2018年四季度北京办公楼空置率升至4.9%

作者:中国新闻网
来源:中国新闻网
2019-01-11
摘要:
  地产服务商仲量联行10日发布2018年四季度北京房地产市场报告指出,受宏观经济环境影响,除IT行业外,其他行业的办公需求均有所减缓。四季度北京办公楼空置率稍有上升,达到4.9%。

  地产服务商仲量联行10日发布2018年四季度北京房地产市场报告指出,受宏观经济环境影响,除IT行业外,其他行业的办公需求均有所减缓。四季度北京办公楼空置率稍有上升,达到4.9%。

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  仲量联行北京及华北区研究部代理负责人米阳指出,虽然2018年四季度北京写字楼空置率有所上升,但4.9%的空置率在全世界来看仍处于低位,相当于一栋楼闲置空间不到一层,或只有半层。不过,空置率的上升还是影响到了业主的出租。

  报告认为,受经济增长的负面预期影响,即使在空置率保持低水平的市场环境中,许多业主也仍旧保持谨慎,对租户的声誉和背景调查更为严格。相比于更高的租金,业主方更注重租户的稳定性。

  回顾2018年北京办公楼市场,米阳介绍,过去一年北京新增办公楼供给37.7万平方米,相当于2017年新增供给的40%,整体空置率仅4.9%。从租金方面看,北京写字楼租金达到385元/平方米/月,全市租金增长5%,受IT行业租赁需求增加影响,中关村租金增长达9.5%。

  展望2019年北京办公楼市场,米阳认为,市场选择预计更加保守,TMT行业仍将保持增长。值得一提的是,2019年北京CBD核心区预计有4个项目将入市,其中40%为业主自用,对市场影响可控


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企业限购限炒商品住房增至8城 未来或成调控趋势

  自去年12月山东菏泽取消限售后,包括深圳、广州、珠海等地先后出现楼市政策微调。在个别区域出现政策松动迹象的同时,1月8日,海口楼市则加码了房地产调控,其中最为明显的特征是限制企业购买商品住宅。

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  限制企业购买商品住房并非地方调控的新政策。去年6月起,不到两个月的时间内,包括西安、长沙、杭州、上海、深圳、江阴、南京,有7个城市出台了企业限购、限炒卖的相关政策,而今,海口也加入企业限购的行列。业界人士认为,海口的企业管控具有很强的信号意义,企业投资需求旺盛的区域有可能跟进。2019年企业限购商品住房或将全面收紧,未来企业限购商品住房可能成为部分城市的常态。

  数据异动,海口企业限购商品住房

  1月8日,海口提出将暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅,2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买1套商品住宅等。

  对于海口的调控政策升级,业内认为指向最为明确的是企业限购。“此次海口出台的房地产政策是严厉的,主要是管控企业购买住房,对于个人购房者来说,因为户籍政策明显放松了,所以实际预期并不严厉。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样分析称。

  中原地产首席分析师张大伟也认为,海口政策再次加码,特别是针对企业购买,堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。

  据悉,此次海南楼市加码有其市场背景。中原地产数据显示,在2018年前11月,海口商品住宅销售面积为81.26万平方米,同比下降76.02%。

  从4月开始海口楼市进入全面萧条期,不过到了12月份,海口的购房数据发生了明显变化。据易居研究院数据显示,2018年12月,海口新建商品住宅成交面积由11月的268237平方米上涨至449587平方米,成交均价由11月的17403元/平方米上涨至18552元/平方米。

  从出台的背景来看,严跃进认为,不排除近期全国部分城市政策略有放松,进而使得海口市场出现了一些躁动。因为政策放松的一些传言,使得原有政策需要加强,同时填补一些政策的漏洞。

  哪些城市会跟进?

  在北京,严禁个人购买在建、在售商住房,也存在个人通过注册公司或者股权转让的方式购买商住房的行为。不过,企业购房的成本相对高,令很多购房者望而却步。

  中信建投证券表示,不论是企业购房时所须缴纳的税费,还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费,总体而言均高于个人购房,这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。北京、上海以公司名义购买住房的比重在5%以下,而二线城市可能低于1%。不过,在限购政策延续等背景下,部分个人有动机通过名下公司来规避限购政策增大购房几率。

  目前,企业购房大多用于员工宿舍,但也不乏以投资为目的的行为。2018年年底,多家公司发布相关售房公告。

  “以企业名义买商品房,从全国看是普遍存在的,这也是躲避限购的一个通用办法。”张大伟也认为,在海口升级房地产调控的情况下,全海南包括三亚等城市也有继续加码调控的可能性。

