继承房产如何过户?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2018-12-30
摘要:
因为当下大多家庭都是独生子女,所以单独继承父母留下的房产成了必然,虽然房产过户在当下来说是很平常的一件事,但是其中也牵涉各种问题,例如:继承房产过户手续怎么办理?如何办理继承过户?

因为当下大多家庭都是独生子女,所以单独继承父母留下的房产成了必然,虽然房产过户在当下来说是很平常的一件事,但是其中也牵涉各种问题,例如:继承房产过户手续怎么办理?如何办理继承过户?接下来,小编在此总结了房产过户的知识,快来了解一下吧。


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1、公证处

首先,继承人在办理继承过户的时候要先去房屋所在地的区公证处办理继承权的公正,如果房子的属性还是外销商品房的话还需要去市公证处办理公证。这里,公证处会按照受益额的百分之二来收取继承权公证费,最低收取200元。


2、房地产管理中心

办理完继承权公证之后就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书、继承人的身份证、房地产权原件、房屋平面图、契税完税证以及契税完税贴花、被继承人的死亡证明等到房地产中心进行继承登记。


3、收费项目

在办理房产继承过户手续的时候需要交的三大主要费用是:手续费、印花税、测绘费。这过程中的收费也是按照国家的相关规定来的,使用的是差额定率累进计费法。也就是说按照房地产价格总额大小划分费率档次,分档次计算各类档次的收费,个档次收费额累计之和就是收费的总额。


4、收费标准

继承房产过户费中花销最大的一项就是房产价值评估,具体收费标准分了7个档次,其中估价在100万元包括100万元以下的累进计费率为千分之五;第二档101万元到1000万元之间的部分累进计费率为千分之二点五;1001万元以上至2000万元部分的累进计费率为千分之一点五;2001万元以上到5000万元部分的累进计费率为千分之零点八;5001万元到8000万元部分是千分之零点四;8001万元以上到一亿元的部分则是按千分之零点二的累进计费率计算的;最后一亿元以上的部分的累进计费率是千分之零点一。


除此之外,还需要缴纳一些费用,包括100元的登记费,5元的权证印花税、继承房屋评估价千分之五的合同印花税。另外,如果继承人是非法定继承人的话还需缴纳房价总价百分之五的契税。


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房地产何时不提“调控”?

  年末召开的中央经济工作会议,都是来年经济工作的指南。与2016年、2017年不同,今年中央经济工作会议对2019年重点工作的部署,房地产和住房部分没有单列一条,而是放在第七条“加强保障和改善民生”这个部分。

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  我个人的理解是,房地产问题,尤其是住房问题,中央是将其视为民生问题的一部分,与“房住不炒”的原则相一致。我们再不能将房地产作为拉动投资、促进消费的重要工具来看,从而,那些总是动不动就期待以房地产来救市的专家们要失望了。

  在研读中央经济工作会议公报时,有人说,关于房地产,没有提到“调控”,然后与菏泽调整限售政策联系起来,解读为房地产调控要放松了。这当然是误读或曲解。

  紧接着在12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出,要继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。

  关于明年房地产工作,一定要完整地研读中央经济工作会议这几句话:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,表明中央对房地产尤其是住房的定位一以贯之,如前所述,回归本义,它是民生问题的一部分。

  既然要坚持房住不炒的定位,那么,短期内以限购限贷为标志的限制性调控措施就不会轻易退出。这就是住建部提出的,“继续保持调控政策的连续性稳定性”。有些专家一再嚷嚷说,行政性限制措施要退出,但过去多年投机投资色彩严重的房地产市场,如果放任市场自行调节,它的畸形一面就会继续放大,资产泡沫累积金融风险,从而对经济运行形成更大干扰。

  但这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间。中央强调“因城施策、分类指导”,就是将调控的权力下放到城市一级政府,但主管部门保留指导和监督的权力。

