产权变更是什么意思?如何办理?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2018-12-30
摘要:
房屋权属变更登记是指房屋产权人(共有权人)名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的,权利人申请的变更登记。

房屋权属变更登记是指房屋产权人(共有权人)名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的,权利人申请的变更登记。


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产权变更登记包含以下情况:

1、产权人姓名(名称)或身份证号码发生改变的变更登记

2、房屋坐落的区划、街道名称、门牌号或者说住宅小区名称发生变更的变更登记

3、同一权利人的房屋要求分割、合并的变更登记

4、夫妻产权约定的变更登记

5、房屋用途发生变更的变更登记

6、房屋面积增、减变化的变更登记


下面主要介绍一下产权变更中主要的两种情况:房产更名和房产过户


房产更名

房产更名是指在不动产证没有办理好的前提下,对房屋买卖合同上的产权人进行变更,使房产的拥有者通过签订合同的形式发生转让。


房产更名的一大前提是“不动产证没有办理好”,通常存在于新房尚未交付或交付初期。需要注意的是,房产更名中存在着两个另类的情况,一种是在婚姻良好的情况下,房产属于夫妻共同财产,如果不动产证上只有一个人的名字,需要办理增名手续的,携带相关资料到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可,此种情况不属于房产更名。第二种情况是,夫妻双方离婚之后,只能以赠与的方式更名,使房产的拥有者发生转变。


房产过户

房产过户是指通过买卖、赠予、继承等方式获得房产,去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即房屋产权从甲方转移到乙方的全过程。


由于房产过户的种类较多,所以不同的过户方式,其手续也略有不同,而且不同的过户方式过程中产生的费用也是不同的。所以,房产过户要比房产更名复杂的多。


产权变更如何办理?

1、申请登记

申请登记,是指房产权利人或者代理人在规定的期限内按照权利的种类和登记的种类向登记机关提供合法有效的法律文件的行为。这一程序的主要工作是检验证件和填写申请书、墙界表等。


检验证件是整个产权登记的基础,包括检验身份证件和产权证件。身份证件和产权证件必须吻合。申请人包括自然人、法人和其他具有民事主体资格的组织。


填写申请书和墙界表,即填写房屋产权申请书和房屋四面墙界表。墙界表是房屋权利人向登记机关提供的房屋四面墙体归属情况的书面凭证。申请人填写申请书和墙界表后,连同产权证件、身份证明等,一起交给登记机关工作人员。工作人员审阅无误后,办理收件手续,收取证件。


2、勘丈绘图

勘丈绘图是对已申请房屋产权登记的房屋,进行实地勘察,查清房屋现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分户平面图,补测或修改房屋的平面图(地籍图),为产权审查和制图发证提供依据。


3、产权审查

产权审查,是指以产权、产籍档案的历史资料和实地调查、勘察的现实资料为基础,以国际现行的政策、法律和有关的法规为依据,对照申请人提出的申请书、墙界表以及其他产权证明,认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移和房屋变动是否合法的整个过程。


以上就是产权变更是什么意思?产权变更如何办理。总而言之,如果我们在房屋产权变更过程中不注意一些事项以及办理的流程,只会给我们一些损失,所以,大家在产权变更之前,了解一些房产变更方面的知识是很有必要的,希望本篇文章能给大家带来帮助。

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根据大众的购房行为判断购房时机和购房区域

当越来越多的人开始集中购房,大量入市的时候,一定程度上说明了房价要上涨,或者预测着未来一定时期内,楼市一定会发生一些调整,此时购房要冷静或者是如果很有把握自己能够抢占时机,在变故出来之前成功购房的话,可以提前入手。


当然,购房者还需要好好的考察购房区域,毕竟不同阶段不同区域对楼市的反应也是略有不同的,像郑州西区就要比东区的反应更偏向冷静一些,可能很多人会集中到西区去购房,造就西区的好时机。


