宝龙地产2018全年销售410亿元 同比增长96.5%

作者:悦悦
来源:大搜家原创内容工作室
2019-01-11
摘要:
  宝龙地产控股有限公司1月10日披露数据指,宝龙地产12月共销售35.12亿元,合约销售面积约29.14万平米。

  宝龙地产控股有限公司1月10日披露数据指,宝龙地产12月共销售35.12亿元,合约销售面积约29.14万平米。

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  截至2018年12月31日,宝龙全年共完成合约销售总额410.36亿元,同比增长96.5%;销售总面积282.16万平米,同比增长80.6%。

  据观点地产新媒体了解,拿地方面,宝龙12月在义乌、宁波等地均有落子。

  此外,近日消息称,宝龙地产将发行本金总额2亿美元的优先票据,利息按年利率9.125%计算,将于2021年1月14日到期。


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两个不限价宅地拟入市 就是限价放松了吗?

  昨天,市规划和自然资源委员会官网发布了一则土地出让预申请公告,是朝阳区孙河的两个商品住宅地块,与近两年北京大多数出让的商品住宅地块不同,这两个地块没有设定未来住宅的销售价格。

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  其实从,就有粉丝在群里问过,这意味着什么?

  土地市场和房地产市场比较敏感,一举一动都会引起猜测。

  果然,今天就有自媒体出来“分析”了,称孙河地块已经放开7090政策,而且对商品房不限价,北京的限价和7090政策有放松的迹象。

  那还是有必要给大家来说说这件事吧。

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  首先,说一下孙河的地块。

  其实,这两年孙河出让了不少地块,比如瑞悦府、北京院子二期等等,均是“限房价 竞地价”的地块,限定了未来商品住房的销售价格,基本在7万元/平米上下。

  昨天公告的这两个地块,与上述这些项目毗邻。

  这两个地块是这样的。

  毫无疑问,这两个地块位置优越,肯定会得到很多关注。

  引发猜测的主要是出让条件这部分的内容,公告显示:本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房,商品住房不设定住宅销售限价。

  02

  先说说7090政策,所谓7090或者叫9070政策是指,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

  这两个地块确实不执行7090政策,但这并不是7090政策的放开,而是根据每个地块的实际情况来确定。

  7090政策的设定是为了从土地供应影响到住房供应,供应更多的中小套型普通商品住房,满足刚需自住需求。

  而增加中小套型普通商品住房的供给应该是一个总体的把控,7090政策也不能一刀切。

  拿这两个地块来说,一个容积率是1.1,一个是1.5,都是低密度类别墅地块,这样的地块如果再执行7090,在户型设计等实操层面也很难执行或执行走样。

  所以,当前北京对于容积率较低的地块,是可以不执行7090政策的。这在去年出让的低容积率地块中也曾有过。

  而容积率不是特低或是正常的话,还是要执行7090政策的。

  简单说,就是增加中小套型普通商品住房的供应是总体要求,但也不能完全不供应改善型需求的住房。

  这在当年的930新政中,也是这个意思。

  03

  再说说不限价这个事。

  “限房价、竞地价”的土地出让方式是2016年930新政新政中提出的,也被简称为“限竞房”。

  说白了,就是在土地出让前,就限定了地价的上限和未来商品住房的销售价格。在出让时,开发商首先竞地价,在到达地价上限时,转而竞自持商品住房的面积;如果再达到自持商品住房面积的上限,就竞高标准商品住宅建设方案。

  “限房价、竞地价”这个土地出让方式的目的就是在控制地价和房价的同时,合理引导市场预期,达到稳定房地产市场的作用。

  之后,北京大多数出让的商品住宅地块,采用的都是“限房价、竞地价”出让方式。不可否认的是,这项措施实施以来,确实起到了明显的效果。

  不过当时的新政中,也提出的是试点采取“限房价、竞地价”的土地出让方式,之后也没有要求过所有商品住宅都采用这样的方式出让,毕竟每个地块有每个地块的实际情况。

  而且在实操中,去年入市的有几个地块,比如门头沟曹各庄和密云檀营乡地块等,就没有设定商品住宅销售限价。采用的是设定地价上限,到了上限后竞开发商自持住宅面积的方式。

  而这次孙河的这两个地块,没有设定商品住宅销售限价,也并不能代表所谓的“限价放开”。

  土地出让方式有很多种,往大的说包括招标、挂牌、拍卖,细分说有的是限地价,有的是竞自持面积等等。

  “限房价”这种土地出让方式在北京也还会继续使用,而且是很多的去使用。

  所以如果从个别地块的出让方式的变化,就臆断出北京限价政策的放开,未免武断草率了。


2018年四季度北京办公楼空置率升至4.9%

  地产服务商仲量联行10日发布2018年四季度北京房地产市场报告指出,受宏观经济环境影响,除IT行业外,其他行业的办公需求均有所减缓。四季度北京办公楼空置率稍有上升,达到4.9%。