  此轮所谓“史上最严”的楼市调控,已持续两年。客观上,部分城市尤其是三四线城市,需要根据当地的市场情况对政策实施效果进行研判,该微调的微调,目的仍然是让调控更加精准、有效。在我个人看来,一些城市政府因应当前市场实际情况所作的微调,不值得大惊小怪。

  不排除后续还会有一些城市对调控政策措施进行微调。但请注意,权力同时伴随着责任。如果哪个城市敢全面放松调控,导致当地房地产市场大起大落,比如,房价大幅反弹,也可能被上级部门问责。这也是中央提出“夯实城市政府主体责任”的应有之义。

  因此,无论是三四线城市还是一二线城市,若无充分把握,没有哪个城市敢全面放松房地产调控。那么,城市政府在发展和管理房地产市场方面,有哪些重点工作?

  2018年中央经济工作会议讲了,完善住房市场体系和住房保障体系。这句话,呼应了十九大报告提出的要求:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  我个人的理解是,各地政府要一手抓市场,一手抓保障。房价上涨压力比较大的城市,要加快住宅用地供应;并非所有人都买得起市场化商品房,所以还要提供更多的共有产权房、租赁住房。尤其是,按照住建部的要求,补齐租赁住房的短板。

  关于增加租赁住房供应,去年8月,全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点已经推开,但进展未如公众预期。十三届全国人大常委会第七次会议正在审议的《土地管理法修正案(草案)》,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这为全面利用集体建设用地建设租赁住房,提供了法律保障。我个人建议这方面的工作可以也应该加快。

  回应文章的标题,也是很多地产界朋友关注的问题:房地产调控何时可以退出?一句话,房地产市场健康发展长效机制建立之后。什么样的长效机制,专家们此前讨论很多,我个人的理解是,包括三方面:土地制度;房地产税收制度;多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。如你所知,这几个方面因为涉及多个市场主体复杂而多元的重大利益,不可能一蹴而就,但大方向是明确的,几不可逆。

  可以展望,房地产市场健康发展长效机制建立后,投资投机需求知难而退,合理自住需求有支撑,租赁需求有保障,房价基本稳定,各地就不需要时刻紧张盯着楼市动态,调控二字也就可以从房地产文件里移走了。那个时候,房地产与土地财政、与GDP也可以真正脱钩了;你也将不再热切地打听,可不可以买房(投资),哪里最值得买。是的,放下执念,常常需要外力的作用。


二手房交易详细流程 如何购买二手房

  二手房购买有哪些流程?如何才能买到合适的二手房?这是很多想要购买二手房的朋友共同关心的问题,今天就来和大家聊聊二手房的问题。

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  一、信息配对买方看房

  首先要明确自己买房的需求,根据需求寻找现阶段适合自己的房子,切忌一时跟风昏了头,房子单价总价都要考虑,不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件,看情况适当调整,因为没有满足需求的房子,应该允许多少存在一些偏差。

  二、产权调查

  产权调查一定不可忽略,得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易,而没有了解到房屋的真实产权,即使你交付了全部房款,也无法办理产权过户。夫妻共有房产,正在出租的房屋,产权归单位的房子,被抵押拍卖的房子等都不能交易。

  三、双方交谈交纳意向金

  “意向金”是指买方为能更快找到理想物业,在购房目标明确后,拟定区域、面积、价格、标准等,预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。中介收取“诚意金”后,有针对性的为买家寻找理想的房子。如在约定期限内没找到合适的房子则退还款项。

  四、买卖双方签约

  签《买卖合同》是购房环节中重要的一环,条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读,错漏一个地方都不行。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。

  五、买方交定金

  所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的 或其替代物。

  六、卖家办理抵押注销手续

  在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中,在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的,买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押,双方应解除合同。

  七、买方办理银行按揭手续

  购房者如需贷款的,还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续,等审批通过后再办理过户手续,千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续,万一贷款审批没有通过,买卖双方都将陷入很被动的局面。

