房屋面积有误差一般怎么处理?

作者:选房师宁静
来源:大搜家原创内容工作室
2018-12-06
摘要:
出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,而合同没有约定或约定不明确,以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准

出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,而合同没有约定或约定不明确,以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。

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一、关于购房面积的相关法律风险提示


1、陷阱条款:“该房地产建筑面积91.5平方米,以房产证为准。”对买受人而言,通常会认为该房的建筑面积系出于房产证,且明确“以房产证为准”,不会存在任何风险。司法实务中,可能会认为,该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对,已对房产证原件做了审核,故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时,购买人出于明知的主观状态可能会得到认定,甚至后果自负。故,不管房产证是在出卖方、中介,还是银行、房管所,都要眼见为实,而且不仅要看,还要验明真伪。即使真实,还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍,做必要的调查、核实。


2、持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致,除了测量误差外,还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中,受让人实地对权证面积进行测量,但对四址地界表述“以上两证权属界定为准”可能存在的风险未引起重视,导致法院终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露,判决风险由买受人承担。


3、二手房买卖协议约定总价成交,或虽有面积约定,但未约定单位平方米价格情况下,嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符,诉请补面积差价的,一般不会得到支持。


4、二手房买卖前后,因采用的计算房屋面积标准不同,公摊面积的分摊方式计算方式不一样,造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差,因房屋实际面积并未发生实质性的变化,当事人一方诉请补差价的,不予支持。


5、二手房交易前,买卖双方实际上关注单价与总价,限于精力和测量条件,对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够,一旦出现实际面积、产权面积前后相差,容易产生纷争。对买方而言,对房屋面积真实性的了解,应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载,也不仅限于房产证上登记面积,而是有必要在现场勘查时做一简单测量;对卖方而言,可以明确约定现有房屋面积的依据,不因将来产权证或实测面积的前后差异,而影响案涉房屋整体价格的确定。


二、怎么认定面积误差


买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,应依据最高人民法院《解释》第14条的有关规定处理,即合同有约定的,按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:


(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。


(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。


买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。


三、房屋面积误差纠纷怎么解决?


由于商品房预售时双方在合同中约定的面积,一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。预测和实测适用的测量规则标准有时不同(或测量规则标准的变更),主要是公摊面积的计算方法不一样,有的开发商将建设部《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积,如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。


土地房产管理部门在审核实测面积时,没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积,故造成面积误差。对于测量规则标准不同造成的面积误差,法院应根据原预测面积的测量规则标准审查预测面积与实测面积认定是否存在误差,对于适用预测的测量规则标准作为公摊的,而实测面积适用的测量规则标准又不作为公摊的面积误差,由于是测量规则标准不同造成的,并非买卖双方的原因,因此不予认定实际面积误差。


双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的,不予支持。对于已适用同一测量规则标准测绘后的实测误差,应认定为实际面积误差,依合同约定或司法解释的规定处理。


买卖双方在签订商品房预售合同时,合同约定的房屋建筑面积为预测面积,买卖双方往往约定允许与房屋实测面积有一定幅度的误差。为避免房屋交付时出现误差的面积超出了双方合同约定的幅度,发生不必要的纠纷,建议双方请专业律师在房屋买卖合同中约定相关事宜。


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一、新房发生面积误差怎么办?

所谓面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。新房面积发生误差,购房者首先要根据与开发商的合同约定来处理,如果合同没有约定,根据法律规定有两种情况:

1、面积误差比绝对值≤3%,按照现实面积结算房款,多退少补;

2、面积误差比绝对值>3%,购房者有权退房。

开发商该当在购房者提出退房之日起(通常是30日)将购房者已付房价款退还给购房者,同时支付利息。当然如果购房者不愿意退房也可以采取其他两种方式来维权:第一种,实测面积大于合同约定面积,面积误差比在3%之内部份的房款由购房者补足;超出3%的部份由开发商承当,产权归购房者。第二种,实测面积大于合同约定面积,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还购房者,超出3%的部分由开发商双倍返还购房者。


二、二手房发生面积误差怎么办?

在二手房买卖中,除非双方在合同中有明确的约定:“该房屋按照具体面积计价,出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则购房人不能要求退还面积差价款。

因为二手房买卖中影响二手房定价的因素很多,比如房屋环境、房屋质量、房龄,甚至包括房屋装修、房屋物业管理质量、房屋附属家具电器、小区入住率、邻居的素质等因素,其影响价位的因素比一手房买卖要多得多。而且,二手房买卖合同中,也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容,所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。

此外,根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下,二手房都是按套计价,并非按每平米单价出售,因此不存在补交面积差价款的问题。当然,如前所述,如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。


买房是件重要事,任何一步出错都有可能会给购房者带来损失,因此了解新房和二手房面积误差的不同解决方式,做到心中有数对于购房者十分有必要。


收房时发现房屋面积有误差

无论是新房还是二手房,购房者买房一般都会经历看房选房、签合同、付款、缴税、收房等过程。购房者如果在收房环节发现房屋面积和约定的不一样该怎么办呢?小编为你提供了新房和二手房面积误差的不同解决方式,希望对您有所帮助。

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一、新房发生面积误差怎么办?

