大兴限竞房全解读!孰好孰坏一比便知(附最新动态)

作者:选房师晓晨
来源:大搜家内容工作室
2018-08-09
摘要:
今天晓晨跟大家聊聊限竞房供应爆发区域——大兴。

目前全北京有60个左右限竞房项目+地块,大兴有8个项目+4个地块,大兴的限竞房数量在各区中算多的。可以想象3-5年这些项目交房后,这些有购买力的人进驻大兴,自然会带来一定的购买力、生产力,加上大兴最近几年发展不错,未来还是很值得期待的。


之前我们聊过了石景山限竞房全解读→石景山限竞房全解读!五里坨真的靠谱吗?今天晓晨跟大家聊聊限竞房供应爆发区域——大兴。

 刚才说了大兴有8个项目+4个地块,今天主要说这8个项目,地块还没确定案名,暂且不说。

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这8个项目主要位于黄村、旧宫、亦庄、瀛海这四个区域,咱们一个一个来聊~


黄村:老城气息 

位于南五环到六环之间。生活气息比较浓厚,原住民居多。地铁4号线、S6号线、京雄城际铁路过境,新房稀缺。在建的京雄城际铁路,开通后,黄村距雄安仅4站。不过老城就是这样,老房子多,二手房价钱不高,属于洼地吧~

配套这块也是,挺全的,但别指望太好。


旧宫:距市区最近,配套较完善

位于南四环到五环之间。整个大兴算起来,都算好位置了,距离与配套是它最大的优势。拥有大型商业配套:世界之花假日广场。去年出台了一个“旧宫城市化建设规划”,主要就是区域内拆迁、改造,“减地、减人、增绿、完全实现城市化”,所以就区域发展来说,旧宫还是不错的。


亦庄:产业园区与居住区为一体+南海子公园

位于东南五环边。经济技术开发区+国家高新技术产业园区,一个生产和研发的高新产业基地。有不少企业产业园:京东、还有经海产业园、锋创科技园、汇龙森科技园、移动硅谷创新中心等。河西区域有科技文化中心、居住区以及汽车产业基地,北京奔驰等。整体来说是一个集产业园和居住区为一体的地方。环境也不错,南海子湿地公园,媲美北边儿的奥森。


瀛海:发展中板块,在建8号线地铁

位于南五环到六环之间。发展中板块,8号线三期南段珠市口站至瀛海站计划2018年开通,未来潜力还行。前两年大开发商纷纷在这拿地,区域内的纯商品房主要以改善型住宅及别墅为主。

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首开保利熙悦林语 (查看项目详情)

就在五环边儿,是大兴目前限竞房中距五环最近的,地铁方面,距在建8号线-五福堂站1000米,德茂站1200米,挺方便的。自驾的话,从旧宫新桥走德贤路到南四环榴乡桥就5.5公里,全程无高速无红绿灯,开车不到10分钟就到。所以说开车的话,到东、南各个核心板块还是非常方便的。

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首开保利熙悦林语效果图


商业配套这块,想去大型商超,可以自驾去荟聚、丰台万达,离着15公里左右。


属于刚改/改善盘,主力户型220-280m²叠拼136㎡三居,最低首付:叠拼450万,三居285万。


户型也是不错的,全明户型,南北通透,干湿分区,餐客一体。大面宽的客厅、衣帽间,双洗手间,明厨明卫,标准的中产标配。就是中国家庭电视剧里那种让人羡慕的房子。7月开过一次,预计8月开盘。环境方面临南海子湿地公园,也不错。


和悦华锦     (查看项目详情) 

亦庄河西板块,没有地铁,未来也没。小区体量挺大的,并且全都是南北通透的板楼,6-8层洋房,一梯两户,90㎡和130㎡两种户型,挨着12年制人大附中,能不能上已当年教委划片文件为准。而且小区容积率只有1.8,是大兴目前限竞房中最低的。

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和悦华锦效果图


12年制人大附,人大附中未来校址位于亦庄河西区,为12年建制的公立学校(小学初中高中一贯制),规划为96个班,包括48个班小学和48个班完全中学(初中24个班,高中24个班)。计划2020年9月使用。


这样的小区可以说挺完美了,不过就是没有地铁哦~配套也主要依赖亦庄核心区配套。还有就是有网友反应私密性会差,这里提醒大家一点,既然是洋房,私密性就会比高层差一些啊!如果你家窗户外面是小区公共通道,那就意味着会被看到啊,即使是纯商品房,也避免不了这个问题的。


还有就是最近有消息说可能要开盘了,流言四起啊,其实开盘这种事很多时候都是“随缘”,主动权在住建委审批那,平时多盯着点住建委网站,比什么都强。


首创远洋禧瑞天著      (查看项目详情)

临铁,亦庄线次渠南站200米,主力户型89㎡三居、116㎡四居、138㎡四居,最低首付188万,之前没开过盘,预计8月开盘。

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首创远洋禧瑞天著效果图


离东边儿近,到国贸仅8站,高层和洋房,建华实验学校,除了地铁外公共交通不方便,小区密度比较高,配套不成熟。


建华学校:共设置42个小学教学班,21个初中教学班,以及18个高中教学班。

 