如今市中心的房子越来越少,三环内的房子基本是无或者是天价,但是郑州恒大城位于三环线之上,性价比高,物业形态以高层和洋房为主,满足大多数购房者的置业需求,也是目前大家在楼市气氛紧张的环境下,置业西区的一个主要方向,未来的价值是非常可观的,所以大家要抓住西区的一个购房时机,有合适的提前入手。


银行信贷政策的松紧

楼市与银行是分不开的一个体系,购房者、开发商都需要银行金融体系的支持,才能完成房产交易。所以,观察了解银行的贷款政策和利率的变化情况一定程度是可以判断楼市状况的。


如果向银行申请贷款更容易,利率也比较低或者是很稳定的情况下,说明银行是看好楼市的,这种状况下,多表现为众多购房客,尤其是投资者纷纷进入楼市,这个时候是适合买房的,但是要小心,房价可能上涨的非常快。


如果说银行贷款变得难度加大,这个时候投资的购房者就要适当收手了,未来一定时间内,楼市可能会变冷。当然,如果是临近年关出现贷款困难的情况,可能是银行自身运作的原因导致,也要具体问题具体分析。


调控政策初见成效之时

根据最近全国楼市的情况可以得知,在房价飞涨的阶段,ZF都会出台一些政策来调控,然后楼市趋于冷静,这个时候就成了最佳购房时机,因为前期的疯涨,到此时的平静,再过一阵之后,房价会进入新一轮的火热阶段。政策调控初见成效之后是楼市的一个冷静期或者说是低谷,最适合购房者入手,但是下手一定要快,如果被炒房者占了先机,你将很快再次失去这个绝佳的机会。


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所谓负担能力,门槛是一方面,月供是另一方面,月供不仅要看当下的负担能力,也得考虑房价下行乃至大环境下行时的还款能力。


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生活在一线城市的人,每天接听几个中介电话早已习以为常,如果你没有拦截电话,又连续相当长的时间没接到过推销房子的电话,那就得注意了,这说明销售不用打很多电话就能轻易卖出去房子,市场热度很高;如果你接到的电话数量有增多的情况,那说明房子不好卖了,市场正在趋冷,中介不得不广撒网,获得客户和房源。


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如果你有几个搞房地产策划的朋友,获得一手准确信息对你判断楼市走向有很大好处。


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怎么区分大产权和小产权 “大小”有何影响

很多人分不清大产权房和小产权房,不知道二者之间到底有什么区别。还有很多人误以为40年产权和50年产权的房子,就是小产权房。下面为大家详细讲解一下二者之间的区别,以及如何区分是大产权房还是小产权房。


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大产权房和小产权房的定义

大产权是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利,可以依法交易。


小产权房拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。


通俗点的说法就是,由国家发产权证的房屋即为大产权房,不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。70年产权的为居住用地;50年产权的为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地;40年产权的商业、旅游、娱乐用地。


大产权房的产权年限是多少年

大产权房的产权年限是指房屋建筑产权的归属年限,使用年限是根据不同的土地性质来决定,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:


1.70年:居住用地


2.50年:工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地


3.40年:商业、旅游、娱乐用地


注:如何判断产权年限

房产证上“土地用途”一栏,会注明土地用途,购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。


大产权和小产权有哪些区别?

可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。


1.按产权归属分

开发商的产权叫大产权, 购房人的产权叫小产权, 之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。


2.按合法性分

国家发产权证的叫大产权, 而国家不发产权证, 由乡镇政府发产权证书的叫小产权。

乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权,这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证, 有关部门不会予以备案。


3.按交易税费分

所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金,那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金,这样的产权叫小产权。


按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房, 对这个区别, 购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。


具体来讲, 房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来,则为小产权;如果是通过出让或转让得来,就是这里所说的大产权。


4.合法性不同,拥有的权利不同

大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》,也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。


“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。


如何判断产权年限

房产证上“土地用途”一栏,会注明土地用途,购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。


购房前有哪些注意事项

在购房前,购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。


1.清楚产权年限再购房

不管是二手房还是新房都要了解产权年限,尤其是二手房产权年限。比如说,1995年开发商买到该房屋的土地使用权,并且使用权是70年,但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只剩下48年。