如果购房者在验收新房时,发现实测面积与合同上不一致,需要根据实际情况,并结合购房时双方签订的购房合同条款来处理,如果合同中没有明确的约定,需要按照相关规定来解决:



收房面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照房屋买卖合同约定的价格据实结算,你完全可以要求楼盘开发商退还多余买房款。面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

买受人同意继续履行房屋买卖合同,房屋实际面积大于房屋购买合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)房屋部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,权归买受人。

房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%,以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。


二、二手房发生面积误差怎么办?

二手房发生面积误差对这一问题的解决比较简单粗暴,主要是根据二手房交易双方是否做了约定来处置:


1、双方无约定

在二手房交易市场上,大多数房子都是以套为单位售出的,只有房屋总价,并没有明确的单价,所以如果在交易过程中买卖双方没有做出明确的约定,即便后期房屋实测面积出现误差,也不能要求卖方对购房者返还相应面积的差价。


2、双方有约定

如果交易双方约定按照房屋实测面积来计算总房款,那么一旦出现了房屋实测面积与双方约定的交易标准不符,比如说房屋实测面积与不动产证面积有误差的时候,按照双方约定好的解决方式执行即可。


小结:由于房屋面积实际测量过程比较漫长,计算也比较复杂,业主可以请专业的验房师帮助测量,如果确实有证据证明实际面积与建筑面积误差过大,业主可以向房地产产权主管部门申请复查,要求原测量单位复测,还可以向上级测绘主管部门申请复查。


商品房面积误差如何产生?

面积误差,指预售商品房交付时的实测面积与商品房预售合同订立时的预测面积不一致。主要存在于按套内建筑面积计价和按建筑面积计价的商品房预售中。那么,商品房面积误差如何产生,商品房面积误差该如何处理?下面我们一起来看看。

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一、商品房面积误差如何产生?


司法实践中,商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差。其主要原因有:


①双方签订房屋买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差。


②因产权登记时露台(楼顶平台)不计算为房屋建筑面积,而买卖双方在房屋买卖合同中将独立或不独立使用的露台(楼顶平台)面积计入房屋建筑面积造成的面积误差。


③适用的测量规则标准不同造成的面积误差。


上述原因造成的面积误差比绝对值一般在3%以上,买卖双方往往因此产生纠纷。另外,由于施工、测绘规则允许的误差而造成的面积误差在所难免,因误差比值较小,双方一般能协商解决。


二、商品房面积误差该如何处理?


1、商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定处理


我们通常称面积误差为“房屋缩水”,实际上表现形式各有不同,房屋面积不但有“缩水”,还有“涨水”。有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符,比如前边案例所提到的这位买受人的遭遇;有些是套内使用面积与约定的不符,也就是我们所说的使用率问题。


在房屋预售活动中,开发商声称自己房屋的使用率为75%,结果后只有70%,这就产生了误差,就会在买卖双方之间产生纠纷;有些则是因为公摊面积 的问题,可能购房者后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符,但是由于公摊面积增加,相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能,就是公摊面积绝对数 不变,但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积,消费者也会受到损害。


实际上,在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划(试行)》中明确规定:商品房若按“套”或“单元”出售,则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差,都称为面积误差,都会给购房者带来损失。


2、露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理


依据建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中有关“建筑面积”的规定,商品房销售面积不含露台面积,因此在产权登记时,土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时,露台面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中,买卖双方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积作为买卖的标的物,在签订合同时约定计入房屋建筑面积,由此产生了面积误差。


买方以商品房销售面积不含露台面积,其不享有露台所有权等为由,要求卖方退还房款。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符,不适用最高法院《解释》第14条的规定,应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。


土地房管部门审核实测面积时,虽不确认露台为房屋建筑面积,但对于卖方单独计价出售独立使用的露台,由于露台具有独立使用价值(功能),具有排他性,可归买方所有。


根据意有偿使用原则,双方已约定作为房屋买卖合同的标的物,由买方支付约定的价款是公平合理的,也符合诚实信用原则。出卖人对独立使用的露台面积不单独计价,采取适当提高商品房面积售价,或者按“套”、“单元”计价一并出售的,同样应予以保护,买方要求退还露台面积房款的,不予支持。


对于不独立使用的露台,因不具有排他性,属整幢楼房业主共用,买方使用时往往会与他人产生纠纷,买卖双方计入房屋面积进行交易,损害了其他业主的合法权益,买方要求卖方退还露台房款的,应予以支持。


3、测量规则标准不同造成面积误差的认定处理


高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定:


出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,而合同没有约定或约定不明确,以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准,即:


a、面积误差比绝对值在3%(含3%)以内,购房者应当按照合同约定的价格据实结算支付房款,购房者不得以此为由解除合同;


b、面积误差比绝对值超过3%,则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。如果购房者愿意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定 面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款由购房者按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的所有权归购房者,并且对超出部分可不支付房款。 房屋实际面积小于合同约定面积的,购房者可要求开发商返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息,并双倍返还超出3%部分的房款。


在商品房预售中,存在三种类型的面积误差:套内建筑面积误差、共有建筑面积误差及建筑面积误差。针对不同的面积误差,应采取不同的处理方式,建议购房者们多多向专业的房产律师咨询,相信以他们丰富的房产领域的实践经验,一定能够很好地维护您的合法权益。


在收房时遭遇面积误差怎么办?