万和斐丽   (查看项目详情)

总价470万买90平三居(15层的高层)大兴最刚需的限竞房,未来还有叠拼和合院。位置这块,自驾地铁都方便,京台高速、京沪高速、京开高速连接城区,走京台高速连接德贤路直达南二环。项目距五环京台高速出口1000米,出门上高速。标准地铁盘,临在建地铁8号线瀛海站,预计今年年底开通。

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万和斐丽效果图


环境这块,距离北京最大的湿地公园南海子公园1.5公里,商业一般,去大型商业的话,离大兴的荟聚和丰台的万达广场其实也不远,15公里左右,开车的话也挺方便。户型的话,目前只有90平南北向三居了。


金地悦风华     (查看项目详情)

临铁,大兴线-高米店北站,晓晨认为大兴限竞房中位置最好的一个,周边5公里内有汇聚、万达、绿地缤纷城、世界之花大型商业。西侧700米有景山学校大兴实验学校, 2公里外有一个首师大附中项目自建幼儿园,项目旁边是9年教育用地,要引入一所九年一贯制学校,具体哪个学校没定。

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金地悦风华效果图


周边三甲医疗资源丰富:中国中医科学院广安门医院(南区)、北京大学第一医院城南院区(在建)、北京儿童医院大兴分院。


户型方面,主力户型89㎡三居、130㎡三居、139㎡四居,最低首付195万,南北通透、全明户型、所有户型都有两卫,刚需的价钱,改善产品的配置,之前没开过,预计8月开盘。

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为什么限竞房这么多人买?

说白了还是便宜,开发商也都不错,户型设计、小区品质还是可以的。


除了限竞房我还有的选吗?

纯新房少,且贵。

二手房可以选,但是品质远不如限竞房。主要是旧,而且同区域的话,有倒挂现象,二手房很可能比限竞房还贵。

 

大兴这几个限竞房适合什么人买?

1、在东边、南边工作人群,在总部基地、亦庄这些地方工作,买大兴限竞房挺合适的;

2、出门坐地铁,能到达的工作区域,毕竟地铁很方便,很适合刚需;

3、生活、工作重点都在南边、东边的人;

4、老破小改善置业,把老房子买了,换一套大房子挺合适;

5、一家好几口,上有老下有小,买大户型的限竞房很实惠;

6、小两口购置新房,90平小三居再适合不过了,购房压力不大,过几年生个宝宝也够住;

7、粗略算下,2020年交房,2022年拿到房产证,2027年才能卖房,所以如果您将来有离开北京去外地生活的打算,就别买限竞房了。


先聊到这儿吧~可以加微信,进群详谈~

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想在南边买改善盘,又不想买限竞房,应该怎么选?

一家人在一起,住个大房子是很多人的梦想,但积攒了足够的实力之后,在哪买房?买什么样的房?怎样让家里全部成员都住着舒服?

是一个很大的问题。


作为职场精英的你选择了逼格高的都市公寓,却发现爸妈连个遛弯的公园都没有。

郊区的大房子让你满足了虚荣心,却发现孩子即将入学的学校并不让你满意。

城内名校学区房固然好,但局促的居住环境又让你懊恼。


手里有钱,却发现无从下手,能满足一家三代不同需求的房子,怎么找?

房探今天就为大家介绍位于大兴的纯改善房:中铁华侨城和园

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项目效果图


几个特点让你迅速了解这个楼盘——

· 大兴南海子旁纯改善盘

· 有地铁,旁边就是在建8号线德茂站

· 150㎡精装三居总价970万/套起

· 11栋平层产品,6栋叠拼产品,目前在售的是平层产品,一梯一户,南北通透。

· 智能家居,精装交房,装修标准为8000-10000元/㎡

· 一梯一户,南北通透,人车分流,中铁物业管理,全智能社区安防系统。

· 整个项目住宅区没有政策性用房


 - 项目分析 - 

楼盘简介

楼盘名称:中铁华侨城和园

位置:大兴-南海子公园西

周边地铁:距离地铁8号线德茂站约500米

开发商:北京中铁华兴房地产开发有限公司

价格:67000元/㎡,970万/套起

在售房源:120㎡-175㎡3-4居,主推150㎡三居平层

绿化率:30%

大搜家提供的项目电话:400-898-6868转10643

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交通-有地铁、自驾也方便

项目位于五环路旧忠桥南约1500米,距离地铁8号线德茂站仅500米。

项目向北行驶1.5公里达南五环,西侧双向8车道且全程无红绿灯的德贤路,从旧宫新桥走德贤路到南四环榴乡桥约5.5公里,全程无高速无红绿灯,开车不到10分钟就到。所以说开车的话,到东、南各个核心板块还是非常方便的。