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  仲量联行北京及华北区研究部代理负责人米阳指出,虽然2018年四季度北京写字楼空置率有所上升,但4.9%的空置率在全世界来看仍处于低位,相当于一栋楼闲置空间不到一层,或只有半层。不过,空置率的上升还是影响到了业主的出租。

  报告认为,受经济增长的负面预期影响,即使在空置率保持低水平的市场环境中,许多业主也仍旧保持谨慎,对租户的声誉和背景调查更为严格。相比于更高的租金,业主方更注重租户的稳定性。

  回顾2018年北京办公楼市场,米阳介绍,过去一年北京新增办公楼供给37.7万平方米,相当于2017年新增供给的40%,整体空置率仅4.9%。从租金方面看,北京写字楼租金达到385元/平方米/月,全市租金增长5%,受IT行业租赁需求增加影响,中关村租金增长达9.5%。

  展望2019年北京办公楼市场,米阳认为,市场选择预计更加保守,TMT行业仍将保持增长。值得一提的是,2019年北京CBD核心区预计有4个项目将入市,其中40%为业主自用,对市场影响可控


企业限购限炒商品住房增至8城 未来或成调控趋势

  自去年12月山东菏泽取消限售后,包括深圳、广州、珠海等地先后出现楼市政策微调。在个别区域出现政策松动迹象的同时,1月8日,海口楼市则加码了房地产调控,其中最为明显的特征是限制企业购买商品住宅。

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  限制企业购买商品住房并非地方调控的新政策。去年6月起,不到两个月的时间内,包括西安、长沙、杭州、上海、深圳、江阴、南京,有7个城市出台了企业限购、限炒卖的相关政策,而今,海口也加入企业限购的行列。业界人士认为,海口的企业管控具有很强的信号意义,企业投资需求旺盛的区域有可能跟进。2019年企业限购商品住房或将全面收紧,未来企业限购商品住房可能成为部分城市的常态。

  数据异动,海口企业限购商品住房

  1月8日,海口提出将暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅,2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买1套商品住宅等。

  对于海口的调控政策升级,业内认为指向最为明确的是企业限购。“此次海口出台的房地产政策是严厉的,主要是管控企业购买住房,对于个人购房者来说,因为户籍政策明显放松了,所以实际预期并不严厉。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样分析称。

  中原地产首席分析师张大伟也认为,海口政策再次加码,特别是针对企业购买,堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。

  据悉,此次海南楼市加码有其市场背景。中原地产数据显示,在2018年前11月,海口商品住宅销售面积为81.26万平方米,同比下降76.02%。

  从4月开始海口楼市进入全面萧条期,不过到了12月份,海口的购房数据发生了明显变化。据易居研究院数据显示,2018年12月,海口新建商品住宅成交面积由11月的268237平方米上涨至449587平方米,成交均价由11月的17403元/平方米上涨至18552元/平方米。

  从出台的背景来看,严跃进认为,不排除近期全国部分城市政策略有放松,进而使得海口市场出现了一些躁动。因为政策放松的一些传言,使得原有政策需要加强,同时填补一些政策的漏洞。

  哪些城市会跟进?

  在北京,严禁个人购买在建、在售商住房,也存在个人通过注册公司或者股权转让的方式购买商住房的行为。不过,企业购房的成本相对高,令很多购房者望而却步。

  中信建投证券表示,不论是企业购房时所须缴纳的税费,还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费,总体而言均高于个人购房,这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。北京、上海以公司名义购买住房的比重在5%以下,而二线城市可能低于1%。不过,在限购政策延续等背景下,部分个人有动机通过名下公司来规避限购政策增大购房几率。

  目前,企业购房大多用于员工宿舍,但也不乏以投资为目的的行为。2018年年底,多家公司发布相关售房公告。

  “以企业名义买商品房,从全国看是普遍存在的,这也是躲避限购的一个通用办法。”张大伟也认为,在海口升级房地产调控的情况下,全海南包括三亚等城市也有继续加码调控的可能性。

  严跃进表示,实际上在2018年海南落实全国最严厉的“全域限购”政策后,企业购买商品住房是一个很大的政策漏洞,过去针对企业购房只有限售一说,而没有限购一说,当前管控具有很强的信号意义。预计全国很多城市还是会跟进,换而言之,全国楼市政策“有紧有松”,但是企业购买商品住房未来或以收紧为主,未来企业限购商品住房可能成为部分城市的常态。


2018房企拿地之道 成交金额缩水近三成 “国家队”逆势补仓

  土地储备是房企生存之本,拿地态度则是房企心态的“晴雨表”。2018年以来,受去杠杆以及调控影响,房企明显审慎拿地,新增土储金额和面积双双回落,行业进入精细化竞争阶段。