  严跃进表示,实际上在2018年海南落实全国最严厉的“全域限购”政策后,企业购买商品住房是一个很大的政策漏洞,过去针对企业购房只有限售一说,而没有限购一说,当前管控具有很强的信号意义。预计全国很多城市还是会跟进,换而言之,全国楼市政策“有紧有松”,但是企业购买商品住房未来或以收紧为主,未来企业限购商品住房可能成为部分城市的常态。


2018房企拿地之道 成交金额缩水近三成 “国家队”逆势补仓

  土地储备是房企生存之本,拿地态度则是房企心态的“晴雨表”。2018年以来,受去杠杆以及调控影响,房企明显审慎拿地,新增土储金额和面积双双回落,行业进入精细化竞争阶段。

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  随着房地产市场进入平稳期,大部分城市商品房成交去化速度放缓,房地产龙头企业拿地节奏明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示,25家房地产行业龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比2017年的21664亿下调28%。从月度看,最后几个月连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。在2018年之前月份,基本拿地金额都在1200亿-2000亿。

  1月10日,某前十强高管对21世纪经济报道记者表示,“通常来说,土地市场是房地产市场的先行指标,折射着房企对房地产市场的信心,但并不意味着信心足市场就好。”

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,未来房地产市场仍将强者恒强,热点恒热,“热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的重点抢夺点,房企拿地更愿意付出更多拿地成本选择风险小、机遇大的区域,而风险相对较大的五六线及以下城市,房企拿地会变得更为理性。”

  仅三甲房企拿地超千亿

  融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素,导致2018年房企拿地较去年相对谨慎,且加速资源流向规模房企,强者恒强的局面未变。

  中国指数研究院数据显示,2018全年拿地金额超千亿的房企仅3家,较2017年减少2家。TOP50企业拿地总额19563亿元,较2017年回落22.9%,拿地面积回落14.7%。TOP10企业拿地总额8267亿元,为TOP50企业的42.3%,较2017年占比下降6.2个百分点,房企拿地势头放缓。

  “2018年房企拿地特征可以分为两个阶段。7月之前,房企总体上拿地积极,反映在拿地面积与金额同比增长明显,特别是一些本地中小房企,受益于三四线城市去库存和销售火爆,囿于房地产开发惯性思维而比较激进;7月之后,市场预期明显下滑,投机客全面退潮,销售降温、成交萎缩,房企拿地趋于谨慎,土地成交明显减少,部分城市地价有所下调。”上述前十强高管表示。

  从房企角度看,拿地金额方面,万科、碧桂园、保利优势延续,连续两年位列榜单前三。其中,万科以1316亿元拿地金额位居榜首,碧桂园则以1204亿元锁定第二位,保利以1001亿元稳居第三位,三甲房企拿地金额均超千亿。

  就房企拿地格局来看,房企拿地呈现积极与保守的分化,尤其涌现出几匹“黑马”,值得未来期待。2018年,恒大、万科、保利、招商蛇口等大型房企拿地较去年保守。其中,恒大拿地金额同比下降超50%,万科、保利、招商蛇口降幅也在30%左右;另一方面,中国中铁、广州地铁、华侨城等“国家队”积极补仓,拿地金额同比增长均超30%,而平安不动产、新希望地产等房企进入50强的视野,值得关注。

  另一值得关注的现象是,2018年房企已经深刻意识到规模的重要性。尽管严厉调控背景之下,房企整体审慎拿地,但大型房企拿地仍然很“拼”。房地产市场资源正加速流向规模房企。克而瑞数据统计显示,2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%。分梯队来看,TOP10新增货值、建面集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块,而TOP3企业更是占到百强的24%。在销售额不断创新高以及在高周转模式带动下,多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。

  销售TOP10房企新增土储货值占比较销售集中度高出7个百分点,预示着未来规模上仍有较大上涨空间。其余各梯度新增土储集中度均小于销售集中度,融资成本高、资金不够充裕的情况下,竞争激烈导致拿地愈发困难。总体而言,中小房企未来生存环境不容乐观。

  流拍率快速提升

  土地市场是房企心态的“晴雨表”,整体来看,2018年土地市场成交金额和面积保持相对稳定,但流拍数量增多、溢价率下滑则体现出房企对于未来预期的不确性。此时,分化将成为2018年和2019年市场主要特征。

  张波认为,具体分三点来看房企在2018年拿地表现。其一,房企土地竞拍由热变冷。2017年众多房企抢一个地块的现象在2018年基本消失,从58安居客重点监测的100个城市来看,2017年月度流拍率很少超过10%,而2018年下半年流拍率快速提升,10月流拍率升至26%。

