北京孙河两预出让地块取消限价 专家: 短期对市场几无影响

作者:中国证券报·中证网
来源:中国证券报·中证网
2019-01-11
摘要:
  1月9日下午,北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。引人注意的是,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让

  1月9日下午,北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。引人注意的是,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,两宗地块均不设定住宅销售限价。地产行业人士认为,在北京目前限竞房和共有产权房大量供应的情况下,两块拟出让土地不设限价短期内对市场几乎无影响

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  公告显示,这两宗土地分别为北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地和北京市朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地,是此前公示的孙河组团最后两块成规模的住宅用地。

  本轮调控以来,北京土地市场鲜少出现不限价土地出让,因此前述两地块拟不限价出让引发市场关注。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,首先,这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地。2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心出让一地块,以及2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄出让一地块均不限制价格。

  其次,2018年北京出让土地地块合计规划建筑面积为624万平米,其中纯限竞房住宅以及共有产权房部分占据绝大部分。未来两年将形成大量限竞房以及共有产权房供应。

  此外,2019年预计仍是北京市供地大年。1月接下来还有25宗土地出让,其中17宗是住宅土地。大多数供应住宅土地将用于建设限竞房和共有产权住房。未来限价新建一手房供应仍充足。

  张大伟表示,少量不限价土地供应短期内对市场毫无影响。大量的限竞房和共有产权房供应将明显抑制2019年北京房地产市场新房价格,进而对二手房价格造成影响。


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  对此,仲量联行分析表示:“此前北京市出台了禁止新建独栋、独户别墅项目的举措。由于担心未来购置高端别墅产品的机会将愈发稀缺,众多买家涌入市场,推动高端别墅销售量猛增。”

  据悉,2018年9月,北京市政府公布2018年版《北京市新增产业的禁止和限制目录》规定,全市范围内,禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0的住宅项目,文物保护区、平房区按院落进行建设的除外,但禁止建设独户独栋类房地产项目。

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  仲量联行是世界知名的五大房地产咨询机构之一,在住宅地产方面,擅长高端住宅的研究和咨询


58同城理想居住生活报告:80、90后成购房中坚力量

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  七成女性不愿和公婆同住,单身人群购房时注重体验和品牌

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  1/3城市人群愿意选择长租,近8成毕业生希望月租低于2000元

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  高校毕业生为当前住房租赁市场重要需求群体,其租住趋势也与这类人群的身份画像有所契合。据58安居客房产研究院调研数据显示,79.53%的毕业生期望租金低于2000元/月,由于毕业生初入职场,受制于经济因素,毕业生普遍期望较低租金。近半数毕业生认为,租金占收入三成是幸福感的平衡线。


宝龙地产2018全年销售410亿元 同比增长96.5%

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  截至2018年12月31日,宝龙全年共完成合约销售总额410.36亿元,同比增长96.5%;销售总面积282.16万平米,同比增长80.6%。

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两个不限价宅地拟入市 就是限价放松了吗?

  昨天,市规划和自然资源委员会官网发布了一则土地出让预申请公告,是朝阳区孙河的两个商品住宅地块,与近两年北京大多数出让的商品住宅地块不同,这两个地块没有设定未来住宅的销售价格。

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  其实从,就有粉丝在群里问过,这意味着什么?

  土地市场和房地产市场比较敏感,一举一动都会引起猜测。

  果然,今天就有自媒体出来“分析”了,称孙河地块已经放开7090政策,而且对商品房不限价,北京的限价和7090政策有放松的迹象。

  那还是有必要给大家来说说这件事吧。

  01

  首先,说一下孙河的地块。

  其实,这两年孙河出让了不少地块,比如瑞悦府、北京院子二期等等,均是“限房价 竞地价”的地块,限定了未来商品住房的销售价格,基本在7万元/平米上下。

  昨天公告的这两个地块,与上述这些项目毗邻。

  这两个地块是这样的。

  毫无疑问,这两个地块位置优越,肯定会得到很多关注。

  引发猜测的主要是出让条件这部分的内容,公告显示:本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房,商品住房不设定住宅销售限价。

  02

  先说说7090政策,所谓7090或者叫9070政策是指,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

  这两个地块确实不执行7090政策,但这并不是7090政策的放开,而是根据每个地块的实际情况来确定。

  7090政策的设定是为了从土地供应影响到住房供应,供应更多的中小套型普通商品住房,满足刚需自住需求。

  而增加中小套型普通商品住房的供给应该是一个总体的把控,7090政策也不能一刀切。

  拿这两个地块来说,一个容积率是1.1,一个是1.5,都是低密度类别墅地块,这样的地块如果再执行7090,在户型设计等实操层面也很难执行或执行走样。

  所以,当前北京对于容积率较低的地块,是可以不执行7090政策的。这在去年出让的低容积率地块中也曾有过。

  而容积率不是特低或是正常的话,还是要执行7090政策的。

  简单说,就是增加中小套型普通商品住房的供应是总体要求,但也不能完全不供应改善型需求的住房。

  这在当年的930新政中,也是这个意思。

  03

  再说说不限价这个事。

  “限房价、竞地价”的土地出让方式是2016年930新政新政中提出的,也被简称为“限竞房”。

  说白了,就是在土地出让前,就限定了地价的上限和未来商品住房的销售价格。在出让时,开发商首先竞地价,在到达地价上限时,转而竞自持商品住房的面积;如果再达到自持商品住房面积的上限,就竞高标准商品住宅建设方案。

  “限房价、竞地价”这个土地出让方式的目的就是在控制地价和房价的同时,合理引导市场预期,达到稳定房地产市场的作用。

  之后,北京大多数出让的商品住宅地块,采用的都是“限房价、竞地价”出让方式。不可否认的是,这项措施实施以来,确实起到了明显的效果。

  不过当时的新政中,也提出的是试点采取“限房价、竞地价”的土地出让方式,之后也没有要求过所有商品住宅都采用这样的方式出让,毕竟每个地块有每个地块的实际情况。

  而且在实操中,去年入市的有几个地块,比如门头沟曹各庄和密云檀营乡地块等,就没有设定商品住宅销售限价。采用的是设定地价上限,到了上限后竞开发商自持住宅面积的方式。

  而这次孙河的这两个地块,没有设定商品住宅销售限价,也并不能代表所谓的“限价放开”。

  土地出让方式有很多种,往大的说包括招标、挂牌、拍卖,细分说有的是限地价,有的是竞自持面积等等。

  “限房价”这种土地出让方式在北京也还会继续使用,而且是很多的去使用。

  所以如果从个别地块的出让方式的变化,就臆断出北京限价政策的放开,未免武断草率了。


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