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  随着房地产市场进入平稳期,大部分城市商品房成交去化速度放缓,房地产龙头企业拿地节奏明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示,25家房地产行业龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比2017年的21664亿下调28%。从月度看,最后几个月连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。在2018年之前月份,基本拿地金额都在1200亿-2000亿。

  1月10日,某前十强高管对21世纪经济报道记者表示,“通常来说,土地市场是房地产市场的先行指标,折射着房企对房地产市场的信心,但并不意味着信心足市场就好。”

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,未来房地产市场仍将强者恒强,热点恒热,“热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的重点抢夺点,房企拿地更愿意付出更多拿地成本选择风险小、机遇大的区域,而风险相对较大的五六线及以下城市,房企拿地会变得更为理性。”

  仅三甲房企拿地超千亿

  融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素,导致2018年房企拿地较去年相对谨慎,且加速资源流向规模房企,强者恒强的局面未变。

  中国指数研究院数据显示,2018全年拿地金额超千亿的房企仅3家,较2017年减少2家。TOP50企业拿地总额19563亿元,较2017年回落22.9%,拿地面积回落14.7%。TOP10企业拿地总额8267亿元,为TOP50企业的42.3%,较2017年占比下降6.2个百分点,房企拿地势头放缓。

  “2018年房企拿地特征可以分为两个阶段。7月之前,房企总体上拿地积极,反映在拿地面积与金额同比增长明显,特别是一些本地中小房企,受益于三四线城市去库存和销售火爆,囿于房地产开发惯性思维而比较激进;7月之后,市场预期明显下滑,投机客全面退潮,销售降温、成交萎缩,房企拿地趋于谨慎,土地成交明显减少,部分城市地价有所下调。”上述前十强高管表示。

  从房企角度看,拿地金额方面,万科、碧桂园、保利优势延续,连续两年位列榜单前三。其中,万科以1316亿元拿地金额位居榜首,碧桂园则以1204亿元锁定第二位,保利以1001亿元稳居第三位,三甲房企拿地金额均超千亿。

  就房企拿地格局来看,房企拿地呈现积极与保守的分化,尤其涌现出几匹“黑马”,值得未来期待。2018年,恒大、万科、保利、招商蛇口等大型房企拿地较去年保守。其中,恒大拿地金额同比下降超50%,万科、保利、招商蛇口降幅也在30%左右;另一方面,中国中铁、广州地铁、华侨城等“国家队”积极补仓,拿地金额同比增长均超30%,而平安不动产、新希望地产等房企进入50强的视野,值得关注。

  另一值得关注的现象是,2018年房企已经深刻意识到规模的重要性。尽管严厉调控背景之下,房企整体审慎拿地,但大型房企拿地仍然很“拼”。房地产市场资源正加速流向规模房企。克而瑞数据统计显示,2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%。分梯队来看,TOP10新增货值、建面集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块,而TOP3企业更是占到百强的24%。在销售额不断创新高以及在高周转模式带动下,多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。

  销售TOP10房企新增土储货值占比较销售集中度高出7个百分点,预示着未来规模上仍有较大上涨空间。其余各梯度新增土储集中度均小于销售集中度,融资成本高、资金不够充裕的情况下,竞争激烈导致拿地愈发困难。总体而言,中小房企未来生存环境不容乐观。

  流拍率快速提升

  土地市场是房企心态的“晴雨表”,整体来看,2018年土地市场成交金额和面积保持相对稳定,但流拍数量增多、溢价率下滑则体现出房企对于未来预期的不确性。此时,分化将成为2018年和2019年市场主要特征。

  张波认为,具体分三点来看房企在2018年拿地表现。其一,房企土地竞拍由热变冷。2017年众多房企抢一个地块的现象在2018年基本消失,从58安居客重点监测的100个城市来看,2017年月度流拍率很少超过10%,而2018年下半年流拍率快速提升,10月流拍率升至26%。

  其二,房企拿地的城市选择出现分化。一部分房企将重心重新调整回一二线,绿地、阳光城、中梁地产开始加大在一二线城市的布局;另一部分房企则依然坚定看好三四线城市,同步加大布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同时,抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期,用高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。

  其三,部分房企拿地体现出“心有余而力不足”,部分房企的拿地资金受限明显。拿地资金主要来源于融资以及预售款项, 2018年不少房企融资难度增大,同时部分项目去化速度变慢导致回款同步变慢,在拿地资金层面让不少房企感觉“捉襟见肘”。

  未来,大型房企拿地节奏依然会保持一定节奏,但房企未来战场将出现明显分化。近期来看,一二线城市的土地资源有限,供应难以明显增加,房企竞争将加剧,地价将温和上涨。三四线城市去库存之后房企补库存,而市场透支、回温有待时日,房企将减少拿地,土地成交将有所减少;在土地财政依赖短期难以改变的背景下,地价也将保持基本稳定。整体而言,展望2019年全国土地成交面积与成交金额均将负增长。


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