很多人在购买期房的时候,在开发商与购房人签订购房合同中,通常写的就是房屋的预售面积,开发商实际交房的面积有的时候会存在误差。那么在收房的时候当房屋预售面积与实际面积出现误差时,购房者该怎么办呢?下边就由小编来问您介绍一下到底应该怎么办。

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一、如何解决房屋面积误差小于等于百分之三的问题?


这是一个法律规定的合理误差区间。


如果实际测绘面积与合同签约面积误差绝对值在3%以内,根据“多补少退”的原则,如果实际面积比合同的大,但小于3%,根据签约的房价,购房补给开发商房款;实际面积比合同小,同时也小于3%,由开放商退还多出的房款给购房者即可。


二、如何解决房屋面积误差大于百分之三的问题?


按照我国的相关规定,当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同预售面积不符,如果合同有约定按照合同处理;合同没有约定或者约定不明的,按照相关规定处理,面积误差比绝对值超出百分之三,购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。


购房者同意继续履行合同的两种情况:


1.实际面积大于预售面积

房屋实际面积大于合同预售面积的,面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担,所有权归购房者。


2.实际面积小于预售面积

房屋实际面积小于合同预售面积的,面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还购房者。

如果真的对房屋的面积不放心,可以请测绘部门来进行测量,如果你所收的房屋比购买时合同预售面积少,你完全可以要求开发商退还多余的房款。


以上便是小编为您介绍的有关收房遇到面积误差该怎么办的解决办法。小编希望您如果在购房的过程中遇到此类问题的话能够及时有效的解决这类问题,能够做到心里有数,尽量避免被不法的开发商算计。最后小编希望大家都能买到自己满意的房屋!


出现面积误差怎么办?

无论是新房还是二手房,购房者买房一般都会经历看房选房、签合同、付款、缴税、收房等过程。购房者如果在收房环节发现房屋面积和约定的不一样该怎么办呢?也就是说在收房时遭遇面积误差怎么办呢?

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一、面积误差的原因

收房验房时,房屋的面积出现些许误差其实是很常见的事。

据相关部门解释,造成这种误差有两个原因:一是在于开发商的计量存在技术性误差,同时在公摊面积上,由于公摊分担容易出现计算不确,导致了数值上的误差;二是由于开发商基于自身利益的考虑,刻意计大面积,使得价格稍微高一点。


二、面积误差在3%内


按照我国的相关规定,当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同预售面积不相符合的话,如果合同有约定按照合同处理;但是如果合同没有约定或者约定不明的,需要按照相关规定处理,面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三),按照合同约定的价格据实结算多退少补,购房者请求解除合同的,则应不予支持。


购房者同意继续履行合同的两种情况:


1.实际面积大于预售面积

房屋实际面积大于合同预售面积的,面积误差比在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足。


2.实际面积小于预售面积

房屋实际面积小于合同预售面积的,面积误差比在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款及利息由出卖人返还购房者。


三、面积误差超过3%


按照我国的相关规定,当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同预售面积不符,如果合同有约定按照合同处理;合同没有约定或者约定不明的,按照相关规定处理,面积误差比绝对值超出百分之三,购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。


购房者同意继续履行合同的两种情况:


1.实际面积大于预售面积

房屋实际面积大于合同预售面积的,面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担,所有权归购房者。


2.实际面积小于预售面积

房屋实际面积小于合同预售面积的,面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还购房者。

如果真的对房屋的面积不放心,可以请测绘部门来进行测量,如果你所收的房屋比购买时合同预售面积少,你完全可以要求开发商退还多余的房款。


四、如有疑问需及时向房产部门等了解清楚


在面积出现不一致的情况下,按照规定最终是以房产部门的测量为准。在出现这方面的疑问时,要第一时间将事实搞清楚。可以先到房产部门咨询,确定实测面积之后,与开发商进行协商。同时可以要求有关部门介入解决,还可以就相关问题咨询律师。

房屋面积出现误差其实也算是房屋质量问题的一种,购房者需要了解这其中的处理办法。等遇到这种情况时,能够很好的与开发商进行交涉,保证自己的权益不受侵害。


以上就是“收房遭遇面积误差怎么办?”的全部内容了,小编在此提醒各位购房者,在买房交易的过程中有少数房地产开发商会在房子的面积上做一些手脚,混合各类面积的概念,致使面积数量不合等错误。建议购房者买房前先学会相关常识,发现问题时要明白如何维权。


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