但《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”


2.辨别房子的用地性质

不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限,购买新房时,购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》;购买二手房时,购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。


3.有房屋未必有产权

一些所谓的“小产权房”,如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的,不能进行上市交易,无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。


在我们买房之前,一定要弄清楚房屋的产权问题,是大产权房还是小产权房。如果是大产权房,是40年、50年,还是70年,并要了解剩余的产权年限是多少。

商品房现售需要具备的条件有哪些

什么是商品房现售?根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。


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商品房现售应具备什么条件

依据《城市房地产管理法》,特别是《商品房销售管理办法》第7条的规定,商品房现售一般应具备以下几项条件:


(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;


(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法;


(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法;


(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准;


(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益;


(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件;


(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷,同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。


此外,房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。并且经测绘机构对房屋和土地使用权面积进行测定。属于住宅商品房的,需经过住宅建设管理部门审核,取得《住宅交付使用许可证》。出售房产应到房地产登记部门办理新建商品房初始登记,取得《房地产权证》。如果房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《物权法》的有关规定执行。


商品房预售应具备什么条件

根据国家有关规定,商品房预售,应当符合以下条件

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书


(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证


(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期


(4)多层建筑已完成主体结构三分之一以上


(5)高层建筑已完成地面以下的主体工程。商品房建筑面积由建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积;部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。


此外,商品房也注重套内使用面积和墙体面积。套内使用面积,指的是套内各项功能空间的使用面积之和。一般包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、储藏室、壁柜等。套内使用面积是住宅设计中的技术经济指标之一。按照国家有关规定,计算套内使用面积时,跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积;烟囱、通风道、管道井等不计入使用面积;室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算。商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体,分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各,套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙水平投影全部计人套内建筑面积。共用部位:是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。


共用设施、设备:是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天 线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定,房地产开发公司应具备以下条件:


1.有符合公司法人登记的名称和组织机构


2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房


3.注册资金100万元以上,且流动资金不低于100万元


4.有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员,两名以上持有专业证书的专职会计人员


法律、法规规定的其他条件:

根据以上条件,城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》,进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件,但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发,因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》,而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业的资质分为五个等级,只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务,五级企业只能在该地区从事村镇房地产开发经营。因此,审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全,更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

买房迁户口需要什么手续?

关于买房入户口,其实是很多人选择落户的一种方式,因为我们知道这样的方式也是十分可行的。但是我们也知道不是想买房以后落户都是可以的,我们也需要达到一定的条件才是可以的。那么下面我们来介绍有关于买房迁户口的条件是什么?买房迁户口所需要的手续有哪些?


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买房迁户口的条件是什么

1、要须持有所购房屋产权证明(新房拿到、房产证,二手房已完成过户);


2、对所购房屋用途为住宅(公寓和商铺不能落户,目前个别地方放开了落户限制,公寓也能落户),房屋产权类别必须为私有;


3、其申请人是房屋产权所有人,国内常住户口居民;


