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买了二手房原房主不迁出户口怎么办?
2019/05/12 来源: 选房师阿绿
[摘要]现在很多人买房都是为了要迁户口的,特别是家里有小孩子要读书的,因为现在的学校都是按照区域划分的了。在二手房交易纠纷中,户口是常见的问题之一,不少购房者以为房子在自己名下就可以了,实际上还要确认前业主的户口是否迁出,否则将影响自身的落户的问题。 如何查看卖房户口是否迁出? 1、审查卖方户口本情况,看清是否已经迁出。 可以审查卖方户口本情况,看清是否已经迁出,但是这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只

现在很多人买房都是为了要迁户口的,特别是家里有小孩子要读书的,因为现在的学校都是按照区域划分的了。在二手房交易纠纷中,户口是常见的问题之一,不少购房者以为房子在自己名下就可以了,实际上还要确认前业主的户口是否迁出,否则将影响自身的落户的问题。


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如何查看卖房户口是否迁出?

1、审查卖方户口本情况,看清是否已经迁出。

可以审查卖方户口本情况,看清是否已经迁出,但是这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。


2、致电房屋所在地户籍科进行咨询,帮助自己查询房屋内是否还残留户口。


3、通过公安机关查询。

房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。


原房主不履行迁出户口的义务是否属于违约?

《合同法》规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见,违约责任是无过错责任,即违约责任的成立不以存在过错为前提,只要合同一方当事人不按约履行合同义务,就要承担违约责任,当然不可抗力除外。


《合同法解释二》规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”


由此可见,过错程度会影响违约损害赔偿的数额。即过错程度较低的,法院可能会酌情降低违约损害赔偿的数额;过错程度较高的,法院可能会酌情提高违约损害赔偿的数额;但是,这并不意味着法院一定会调整违约金。


原房主因客观原因没迁出户口也要承担违约责任,但是因为其过错较低,法院可能会酌情调低其违约损害赔偿的数额。


但是,户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出,故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。


《户口登记条例》规定:户口登记工作,由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。所以,包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管,属于公安机关行政管理职责范围,不属于人民法院主管的范围,故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。


因户口的迁出需要户主的同意及配合,且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址,故在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下,公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。


原房主户口不迁出会有哪些风险?

1、易产生债务纠纷

如果房屋的原房主涉及到债务纠纷,但是户口还在你的房子上,有债主或者法院找上来就麻烦了。很有可能债主或者法院就会拿你的房子用以抵债或者抵押,那么,购房者的房子岂不是白买了?


2、转卖时影响成交价

如果买的房子过几年想转卖出去,对方买主问到迁户口的问题,得知你的户口根本不在这,而是原房主的户口占用着房子,换做谁都会犹豫,毕竟涉及的人越多麻烦也越多,这很有可能成为别人跟你讨价还价的好借口。


3、拆迁补偿影响分配

还有一种风险就是拆迁补偿了,虽然拆迁主要看户口本,但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款,如果遇到一个事多的原房主,又将是无休止的麻烦。


如何避免因户口问题引起的纠纷?

1、在交易时,在购房合同中明确解决户口相关事宜,并约定好违规的处理情况。

在签订房屋买卖合同时约定好有关户口迁移的条款,明确约定原产权人户口迁出的时间以及不及时迁移应负的违约责任,明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任。


2、约定好付完房款的时间。

为保证卖方履行合同或在卖方违约时得到保障,买方可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件,待业主将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款。并在合同条款中约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。


还需要注意的是,如果购房者购买二手房是为了孩子上学读书,那么应该提前了解清楚该区域的房子所对应学校的要求。因此,针对二手房户口问题,买卖双方一定事先要协调好,避免出现不必要的纠纷麻烦。

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