入了货币推动的加杠杆通道。

  “经历了这么多年的发展,从总体上来看我们已经不缺房子了,这个判断意味着,未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。”贝壳研究院院长杨现领表示。

  贝壳研究院的数据显示,2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量超过新房,成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将超过40个。

  其中,经过了增量时代的扩张与发展,身居一线的城市或将率先进入房地产行业的存量时代。

  在张大伟看来,从某种意义上来说,2009年一线城市就已经是存量时代了,“如果单纯从面积角度上来讲的话,供应量早就和以前不一样了,已经是质的变化了。”

  尽管眼前,一线城市因为限竞房等因素,短期上来看新房供应量依旧上涨,“但趋势上来看,现在已经是二手房时代了,从成交结构看,除了广州,其他一线城市都已经是二手房为主了。”张大伟表示。

  链家董事长左晖说,过去十年来,我国一线城市房价平均涨幅在5倍以上,二线城市的平均涨幅也可达到3倍,但从目前来看,不动产资产价格高速增长的时代已经结束了。

  同时,存量时代,意味着租赁市场的发展机遇已经到来。

  新的土地供应、新房供给逐年减少的同时,人口向大城市迁移的步伐没有停止,一线城市高企的房价也促使更多人选择租房;同时,大城市也拥有更多的流动人口,这注定了其租赁市场的活跃。

  链家董事长左晖以北京为例指出,这两年北京大概有接近40%的人口是租房子住的,未来这个比例会提升到50%左右。

  万科高级副总裁、南方区域总经理张纪文也认为,在深圳这样的一线城市,新增土地的供应会越来越少,旧城改造又推进缓慢,租赁市场将成为房企必须在此布局的战略。

  正是基于这样的判断,链家转型贝壳,寄望能在中介服务和租赁等存量市场大展身手;万科也在深圳大规模推进城中村“综合整治”,大力发展租赁。

  除了租赁和中介市场的潜能被业界发现,近年来,各大房企纷纷寻求转型,改变以往疯狂拿地的高周转模式,转而追求多类物业的持有运营,也正在表明他们正在脱离传统的增量开发模式。

  “未来,所有的开发商都要转为开发+运营模式,才能更好地生存,这已经是行业的共识。”深圳一位大型开发商说。


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哪些新一线城市人口将超千万? 郑州、西安有望晋级

  对于刚毕业的大学生而言,到哪个城市工作得好好选一选,因为各个城市对于户籍、住房补贴、买房优惠都有各自不同的详细规定。

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  正因为如此,今年很多城市常住人口处于快速增长状态。21世纪经济报道记者了解到,各主要城市今年的常住人口抽样调查已经完成,最后的详细数据还在汇总之中,但是已经有了初步结论,一些新一线城市将步入千万人口行列。其中,郑州、西安将加入常住人口“千万俱乐部”,2019年杭州常住人口也有望达到千万。

  中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,西安、郑州、杭州、青岛等城市快速聚集人口,常住人口超过千万只是时间问题。现在的问题是,国家新型城镇化规划提出,严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。但是对于很多城市而言,加快集聚人口和产业,仍是非常有必要的。

  “比如郑州和西安要建国家中心城市,需要快速吸引大学生来发展,不宜搞积分制度来限制人口。”牛凤瑞说。

  谁将晋级千万人口城市

  根据21世纪经济报道记者了解,今年西安、郑州的常住人口有望达到千万,杭州接近千万。

  根据西安媒体公布的数据,截至2018年11月4日,西安市迁入人口共计665551人,其中学历落户和人才引进占了66%。目前,包括西咸新区在内,大西安户籍人口已达到981.680万人。

  陕西省城市经济文化研究会会长张宝通指出,西安将提前实现常住人口1000万目标。国家明确将西安定位为中心城市,西安大力实行户籍放开和吸引人才新政,到西安落户的人数迅速增加,今年新增了几十万落户人口。

  根据西安市委十三届五中全会要求,到2020年西安要确立国家中心城市基本框架;到2025国家中心城市建设取得实质性进展;到2035年全面建成经济充满活力、生活品质优良、生态环境优美、彰显中华文化、具有国际影响力的国家中心城市。

  2016年修改过的《西安城市总体规划(2008-2020年)》提出,到2020年,西安市域人口规模为1070.78万人,其中户籍人口870.57万人。该户籍人口目标,今年已被突破。

  张宝通认为,郑州、杭州、西安通过各种政策吸引大学生,城市人口快速增加是正常的。陕西要加快建成核心区,西安是亚欧合作交流的大都市,要引领发展,西安就需要快速吸引人才。