  其二,房企拿地的城市选择出现分化。一部分房企将重心重新调整回一二线,绿地、阳光城、中梁地产开始加大在一二线城市的布局;另一部分房企则依然坚定看好三四线城市,同步加大布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同时,抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期,用高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。

  其三,部分房企拿地体现出“心有余而力不足”,部分房企的拿地资金受限明显。拿地资金主要来源于融资以及预售款项, 2018年不少房企融资难度增大,同时部分项目去化速度变慢导致回款同步变慢,在拿地资金层面让不少房企感觉“捉襟见肘”。

  未来,大型房企拿地节奏依然会保持一定节奏,但房企未来战场将出现明显分化。近期来看,一二线城市的土地资源有限,供应难以明显增加,房企竞争将加剧,地价将温和上涨。三四线城市去库存之后房企补库存,而市场透支、回温有待时日,房企将减少拿地,土地成交将有所减少;在土地财政依赖短期难以改变的背景下,地价也将保持基本稳定。整体而言,展望2019年全国土地成交面积与成交金额均将负增长。


2018年房企忧喜录: 14万亿销售巅峰后谁在裸泳?

  2018年对房企而言堪称“过山车”。7月是个分水岭,上半年红红火火的楼市戛然而止,步入冷清的下半年,年初还高喊着千亿甚至万亿口号的开发商们纷纷调整销售目标,安全比规模更重要。高周转的激进房企们踩下急刹车,业绩普遍受挫;老牌房企稳扎稳打在弱市下凸显抗压能力,万保招金、中海、华润均实现稳定增长。

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  而作为房企生存之本的土地储备,25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。未来,大型房企拿地依然会保持一定节奏,但放缓将是必然趋势。(林虹)

  导读

  万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。

  2019春节年关将至,房地产公司正在紧张忙碌的年终盘点中。

  2018年是不平静的一年。2018年三季度以来,高歌猛进三年的房地产市场终于感受到了下行压力,也体现在了房企的年终业绩上。

  据21世纪经济报道记者统计,截至目前,排名前50的房企中共有22家公布了年度销售额。

  万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。

  “几家欢喜几家愁。”雅居乐、泰禾等未完成年度销售目标,华夏幸福更开始变卖资产以求“过冬”,激进派房企遭遇了发展瓶颈,甚至是生存危机。

  跨年之际,虽然货币政策释放了相对宽松的信号,但多位业内人士认为,2018年将是房地产销售的顶峰,2019年大概率下滑,行业拐点将至。

  1月8日,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱预测,2019年的新房销售金额将在2018年的基础上下降。这意味着,在新房年度销售金额达到创新高的约14万亿之后,将首次迎来下滑。

  稳健型房企的“暖冬”

  房地产企业间的较量从来就没有停止过。

  2018年,有30家房企跨越千亿大关,从“万保招金”到“碧万恒融”,“强者恒强”局面进一步巩固。

  但是格局演变也有了新的动向,那些传统龙头、底蕴深厚的稳健型房企又开始活跃,增速和排名相对上升,在行业动荡中的优势开始显现。

  万科是表现最稳定的房企。2018年,万科累计销售金额6069.5亿元,同比增长14.54%;累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12.31%,依然排在第二位。

  另据中指院数据显示,传统四大龙头之一保利发展在2018年共销售4066亿元,同比增长32.6%,并提出了重回行业前三的目标。

  同为老牌房企的招商蛇口去年累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增长45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%,增长势头迅猛。

  此外,中海地产、华润置地、龙湖集团等知名房企,也实现了不错的增长,华润置地销售2100亿重回第九,龙湖首次销售过了2000亿。

  中海地产在董事会主席颜建国回归后规模快速增长,2018年销售近2700亿。1月8日,中海有关人士对21世纪经济报道表示,公司一直秉持谨慎的态度,即使现金回笼充裕,也不急于去投资。

  高周转房企“急刹车”

  而在行业趋势下滑中,因势放缓规模增速的则有像碧桂园这样高周转的“大象”。2018年年中以来,碧桂园降速明显,8月以436亿元的成绩环比下降11%,并首次出现同比下降,降幅为7%。2018年整个下半年,碧桂园都延续了降速之势,最终实现超过7000亿的销售,而公司年初的内部目标是8000亿。

  尽管降速,但碧桂园、恒大之流仍旧处于金字塔顶尖,而泰禾和华夏幸福就不那么乐观了。

  克而瑞统计数据显示,泰禾在2018年实现了1323.4亿元的流动销售金额,这与2017年年底董事长黄其森定下的2000亿目标相去甚远,泰禾也成为排名前20房企中,目标完成度最低的。

