商品房销售总体增速放缓 房价破万元县(市)显著增加

作者:证券日报
来源:证券日报
2018-12-06
摘要:
  日前,中国社会科学院财经战略研究院县域经济课题组正式发布《中国县域经济发展报告(2018)》。报告在全国近2000个县域经济单元中遴选出400强样本县(市),根据地区生产总值、地方公共财政收入和规模以上工业企业三项标准进行比较分析,并对备受关注的房地产问题做出专题报告。

  日前,中国社会科学院财经战略研究院县域经济课题组正式发布《中国县域经济发展报告(2018)》。报告在全国近2000个县域经济单元中遴选出400强样本县(市),根据地区生产总值、地方公共财政收入和规模以上工业企业三项标准进行比较分析,并对备受关注的房地产问题做出专题报告。

大搜家

  报告认为,县域经济增速总体呈现回升态势,但是分化更加明显。就房地产市场而言,报告指出,县域经济体商品房销售总体增速放缓,房价破万元县(市)显著增加,结构分化明显,房价收入比整体上升。同时,样本县(市)房地产开发投资增速呈现普遍快速上升态势,部分县无节制供地推盘,导致库存升高,在全国房地产市场转入调整阶段后,将面临库存高企、风险陡增的局面。长期看,县(市)处于城市化末端,房地产市场发展空间较小,一旦受外部传导或政策影响,需求或供给出现波动,库存与房价很容易出现大起大落。


你可能会喜欢

北京新建住宅年内成交逾2.2万套 成交均价不足5万元

  2018年,可谓北京楼市限竞房销售元年。这一年,在北京新建住宅(普通商品房住宅+别墅)新增供应中,限竞房占据了几乎一半天下。

大搜家

  《证券日报》记者根据中原地产研究中心和地产营销人提供的数据获悉,2018年1月份-11月份,北京住宅(普通商品房住宅+别墅)新增供应37787套,同比上涨56%;成交22014套,下降3%;成交面积290.78万平方米,下降14%。

  “2018年,北京楼市只能用‘萧条’来形容,限竞房供应井喷,楼市成交颓废。”中原地产首席分析师张大伟表示,当下整体市场处于低迷状态中,二手房和新建住宅成交均高位下调。

  另有业内分析人士则表示,当北京进入政策性住房为主的市场格局后,龙头民营房企在北京的市场占有率将下挫,开发商在北京楼市的销售榜席位近两年将会有大调整。

  成交均价不足5万元

  据上述统计数据显示,2018年1月份—11月份,北京新建住宅成交均价为49439元/平方米,上涨10%;成交金额为1437.59亿元,下降5%;目前存量67947套,同比上涨28%。

  值得关注的是,单盘成交金额超过15亿元的项目共有25个,其中5个位于昌平,4个位于通州,4个位于丰台。榜首项目为中海寰宇天下,成交金额为85.66亿元。

  有业内人士称,在今年限价政策执行之前拿到预售证的项目基本都尝到了甜头,跑得非常快,比如位于通州的首开万科城市之光,签约金额达20亿元。而在此之前拿证的同样位于通州的K2十里春风项目单盘签约额也超过了15亿元,实际销售额则更高。

  据记者了解,K2十里春风项目体量达40万平方米,位于通州“生态科技小镇”板块,该板块距离北京副中心、新机场和国贸CBD均为30公里,是首都东南向出京的重要门户。该项目以高层和别墅业态为主打产品,实际销售已达千套。

  “总价低,品牌口碑、园林打造、产品升级和周边绿化环境有优势的新房去化率较高。”上述业内人士表示,K2十里春风今年4月份入市,周边23号地铁线2020年建成,加上其前期所推高层房源总价控制在200万元-300万元之间,近期推出的联排别墅产品单套总价也在478万元起,价格优势明显,因此反倒突破了通州双限情况下的销售瓶颈。

  据了解,2017年受到北京限购和通州限购的双限制约,石榴集团2018年迅速调整了策略,打开东区楼栋以高性价比入市的局面,快速吸纳客户,完成快速周转。K2十里春风方面人士向《证券日报》记者表示,“购买我们项目的客群年龄层多为31岁-41岁,偏向于年轻化,购买人群也多为个体经营者和在通州工作奋斗的人群。”

  “今年上半年即启动低开高走跑量的房企,现在看都赢了。”上述人士进一步称,今年一季度未快速拿到预售证销售的房企,拖至二季度以后拿证销售,销售价格受到严重限制,而且三季度开始限竞房大量入市,给整个市场都造成很大冲击,但K2十里春风项目仍是以月销百余套的业绩成为通州翘楚。