  21世纪经济报道记者了解到,西安从去年开始统计的常住人口包括西咸新区,2017年末常住人口为953.44万人。今年年底,西安户籍人口有望接近1000万人,预计常住人口已经超过了1000万人,今年常住人口抽样调查已经完成,详细数据将在明年的统计公报上发布。

  另一个常住人口将超过千万的城市是郑州。2017年郑州国民经济和社会发展计划在主要预期目标方面要求,2017年郑州的常住人口要达到10001万,实际上2017年年底郑州常住人口数量是988.1万,比上一年增加了15万左右。按照最近多年的年度增速,今年郑州常住人口超过千万问题不大。多名统计系统人士告诉记者,最终的数据在2个月后公布。

  2017年杭州常住人口为946.8万,比上一年增加了30万左右。如果按照这样的速度,2018年年底杭州常住人口将达到980万左右,接近1000万。

  杭州和西安很多指标已经突破了规划,比如两地原先规划的目标是2020年常住人口达到1000多万,这一目标或提前实现。

  在长三角城市群规划中,预计杭州2020年常住人口为940万,定位是主城区常住人口300万-500万的I型大城市,实际上2017年杭州的常住人口就超过了940万的预期目标。

  部分城市积极吸纳年轻人

  京沪已经开始控制人口增长,设定常住人口上限,而广州、深圳这样的超大城市,以及重庆、武汉、成都等常住人口超过1000万的城市却在快速吸引大学生入户。

  牛凤瑞认为关键是城市治理的问题,日本大东京地区人口远超京沪,但并不拥堵,这说明主城区人口达到一定数量后就控制人口增长,并不一定与城市发展规律一致。

  “很多年轻人愿意到更大的城市发展,并不一定要很好的物质条件,而是看中有更好的发展机会和收入。”牛凤瑞说。

  根据国家新型城镇化规划,下一步要以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制,合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制,合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件,严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

  大中城市可设置参加城镇社会保险年限的要求,但最高年限不得超过5年;特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。按此看来,越大的城市人口落户条件越严,国家要促进中小城市发展,控制大城市人口增长。

  目前,主城区人口超过1000万的四大一线城市中,除了京沪实施严格的积分落户制度外,广州和深圳对大学生落户没有严格限制。特别是深圳,对于高校毕业生实施补贴等制度,吸引了不少大学生,2017年常住人口增加了50多万,常住人口增量位居全国第一。长沙、郑州、武汉、成都、杭州等,也都通过对大学生放开户籍的政策迅速促进人口增长。

  张宝通认为,“城市发展要从实际出发,规划是指导,不是约束。”很多新一线城市人口政策还可继续改进,比如西安不仅要吸引大学生来发展,同时也要吸收各阶层人士。


刚需价值:地铁+学区

  纵观2018年的楼市,并不能一言蔽之说平淡,实际上更让产业忧心忡忡的是“低价盘更难”:高价盘限价后,抑制了投资热忱,也让“以价换量”这辆战车运转起来;低价盘特别是一些3万以下单价的楼盘遇冷值得警惕,因为动摇的却是自住者信念,而这部分人口的数量是构成整个流通领域的市场基数。

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  造成上述局面的原因是回归理性,一些前期“以规划透支未来(房价)”的项目,在目前的平衡格局里遇到了被兑现要求:直到价值兑现才能价格兑现,消费者的反驳权成就了话语权。同样这一年的楼市平淡,这是今岁与2013年的最大不同,或者说各有各的蒙太奇,未来看点在于刚需群体的信心重塑。

  展望2019年,产业功课是越来越多的房企必须要“从需求和消费者入手”。但尽管如此,还面临一个供求双方“孰刻舟孰求剑”的不对称,因为消费者的价值评估体系在房价面前发生偏移:在房价咬牙可以接受的年代,购房者的价值观是加法逻辑,“地段要好配套要好环境要好最好两个卫生间”等等;但在房价已经需要父辈来共同负担的时代,消费者的需求是减法逻辑,即守住最后的购房理由,所以今天“地铁代替地段,外环内若能有地铁,这抗性好像也减弱了”和“景观和外立面居其后”这两股绥靖心理都存在消费者心中。

  综合大多数消费者的问答,地铁和学区是目前购房者价值守恒的两大底线,前者“有地铁不仅弱化了距离,而且看得到房价的优势,至于配套什么都是随着地铁而来的辅助利好”,后者是“置业周期拉长的佐证”,从婚房开始考虑到未来的升学,高房价背后的居住稳定性得到了延伸。

  这种来自于购房者的价值观,可能反哺到开发商端口,从拿地到营销,只有掌握了客户心理的“可放弃”和“不可放弃”,才能在冷启动的2019年,让自己过得相对好


商业使用面积和建筑面积如何换算?