  整个2018年,泰禾在2000亿的压力之中,努力拓展融资渠道、实行高周转战略加速回款,却因多个项目如海南项目、深圳尖岗山“地王”项目等不顺,与目标渐行渐远。

  华夏幸福受到楼市严控的影响也较大,其主战场环京区域市场下行严重。2018年,华夏幸福完成1680亿的销售额,并于10月将自己手中环京的10块土地、5个项目公司打包卖给了万科。

  过去五年中,以碧桂园、融创、华夏幸福等为代表的房企一路高歌猛进,高周转模式造就不少传奇,带来更为快速的规模和盈利增速。

  但在2018年,高周转的房企几乎都遇到了挑战,当货币化安置放缓,当市场带来的礼物消失,激进型房企都重新开始反思、调整。

  三成未达目标

  据21世纪经济报道记者统计,在公布销售目标的企业中仍有近三成未实现目标,其中还有4家完成率不足80%。

  绿地控股、恒泰分别实现销售3812.2亿、220.32亿,完成率为95%、73.34%;泰禾集团、华鸿嘉信则分别实现销售1303.4亿、315.3亿,完成率更是只有65.17%、63.06%。

  同样黯然的还有深耕文旅市场的雅居乐。公告显示,雅居乐2018年销售完成额约为1025.8亿元,未达到集团年初预定的销售额年度目标1100亿。

  海南市场是雅居乐折戟的重要原因。2017年,雅居乐清水湾项目完成了178.92亿元的销售额,成为国内房地产单项目的销冠,并连续8年拿下海南销冠。

  但2018年的状况却不容乐观。重仓海南的雅居乐先后经历了楼市限购政策连续加码的影响、4·22“最严调控”、全域限购。2018年,清水湾项目营销目标仅120亿,且未完成。

  雅居乐主席陈卓林在2018年中业绩会上指出,海南区域的销售下半年会受到政策的影响,公司对此已有预期。

  此外,内部文件显示,雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,均被开除解雇。

  销售面临压力,负债率也明显上升。截至2018年6月30日,雅居乐总借贷达到753亿元,同比2017年底上涨22%,净借贷比率87.7%,同比2017年底上升16.3个百分点。

  除了雅居乐,在2018遭遇挫折的中型房企不在少数,滨江集团也在其中。在2018初始放言冲刺千亿的滨江集团,在7月份举起“白旗”,调整战略,将销售目标调整至850亿元。

  公开喊停千亿目标,滨江集团董事长戚金兴表示,这是出于安全考虑,“10月份市场冷却很快,特别是杭州以外的市场”,安全问题大于规模。同时,滨江将设定回笼资金与拿地资金比例由1:2调整为前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。

  最终,2018年度,滨江以850.1亿的销售额达成其“修正后的目标”,同比上升了38.2%。

  此外,还有更多在2018年未能完成目标的房企,如首创置业销售目标为800亿元,其公告的销售额为706.4亿元;绿城中国销售目标为1600亿元,公告的销售额为1012亿元。

  从历史数据来看,2018年是过去多年来,主流房企未完成销售目标占比最多的一年。

  天花板已现

  无论是稳健型还是激进型房企,在2018年都已经意识到,行业风向变了。

  这种变化,在万科董事会主席郁亮看来,是“房价单边快速上涨的时代结束”;在丁祖昱看来,则是随着增量天花板的逼近,地产行业规模也将下降。

  丁祖昱预测,2019年地产行业销售规模将下降10%,“销售的金额会回到13万亿量级,销售面积也会从17亿平方米的高位回落”。

  他认为,增量市场的天花板会在三四线城市首先体现。2018年1-8月份,三四线城市的成交面积呈现上升趋势。但从8月开始到11月的3个月里,三四线城市商品住宅成交面积占比下滑,由高点的69.3%下降至66.9%。

  他判断,2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大,这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

  “销售万亿将会是一个很大的挑战,”1月10日,深圳一位大型开发商人士说,前两年行业还有大佬乐观判断会很快出现销售万亿的公司,但现在看,到了七八千亿的规模,再增长非常困难。

  供职于大型央企金融投资部、近期参加了多场券商策略会的刘燃告诉21世纪经济报道记者,券商机构们对于2019年的房地产市场都偏向于悲观,但乐观的开发商则较多。刘燃和龙湖等人士均认为,当前房地产市场已经“见底”,不会再坏到哪去。


北京孙河两宗预出让宅地取消限价 面积合计约8万平米

  1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。

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  公告中提到,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

  观点地产新媒体了解到,这两宗土地分别为北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地和北京市朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地。

  两宗地块面积均约4万平米,容积率一宗1.1,另外一宗1.5,是此前公示的孙河组团最后两块成规模的住宅用地。

  最值得关注到的是,土地出让条件明确表示,两宗地块均不限定住宅销售价格。


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