  多个限竞房滞销难解

  据上述统计数据显示,在北京成交金额TOP20的楼盘中,仅有两个限竞房项目,瑞悦府和华润理想国,签约金额分别为30.44亿元和16.89亿元。目前来看,限竞房的销售呈现冰火两重天的现状,热销楼盘排队等摇号,滞销楼盘降价数十万元仍难有买家入场,甚至还有退房现象发生。

  “这周到访量和成交量都没有什么变化,基本和以前几个月的情况差不多。”一位限竞房销售员向《证券日报》记者透露,目前有些房源的售价已经低于最高限售价格了,但市场接纳度似乎并不高,依然没出现降价能够跑更多量的预期现象。

  张大伟表示,截至目前,北京限竞房入市31个项目共40期房源,合计入市18814套,已经占今年北京楼市新建住宅供应的近一半了。但网签比例不足19%,虽然网签数据存在滞后性,但实际销售也仅有三成左右。

  在张大伟看来,限竞房扎堆供应,市场分化明显,开始出现供大于求的现象。此外,限竞房单套总价多为400万元—600万元之间,而同一区域的二手房总价也在不断下行,两者争抢客源的竞争非常激烈,也加重了限竞房的去化压力。

  上述人士也称,相比限竞房激烈竞争的红海,北京周边总价低,升值空间预期较高的房源成交量反而更有优势。比如,现在只要有燕郊等环京购房房票的人,似乎都认为入场的时间已经到了。


中粮地产重组大悦城终获通过 中粮系地产完成整合

  “未来可能还会有更多(合作)。”中粮系内部人士对21世纪经济报道记者表示。12月4日,备受关注的中粮地产(000031.SZ)与大悦城地产(00207.HK)的重组方案获得中国证监会审核通过,这也标志着中粮地产自2017年7月公告筹划重项停牌算起,历时17个月的重组即将步入发行阶段。

大搜家

  在央企深化改革,强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下,重组无疑对于中粮系地产板块意义重大。此前,中粮地产和大悦城地产虽属同一母公司,但两者之间合作鲜少。

  本次重组成功过会后,中粮地产将成为中粮集团地产板块的唯一专业化公司。而中粮地产有望通过同类合并,形成品牌合力,有望实现规模递增,而两家也有望最大程度解决二者的同业竞争问题,使双方站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源。

  分合背后

  中粮系地产板块的拆分要追溯到2014年。当年9月12日,中粮置地以124.6亿港元代价收购了大悦城旗舰品牌下的北京、上海、天津、烟台及沈阳六项综合体项目组合和三个非控股权益商业项目。至此,中粮置业和中粮置地最终合并,成为中粮集团商业地产的海外上市平台。2014年12月9日,中粮置地更名为大悦城地产。

  此后,大悦城地产与中粮地产切割成商业地产与住宅两条不同产品线的上市平台。据大悦城地产以前官微资料显示,中粮地产主要业务范围包括住宅地产、工业地产和部分自持物业的经营;大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向。虽然中粮集团是两家上市公司同一控制人,但中粮地产与大悦城地产在股权上没有直接控股关系。资料显示,中粮集团直接持有中粮地产45.67%股份;大悦城地产则注册在百慕大,由中粮集团在境外设置的得茂有限公司持有66.83%股份。

  此外,21世纪经济报道记者发现,重组前,中粮地产和大悦城地产虽属于同一母公司旗下的不同地产平台,但两家业务鲜少有合作。2018年5月11日,中粮地产公告,与大悦城地产签署项目合作协议,拟合作开展深圳宝安25区城市更新项目。这是两家为数不多的公开合作。而中粮地产此前获取的资源中,却拥有不少商业资源。

  不过,值得关注的是,重组前中粮系两个地产平台虽无股权关系又鲜少有业务合作,但两者在管理架构上却有着千丝万缕的关系。重组前,在中粮集团层面,地产板块被统一称为“中粮置地”。此“中粮置地”并无实体公司,而是以管理平台形式存在。据中粮地产官网显示:周政,2010年12月至今,任中粮地产(集团)股份有限公司董事长,2012年1月至今,任中粮集团有限公司副总裁,2013年2月至今,任大悦城地产有限公司董事会主席、执行董事;曹荣根,2016年12月起任大悦城地产有限公司执行董事,2017年5月起任中粮地产公司董事、总经理。