8号线地铁直达城中心,多个换乘站。

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环境-临南海子公园

东侧为南海子公园二期,项目距离公园西门约300米,是一个不错的健身休闲场所。

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项目可以远眺南海子公园


商业-自驾去周边商圈比较方便

中铁华侨城和园位于亦庄、旧宫、瀛海三大板块的交界处,自身商业配套一般,但胜在可以共享这三个板块的商业配套,自驾的话去德贤商圈、荟聚商圈、亦庄商圈、CBD商圈也比较方便。


医疗及教育-中规中矩

周边有亦庄同仁医院、红星医院、旧宫医院,学校有旧宫小学,德茂中学(区重点)、北京航天中心、耀华国际学校。


 - 什么人适合买 - 

1、主要生活工作圈儿在南边、东边;

2、当然改善人群基本出行以自驾为主,并不局限于区域;

3、适合中产家庭;

4、适合3-5口家庭;

5、不想买同区域的限竞房,可以买和园;

6、项目是标准的改善房,比同区域的某个改善盘便宜,临五环也近。


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三个限竞房同时入市 解刚需燃眉之急

今天,对于北京楼市来说,是里程碑式的一天。

三个限竞房项目终于拿到销售证了。这三个项目分别是位于房山的旭辉城(舒朗苑)、金樾和著(尚锦佳苑)和位于大兴的瀛海府(瀛锦苑)。他们将在取证后公示三天发售。

这是限竞房的一小步,却是今年北京楼市的一大步,为什么这么说?这预示着,限竞房入市将出现井喷状态,预计短期入市的房源可能会超过2万套。

对于开发商来说,亦步亦趋的限竞房终于可以往出卖了。对于购房人来说,品质不错,比周边新房便宜,性价比挺高的限竞房终于可以买了。


这三个项目怎么样呢?

瀛海府位于大兴瀛海,预售均价52449元/㎡。

金樾和著与旭辉城,位于房山良乡,预售均价分别为52449元/㎡、38994元/㎡。

三个项目都算经济,都有这种90平三居户型,对于刚需来说,算是“救命稻草”。


  -项目简介- 

瀛海府

位置:大兴-亦庄-瀛海

周边地铁:八号线终点站瀛海站

价格:52449元/㎡

主力户型:88平方米三居

 

金樾和著

位置:房山-良乡

价格:38994元/㎡

主力户型:89平方米的三居室和127平方米的四居室

 

旭辉城

位置:房山-良乡

价格:38994元/㎡

周边地铁:房山线南关站

主力户型:75平方米两居、89平方米三居、112平方米三居


  -瀛海区域简介- 

【交通】自驾地铁都方便

京台高速、京沪高速、京开高速连接城区,走京台高速连接德贤路直达南二环。项目距五环京台高速出口1000米,出门上高速。

在建地铁8号线瀛海站,预计今年年底开通,开通后,从瀛海可以直接坐到二环,打通了大兴到内城的距离。

沿北京中轴线建设、贯穿城市南北的交通大动脉地铁8号线有了最新进展。记者2018年3月5日从市重大项目办获悉,8号线珠市口站至瀛海站区段日前实现洞通,预计今年底开通试运营。——北京晚报

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图片来源:首都之窗


【环境】

距离北京最大的湿地公园南海子公园,南海子公园的面积比奥林匹克公园还要大一些,守着这么大一公园住,平时遛弯健身感受大自然什么的还是很养眼的。


【商业配套】

基本配套比较完善,目前大型高端商业比较匮乏

区域小区聚集,基本的生活配套可以满足,日常休闲购物方面去可以去旧宫生活圈的住总万科广场,里面有大型永辉超市、综合百货、银行等,约10分钟车程;

现阶段高端商业比较匮乏。离大兴的荟聚和丰台的万达广场其实也不远,15公里左右,开车的话也挺方便。


  -良乡区域简介- 

房山区临丰台,区域内也有地铁,出承接了一些在总部基地、丽泽商圈、京南、甚至中关村一带的购房人群。 自驾方面京港澳高速连接北京核心城区。配套方面,可满足日常所需,大兴商业有待发展。


  -限竞房适合什么人?- 

限竞房比周边商品房便宜,一般都是大开发商的项目,品质也不错,所以买的人挺多。但并不是所有人都适合买限竞房。下面这几点可以参考下:

i.      想在北京长久发展的人。限竞房有个5年出售的限制,买房、建好、入住、拿到房产证、再过五年,才能往出卖,如果你这之间想离开北京,限竞房也是不能往出卖的,所以这点要想好。

ii.      刚需。什么叫刚需?就像渴了就要喝水、饿了就要吃饭一样,如果不做这件事就影响正常生活了,就叫刚需。结婚、生二胎、大龄青年至今没房…这些都叫刚需。粗略算来,买个500万以内的90平小三居,首付也得200万。如果拿不出这么多,去选择二手老破小也是可以的,但是品质就是云泥之别了。

iii.      改善居住水平的人。限竞房不乏大户型,挺适合改善家庭。家里人口比较多、老中青三代这种,或者是想卖掉城里的老破小换个住着舒服的,或者就是中产,起点高,就像一步到位,这些人群都挺适合买限竞房


2018北京限竞房年中盘点(最全图表)