4、有关外市人员要在房屋所在地连续缴纳社会保险一定期限(一般为1年)以上,这个可以直接到社保局打印缴纳流水单,可盖社保局的公章。


5、各省市的其他要求(不同地区迁户口的条件有所不同)。


买房迁户口所需要的手续有哪些

1、咨询房屋所在地居委会是否接受落户

可以先到房屋所在地居委会咨询,买房后是否能够接受迁入的户口?居委会如果能够接受的话,那么则可以考虑买房的相关事宜找。即开始看房选房一系列操作。


2、买房并办理房权证

当经过看房选房等一系列操作后,就到了和开发商商议的一步。当和开发商商议好购房事宜后,双方就可以签订合同,缴纳房款,并尽快办好房权证。


3、迁入地派出所同意迁入

接下来,买房者你就可以带着不动产权证去找房屋所在地居委会,居委会就会根据相关资料出具户口准许迁入证明。之后带着该证明到房屋所在地派出所出具同意迁入证明。


4、向原户口所在地派出所提出迁出申请

带着办好的证明到原户口所在地居委会出具准许迁出证明,之后到户口所在地派出所出具批准迁出证明。一般来说,若你有违纪违法等原因或居委会不同意的,则是不能迁出的。


5、编户号受理

带着同意迁入证明、批准迁出证明等相关材料到房屋所在地居委会办理迁入手续。在居委会编好户号之后,你就可带着全部手续到房屋所在地办理迁入手续了。


接下来的步骤就是:持户籍证明和相关证明材料(你的理由)前往迁入地的市级公安局户政科申请迁入,然后户政科就会签发准迁证。你就可以持准迁证回户口所在地派出所办理迁出并开迁移证。当迁移证成功办理后,你就可持迁移证、身份证去迁入地派出所入户。


最后的一步就是,房屋所在地派出所受理后,同意迁入,把材料档案输入系统,便是户口迁入成功了。


以上就是本文的全部内容了。在买二手房时,一定要注意户口纠纷,比如,很多买房者事先没有跟原房主约定好:房子过户后,原房主户口迁出的问题,从而导致不必要的纠纷。因此,二手房买卖过程中,应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

把全部身家绑房子上的,明年会面对什么困难

房产市场的变化总是出人意料,当你以为投资房产能让自己狠狠地赚上一笔的时候,楼市开始发布各类调整措施进行调整;当你以为这次调整的时间周期还像原来一样很快就结束的时候,现实又再一次打了你的脸,有报告显示,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上升了接近80%,从“让房子回归居住属性”开始到现在已经有将近两年的时间,有人看到市场要开始回温了吗?


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人们对房子的期望值已经远超房子本身,所以很多人不愿意相信房子会回落。早前诸葛找房小编和一位投资者聊天时问他,“你为什么胆子这么大,敢把钱全都压在房子上”?他的答案道出了一个人们普遍认知上的错误,就是房地产对经济的影响不容小觑,尤其是市场重心对楼市的偏移让人们深信房子和其他产品相比是最安全的投资产品。


确实,这十几年楼市对经济的助力作用很大,房子就像一个核心力量不断地向外伸展,提供大量商机,养活了不少人,譬如开发商,譬如钢筋水泥公司,譬如体力劳动从业者,譬如家装从业者,房子对经济、对每个人的功劳不能泯灭,但是当越来越多人发现这股“力量”的商机,大量资金和人力被投入到和房子相关的作业中,导致其他实体经济纷纷让步,房地产在整个市场的占比越来越大,问题也随之越来越多。


你想想,如果你一直往一个气球里打气或者把所有鸡蛋放在一个篮子里,结果会怎么样?这个道理不止你懂,国家也懂,所以这两年各类调整措施都在力求让房子回归居住属性,远离商品属性,且效果已见成效。


统计局14日发布的数据显示,2018年,1-11月份,中国商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。从单月数据来看,9月开始,全国商品房销售面积已经出现连续3个月同比下跌。


房产市场的变化大家有目共睹,可能现在还有不少人心存侥幸,但是这种侥幸心理相信很快就会被打碎,因为不管是今年10月还是本月13日召开的相关工作会议都只字未提房地产,不提不意味着不好,相反可能是告诉大家未来房产市场将继续“坚决遏制房价上涨”,将坚持各类调整措施的方向不会动摇。


房产市场发展方向已定,眼下还敢把全部身家绑在房子上的人谨慎了,因为在接下来的时间,限售、限购、限贷等各类调整措施不会出现大幅度的变化,所以主动或被迫保持观望态度的人会越来越多,而没有需求的市场,房价会如何,大家心知肚明。


除此之外,12月4日,21世纪经济报道指出政府购买棚改服务模式将被取消,所以那些因调整措施从一二线城市外溢到三四线城市的需求,怕是要栽了!


尽管这些年商品房的发展一直偏向“商品”,但好在最终问题还是被纠正过来了,所以投资房产需谨慎,购房者还是擦亮眼睛吧。

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