  事实上,无论是宏观形势还是公司战略层面,整合都是中粮系大势所趋。

  2014年7月15日,国务院国资委召开新闻发布会,公布了开展“四项改革”试点,中粮集团成为首批被纳入试点的六家央企之一。2015年中,中粮集团对架构进行了一次深刻的调整,建立了18个专业化业务平台,分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来,已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2017年7月底,作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。

  中粮系一位内部人士曾在公开场合表示,“我们要想纵横百舸,离不开强强联手,为什么?今天我们看到所有热点地块、热点项目都会有很多开发商合作,这不仅是风险共担,更重要是资源共享,挖掘更大价值。”不过,该知情人士无奈地表示:“对于中粮而言,目前有两个地产板块上市平台,我们一直说要规避同业竞争。但实质上其他没有任何血缘关系的地产商都在联合,我们也很开放地与其他企业合作。”

  地产板块整合

  12月4日晚,中粮发布公告称,收到中国证监会通知,中粮地产重组大悦城事项获得无条件通过。中粮地产股票于12月5日开市起复牌。

  实际上,大悦城地产与中粮地产重组之路也是一波三折。

  今年3月30日,中粮地产公布与大悦城地产的重组预案。拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份,占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%,交易预估价格约为147.56亿元;12月4日,中粮地产重组二次上会审核。第一次是在10月25日,当时证监会发布的审核结果是未获得审核通过,理由是交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据;但在重组折戟不足1个月,11月15日,中粮地产再次推进重组大悦城。此次重组并未对之前的交易价格、配套募集资金等进行调整,而是增加了中企华出具的估值报告,用收益法论证交易作价的公允性。此外,中粮地产与交易方明毅公司签署大悦城盈利预测补偿协议,为重组之路加了一道筹码。

  此次整合无疑将助力中粮地产板块发展。在央企深化改革,强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下,中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展,两个公司的整合势在必行。而本次重组成功,也有望实现规模和竞争力的大幅提升,步入发展快车道。

  大悦城地产作为中粮集团综合体及商业地产运营的海外上市平台,专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。经过多年发展,大悦城已成为中粮旗下最为成功的商业地产运营平台,在业内很高的品牌影响力和消费者口碑。公开资料显示,2018年1—10月,大悦城地产销售额达152.6亿元,同比增长11%。中粮地产作为全国最具影响力的房地产企业之一,项目主要布局在北京、上海、深圳、成都、厦门等二十多个城市。

  本次重组完成后,中粮地产无疑将成为产品线齐全,市场内少有的拥有地产全业态的公司。中粮集团的地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补,使双方在融资、市场、人才、土地获取、品牌等方面深度融合,有利于激励机制的完善和运营效率的提升。

  香颂资本董事沈萌认为,中粮地产重组收购大悦城由来已久,住宅为主的中粮地产合并收购商业为主的大悦城,可以兼顾内地和香港的市场优势,降低经营成本,承担房地产业宏观调控下的巨大压力。

  “这两年土地市场界限更加模糊,市场变化也需要中粮整合此类住宅和商业板块的资源。” 易居研究院研究总监严跃进表示。


一线城市土地收入锐减 房地产市场进入存量时代

  时至年末,各地政府推地积极,土地市场迎来一波小高峰,但依旧未能改变全年降温的局面。

  其中,一线城市降温更为明显。中原地产数据显示,北京今年前11个月的土地成交金额为1680亿左右,与去年同期的2609亿相比,相去甚远。

大搜家

  与此同时,土地市场整体溢价率下调、流拍创下历史纪录。

  不少业内人士认为,土地市场尤其是一线城市的低迷,表明房地产市场的存量时代正在到来。

  1998年起,我国房地产一直处于增量状态,价量齐飞、长期上扬的状态在近两年的政策调控下正在迎来拐点。一线城市作为房地产市场的风向标,特别是北京、上海,事实上在几年前就已经进入了存量时代,二手房交易远超新房,而存量时代的房地产市场如何演变,正在被市场的各方实践和检验。

  一线卖地收入下滑

  今年持续紧缩的房地产市场蔓延到了土地市场。

  12月3日,中原地产研究中心统计数据显示,今年前11个月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上,增速明显放缓。

  这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示,北京年内土地成交大约在1680亿左右,截至目前已经成交1558.54亿,同比去年下降41.51%。

  拥有充足的郊区土地供应量的广州,其在今年的土地的出让金额却不足千亿,为930.8亿元,同比下降2.35%。

  土地供应量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中国百城土地储备报告》和中原地产研究中心数据显示,今年前10个月,深圳有4个月土地0交易,其余几个月土地交易也处于低位。在今年前11个月,深圳出让土地397.6亿元,同比下降了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。