我们在买房时,都会去关心建筑面积和使用面积,房屋建筑面积通常要大于房屋使用面积,商品房一般是按房屋建筑面积计价,建筑面积怎么算直接关系到商品房总房款,使用面积直接关系到购房者室内空间是否足够大,因此了解商业使用面积和建筑面积如何换算?换算公式是什么?这对购房者来说是非常重要的。

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一、商业使用面积和建筑面积如何换算


商业使用面积和建筑面积之间没有确定的换算系数,也没有限额的。公摊系数=(建筑面积-使用面积)/使用面积; 公摊系数根据你所购买房产的平面计算所得。


开发商现在在混淆一个概念,你在买房的时候问公摊,其实他们可能告诉你的是公摊率。公摊率=(建筑面积-使用面积)/建筑面积。从上面提到的两个公式可以看出,因为建筑面积肯定大于使用面积,所以同样的一套房子,公摊率肯定比公摊系数要小,这样表面上好像你的公摊就比较小似的。


主要体现在以下几个方面:

1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层,按复合层内皮尺寸计算。

2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等不计入。

3、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入。

4、套内使用面积系数:房屋按套(单元)计算面积时,使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率。


因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方法是非常重要的。


1、商业建筑面积其实就是在非住宅的商业用房所测量的建筑规模的指标。测量单层的商业性建筑物的建筑面积,应当按照其外墙勒脚以上结构的外围水平面积来计算。


2、单层建筑物的高度在2.2m及以上的则应计算全部的面积;若楼层不足2.2m的则应计算其二分之一的面积。其中的勒脚指的是建筑物外墙跟室外的地面或是散水的接触部位墙体的加厚部分;而高度指的是室内的地面到屋面的低处结构标高之间垂直的距离。建筑面积是统称,有各种计算的方法。


二、商业使用面积和建筑面积换算公式


1、商场使用面积×1.3=建筑面积,可以利用该公式简单计算。套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积(厅、卧、厨、卫、储净面积+墙体面积+阳台建筑面积)。


2、商场套内墙体面积套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积。公共分摊面积公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。商场公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。


3、商场建筑面积=套内建筑面积+公摊面积,公摊面积=建筑面积×公摊系数。公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。


4、商场的套内使用面积,有个形象的说法叫“地毯面积”,简单说,就是把积全铺上地毯,能铺多少面积的地毯,就是多少的套内使用面积。套内墙体面积,套内墙体面积包括户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算),两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算),外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。


购买商品房一般是按房屋建筑面积计价的,而且房屋建筑面积一般由相关部门确定。 建筑面积的计算关系到商品房总房款,使用面积的计算说明购房者室内空间是否足够大,是购房者实际可利用的空间,因此了解商业使用面积和建筑面积如何换算的问题对我们来说是非常有必要的。


新政:小产权房不得办理不动产登记

  小产权房将无法办理登记手续。日前,省自然资源厅印发《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(以下称《意见》),解决不动产登记历史遗留问题,其中明确“集体所有土地上开发的商品住房,一律不得办理不动产登记”。

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  小产权房不予办理相关登记手续

  解决不动产登记历史遗留问题非常迫切。过去因为分散登记,把关不严,带来的遗留问题,随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发,影响了登记业务开展和不动产权利人的合法权益。《意见》明确,解决问题的主体为各地级以上市、县(区)政府,并且要在本意见实施后半年内,对制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件的期限予以明确。

  遗留问题中,房屋所有权和土地使用权主体不一致的情况较为突出。由于原土地房屋分开登记,很多房屋在没有办理土地使用权证或不符合相关规定无法办理土地使用权证的情况下,办理了房屋所有权证甚至还进行了转让(含多次转让),因此出现了大量的历史遗留问题,包括房屋土地权属来源资料不齐、只有房产证没有土地使用证等。

  对于该类问题,《意见》主要是对依法可以办理土地使用权证的,依法依规办理房地合一的不动产权证书;对需要补充相关手续的,按照规定尽力完善手续;对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续。

  政府须完成登记数据迁移整合和建库

  而关于房改房等问题,则分两种情况:对于出让性质的宗地,考虑到有些房改房或经适房所在宗地虽为出让性质,但并未按市场价格缴纳相关价款,须按规定缴纳相关价款;对于划拨性质的宗地,须依法补缴土地出让金。

  房屋用途和土地用途不一致的,首先明确处理范围是不动产统一登记实施前房屋用途和土地用途登记不一致的不动产。其次明确未经依法批准,登记时不得改变不动产用途,并要求地方政府在登记后一年内组织完善相关手续。

  此外,《意见》要求原各登记机构应依法将原始纸质登记资料和电子登记数据完整移交至不动产登记机构。移交后,各部门均可通过不动产登记信息平台进行信息的互通共享应用。还要求各级政府全面完成不动产登记数据迁移整合和建库。


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