  八、买方打首付款

  购房款分批支付主要目的在于减少风险,以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度,白纸黑字写清楚。

  九、双方办理权属转移

  (1)完税

  买卖双方需到地税局办理手续,买方缴纳相关税费

  (2)办理过户登记

  双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

  十、卖方交房给买方

  买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查,设施设备细清点,质量问题细排查,收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商,确定责任方,以免收房后扯皮。

  十一、买方领取房屋权证

  办完权属转移手续后,在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证,同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。

  十二、银行放款给卖房人

  保证机构根据卖家手中的“办结单”,通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的,可在此时将尾款交给卖方,因产权已转移到其名下,也可留部分尾款,等物业交接完后结清。

  十三、物业交接

  审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁,好留下各种费用结清的收据、复印件等。

  十四、买方支付末期房款

  在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。


住房贷款收入证明怎么开

  住房贷款收入证明?银行是通过存款、贷款、汇兑、储蓄等业务,承担信用中介的金融机构。银行是金融机构之一,而且是最主要的金融机构,它主要的业务范围有吸收公众存款、发放贷款以及办理票据贴现等。在我国,中国人民银行是我国的中央银行。

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  房贷收入证明范本:

  兹证明________是我公司员工,在________部门任________职务。至今为止,一年以来总收入约为__________元。

  特此证明。

  本证明仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入,不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。

  盖 章:

  日 期:______年___月___日

  住房贷款收入证明: 是我国公民在日常生产生活经营活动中,所需要的对经济收入的一种证明,一般在办理签证、银行贷款,信用卡等会被要求由当事人单位出具的对经济收入的证明。

  住房贷款收入证明及贷款的种类

  住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。

  等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。

  等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。

  等额本息还款法也叫月均法,本金归还速度较慢,还款压力较轻,代价是支付的总利息较多,与等额本金还款方式对比,总利息差额在中短期(1-5年)的期限不会十分明显,在长期限内(20-30年),总利息差额才明显。无论等额本金还款是等额本息还款,每期的利息计算方法是一致的,等于剩余本金乘以月利率。

  选择什么还款方式,要看个人还款能力,不可贪图支付总利息少就选等本金还款法,实际操作中,不少人还是选择等额本息还款法。


房产证的办理流程是什么 房产证如何办理

  办理房产证涉及的情况比较多,不过购买一手房的朋友一般会有专业的经纪人陪同办理,办理起来会省时省心许多,倒是对于二手房交易的朋友,因为属于是私下交易,没有别人的从旁协助,可能会遇到状况的时候比较多,那么我们这里就以二手房交易为例,来介绍一下房产证的办理流程。

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  一、房产证的办理流程是什么

  在办理房产证之前,买卖双方需要协定购房合同,公证合同,到房屋交易提交相关资料,申请办理房屋过户,申报房屋价格,缴纳相关税费,只有在完成了这些步骤之后,才能办理新的房产证。

  二、商品房销售合同》等证件和资料。

  (2)在接到房屋交易的通知之后,交易双方应携带身份证、户口本、图章等,在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契,原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的,可出具委托书委托代理人代为办理。

  (3)办理完买卖过户手续后,买方应持地产管理部门审查验证后,买方可领取房地产权证。

  一般来说,后在缴纳完税费之后,就可以直接在房产管理部门领取到房产证了,不过对于需要按揭贷款的买家来说,房产证办理下来的时候也是需要将其交给银行作为贷款抵押物的时候,为了以备不时之需,建议大家可以将房产证留下复印件。


房屋转租合同的法律效力如何认定?

  在当今的市场经济环境下,房屋转租已经成为很普遍的现象。房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。房屋转租应该事前征得出租人的同意。但是在未经同意的情况下承租人与次承租人签订的房屋合同的效力如何呢?

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  《合同法》第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。

  《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。

  另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。

  鉴于房屋转租的特殊性,梁法官建议广大市民在签订租赁合同时注意:第一,事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。第二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。第三,转租合同约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。


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