  同为一线城市,上海又有所不同。截至目前,年内上海土地出让金达到了1715.7亿元,同比上涨了26.96%。据中指院数据,上海去年的土地出让金为1472亿元,这是由去年的供地结构调整等原因所致。

  整体上看,一线城市土地市场降温明显,包括土地交易下滑、流拍率增高、溢价率下调等一系列表现。

  中国土地勘测规划院城市地价动态监测组监测,今年三季度,一线城市住宅地价同比增幅连续7个季度收窄,上海、北京分别连续8个和7个季度持续降速。

  另据广州克而瑞数据,今年广州计划供地面积是1561万平米,但截至11月27日,广州已经交易的土地面积仅为580万平方米,仅完成37%,而往年的完成度都在50%-60%之间。

  今年亦是土地频频流拍的一年。中原地产研究中心表示,截至11月29日,一二线城市住宅土地流标282宗,同比增长143%,且是近6年来最高纪录。其中,北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而在2017年,北京全年仅流拍了3宗土地。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,“流标的原因非常多,最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大,而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

  而溢价率方面,北上广深四个一线城市也出现危机,北京和上海分别以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降温,广州和深圳也以同比上涨2.8%和1.54%的增幅放缓增速。

  与一线城市相对比,二线城市的土地市场整体仍处在上升之中。据统计,前11个月,杭州“卖地”收入达2452亿元,居于全国首位。此外还有郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市土地收入也超过了千亿元。

  存量时代到来

  历史地看,1998年到2008年,房地产行业进行了长达10年的新一轮建设高峰,城市人口在增长,住房的建设量也在增加。2008年危机之后,“4万亿”救市,房地产又进入了货币推动的加杠杆通道。

  “经历了这么多年的发展,从总体上来看我们已经不缺房子了,这个判断意味着,未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。”贝壳研究院院长杨现领表示。

  贝壳研究院的数据显示,2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量超过新房,成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将超过40个。

  其中,经过了增量时代的扩张与发展,身居一线的城市或将率先进入房地产行业的存量时代。

  在张大伟看来,从某种意义上来说,2009年一线城市就已经是存量时代了,“如果单纯从面积角度上来讲的话,供应量早就和以前不一样了,已经是质的变化了。”

  尽管眼前,一线城市因为限竞房等因素,短期上来看新房供应量依旧上涨,“但趋势上来看,现在已经是二手房时代了,从成交结构看,除了广州,其他一线城市都已经是二手房为主了。”张大伟表示。

  链家董事长左晖说,过去十年来,我国一线城市房价平均涨幅在5倍以上,二线城市的平均涨幅也可达到3倍,但从目前来看,不动产资产价格高速增长的时代已经结束了。

  同时,存量时代,意味着租赁市场的发展机遇已经到来。

  新的土地供应、新房供给逐年减少的同时,人口向大城市迁移的步伐没有停止,一线城市高企的房价也促使更多人选择租房;同时,大城市也拥有更多的流动人口,这注定了其租赁市场的活跃。

  链家董事长左晖以北京为例指出,这两年北京大概有接近40%的人口是租房子住的,未来这个比例会提升到50%左右。

  万科高级副总裁、南方区域总经理张纪文也认为,在深圳这样的一线城市,新增土地的供应会越来越少,旧城改造又推进缓慢,租赁市场将成为房企必须在此布局的战略。

  正是基于这样的判断,链家转型贝壳,寄望能在中介服务和租赁等存量市场大展身手;万科也在深圳大规模推进城中村“综合整治”,大力发展租赁。

  除了租赁和中介市场的潜能被业界发现,近年来,各大房企纷纷寻求转型,改变以往疯狂拿地的高周转模式,转而追求多类物业的持有运营,也正在表明他们正在脱离传统的增量开发模式。

  “未来,所有的开发商都要转为开发+运营模式,才能更好地生存,这已经是行业的共识。”深圳一位大型开发商说。


哪些新一线城市人口将超千万? 郑州、西安有望晋级

  对于刚毕业的大学生而言,到哪个城市工作得好好选一选,因为各个城市对于户籍、住房补贴、买房优惠都有各自不同的详细规定。

大搜家

  正因为如此,今年很多城市常住人口处于快速增长状态。21世纪经济报道记者了解到,各主要城市今年的常住人口抽样调查已经完成,最后的详细数据还在汇总之中,但是已经有了初步结论,一些新一线城市将步入千万人口行列。其中,郑州、西安将加入常住人口“千万俱乐部”,2019年杭州常住人口也有望达到千万。

  中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,西安、郑州、杭州、青岛等城市快速聚集人口,常住人口超过千万只是时间问题。现在的问题是,国家新型城镇化规划提出,严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。但是对于很多城市而言,加快集聚人口和产业,仍是非常有必要的。

  “比如郑州和西安要建国家中心城市,需要快速吸引大学生来发展,不宜搞积分制度来限制人口。”牛凤瑞说。

  谁将晋级千万人口城市

  根据21世纪经济报道记者了解,今年西安、郑州的常住人口有望达到千万,杭州接近千万。

  根据西安媒体公布的数据,截至2018年11月4日,西安市迁入人口共计665551人,其中学历落户和人才引进占了66%。目前,包括西咸新区在内,大西安户籍人口已达到981.680万人。

  陕西省城市经济文化研究会会长张宝通指出,西安将提前实现常住人口1000万目标。国家明确将西安定位为中心城市,西安大力实行户籍放开和吸引人才新政,到西安落户的人数迅速增加,今年新增了几十万落户人口。

  根据西安市委十三届五中全会要求,到2020年西安要确立国家中心城市基本框架;到2025国家中心城市建设取得实质性进展;到2035年全面建成经济充满活力、生活品质优良、生态环境优美、彰显中华文化、具有国际影响力的国家中心城市。

  2016年修改过的《西安城市总体规划(2008-2020年)》提出,到2020年,西安市域人口规模为1070.78万人,其中户籍人口870.57万人。该户籍人口目标,今年已被突破。

  张宝通认为,郑州、杭州、西安通过各种政策吸引大学生,城市人口快速增加是正常的。陕西要加快建成核心区,西安是亚欧合作交流的大都市,要引领发展,西安就需要快速吸引人才。

  21世纪经济报道记者了解到,西安从去年开始统计的常住人口包括西咸新区,2017年末常住人口为953.44万人。今年年底,西安户籍人口有望接近1000万人,预计常住人口已经超过了1000万人,今年常住人口抽样调查已经完成,详细数据将在明年的统计公报上发布。

  另一个常住人口将超过千万的城市是郑州。2017年郑州国民经济和社会发展计划在主要预期目标方面要求,2017年郑州的常住人口要达到10001万,实际上2017年年底郑州常住人口数量是988.1万,比上一年增加了15万左右。按照最近多年的年度增速,今年郑州常住人口超过千万问题不大。多名统计系统人士告诉记者,最终的数据在2个月后公布。

  2017年杭州常住人口为946.8万,比上一年增加了30万左右。如果按照这样的速度,2018年年底杭州常住人口将达到980万左右,接近1000万。

  杭州和西安很多指标已经突破了规划,比如两地原先规划的目标是2020年常住人口达到1000多万,这一目标或提前实现。

  在长三角城市群规划中,预计杭州2020年常住人口为940万,定位是主城区常住人口300万-500万的I型大城市,实际上2017年杭州的常住人口就超过了940万的预期目标。

  部分城市积极吸纳年轻人

  京沪已经开始控制人口增长,设定常住人口上限,而广州、深圳这样的超大城市,以及重庆、武汉、成都等常住人口超过1000万的城市却在快速吸引大学生入户。

  牛凤瑞认为关键是城市治理的问题,日本大东京地区人口远超京沪,但并不拥堵,这说明主城区人口达到一定数量后就控制人口增长,并不一定与城市发展规律一致。

  “很多年轻人愿意到更大的城市发展,并不一定要很好的物质条件,而是看中有更好的发展机会和收入。”牛凤瑞说。

  根据国家新型城镇化规划,下一步要以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制,合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制,合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件,严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

  大中城市可设置参加城镇社会保险年限的要求,但最高年限不得超过5年;特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。按此看来,越大的城市人口落户条件越严,国家要促进中小城市发展,控制大城市人口增长。

  目前,主城区人口超过1000万的四大一线城市中,除了京沪实施严格的积分落户制度外,广州和深圳对大学生落户没有严格限制。特别是深圳,对于高校毕业生实施补贴等制度,吸引了不少大学生,2017年常住人口增加了50多万,常住人口增量位居全国第一。长沙、郑州、武汉、成都、杭州等,也都通过对大学生放开户籍的政策迅速促进人口增长。

  张宝通认为,“城市发展要从实际出发,规划是指导,不是约束。”很多新一线城市人口政策还可继续改进,比如西安不仅要吸引大学生来发展,同时也要吸收各阶层人士。


推荐楼盘

dasoujia_im